Haftung der Wohnungseigentümer bei verzögerter Sanierung

Hintergrund: Verzögerte Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Die Eigentümerin einer Wohnung im Souterrain stellte im Jahr 2009 Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung fest. Diese führte sie auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurück.

In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 25.11.2010 stimmten die Eigentümer über den Antrag ab, einen Sachverständigen mit der Feststellung der Ursachen zu beauftragen, der bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum die notwendigen Maßnahmen ermitteln, die Arbeiten ausschreiben und einen Preisspiegel erstellen sollte, um dann in einer weiteren Versammlung die Maßnahmen beschließen zu können. Die Eigentümer lehnten den Antrag mehrheitlich ab. Gegen den ablehnenden Beschluss erhob die Eigentümerin Anfechtungsklage und beantragte zugleich Beschlussersetzung.

Im Dezember 2010 leitete die Eigentümerin ein selbstständiges Beweisverfahren zur Feststellung der Mangelursachen ein. Am 7.12.2011 legte der gerichtlich bestellte Sachverständige sein Gutachten vor. Er stellte fest, dass das Gebäude nicht hinreichend gegen Feuchtigkeit aus dem Baugrund abgedichtet sei, was die Feuchtigkeit in der Wohnung mit verursacht habe.

In einer Eigentümerversammlung am 9.5.2012 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Antrag der Eigentümerin auf Mängelbeseitigung bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu vertagen. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten.

Am 10.8.2012 wies das Amtsgericht die Anfechtungsklage gegen den Beschluss vom 25.11.2010 und die Beschlussersetzungsklage ab. Hiergegen legte die Eigentümerin Berufung ein. Am 19.9.2013 gab das Landgericht der Berufung statt. Es erklärte den Negativbeschluss vom 25.11.2010 für ungültig und sprach aus, dass die Beseitigung der Mängel des Gemeinschaftseigentums, die für die Durchfeuchtung und Schimmelbildung in der Wohnung ursächlich oder mitursächlich sind, beschlossen ist. Ferner wurden die beklagten Wohnungseigentümer verpflichtet, den Abschluss der hierfür erforderlichen Verträge mit Dritten zu beschließen.

Am 12.12.2013 beschlossen die Eigentümer, die Sanierung zu beauftragen.

Die Eigentümerin der betroffenen Wohnung verlangt von den übrigen Wohnungseigentümern Schadensersatz wegen verzögerter Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und macht einen Mietausfallschaden für den Zeitraum Dezember 2010 bis Februar 2014 geltend, weil sie die Wohnung wegen der Feuchtigkeit nicht vermieten konnte.

Entscheidung: Eigentümer haften für Verzögerung

Die Wohnungseigentümer, die am 25.11.2010 nicht für die Beauftragung eines Sachverständigen gestimmt haben, haften nach § 280 Abs. 1 BGB wegen pflichtwidrigen Abstimmungsverhaltens auf Schadensersatz.

Allerdings sind die Wohnungseigentümer im Grundsatz weder zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung noch zur Mitwirkung an der Willensbildung verpflichtet. Auch können sie selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen unterlassen, solange und soweit sie hierüber einig sind. Anders liegt es aber jedenfalls dann, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und dies von einem Wohnungseigentümer verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet. Hier ergibt sich eine Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer schon aus der gegenseitigen Treuepflicht.

Dass die Eigentümerin einen Anspruch auf Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und in diesem Rahmen auch auf Einholung eines Gutachtens hat, ergibt sich schon aus dem Berufungsurteil vom 19.9.2013, mit dem der Negativbeschluss vom 25.11.2010 für ungültig erklärt wurde und die übrigen Eigentümer zur Schadensbeseitigung verpflichtet wurden. Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht – sofern der Beschluss nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt worden ist – unter den Wohnungseigentümern fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Wurde ein Negativbeschluss angefochten, steht zugleich rechtskräftig fest, dass eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer besteht. Denn die Ablehnung einer beantragten Maßnahme kann nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn eine Pflicht zum Handeln besteht.

Die Wohnungseigentümer, die pflichtwidrig die Einholung eines Gutachtens abgelehnt haben, müssen der Eigentümerin den Mietausfall ersetzen, der durch die verspätete Klärung der Ursachen für die Feuchtigkeit entstanden ist. Um diesen Zeitraum ist die Sanierung hinausgeschoben worden. Es kommt daher einerseits darauf an, wann das Gutachten bei pflichtgemäßem Handeln vorgelegen hätte und andererseits, wann der Erfolg eingetreten ist, der mit Erfüllung der Mitwirkungspflicht herbeigeführt werden sollte. Für den zwischen diesen Zeitpunkten liegenden Zeitraum haften die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer.

Bei einer pflichtgemäßen Beschlussfassung am 25.11.2010 hätte das Gutachten bis Ende März 2011 vorgelegen, so dass die übrigen Eigentümer ab diesem Zeitpunkt für den Mietausfall haften. Es kommt eine Haftung bis zum 7.12.2011 in Betracht. An diesem Tag lag das Gutachten aus dem selbstständigen Beweisverfahren vor. Damit lag die von der Eigentümerin mit ihrem Beschlussantrag vom 25.11.2010 erstrebte Feststellung der Schadensursachen vor so dass die unterbliebene Mitwirkung jedenfalls für die nach diesem Zeitpunkt eintretenden Mietausfallschäden nicht mehr ursächlich war. Nachdem das Gutachten vorlag, oblag es dem Verwalter, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, damit die Wohnungseigentümer über die gebotenen Instandsetzungsmaßnahmen beschließen konnten.

Haftung für erneute Vertagung

Es kommt aber eine weitergehende Haftung in Betracht, weil die Eigentümer am 9.5.2012 beschlossen haben, die Entscheidung über Sanierungsmaßnahmen zu vertagen. Insbesondere ist ein diesbezüglicher Schadensersatzanspruch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vertagungsbeschluss nicht angefochten worden ist.

Zwar scheidet ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach der Rechtsprechung des BGH aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat (Geschädigter Wohnungseigentümer muss gegen Verzögerung von Instandsetzung vorgehen).

Das gilt aber nicht, wenn der geschädigte Eigentümer zuvor bereits einen Beschluss über die Ablehnung von Sanierungsmaßnehmen angefochten und Beschlussersetzung verlangt hat. Schadensersatzansprüche wegen verzögerter Sanierung werden in diesem Fall nicht dadurch ausgeschlossen, dass der betroffene Eigentümer nachfolgende Vertagungsbeschlüsse nicht anficht, denn in einem solchen Fall kann von vornherein kein schutzwürdiges Vertrauen in die Bestandskraft eines Vertagungsbeschlusses entstehen.

(BGH, Urteil v. 23.2.2018, V ZR 101/16)

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