Vermieter muss nachweisen, dass Betriebskostenabrechnung stimmt

Hintergrund: Mieter bestreiten hohen Wärmeverbrauch

Die Vermieterin einer Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 94 Quadratmetern verlangt von den Mietern eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten. Das Haus hat insgesamt eine Wohnfläche von 720 Quadratmetern, die Mieter leisten monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 200 Euro.

In der Betriebskostenabrechnung 2013 entfielen auf die Wohnung Heizkosten von 3.500 Euro, in der Abrechnung für das Jahr 2014 beliefen sich die Heizkosten auf 3.900 Euro. Die Abrechnungen weisen für die Wohnung Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Nachforderung der Vermieterin beläuft sich auf etwa 5.000 Euro.

Die Mieter beanstanden die Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestreiten, die in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Vermieterin nicht nach.

Amts- und Landgericht gaben der Zahlungsklage der Vermieterin dennoch statt. Auch bei einer außergewöhnlichen Höhe der Heizkosten müssten die Mieter konkret darlegen, warum die Kosten nicht berechtigt seien. Die verlangte Einsichtnahme in die Belege für die anderen Wohnungen bringe den Mietern keinen Vorteil.

Entscheidung: Vermieter hat Beweislast

Der BGH hebt die Entscheidungen von Amts- und Landgericht auf und weist die Klage als derzeit unbegründet ab.

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt die Darlegungs- und Beweislast für die Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Es ist nicht Sache des Mieters, die Abrechnung zu entkräften.

Die Vermieterin hätte den Mietern auch Einsicht in die Ablesebelege der anderen Wohnungen gewähren müssen. Dies war zur sachgerechten Prüfung der Abrechnungen erforderlich, denn die Mieter hätten sich hierdurch Klarheit verschaffen können, ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten aller Wohnungen übereinstimmt, ob die Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken bestehen, dass die Kosten richtig verteilt sind. Die Mieter müssen auch kein besonderes Interesse an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen darlegen. Hierfür reicht ein allgemeines Interesse, die Abrechnung inhaltlich zu kontrollieren. Solange ein Vermieter unberechtigt eine Belegeinsicht verweigert, muss der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht leisten.

(BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17)

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