Mietminderung wegen Hitze? Wie Eigentümer sich retten können

An heißen Sommertagen steigen die Temperaturen auch in vielen Wohnungen. Das ist grundsätzlich kein Mietmangel. Ob in Einzelfällen eine Mietminderung begründet ist – etwa wenn sich die Temperatur nicht unter eine bestimmte Grenze bringen lässt oder wenn bauliche Mängel für einen konstant hohen Wärmegrad sorgen, entscheiden die Gerichte. Eine gesetzliche Regelung, wie hoch das Thermometer in einer Mietwohnung klettern darf, gibt es nicht.

Eigentümer und Vermieter können Schutzmaßnahmen für Hitzetage ergreifen, rät das vom Umweltministerium Baden-Württemberg unterstützte Informationsprogramm Zukunft Altbau. Einen Überblick zu Beratungs- und Förderangeboten stellt die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online bereit.

Hitze in der Wohnung: manchmal ein Mietmangel

Das Amtsgericht Hamburg etwa hielt im Fall einer Obergeschosswohnung, in der die Temperatur tagsüber 30 Grad und nachts mehr als 25 Grad betrug, eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen. (Urteil v. 10.5.2006, Az. 46 C 108/04)

Im konkreten Fall entsprach der Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik, der zum Zeitpunkt des Baus der Wohnung vorgeschrieben war. Das Gericht bewertete das als Sachmangel. Für einen Monat bezahlte der Mieter statt der vereinbarten 1.065 Euro dann nur 848 Euro. Die Vermieterin hielt die Wohnung für mangelfrei. Die Normen für Wärmeschutz seien bei der Errichtung des Gebäudes eingehalten worden. Es handele sich um eine nach Süden ausgerichtete Endetagenwohnung mit Glasfront, es sei von vornherein erkennbar gewesen, dass im Sommer mit Erwärmung zu rechnen ist.

Das Gericht sah das anders: "Zwar muss ein Mieter einer Endetagenwohnung ein höheres Maß an sommerlicher Aufheizung hinnehmen als ein Mieter einer anderen Geschosswohnung", heißt es in der Begründung, hier seien jedoch Grenzen gesetzt. Der Mieter habe zumindest Anspruch darauf, dass dem Stand der Technik entsprechende baurechtliche Bestimmungen bezüglich des Wärmeschutzes zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eingehalten werden. Darüber hinaus liege ein Mangel auch stets dann vor, wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperaturen ein Ausmaß erreicht, durch das die Eignung zum vertragsgemäßen Zweck beeinträchtigt wird. Der Mieter durfte die Miete daher für den Monat, in dem die Hitze herrschte, um 20 Prozent mindern.

Mietvertrag: Fristlose Kündigung bei Extremtemperaturen

Das Amtsgericht Leipzig sah hingegen im Fall einer Maisonettewohnung, in der tagsüber ebenfalls Temperaturen von mehr als 30 Grad und nachts von mehr als 25 Grad auftraten, keinen Mangel. (Urteil v. 6.9.2004, Az. 164 C 6049/04).

Das Oberlandesgericht Hamm (Urteil v. 28.2.2007; Az.: 30 U 131/06) und das Oberlandesgericht Rostock (Urteil v. 29.12.2000, Az.: 3 U 83/98) legten bei der Bewertung relative Grenzzahlen fest: Demnach müssen Innentemperaturen mindestens sechs Grad unter den Außentemperaturen liegen.

Der Verfassungsgerichtshof in Berlin entschied in einem Einzelfallurteil, dass Mieter bei extremen Temperaturen fristlos kündigen dürfen. In dem Fall heizte sich die Wohnung regelmäßig auf bis zu 46 Grad Celsius auf – Grund war ein Sachmangel. (Urteil v. 20.3.2007 – VerfGH 40/06).

Zukunft Altbau: So bleibt das Haus im Sommer kühl

Gibt es keinen Schutz, breitet sich die sommerliche Hitze schnell im Gebäude aus. Zukunft Altbau schlägt Hauseigentümern und Vermieter unter anderem folgenden Maßnahmen vor, um die Temperaturen in den Wohnräumen zu senken:

Fenster mit Sonnenschutzglas

Dreischeibenverglasungen mit sehr dünnen, metallischen Beschichtungen auf dem Glas sorgen dafür, dass große Teile der Sonnenwärme nicht ins Haus gelangen. Wie gut der Schutz gegen Überhitzung durch zu starke Sonneneinstrahlung ist, zeigt der g-Wert (g für Gesamtenergiedurchlassgrad). Bei normalem Wärmeschutzglas liegt der Wert bei 0,55 – das heißt: 55 Prozent der Sonnenwärme gelangen in das Haus. Moderne Dreifachverglasungen haben einen Wert von etwa 0,5, Sonnenschutzgläser bis 0,2. Auf der Nordseite lohnen sie sich, außer bei Dachfenstern, eher nicht. Allerdings sind sehr niedrige g-Werte im Winter nicht erwünscht, wenn die Sonnenstrahlung zum Energiegewinn willkommen ist.

Hitzeregulierung über Sonnenschutzelemente

Noch wichtiger ist die Verschattung der Fensterflächen durch Sonnenschutzelemente wie Rollläden und Jalousien oder Markisen. Wenn diese außen angebracht sind, reduziert das den Wärmeeintrag weiter. Längere Dachüberstände und Balkone helfen, dass im Sommer weniger Einstrahlung der intensiven, hochstehenden Sonne auf die Fenster trifft.

Speichermassen und Dämmung

Speichermassen im Hausinneren sorgen für eine Wärmepufferung während der heißen Stunden tagsüber und kühlen nachts bei offenem Fenster wieder ab. Beispiele sind Estriche, massive Außen- und Innenwände im Dachgeschoss oder Lehmputz im Dachstuhl. Laut Zukunft Altbau lohnt sich außerdem eine Wärmedämmung. Sie bremst den Wärmefluss von außen nach innen – und im Winter in die umgekehrte Richtung. Eine gute Dämmung von Außenwänden und Dach könne die Raumtemperatur im Sommer um bis zu zehn Grad Celsius verringern, so die Experten.

Grüne Dächer und Fassaden

Auch Gründächer und begrünte Fassaden senken die Temperatur im Haus. Sie wirken wie ein Hitzeschild. Durch die Verdunstung von Wasser an heißen Sommertagen kühlt sich die Luft in der direkten Umgebung ab. "Um bis zu fünf Grad Celsius kann etwa eine gut funktionierende Fassadenbegrünung die umgebende Temperatur senken", so Zukunft Altbau. Dachbegrünungen lassen sich oftmals auch mit Photovoltaikmodulen kombinieren.

Wärmepumpe und Kühlung aus der Erde

Besteht danach noch Kühlbedarf, sollten Hauseigentümer demnach nicht zu einer Klimaanlage greifen – sie verbraucht sehr viel Strom. Besser sei die Kühlung mit einer Wärmepumpe. Sie heizt im Winter und kühlt im Sommer. Es gibt zwei Arten, mit Wärmepumpen die Temperatur im Haus zu senken: die passive und die aktive Kühlung. Für die passive Kühlung ist eine Erdwärmepumpe nötig.

"Die Wärmepumpe selbst bleibt dabei ausgeschaltet, die Wärme wird einfach über die Heizkörper und die Umwälzpumpen in das kühlere Erdreich geleitet", sagt Frank Hettler von Zukunft Altbau. "Das senkt die Temperatur in den Räumen um bis zu drei Grad." Eine aktive Kühlung geht mit vielen Wärmepumpen. Beim aktiven Kühlen ist die Wärmepumpe mit Kältekreislauf und Verdichter aktiv. Das steigert die Kühlleistung, erhöht aber die Stromkosten.

Hitze im Sommer: Beratung und Fördermittel

Ob klassische Modernisierungsmaßnahmen oder punktuelle Hitzeschutzreduktion: Hauseigentümer sollten sich individuell beraten lassen, schlägt die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online. Viele Kommunen bieten demnach Beratungsstellen an, die Hauseigentümer bei der Planung und Umsetzung unterstützen. Die Kosten dafür müssen sie in vielen Fällen nicht allein tragen.

Bei baulichen Maßnahmen für einen wirksamen Hitzeschutz wird eine Energieberatung durch einen Experten empfohlen. Energieeffiziente Modernisierungen werden über KfW-Kredite oder BAFA-Zuschüsse gefördert. In einigen Regionen gibt es zusätzliche finanzielle Anreize über die Kommunen.

co2online-Fördermittelcheck: Überblick über aktuelle Förderprogramme

Wichtige Informationen zur Hitzereduktion und Anpassung an den Klimawandel

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