Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich; auch können die Eigentümer einem unzumutbaren Miteigentümer nur unter strengen Voraussetzungen sein Wohnungseigentum entziehen. Die Eigentümer haben daher ein Interesse daran, dass problematische Erwerber gar nicht erst Eintritt in die WEG finden. Diesem Interesse trägt § 12 WEG Rechnung: Demzufolge kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seiner Eigentumswohnung der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf (Veräußerungszustimmung). In der Regel ist das Zustimmungserfordernis auf den Verwalter übertragen, weshalb man auch von Verwalterzustimmung spricht.
Eine Veräußerung ist die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden (zum Beispiel Verkauf, Schenkung). Übertragungen per Erbfolge sind nicht erfasst.
Gründe für Verweigerung der Verwalterzustimmung
Der Verwalter (oder sonst Zustimmungspflichtige) darf die Zustimmung zur Veräußerung der Eigentumswohnung nicht willkürlich verweigern, sondern nur, wenn in der Person des Erwerbers ein wichtiger Grund besteht, das heißt Anhaltspunkte ernstlich befürchten lassen, der Erwerber werde seine Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern und der Gemeinschaft nicht erfüllen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Erwerber zahlungsunfähig ist oder als bisheriger Mieter in der Anlage beharrlich gegen die Hausordnung verstößt. Bloße Meinungsverschiedenheiten mit dem Verwalter reichen nicht aus. Gründe, die in der Person des Veräußerers liegen (zum Beispiel rückständige Hausgeldzahlungen), berechtigten nicht dazu, die Zustimmung zu verweigern.
Verwalter sollte sich erkundigen
Ersucht ein Veräußerer den Verwalter um dessen Zustimmung zum Verkauf oder einer sonstigen Veräußerung der Eigentumswohnung, sollte er die Informationen mitteilen, die dem Verwalter ermöglichen, den Erwerber zu beurteilen. Wenn der Verwalter Zweifel hat, ob er die Zustimmung erteilen soll, kann er unter Umständen auch die anderen Eigentümer per Mehrheitsbeschluss über die Zustimmung entscheiden lassen.
Im Normalfall wird der Verwalter die Zustimmung erteilen müssen. Verweigert er die Verwalterzustimmung zu Unrecht, macht sich der Verwalter schadensersatzpflichtig.
Nachweis der Veräußerungszustimmung
Die Verwalterzustimmung muss dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden; ebenso ist der Nachweis der Verwaltereigenschaft zu erbringen. Daher ist zu empfehlen, die Unterschriften unter dem Versammlungsprotokoll, das den Bestellungsbeschluss dokumentiert, sofort öffentlich beglaubigen zu lassen. Dann ist der formgerechte Verwalternachweis im Veräußerungsfall griffbereit.
Kosten der Verwalterzustimmung
Die Kosten einer Verwalterzustimmung (Beglaubigungsgebühren; gegebenenfalls vereinbarte Sondervergütung) sind Verwaltungskosten, die grundsätzlich nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssels auf die Eigentümer umgelegt werden. Eine abweichende Kostenverteilung (zum Beispiel Kostentragung durch den Veräußerer) kann vereinbart werden.
Aufhebung des Zustimmungserfordernisses
Die Eigentümer können eine Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 Abs. 4 WEG per Mehrheitsbeschluss ggf. aufheben; wollen sie ein Zustimmungserfordernis erst nachträglich einführen, bedarf dies hingegen zwingend einer Vereinbarung.
