Kündigung kann als Abmahnung gelten

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern Räumung. Nachdem sich Nachbarn darüber beschwert hatten, dass Gestank aus der Wohnung tritt, besichtigten Mitarbeiter der Vermieterin die Wohnung im Januar 2011. Sie stellten fest, dass die Wohnung vollkommen verwahrlost und verschmutzt war und dort Müll gelagert wurde.

Am 13.5.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Kündigung wurde auf die in dem Schreiben näher dargelegten Zustände in der Wohnung gestützt. Zudem wies die Vermieterin im Kündigungsschreiben darauf hin, dass sie ein solches Wohnverhalten nicht akzeptiere.

Am 18.8.2011 besichtigten Mitarbeiter der Vermieterin die Wohnung erneut. Da der Zustand unverändert war, kündigte die Vermieterin am 2.9.2011 nochmals fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Die Mieter akzeptieren die Kündigung nicht und berufen sich u.a. darauf, dass es an einer vorherigen Abmahnung fehle.

Entscheidung

Das Mietverhältnis wurde durch die ordentliche Kündigung vom 2.9.2011 zum 30.6.2012 wirksam beendet.

Ein Grund zur fristlosen Kündigung bestand nicht. Allerdings hatte die Vermieterin ein berechtigtes Interesse daran, das Mietverhältnis durch eine fristgemäße Kündigung zu beenden. Die Mieter haben ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, da sie die Wohnung haben verwahrlosen lassen.

Unabhängig davon, ob eine vorherige Abmahnung erforderlich war, lag eine solche jedenfalls im Kündigungsschreiben vom 13.5.2011. Hierin wurden die Mieter hinreichend auf ihre vertraglichen Pflichten hingewiesen. Aus dem Schreiben ließ sich klar entnehmen, welche Verstöße ihnen vorgeworfen werden und mit welcher Verhaltensänderung sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses erreichen konnten. Es ist es unschädlich, dass das Schreiben als Kündigung bezeichnet wurde. Eine vorangegangene Kündigung kann in eine Abmahnung umgedeutet werden, wenn sich daraus die erforderliche Warnwirkung für den Mieter ableiten lässt.

(AG Karlsruhe, Urteil v. 27.7.2012, 6 C 386/11)