Vermieter kann mehrere Gebäude zusammen abrechnen

Hintergrund

Der Vermieter und der Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob es zulässig ist, in einer Betriebskostenabrechnung Kosten für mehrere Gebäude zusammenzufassen und zu verteilen.

Der Eigentümer dreier benachbarter Gebäude (Hausnummern 57, 59 und 61), in denen sich Wohnungen befinden, erstellte über mehrere Jahre für alle 3 Gebäude jeweils gemeinsame Betriebskostenabrechnungen. Dabei fasste er jeweils für das Abrechnungsjahr die Gesamtkosten sämtlicher Gebäude zusammen und verteilte diese auf die Mieter in allen 3 Gebäuden. Die Wohnungen sind in allen Objekten weitgehend baugleich. Die Heizung, die alle 3 Gebäude versorgt, befindet sich im Gebäude Nr. 59.

Der Mieter einer Wohnung im Haus Nr. 59 meint, der Vermieter müsse die Kosten für jedes Gebäude einzeln verteilen und verlangt Rückzahlung seiner Vorauszahlungen, hilfsweise Korrektur der Abrechnung.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Dieser durfte seine 3 Häuser zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen.

Ein Vermieter ist bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Aus der Beschreibung des Mietobjekts kann im Regelfall keine rein gebäudebezogene Abrechnung der Betriebskosten hergeleitet werden. Mit der Benennung des Orts, an dem die Mietsache belegen ist, verfolgen die Vertragsparteien regelmäßig nicht den Zweck, auch die Abrechnungseinheit festzulegen.

Der Vermieter war hier auch nicht darauf beschränkt, nur die Heizkosten für alle 3 Gebäude zusammen abzurechnen. § 556 BGB beschränkt einen Vermieter nicht darauf, eine gebäudebezogene Abrechnung nur vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar ist.

Die Möglichkeit, eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheit vorzunehmen, entspricht auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergeben.

Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit entsprach vorliegend auch der Billigkeit, denn die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten 3 Gebäude unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich.

Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Kostenpositionen auf einige Mieter ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Diese mögliche Mehrbelastung dürfte aber regelmäßig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung mehrerer Gebäude in bestimmten Bereichen (so etwa bei Hausmeisterkosten oder Versicherungen) weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Objekte. Die auf den einzelnen Mieter entfallenden Gesamtkosten werden aber in aller Regel nicht höher ausfallen als bei einer gesonderten Veranlagung.

(BGH, Urteil v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10)