Beschlussfassung ohne Beschlusskompetenz
Die Rechtsprechung verlangt vom Verwalter, dass dieser nicht auf eine nichtige Beschlussfassung hinwirkt. Der Verwalter muss also vorab prüfen, ob hinsichtlich des zur Beschlussfassung gestellten Tagesordnungspunkts überhaupt eine Beschlusskompetenz seitens der Gemeinschaft besteht. Bestehen die Wohnungseigentümer trotz fehlender Beschlusskompetenz auf einer entsprechenden Beschlussfassung, sollte der Verwalter einen entsprechenden Bedenkenhinweis protokollieren.
Beschlussfähigkeit entfallen
Der Verwalter sollte im Rahmen jeder Beschlussfassung stets die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung überprüfen. Es kommt immer wieder vor, dass eine zum Zeitpunkt der Eröffnung beschlussfähige Versammlung etwa durch frühzeitiges Verlassen seitens einiger Wohnungseigentümer oder gar deren Ausschluss aus der Versammlung beschlussunfähig wird.
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht beachtet
Häufig sehen Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen bestimmte Mehrheitserfordernisse für unterschiedliche Regelungsangelegenheiten vor. So kann die Teilungserklärung etwa eine qualifizierte Mehrheit oder aber gar „Allstimmigkeit“ dort fordern, wo ansonsten nach dem Gesetz die einfache Mehrheit ausreichend wäre. Bei unterlassener Prüfung droht hier akutes Anfechtungsrisiko.
Beschlussfassung unter „Verschiedenes“
Unter „Verschiedenes“ oder „Sonstiges“ können allenfalls Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung beschlossen werden. Eine Beschlussfassung sollte daher generell unterbleiben. Denn die Wertung, ob eine Angelegenheit von Bedeutung ist oder nicht, kann sich später als unzutreffend herausstellen.
Beschlüsse nicht verkündet
Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Eigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Voraussetzung für die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses ist daher nicht die Protokollierung des Beschlusses und die Beschlussfeststellung im Protokoll. Eine mündliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses ist ausreichend, aber auch zwingend erforderlich.
