Mieter muss darlegen, warum er Nebenkosten für überhöht hält

Hintergrund

Die Vermieterin einer Gewerbefläche in einem SB-Markt verlangt von der Mieterin die Nachzahlung von Nebenkosten. Die Parteien streiten darüber, ob die Mieterin für die Jahre 2002 bis 2004 die Verwaltungskosten von 1.300 Euro jährlich tragen muss.

Dem Mietvertrag zufolge sind die Verwaltungskosten von der Mieterin zu tragen. Die Mieterin wendet ein, die abgerechneten Verwaltungskosten seien überhöht. Zum Beleg dafür, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat, benennt sie die Verwaltungskosten für Vergleichsobjekte, die sie an anderen Orten angemietet hat.

Das Berufungsgericht hat diesen Einwand für unbeachtlich gehalten, weil die genannten Objekte im Hinblick auf Vertragsinhalt, Größe und regionalen Bezug nicht ohne weiteres vergleichbar seien.

Der BGH hatte zu klären, wie weit die Anforderungen an den Vortrag des Mieters gehen, der die Wirtschaftlichkeit der abgerechneten Kosten bestreitet.

Entscheidung

Die Umlage von Verwaltungskosten kann in gewerblichen Mietverhältnissen wirksam vereinbart werden. So ist es hier.

Gegen die Umlage überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Dieses bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Nur solche Kosten darf der Vermieter ansetzen.

Veranlasst der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, verletzt er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und muss den Mieter von diesen Kosten freihalten.

Der Vermieter muss lediglich darlegen und beweisen, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt hingegen beim Mieter.

Grundsätzlich trägt der Vermieter insoweit auch keine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde. Die Beurteilung der Angemessenheit von Verwaltungskosten, von denen sich der Mieter durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen kann, ist dem Mieter ebenso möglich wie dem Vermieter.

Dabei dürfen einerseits die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umstände, die für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechen, nicht überspannt werden. Insbesondere dürfen die Anforderungen an die Darlegung nicht so weit gehen, dass sie das Gericht von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache bereits überzeugen müssen. Andererseits genügt es für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr muss er darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Nur dann kann dem Vermieter, dem bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zusteht, eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.

In dem konkreten Fall sahen Berufungsgericht und BGH die von der Mieterin erhobenen Einwendungen nicht als ausreichend an, sodass die Mieterin die Verwaltungskosten tragen muss.

(BGH, Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13)