Betriebskostenabrechnung ist nicht fehlerhaft, weil Mieter blättern muss

Hintergrund: Betriebskostenabrechnung mehrstufig aufgebaut

Die Vermieter einer Wohnung verlangen vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014.

Die Abrechnungen bestehen jeweils aus mehreren Seiten. Jeweils auf der ersten Seite werden 15 genau bezeichnete Kostenpositionen mit den darauf für das gesamte Anwesen jährlich entfallenden Beträgen unter den Ziffern 1 bis 15 aufgelistet.

Auf der zweiten Seite werden diese Kosten jeweils unter Angabe der Ziffern von der ersten Seite einer von vier Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelabrechnung Techem) zugeordnet. Im Anschluss sind die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge mit Ausnahme der Techem-Abrechnung angegeben; die Techem-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten ist jeweils separat beigefügt.

Auf der darauffolgenden Seite sind schließlich - nun mit Gliederungspunkten 1 bis 4 bezeichnet und zusätzlich inhaltlich beschrieben - die nach den vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. 

Das Landgericht war der Meinung, die Abrechnungen seien zu kompliziert und daher formell nicht ordnungsgemäß. Weil der Mieter hin- und herblättern müsse, um die Abrechnung nachvollziehen zu können und die Umlagearten zunächst mit A bis D und auf der nächsten Seite mit 1 bis 4 bezeichnet seien, seien die Abrechnungen nicht aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar. Zudem fehle es an einer Erläuterung, warum Position 14 (Treppenhausreinigung) nicht wie die davor aufgelisteten Positionen nach Wohnfläche, sondern nach Wohneinheiten umgelegt werde.

Entscheidung: Keine hohen Anforderungen an Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnungen sind formell ordnungsgemäß, so der BGH.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten, 
• Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, 
• Berechnung des Anteils des Mieters 
• Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

Die vorliegenden Abrechnungen erfüllen diese Anforderungen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass der Mieter hier, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorhergehenden Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres auch einem Laien.

Es ist auch unschädlich, dass die auf den Mieter entfallenden Anteile nur zusammengefasst nach Umlageschlüsseln und nicht für alle 15 Kostenpositionen getrennt ausgewiesen werden. (Hierzu BGH: Vermieter muss nicht von jeder Betriebskostenart die Summe bilden)

Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass nicht erläutert wird, warum die Treppenhausreinigung nach Wohneinheiten anstatt nach Wohnfläche umgelegt wird. Er reicht aus, wenn für den Mieter erkennbar ist, welchen Umlageschlüssel der Vermieter angewendet hat. Ob der Schlüssel der richtige ist, ist ausschließlich eine inhaltliche Frage.

(BGH, Urteil v. 19.7.2017, VIII ZR 3/17)

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