Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Pro: Wohnungseigentum kann auch als psychologische und psychotherapeutische Praxis im Rahmen der üblichen Betriebszeiten vergleichbarer freiberuflicher Praxen genutzt werden.[1] Contra: Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.[2]mehr

Auch durch Vereinbarung können dem einzelnen Wohnungseigentümer seine elementaren Mitverwaltungsrechte nicht genommen werden. Namentlich umfasst hiervon sind das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen, das Rederecht und vor allem das Stimmrecht. Insoweit ist eine Vereinbarung, die den Inhabern von Tiefgaragenstellplätzen kein Stimmrecht gewährt, per se nichtig.[1] Sei...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Vermietu...mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass in den Mietvertrag keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso muss unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen das Gemeinschafts- oder das Sonder...mehr

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In der Versammlung ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – bestimmen die Wohnungseigentümer keine andere Person – als Ladender der "geborene" Versammlungsleiter. Als solcher eröffnet er die Versammlung, kann sie, sind nicht alle Tagesordnungspunkte "abgearbeitet", vertagen (= Tag und Ort bestimmen, an dem die Versammlung fortgesetzt wird) und sie auch unterbrechen. Hinw...mehr

Jeder – gegebenenfalls werdende – Wohnungs- und/oder Teileigentümer hat ein Recht darauf, für den Verwaltungsbeirat zu kandidieren und ist potenziell geeignet[1]. Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, kann auch diese zum Verwaltungsbeirat bestellt werden.[2] Die juristische Person wird durch ihr Vertretungsorgan, z. B. den Geschäftsfü...mehr

Zwar ist jeder Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG zur unbeschränkten Nutzung seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit berechtigt. So können etwa Wohnungen auch an täglich wechselnde Feriengäste[1] oder Medizintouristen[2] vermietet werden. Auch die Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber stellt eine zulässige Wohnnutzung dar.[3] Einschränkend...mehr

Nach der Vorgabe einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung eines Wohnungseigentümers nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen. Die Einwilligung kann nur aus wichtigem Grund verweigert und auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wen...mehr

Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte den Verwalter entsprechend § 111 Abs. 1 AktG zu überwachen.[1] Der Begriff "Überwachung" meint, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verwalters kontrollieren[2] und etwa stichprobenartig die Buchführung des Verwalters sichten müssen, die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen müssen, warum di...mehr

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1] Vorsicht bei Regelungen über Bet...mehr

Zum Teil ist unter den Wohnungseigentümern vereinbart oder es wird beschlossen, dass eine Maßnahme der Zustimmung des Verwaltungsbeirats bedarf. Vor allem können nach einer Vereinbarung, aber auch durch einen Beschluss Verfügungen des Verwalters über das Gemeinschaftsvermögen von der Zustimmung eines Verwaltungsbeirats oder des gesamten Verwaltungsbeirats (oder eines anderen...mehr

Der Verwalter ist ganz allgemein nach Beendigung des Verwalteramts zur Rechnungslegung verpflichtet. Diese Pflicht resultiert aus den allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen über das Auftragsrecht nach §§ 675, 666 BGB. Nach § 666 BGB hat der Beauftragte "nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen". Den ausgeschiedenen oder abberufenen Verwalter trifft die Pflich...mehr

Zunächst richten sich Art und Umfang des konkreten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Diese regelt die Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums. Eine Zweckbestimmung kann insoweit für gemeinschaftliche Räume wie auch gemeinschaftliche Außenflächen getroffen werden. Praxis-Beispiel Nutzung des "Fahrradkell...mehr

Entgegen eines höchst praktischen Bedürfnisses enthalten Gemeinschaftsordnungen regelmäßig keine Bestimmungen darüber, wie im Fall des Fehlens eines Verwalters und Verwaltungsbeirats die missliche Situation vermieden werden kann, dass entweder alle Wohnungseigentümer zur Versammlung einberufen müssen oder sich ein Wohnungseigentümer gerichtlich ermächtigen lassen muss. Seit I...mehr

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Das Wohnungseigentumsgesetz regelt den Fall der Vertretung von Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung nicht. Grundsätzlich kann sich der Wohnungseigentümer daher von jedem Dritten in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen. Er kann dabei auch mehrere Vertreter bevollmächtigen.[1] Zwar können mehrere Vertreter das Stimmrecht nur einheitlich ausüben, so si...mehr

Die Klage auf Berichtigung der Versammlungsniederschrift ist stets gegen diejenigen zu richten, die die Niederschrift unterzeichnet haben. Dies wird auch nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 weitergelten, wenn dies auch umstritten ist. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genannten Personen nicht als Organe der Gemeinschaft fungieren. Dies ...mehr

Die Kosten der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung von Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums, können zwar auch durch Beschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den jeweiligen Wohnungseigentümern auferlegt werden. Allerdings muss ein entsprechender Beschluss auch gefasst werden, ansonsten verbleibt es bei einer Kostenbelastung aller Wohnungseigent...mehr

Nach der Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer weiter verpflichtet, Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusa...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sind Beauftragte, bei einem Beiratsvertrag als Geschäftsbesorger. Sie schulden daher nach § 666 BGB dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten.[1] Auf Verlangen müssen sie Auskunft erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft ablegen. Hinweis Auftraggeber Wer "Auftraggeber" im Sinne des § 666 BGB ist, ist unklar. In Betracht kommen die...mehr

Mit dem Sondernutzungsrecht ist dem Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums eingeräumt. Für die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist maßgebend, dass ein solches neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für die übrigen Wohnungseigentümer einen vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des ...mehr

Auch die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren ist zwar Paradebeispiel für eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG, dennoch spricht nichts dagegen, eine solche bereits in der Gemeinschaftsordnung zu statuieren. Entsprechendes gilt für ein Verbot von Sammelüberweisungen. Da insoweit regelmäßig Sonderhonorare zugunsten des Verwalters im Verwalterve...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG regelt die Befugnisse und Pflichten des Verwalters nur pauschal insoweit, als er berechtigt und verpflichtet ist, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe und dem Finanzvolumen der jeweils verwalte...mehr

Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des klagenden Wohnungseigentümers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Das Rechtsschutzinteresse ist aber nicht schon dann gegeben, wenn das Protokoll unrichtige oder unvollstän...mehr

Zwar ist die Fälligkeit der von Wohnungseigentümern zu leistenden Zahlungen – egal, ob es sich um die Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen oder Nachzahlungen auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossene Abrechnungsspitze handelt – in aller Regel kalendermäßig bestimmt, weshalb säumige Wohnungseigentümer nach der B...mehr

Inhaltlich ist so gut wie möglich zu klären, ob die sich im Entwurf des Wirtschaftsplans spiegelnden Annahmen des Verwalters der Sache und der Höhe nach wahr sind und ob der Verwalter die geltenden Umlageschlüssel angewandt hat. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Wirtschaftsplans Allgemeinesmehr

Berichtigungsanspruch Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Berichtigung des Protokolls einer Wohnungseigentümerversammlung ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Anspruchstellers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Ein Verwalter, der an der Versammlung nicht teilgeno...mehr

Sollte sich der Verwalter weigern, seiner Verpflichtung zur Rechnungslegung nach Beendigung seines Amtes nachzukommen, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den entsprechenden Anspruch gerichtlich geltend machen. Der Verwalter ist dann auf Rechnungslegung zu verklagen. Musterschriftsatz: Klage auf Auskunft, Rechnungslegung und Herausgabe gegen ehemaligen Verwalter Amts...mehr

Diskutiert wird, ob das Privileg nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt oder auch gegenüber den Wohnungseigentümern und Dritten.[1] Hinweis Sonderwissen Im Rahmen der Haftung eines Verwaltungsbeirats kann Sonderwissen eine Rolle spielen. Haben die Wohnungseigentümer bewusst einen Wirtschaftsprüfer oder Buchhalter zum Verwaltungsbeirat bestellt, müssen sie s...mehr

Das gesetzliche Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. Das gesetzliche Kopfstimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Objekte und unabhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile eine Stimme hat, verhindert bereits im Keim ein etwaiges majorisierendes Stimm...mehr

Anders ist dies zu beurteilen, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wirksamkeit der jeweiligen Beschlussfassung von einer Aufnahme in die Niederschrift abhängig macht. Dann sind die Beschlüsse erst wirksam gefasst, wenn sie tatsächlich auch in der Versammlungsniederschrift ordnungsgemäß wiedergege...mehr

Ist ein Verwaltungsbeirat Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kann diese von ihm grundsätzlich eine Handlung verlangen. Bleibt der Verwaltungsbeirat untätig, schuldet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz. Seine Haftung ist nach § 29 Abs. 3 WEG ihr gegenüber auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Hinweis Haftung gegenüber den Wohnungse...mehr

Soweit die Verwaltungsbeiräte für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters gemeinsam handeln, sind sie ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Umstritten ist, ob dies auch dort gilt, wo nicht alle Verwaltungsbeiräte handeln können. Nach hier vertretener Ansicht sind dann nur die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Anwaltskanzlei Die Bezeichnung mehrerer Räume im Teileigentum als "nicht zu Wohnzwecken dienende Hobbyräume nebst Diele" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Wird das Teileigentum als Rechtsanwaltskanzlei büromäßig genutzt und wird eine Unterlassungsklage rechtskräftig wegen Verwirkung abgewiesen, ist über eine Nutzung als Hobbyräume hinaus auch eine büromäßig...mehr

Werden in einem gemischt genutzten Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Gewerbegebiet, in dem sich u. a. ein Kraftfahrzeugsachverständigenbüro und eine Kraftfahrzeugwerkstatt befinden, mehrere Wohnungen zur Ausübung der Prostitution genutzt, stellt dies eine Eigentumsverletzung dar, gegen die ein Unterlassungsanspruch besteht.[1] In einer Wohnungseigentumsanl...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie etwa im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG. Denn d...mehr

Grundsätzlich ist auch die Vermietung der Wohnung an sog. Medizintouristen zulässige Wohnnutzung und somit erlaubt. Verursachen Medizintouristen konkrete Störungen, können die übrigen Wohnungseigentümer oder einzelne von ihnen verlangen, die Vermietung der Wohnung an diese zu unterlassen. Weiter darf eine derartige Vermietung nicht gegen eine Zweckentfremdungssatzung der ört...mehr

Es ist grundsätzlich zulässig, ein in der Teilungserklärung als "Wohnung" bezeichnetes Sondereigentum als Steuerberaterpraxis zu nutzen. Im Fall zulässiger Nutzung einer Eigentumswohnung für eine freiberufliche Praxis müssen die Wohnungseigentümer ein Praxisschild in angemessener Größe am Haus- und Wohnungseingang dulden.[1] Siehe auch "Architekturbüro", "Büro", "Ingenieur(pl...mehr

Es ist grundsätzlich zulässig, ein in der Teilungserklärung als "Wohnung" bezeichnetes Sondereigentum als Architekturbüro zu nutzen. Im Fall zulässiger Nutzung einer Eigentumswohnung für eine freiberufliche Praxis müssen die Wohnungseigentümer auch ein Praxisschild in angemessener Größe am Haus- und Wohnungseingang dulden.[1] Siehe auch "Büro", "Ingenieur(planungs)büro", "Ste...mehr

Die Bezeichnung des Anwesens in der Gemeinschaftsordnung als "gutes Wohnhaus" ist dahin zu verstehen, dass nicht sämtliche anderen Nutzungsarten, sondern nur solche ausgeschlossen sind, die von der Verkehrsauffassung als mit dem Charakter eines guten Wohnhauses unvereinbar angesehen werden. Ob eine Eigentumswohnung für freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeiten genutzt werd...mehr

Was den empfehlenswerten Inhalt der Beschluss-Sammlung betrifft, ist stets zu berücksichtigen, dass sie nicht nur wertvolles Informationsmedium für potenzielle Erwerber von Wohnungseigentum ist, sondern insbesondere auch für den Nachfolgeverwalter. Weiter ist zu beachten, dass die Beschluss-Sammlung das einzige Medium ist, das in übersichtlicher und komprimierter Art und Wei...mehr

Die Nutzung einer im 1. OG gelegenen Eigentumswohnung als Friseursalon stört und beeinträchtigt jedenfalls in einer kleinen Wohnanlage mehr als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung zu Wohnzwecken.[1]mehr

Die folgende Regelung leitet üblicherweise in die weiteren Regelungen der Gemeinschaftsordnung ein, um ihren Regelungsgehalt zu verdeutlichen.mehr

Airbnb-Vermietung Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist zulässig. Wohnungseigentum dient im Unterschied zu Teileigentum Wohnzwecken. Eine Wohnnutzung umfasst auch die Vermietung an Feriengäste.[1] Evtl. Zweckentfremdungsverbot beachten! Auch wenn es Wohnungseigentümern grundsätzlich gestattet ist, ihre Wohnung über Interne...mehr

In einer aus 10 Wohngebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage hält sich die Gebrauchsüberlassung von 8 Wohnungen zur längerfristigen ganztägigen Betreuung von Kindern und Jugendlichen in familienähnlichen Wohngruppen im Rahmen der Nutzung zu Wohnzwecken.[1]mehr

Die Nutzung der Wohnung als Ingenieurplanungsbüro führt nicht zu einer stärkeren Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer als eine ohnehin zulässige Nutzung zu Wohnzwecken.[1] Siehe auch "Architekturbüro", "Büro", "Steuerberaterpraxis", "Wirtschaftsprüferkanzlei".mehr

Soweit die Eigengestaltung der Haushaltsführung der Arbeiter in der Wohnung gewährleistet ist und die Wohnung nicht als Unterkunft für eine Vielzahl von Menschen dient, sondern die Überlassung von Wohnraum in üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis erfolgt, dient sie im Grundsatz Wohnzwecken und ist damit zulässig.[1]mehr

Auch die grundrechtliche Freiheit der Religionsausübung hindert nicht daran, einem Verein zur islamischen Aufklärung und Bildung zu verbieten, die in seinem Eigentum stehende Eigentumswohnung zu gesellschaftlichen oder religiösen Zusammenkünften des Vereins zu nutzen oder nutzen zu lassen.[1]mehr

Ein Billardcafé ist in einer als "Wohnung" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1]mehr