Wohnungsunternehmen: Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit im Einklang

Hauke Meyer

Projektleiter, Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung

Studie: Wohnungsunternehmen – Nachhaltigkeit & Wirtschaftlichkeit — Bild: Fotolia Auf dem Klimapfad ist Balance gefragt – eine Herausforderung für viele Immobilienunternehmen

Wie gelingt es, bei geringen Ausgangsmieten Klimaschutz, Bezahlbarkeit und Wirtschaftlichkeit zu vereinen? Die Studie von Hauke Meyer mit Unterstützung der Initiative "Wohnen.2050" analysiert, unter welchen Bedingungen CO2-neutrale Portfolios (un)möglich sind.

Von acht untersuchten Szenarien war einzig die günstigste Portfoliovariante ohne Modernisierungsstau, mit hohem Fernwärmepotenzial und weniger ambitioniertem Zielstandard (Niedertemperatur-ready) unter den aktuellen förderpolitischen und mietrechtlichen Rahmenbedingungen umsetzbar. Alle weiteren Portfolios haben stetig steigende Jahresfehlbeträge zur Folge. Beim gegenteiligen Szenario mit hohem Modernisierungsstau, keiner Fernwärme und ambitionierterem Zielstandard (Effizienzhaus 70) fallen gar 14-mal höhere Investitionskosten an als beim günstigsten Szenario.

Günstige Portfoliostrategien für Wohnungsunternehmen

Auch ein Vergleich der CO2-Vermeidungskosten zeigt, dass sowohl Modernisierungsstau (im Sinne eines schlechteren energetischen Ausgangszustands) als auch ambitionierte Zielstandards und fehlendes Fernwärmepotenzial für Unternehmen zur starken Belastung werden. Nach Einbezug der Förderung werden bei diesen Eigenschaften zwischen 20 und 27 Euro mehr Investitionen fällig, um ein Kilogramm CO2 bei den Jahresemissionen der simulierten Portfolios mit 4.500 Wohneinheiten einzusparen.

Die hohen Mehrkosten bei einzelnen Portfolioeigenschaften zeigen, dass die Unternehmen vor sehr unterschiedlichen Belastungen stehen. Ein schlechter Ausgangszustand der Gebäude ist besonders problematisch. Alle Szenarien mit dieser Eigenschaft sind unwirtschaftlich, obwohl die Investitionen gleichmäßig bis 2045 gestreckt wurden. Hohe Fernwärmepotenziale sind betriebswirtschaftlich aus Sicht der Wohnungsunternehmen positiv. Unklar ist aber, inwiefern die eingesparten Kosten nicht in ähnlichem Maße durch Energieversorger bzw. Verbraucher zu tragen wären und über erhöhte Wärmekosten letztlich Mieterinnen und Mieter belasten würden.

Dekarbonisierung: Förderkulisse und Refinanzierungspotenziale

Entscheidungsträger in Wohnungsunternehmen können einen hohen Modernisierungsstau nicht rückwirkend ändern, und Fernwärmepotenziale sind nur bedingt über Verhandlungen mit Versorgern beeinflussbar. Zielstandard und Umfang der Effizienzmaßnahmen bieten somit die naheliegendsten Hebel zur unternehmerischen Gestaltung, um die teils immensen Finanzierungslücken zu verringern.

Die aktuelle Förderkulisse bevorzugt die ohnehin günstigeren Dekarbonisierungsszenarien mit weniger ambitionierter Energieeffizienz und ohne Modernisierungsstau. Dies liegt an den höheren Förderquoten für Einzelmaßnahmen bei minimalinvasiven Modernisierungen. Zudem werden die maximal förderfähigen Kosten bei den sehr umfassenden Investitionen in die schlechtesten Energieeffizienzklassen übertroffen, sodass dort die Gesamtförderquoten sinken. Der Worst-Performing-Building-Bonus von zehn Prozent ist als positive Ausnahme in der Förderung hervorzuheben, kann aber die hohen Mehrkosten bei einem Modernisierungsstau nicht ausgleichen.

Zukunftspotenziale und neue Geschäftsmodelle

Die Refinanzierungspotenziale aus Mieterhöhungen sind insbesondere bei den kostenintensivsten Szenarien mit schlechtem Gebäudezustand und niedrigen Ausgangsmieten gering. Hier sind die sozial orientierten Unternehmen besonders benachteiligt. Die begrenzten Refinanzierungsmöglichkeiten über die Miete und die nicht auskömmliche Förderung bei angespannter Haushaltssituation lassen den Blick zur Kostenseite wandern. In die Analyse wurden keine Effekte serieller Ansätze oder von "Smart Metering" einbezogen. Hier gilt es, weiter an Kosteneffekten zu arbeiten.

Neue Geschäftsmodelle für Wohnungsunternehmen auf Seiten der Energieerzeugung bieten weitere Potenziale. Photovoltaik und Mieterstrom wurden ebenfalls nicht einbezogen, könnten zukünftig jedoch entscheidend positiv auf die Wirtschaftlichkeit der Dekarbonisierung wirken. Zunächst bleibt jedoch die Erkenntnis: Ohne höhere Förderung, Abstriche bei der Sanierungstiefe sowie neue Geschäftsmodelle und Kostensenkungen würde der Dekarbonisierungspfad für viele sozial orientierte Wohnungsunternehmen in die Insolvenz führen.

Weitere Informationen und Download-Link zur Studie "Dekarbonisierungsszenarien und betriebswirtschaftliche Auswirkungen".

Dieser Beitrag erschien im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 03/2024.