Warum der Anteil an der Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer nicht mindert

Ob Eigenheim oder Gewerbeimmobilie – seit Jahren scheinen die Preise nur eine Richtung zu kennen: nach oben. Doch dabei ist es mit dem Kaufpreis alleine nicht getan. Hinzu kommen schließlich noch zahlreiche Nebenkosten, die den künftigen Besitzer gerade in Zeiten hoher Immobilienpreise besonders schmerzen. Da ist der Wunsch verständlich, diese zusätzliche Belastung möglichst gering zu halten. Ein kritischer Blick auf die Berechnungsgrundlagen kann dabei manchmal – wenn auch nicht immer – hilfreich sein.

Anteil an der Instandhaltungsrücklage mindert Bemessungsgrundlage nicht

Keinen Erfolg bei seinen Bemühungen die zu zahlende Grunderwerbsteuer zu reduzieren hatte der Käufer verschiedener Teileigentumsrechte. Berechnet hatte das zuständige Finanzamt die Abgabe aus dem Kaufpreis von 40.000 Euro, die das Teileigentum in Verbindung mit Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten und neun Tiefgaragenstellplätzen gekostet hatte. Nicht berücksichtigt wurde dabei der Anteil an der Instandhaltungsrücklage in Höhe von etwa 15.000 Euro, der ebenfalls auf den Käufer übergegangen war. Nach seiner Meinung hätte dieser Betrag die Bemessungsgrundlage aber mindern müssen, sodass der Kaufpreis für die einzeln betrachtet insgesamt 13 Objekte jeweils unter der Wertgrenze von 2.500 Euro geblieben und der Erwerb steuerfrei gewesen wäre.

Instandhaltungsrücklage als Teil des Verwaltungsvermögens

Im anschließenden Verfahren vor dem Finanzgericht Köln schlossen die Richter sich jedoch der Einschätzung des Finanzamts an. Grund dafür war, dass bei der Instandhaltungsrücklage durch den Kauf kein Rechtsträgerwechsel stattgefunden hatte. Denn der anteilige angesparte Betrag gehört grundsätzlich zum Verwaltungsvermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das bedeutet aber, dass er nicht in das Eigentum eines einzelnen Mitglieds der Gemeinschaft fällt, sondern zu einem anderen Rechtssubjekt zählt.

Der Auffassung des Finanzgerichts folgte in der Revision auch der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 16.09.2020 - II R 49/17). Die Richter wiesen darauf hin, dass ein Eigentümerwechsel keinen Einfluss auf die Zuordnung des Vermögens hat. Rechtsträger bleibt demnach zu jedem Zeitpunkt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch dann, wenn ein Übergang der Instandhaltungsrücklage wie im vorliegenden Fall im Kaufvertrag vereinbart wurde. Anders wäre die Rechtslage zum Beispiel bei Zubehör, das beim Kauf auf den neuen Eigentümer übergeht. In diesem Fall ließe sich dann eine klare Zuordnung zum einem Einzelnen treffen.

Mitgliedschaft in Wohnungseigentümergemeinschaft

Gesetzlich ist festgelegt, dass der Erwerber bei einem Kauf von Teileigentum gleichzeitig Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Die Mitgliedschaft als solches ist dabei nach Einschätzung des Bundesfinanzhofs jedoch nicht als eigenständiger Teil zu sehen. Stattdessen ist ihr Erwerb untrennbar mit dem Eigentum am Immobilienanteil verbunden. Ihr Wert ist demnach im gesamten Kaufpreis enthalten und lässt sich kaum getrennt ermitteln.

Mit dieser Entscheidung bestätigten die Richter nochmals die Auffassung, die sie bereits in der Vergangenheit vertreten hatten. Im damaligen Urteil (BFH, Urteil vom 02.03.2016 - II R 27/14) ging es um den Erwerb von Eigentum in Verbindung mit einer Zwangsversteigerung. In diesem Zusammenhang stellte der Bundesfinanzhof außerdem grundsätzlich klar, wann der Kaufpreis aufteilbar ist und nur in Teilen zu einer Grunderwerbsteuerforderung führt. Demnach ist das der Fall, wenn der Käufer zusammen mit der Immobilie Gegenstände erwirbt, die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Praxistipp: Nebenkosten beim Kauf von Immobilien

Zusätzlich zu den in vielen Regionen Deutschlands seit Jahren hohen Kaufpreisen für Immobilien kommen auf die Käufer noch einige Nebenkosten zu. Immer zu zahlen sind Notargebühren und Grundbuchkosten. Hierfür sollten etwa zwei Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden. Ebenfalls fällig wird die Grunderwerbsteuer. Diese ist abhängig vom Bundesland, in dem sich das neu erworbene Eigentum befindet und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Wer für die Immobiliensuche einen Makler beauftragt, zahlt dafür 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises, wovon die Hälfte der Verkäufer trägt. Ein gerade bei älteren Immobilien wichtiges Gutachten schlägt mit rund 1.500 bis 3.000 Euro zu Buche.

Steuerlich geltend machen lassen sich Nebenkosten des Immobilienkaufs nur dann, wenn Käufer das Objekt vermieten oder gewerblich nutzen. Wer das Eigenheim oder die Eigentumswohnung selbst bezieht, muss die kompletten Kosten selbst tragen.