Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert. Praxis-Beispiel Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufg...mehr

Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten? Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigen...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das Wohnungseigentumsgesetz auch den Begriff der Modernisierung nicht mehr. Änderungen durch das WEMoG Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums stellen bauliche Veränderungen dar. Modernisierungsmaßnahmen werden mit einfacher Mehrheit beschlossen. Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer? Seit Inkrafttreten des WEMoG...mehr

Da die Ausübung des Hausrechts bezüglich des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und der Verwalter als ihr (Ausführungs-)Organ fungiert, wird ein von den Wohnungseigentümern beschlossenes Hausverbot seitens des Verwalters durchgesetzt. Denn der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch verpflichtet, die Beschlüsse durchzuführen. Dieser ...mehr

Begriff Die Heizung hat als Einrichtung der Wärme- und Warmwasserversorgung überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zentrale Probleme sind hier die Eigentumszuordnung der Heizung und ihrer einzelnen Bestandteile, die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft, Nutzungsregelungen zu treffen, sowie insbesondere die Heizkostenabrechnung. Gesetze, Vorschriften u...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen, auch wenn sich dies nicht ausdrücklich aus der Norm selbst ergibt. Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, haben einzelne Wohnungseigentümer allerdings keine Direktansprüche gegen den Verwalter auf Beschlussdurchführun...mehr

Abhängig vom Umfang der Erhaltungsmaßnahme sind im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote einzuholen.[1] Auftragshöhe Die Grenzen, ab welcher Höhe Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, sind in der Rechtsprechung nicht einheitlich gesteckt. Nach Auffassung des LG Karlsruhe[2] ist sie bei einer Summe von 3.000 EUR überschritten, nach Auffassung des LG Dortmund[3] ...mehr

Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen kann durch Sonderumlage erfolgen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann auch die Erhebung mehrjähriger Sonderumlagen in Betracht kommen. Konkrete Beiträge regeln Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden Beiträge zumindest erre...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassen...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Abhängig von der Höhe der Gu...mehr

Heizkörper in gemeinschaftlichen Räumen stehen im Gemeinschaftseigentum. Heizkörper im Bereich des Sondereigentums werden nach zwar umstrittener, aber herrschender Meinung dem Sondereigentum des jeweiligen Sondereigentümers zugeordnet, wenn sie letztlich der Versorgung nur der betreffenden Sondereigentumseinheiten dienen.[1] Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschlus...mehr

Da ein Hausverbot stets nur vom Inhaber des Hausrechts ausgesprochen werden kann, ist weiter zu klären, welche Personen denn im Bereich des Sondereigentums außer dem Wohnungseigentümer selbst als Inhaber des Hausrechts in Betracht kommen. Hinweis Inhaber des Hausrechts Grundsätzlich ist nämlich zu beachten, dass der Inhaber des Hausrechts nicht notwendig der Eigentümer sein mu...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurden die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" im Allgemeinen synonym verwendet, auch wenn sie jeweils etwas anderes zum Gegenstand hatten. Auch der BGH[1] hat der begrifflichen Unterscheidung keine besondere Bedeutung beigemessen, da die Rechtsfolgen identisch waren. Aus diese...mehr

Hatte § 16 Abs. 4 WEG a. F. lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erlaubt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr Dauerregelungen beschlossen werden. Praxis-Beispiel Fenstererhaltung Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungsei...mehr

"Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt, bestimmte Maßnahmen der Erhaltung an bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums durchführen zu müssen, ist dies zunächst zulässig. Auch ohne ausdrückliche Anordnung umfasst eine derartige Regelung auch die Verpflichtung, di...mehr

Die Wohnungseigentümer können insoweit Regelungen zur Raumtemperatur mehrheitlich treffen. Ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen dabei aber nur Bestimmungen, die tagsüber in der Zeit von 7 Uhr bis 22 Uhr eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius gewährleisten.[1] In den Nachtstunden von 22 Uhr bis 7 Uhr ist eine Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius zu gewährleisten. Hinwe...mehr

Sind gemäß Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen wie etwa ein Schwimmbad und/oder eine Sauna vorhanden, obliegt es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, diese instandzuhalten. Eine Stilllegung würde einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Eine Stilllegung wäre nur einstimmig möglich.[1] Die dauerh...mehr

Der Heizungsraum selbst sowie die Zugänge und Zugangsflächen zu dem Heizungsraum sind Gemeinschaftseigentum. [1] Dient die Heizungsanlage nicht nur der Versorgung der Wohnungseigentumsanlage selbst, sondern auch noch weiteren Gebäuden, und steht diese etwa deshalb im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, so kann auch der Heizraum selbst, in dem die Anlage installiert ist,...mehr

Ist es im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, eine Sondereigentumseinheit zu betreten, statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Gel...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, den die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allerdings auch abändern können. Mangels Beschlusskompetenz kann allerdings nicht beschlossen werden, dass der jeweils betroffene Wohnungseigentümer die Kosten für etwa in seinem Sondereigentum ent...mehr

Da die Erhaltungsrücklage gerade zweckgebunden für Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung gebildet wird, erfolgt die Finanzierung größerer Maßnahmen aus der Erhaltungsrücklage. Den Wohnungseigentümern ist insoweit aber ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt. Selbst bei gut ausgestatteter Erhaltungsrücklage kann die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahm...mehr

Die Kosten von Maßnahmen der Erhaltung sind solche des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und somit nach dem geltenden Verteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen. Sowohl durch Vereinbarung als auch durch Beschluss kann hiervon abgewichen werden. 5.1 Abweichung durch Vereinbarung "Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern i...mehr

Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage von § 19 Abs. 1 WEG durch Stimmenmehrheit Gebrauchsregelungen treffen, die den Betrieb der Heizung betreffen.[1] 2.1 Raumtemperatur Die Wohnungseigentümer können insoweit Regelungen zur Raumtemperatur mehrheitlich treffen. Ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen dabei aber nur Bestimmungen, die tagsüber in der Zeit von 7 Uhr bis 22 Uh...mehr

Der Einbau neuer Messgeräte kann durch Beschluss geregelt werden. Ob dies auch für die Überprüfung, Neueinstellung und Verplombung auch im Sondereigentum befindlicher Heizkörper gilt, ist zwar zweifelhaft, wurde aber bejaht.[1] Achtung Betreten der Heizräume Durch Beschluss kann der Zutritt zu den Heizräumen beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden, sofern nicht entgegensteh...mehr

Um dem Dritten gegenüber Wirkung zu entfalten, muss das Hausverbot diesem gegenüber ausgesprochen werden. In der Praxis geschieht dies auch üblicherweise mündlich, da erfahrungsgemäß die Situationen, die zum Ausspruch eines Hausverbots führen, eine spontane Reaktion des Verletzten provozieren. Praxis-Beispiel Ausspruch des Hausverbots Ein wirksames Hausverbot kann durchaus mit...mehr

Eine gegenüber dem geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich möglich. Nach dieser Bestimmung können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen...mehr

Die Heizungsanlage einschließlich Brenner und Öltank(s) kann sowohl im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers als auch – wie in der Regel – im Gemeinschaftseigentum stehen. Ist jedenfalls die Heizungsanlage in einem gemeinschaftlichen Raum innerhalb der Wohnanlage installiert und dient sie der Versorgung der zur Gemeinschaft gehörenden Raumeinheiten sowie sonstigen Bereich...mehr

Grundsätzlich muss auch außerhalb der "Heizperiode", also insbesondere auch in den Sommermonaten, eine Beheizung erfolgen, wenn dies erforderlich ist. Die Eigentümergemeinschaft kann nicht wirksam eine vollständige, wenn auch zeitlich befristete Abschaltung der Heizungsanlage beschließen. So ist es beispielsweise nicht möglich, einen Beschluss zu fassen, wonach die Heizung e...mehr

Die Wohnungseigentümer können den Einbau eines Personenaufzugs als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG mehrheitlich beschließen. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage wird insoweit regelmäßig nicht vorliegen.[1] Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer die Gestattung einer angemessenen Maßnahme der baulichen Veränderung verlangen, die u. a. der ...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 19 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums regeln. Hierunter fällt nicht selten die Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, insbesondere das Abstellen von Kinderwagen, im Rahmen der Hausordnung. Die Problematik abgestellter Kinderwagen im Hausflur, insbesondere im Eingangsbereich ...mehr

Keller sind Bestandteil des Sondereigentums, wenn sie als solche in der Teilungserklärung und im Grundbuch ausgewiesen sind. Werden Kellerräume entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet, hat der entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Kellerfläche, die ihm zu Sondereigentum zugeordnet ist. Hinsichtlich der Zuordnung der...mehr

Praxis-Beispiel Eigentümer verweigern Zustimmung Kann ein Kellertausch mangels Bereitschaft einzelner Wohnungseigentümer nicht erfolgen, besteht keine Beschlusskompetenz gerichtet auf einen Kellertausch. Den Wohnungseigentümern fehlt nämlich die Kompetenz, über eine Neuverteilung von Sondereigentum durch Beschluss zu entscheiden. Notfalls müssen die Wohnungseigentümer ihren Her...mehr

Als Verwaltungsmaßnahme kommt in erster Linie das Reinigen des Treppenhauses in Betracht. Insoweit ist zu beachten, dass die Wohnungseigentümer nicht durch Beschluss verpflichtet werden können, etwa im wöchentlichen Wechsel Reinigungsarbeiten durchführen zu müssen. Den Wohnungseigentümern können durch Beschluss keine Leistungspflichten auferlegt werden, die sich nicht schon ...mehr

Begriff Das Treppenhaus zählt regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Treppen können unter Bestimmten Umständen Sondereigentum sein. Regelungen bzgl. des Treppenhauses unterliegen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ausdrückliche gesetzliche Regelungen zu Treppen und Treppenhäusern enthält das WEG nicht. Bezüglich der Eigentumsz...mehr

Verwaltung und Gebrauch von Treppen und Treppenhäusern im Gemeinschaftseigentum obliegen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG, soweit keine diesbezüglichen Vereinbarungen bestehen. 2.1 Verwaltung Als Verwaltungsmaßnahme kommt in erster Linie das Reinigen des Treppenhauses in Betracht. Insoweit ist zu beachten, dass die Wohnun...mehr

Begriff Zu jeder Wohnung gehört in der Regel ein Kellerraum. Er kann Bestandteil der Wohnung und damit des Sondereigentums sein. Keller können aber auch im Gemeinschaftseigentum verbleiben. In diesen Fällen wird die Nutzungsberechtigung für die einzelnen Kellerräume in der Regel durch Begründung von Sondernutzungsrechten den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Wohnungen zug...mehr

Zusammenfassung Begriff Die heutige Gebäudeversicherung hat ihren Ursprung in der Feuerversicherung. Als im Mittelalter Brände Städte und Siedlungen verwüsteten und somit unzählige Menschen in Not und Elend stürzten, waren von diesen nur wenige in der Lage, ihr Wohneigentum in eigener Regie wieder aufzubauen. In den meisten Fällen fehlten die finanziellen Mittel. Hilfe konnte...mehr

8.1 Vertragsabschluss Bereits bei der Antragstellung gilt es, wichtige Aspekte zu beachten. Alle Antragsfragen sind wahrheitsgemäß zu beantworten. Werden Antragsfragen, die für die Übernahme der Gefahr erheblich sind, bewusst falsch beantwortet, so kann u. U. der Versicherer im Versicherungsfall leistungsfrei sein. So ist die Frage nach Größe, Ausbau und Ausstattung des Gebäu...mehr

9.3.1 Vertragslaufzeit Die Vertragsdauer überschreitet in der Regel 5 Jahre nicht. Ein Versicherungsvertrag, der für eine Dauer von mehr als 5 Jahren abgeschlossen worden ist, kann zum Ende des fünften oder jedes darauffolgenden Jahres unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. 9.3.2 Vertragskündigung Eine Kündigung kann von beiden Parteien spätestens 3 Monate...mehr

Die Berechnung des Beitrags erfolgt je Behälter gesondert.mehr

Die Beitragsberechnung erfolgt nach der Anzahl der Sondereigentumseinheiten.mehr

Der Versicherungsschutz besteht aus einer Dreierkombination mit den Gefahren: Feuer, Leitungswasser (Rohrbruch, Frost) und Sturm/Hagel. In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, das Wohngebäude nur gegen einzelne Gefahren zu versichern. Dies kann der Fall sein, wenn z. B. die Gefahr Feuer bereits bei einem Versicherer gedeckt ist und nur noch Leitungswasser und Sturm abgesicher...mehr

Folgende Schäden/Kosten sind versichert: Haftpflichtansprüche Dritter nach Gewässerverunreinigung Rettungskosten nach eingetretenem Gewässerschaden zur Abwendung von Drittschäden vorgezogene Rettungskosten zur Vermeidung eines drohenden Gewässerschadens Deponiekosten/Kosten einer Behandlung des verunreinigten Bodens Gutachterkosten Schäden an unbeweglichen Sachen (Gebäude, Grundst...mehr

Die gesetzlichen Anforderungen ergeben sich aus § 19 g Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Kleingebinde nur auf gesichertem Untergrund (Beton, Fliesen usw. ohne Abläufe, Gullys o. Ä.) lagern. Ab einem Gesamtvolumen von 300 Litern oder mehr darf die Lagerung in der Regel nur über einer Auffangwanne erfolgen. Ab- und Umfüllvorgänge nur im gesicherten Bereich vornehmen. Entstehende Verk...mehr

12.5.1 Vertragsabschluss und Altlasten Achtung Altlasten Nicht versichert sind Altlasten, die bei Vertragsabschluss schon bestanden haben. Altlasten sind Ansprüche und Aufwendungen wegen Verunreinigungen oder sonstiger Veränderungen der physikalischen, chemischen oder biologischen Beschaffenheit des Bodens und/oder Wassers (auch Grundwassers), wenn diese Verunreinigungen oder ...mehr

Die Vertragsdauer überschreitet in der Regel 5 Jahre nicht. Ein Versicherungsvertrag, der für eine Dauer von mehr als 5 Jahren abgeschlossen worden ist, kann zum Ende des 5. oder jedes darauffolgenden Jahres unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.mehr

Der Betreiber hat die Schadensursache zu ermitteln und – sofern möglich – zu beseitigen, die Ausbreitung der Schadstoffe zu verhindern, gegebenenfalls die Feuerwehr zu alarmieren, die Untere Wasserbehörde des Landkreises/der kreisfreien Stadt zu informieren, die HUK-Schadensabteilung des Versicherers zu benachrichtigen.mehr

Die Wertermittlung durch einen Bausachverständigen ist in der Praxis von untergeordneter Bedeutung. Solche Schätzungen sind relativ teuer und diese Kosten sind vom Versicherungsnehmer zu tragen. Hinweis Nicht akzeptiert: ­Beleihungswerte Von den Versicherungsunternehmen nicht akzeptiert werden in der Regel Wertermittlungen, die zu Beleihungszwecken für Hypothekengläubiger erst...mehr

In über 90 % der Fälle erfolgt die Ermittlung des Versicherungswerts 1914 über die Berechnung der Größe (Anzahl m2), nach Ausbau (Dachgeschoss, Erdgeschoss, Obergeschosse) und Ausstattungsmerkmalen (Zu- und Abschläge für höhere bzw. niedrigere Ausstattung als der Durchschnitt). Die notwendigen Angaben sind auch für Laien nachvollziehbar. Anhand eines Wertermittlungsschemas, ...mehr

Wenn ein Schaden schuldhaft durch den Hausbesitzer verursacht wurde, werden die Ersatzansprüche des Geschädigten durch die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung befriedigt. Stellt sich heraus, dass der Hausbesitzer nicht haftpflichtig ist, werden die Haftpflichtansprüche als unbegründet abgelehnt. Achtung Übernahme der ­Gerichtskosten durch Versicherer Sollte die Rech...mehr