Ab 1. Juli wird für ein halbes Jahr die Umsatzsteuer gesenkt. Das hat die Bundesregierung mit dem Corona-Konjunkturpaket beschlossen. Das wirkt sich auch auf Gewerbemietverträge aus. Was Vermieter, Makler und Verwalter beachten sollten, damit sie nicht draufzahlen.
Die Umsatzsteuer wird ab dem 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 gesenkt. So hat es der Koalitionsausschuss am 3. Juni im Rahmen des Corona-Konjunkturprogramms beschlossen. Zur Umsetzung dieses Pakets hat die Bundesregierung am 12. Juni im Entwurf zum "Zweiten Corona-Steuerhilfegesetz" Maßnahmen gebündelt, die schnell greifen sollen. Darunter die Regelung der zeitlich befristeten Absenkung der Umsatzsteuer.
Der allgemeine Satz soll ab dem 1. Juli auf 16 Prozent (von 19 Prozent) sinken, der ermäßigte Satz auf fünf Prozent (von sieben Prozent). Ab dem 01.01.2021 soll wieder der bisherige Umsatzsteuersatz gelten. Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet. Bundestag und Bundesrat haben dem Gesetz am 29. Juni zugestimmt. Es wird am 30. Juni in Kraft treten.
Gewerbemietvertrag: Welche Umsatzsteuer gilt?
Werden Gewerberäume umsatzsteuerpflichtig vermietet, so unterliegen Mieten, die für die Zeiträume Juli bis Dezember 2020 gezahlt werden, in der Regel dem Steuersatz von 16 Prozent. Gewerbemietverträge, in denen die Umsatzsteuer ausgewiesen ist, weil der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat, sollten nach Möglichkeit vor dem 30. Juni zeitlich befristet geändert werden, rät der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Das kann etwa durch einen Nachtrag zum Mietvertrag erfolgen.
Enthalte ein Gewerbemietvertrag einen Passus, dass "zusätzlich zur Miete die gesetzliche Umsatzsteuer" zu zahlen ist, müsse der Mietvertrag nicht angepasst werden, schreiben die Eigentümervertreter. In solchen und ähnlichen Fällen gilt automatisch der befristet geltende reduzierte Umsatzsteuersatz.
Es zählt der Zeitpunkt der Leistung
Gemäß § 27 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz (UStG) ist für die Anwendung des abgesenkten Steuersatzes maßgebend, wann die Leistung ausgeführt wird, erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband IVD.
"Es kommt auf den Mietzeitraum an und nicht darauf, wann die Mieten gezahlt werden." Hans-Joachim Beck, Steuerexperte beim Immobilienverband IVD
Nachzahlungen von Mieten, die der Mieter für die Monate vor Juli 2020 leistet, unterliegen also unverändert dem Steuersatz von 19 Prozent.
Wenn der Vermieter in einem Mietvertrag, der als Rechnung gilt, den höheren Steuersatz von 19 Prozent angibt, obwohl der Mieter nur 16 Prozent Umsatzsteuer zahlen muss, schuldet er gemäß § 14c UStG dem Finanzamt den Mehrbetrag.
Dauerrechnung und Vorsteuerabzug
In einem Mietvertrag, der als Rechnung ausgestaltet ist, muss nach § 14 Abs. 4 UStG der Steuersatz und die Umsatzsteuer mit einem absoluten Betrag ausgewiesen werden. Stellt der Vermieter eine Dauerrechnung, die den Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt, muss diese für den Zeitraum des gesenkten Umsatzsteuersatzes geändert werden.
Die Änderung kann vertraglich so vereinbart werden, dass sie nur für den betreffenden Zeitraum gilt – ab Juli 2020 auf den gesenkten Steuersatz von 16 Prozent, ab Januar 2021 zurück auf den Steuersatz von 19 Prozent. Die Berichtigung der Rechnung muss erfolgen, indem der Mietvertrag geändert und an den neuen Steuersatz angepasst wird.
Gemäß Abschnitt 14.1 Absatz 2 des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses (UStAE) genügt es laut Beck für die Angabe des Leistungszeitraums, wenn sich dieser aus den Angaben in der Überweisung ergibt. Für alle Rechnungen gilt: Sie müssen vor Fälligkeit der nächsten Mietzahlung an den jeweils aktuellen Umsatzsteuersatz angepasst werden.
Mietvertrag ist nicht als Rechnung ausgestaltet
Bei umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gewerberäumen wird vertraglich geregelt, dass der Mieter die Miete zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer zu zahlen hat. "Wenn der Mietvertrag nicht als Rechnung ausgestaltet ist und der Steuersatz und die Umsatzsteuer nicht als absoluter Betrag angegeben sind, sondern der Mieter eine separate Rechnung erhält, ist die Handhabung relativ einfach", erklärt Beck.
- Ist die Rechnung für die Monate Juli bis Dezember 2020 noch nicht ergangen, muss von vornherein für die Monate Juli bis Dezember 2020 eine korrekte Rechnung mit 16 Prozent Umsatzsteuer erstellt werden.
- Hat der Mieter für die Monate Juli bis Dezember 2020 schon eine Rechnung mit 19 Prozent Umsatzsteuer erhalten – etwa weil der Vermieter im Voraus eine Jahresrechnung oder eine Dauerrechnung erteilt hat –, genügt zur Berichtigung der Rechnung eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Mieter gemäß Abschnitt 14 c Abs. 6 UStAE plus die Übersendung einer korrigierten Rechnung.
Nebenkosten
Die temporäre Absenkung der Umsatzsteuer wirkt sich auch auf die Nebenkosten aus. Findet zum Beispiel eine Ablesung der Zählerstände von Strom und Wasser zwischen dem 01.07.2020 und dem 31.12.2020 statt, gilt für die Leistung grundsätzlich der reduzierte Umsatzsteuersatz von 16 Prozent. Teilabrechnungen für Januar bis Juni 2020 unterliegen einem Umsatzsteuersatz von 19 Prozent, Teilabrechnungen für Juli bis Dezember 2020 einem Ssatz von 16 Prozent. Bei Zwischenablesungen kann es kompliziert werden, meint Felix Nuss, Geschäftsführer der Rohrer Hausverwaltung.
"Sämtliche Dauerrechnungen von Dienstleistern oder Versorgern, wie Hausmeister oder Stadtwerken, sollten mit dem befristet verminderten Umsatzsteuersatz neu gestellt werden." Felix Nuss, Geschäftsführer der Rohrer Hausverwaltung
Maklerprovision: Auf den Zeitpunkt kommt es an
Die befristete Absenkung der Umsatzsteuer wirkt sich auch auf die Rechnungsstellung und der Kalkulation der Provision in neuen Maklerverträgen aus. Welcher Umsatzsteuersatz gilt, hängt vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab.
Bei älteren Maklerverträgen ist der Makler grundsätzlich nicht zu einer Absenkung des üblicherweise vereinbarten Bruttopreises verpflichtet, sagt Beck. Ausnahme: Wurde der Vertrag mindestens vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes (voraussichtlich ist das am 1.7.2020 der Fall) abgeschlossen – also vor dem 01.03.2020 – so sieht der Gesetzgeber die Möglichkeit für einen Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich nach § 29 UStG vor, wenn der Makler zwischen dem 01.07.2020 und dem 31.12.2020 die Leistung erbracht hat.
Kommt der Maklervertrag im Zeitraum der gesenkten Mehrwertsteuer zustande, könnte der ab dem 01.01.2021 wieder geltende Steuersatz von 19 Prozent aber negative Auswirkungen auf die Provision für den Makler haben, wenn die Leistung erst 2021 erbracht wird und der Makler den üblichen Umsatzsteuersatz an den Staat abführen muss – dann könnte die Provision sinken. Beck rät, auch die Preise in bestehenden Exposés jeweils anzupassen.
"Eine Provision zu vereinbaren mit der Formulierung 'zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Umsatzsteuer' ist nicht zulässig. Es muss ein Bruttopreis angegeben werden." Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband IVD
Verwalterhonorar
Verwalter müssen Beck zufolge den Steuervorteil aus der Senkung des Steuersatzes in den meisten Fällen an ihre Vertragspartner weitergeben und ihre Honorarrechnung für die Monate Juli bis Dezember 2020 an den abgesenkten Umsatzsteuersatz anpassen.
Ist in einem Verwaltervertrag ein Honorar "zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer" vereinbart, muss der Verwalter dem Eigentümer für die in den Monaten Juli bis Dezember 2020 erbrachten Leistungen eine Rechnung über das vereinbarte Nettohonorar zuzüglich der Umsatzsteuer von 16 Prozent ausstellen, sagt Beck. Ist ein Bruttohonorar vereinbart, sei der Zeitpunkt des Vetragsschlusses wichtig: Gemäß § 29 UStG hat der Kunde einen Anspruch auf Weitergabe des Steuervorteils, wenn der Vertrag mindestens vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Juli abgeschlossen worden ist.
Entwurf eines Zweiten Gesetzes zur Umsetzung steuerlicher Hilfsmaßnahmen zur Bewältigung der Coronakrise
Befristete Absenkung des allgemeinen und ermäßigten Umsatzsteuersatzes zum 1.7.2020; Entwurf eines begleitenden BMF-Schreibens (Stand 23.6.2020)
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