Eigentümer können Kostenbeteiligung nicht per Beschluss begründen

Hintergrund

Wohnungseigentümer streiten darüber, ob sich der Eigentümer einer Teileigentumseinheit an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligen muss.

Das Haus verfügt über einen unausgebauten Dachraum, der eine Teileigentumseinheit (Nr. 22) bildet. Laut Teilungserklärung darf der Eigentümer dieser Einheit das Dach zu Wohnzwecken ausbauen. Bis zu einem eventuellen Ausbau soll die Einheit 22 hinsichtlich der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten wie Gemeinschaftseigentum behandelt werden. Erst wenn das Dachgeschoss ausgebaut ist, soll der Eigentümer im Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen an den Kosten beteiligt werden.

In einer Eigentümerversammlung am 16.7.2007 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Eigentümer der Einheit 22 künftig nach seinem Miteigentumsanteil an verschiedenen verbrauchsunabhängigen Kosten zu beteiligen (u.a. Versicherung, laufende Instandhaltung). Wie beschlossen zahlte der Eigentümer der Einheit 22 in der Folgezeit die Hausgelder.

Im Februar 2008 erwarb eine neue Eigentümerin die Einheit 22. Die neue Eigentümerin beabsichtigte, das Dachgeschoss bis Ende 2009 auszubauen. Am 18.2.2008 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Zahlungspflicht für die Einheit 22 bis Ende 2009 auszusetzen. Danach soll der jeweilige Eigentümer der Einheit 22 wieder gemäß dem Beschluss vom 16.7.2007 zur Zahlung verpflichtet sein. Zu einem Ausbau des Dachgeschosses kam es in der Folgezeit allerdings nicht.

Die Eigentümerin der Einheit 22 beantragt, die Nichtigkeit der Beschlüsse vom 16.7.2007 und 18.2.2008 festzustellen, sodass sie für die Einheit 22 weiterhin keine Zahlungen leisten muss.

Entscheidung

Die Beschlüsse sind nichtig, weil die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz hatten. Die Beschlüsse sind nicht von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 WEG gedeckt.

§ 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern. Die Beschlusskompetenz bezieht sich nicht lediglich auf solche Kosten, die nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden können. Vielmehr werden auch verbrauchs- und verursachungsunabhängige Kosten erfasst.

Eigentümer können nur schon bestehende Pflicht ändern

Allerdings räumt § 16 Abs. 3 WEG nur die Kompetenz ein, im Rahmen einer dem Grunde nach bereits bestehenden Kostentragungspflicht einen anderen Verteilungsmaßstab zu wählen. Die Bestimmung begründet hingegen nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Norm. Danach können die Wohnungseigentümer „abweichend von Absatz 2“ durch Stimmenmehrheit beschließen, ob sie eine verursachungs- oder verbrauchsabhängige Abrechnung einführen oder nach einem „anderen Maßstab“ abrechnen wollen. Mit der Bezugnahme auf § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer die Lasten und Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen, knüpft die Norm an eine dem Grunde nach bestehende Kostentragungspflicht an und begründet lediglich die Möglichkeit, den Kostenverteilungsschlüssel zu ändern. Die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung stellt jedoch keine Veränderung des Kostenverteilungsmaßstabes dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner und wird von der Regelung nicht erfasst.

Gemessen daran kann die von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Beteiligung der Teileigentumseinheit 22 an den verbrauchsunabhängigen Kosten keinen Bestand haben. Sie ist von der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG nicht gedeckt, da Gegenstand des Beschlusses nicht eine Änderung des Verteilungsschlüssels ist – dieser blieb unverändert –, sondern die Aufhebung der in der Teilungserklärung vereinbarten aufschiebend bedingten Kostenbefreiung für den Eigentümer der Teileigentumseinheit 22. Dies hat zur Folge, dass der Beschluss wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig ist.

Zahlung heilt Beschlussnichtigkeit nicht

Die Nichtigkeit des Beschlusses ist auch nicht dadurch geheilt worden, dass die jeweiligen Eigentümer der betroffenen Teileigentumseinheit über mehrere Monate der Beschlussfassung entsprechend Hausgeld entrichtet haben. Es kann dahin gestellt bleiben, ob und unter welchen Voraussetzungen ein wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit nichtiger Beschluss geheilt werden kann. Hierfür genügt jedenfalls nicht die bloße Umsetzung eines Beschlusses; sie vermag nicht nachträglich eine nach der Teilungserklärung nicht bestehende Beschlusskompetenz zu schaffen.

Ob die Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Anpassung der Teilungserklärung verlangen können, ließ der BGH offen, da dies nicht Gegenstand des Verfahrens war.

(BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 225/11)