Studie: Auf dem Klimapfad die Insolvenz vermeiden

Von acht untersuchten Szenarien war einzig die günstigste Portfoliovariante ohne Modernisierungsstau, mit hohem Fernwärmepotenzial und weniger ambitioniertem Zielstandard (Niedertemperatur-ready) unter den aktuellen förderpolitischen und mietrechtlichen Rahmenbedingungen umsetzbar. Alle weiteren Portfolios haben stetig steigende Jahresfehlbeträge zur Folge. Beim gegenteiligen Szenario mit hohem Modernisierungsstau, keiner Fernwärme und ambitionierterem Zielstandard (Effizienzhaus 70) fallen gar 14-mal höhere Investitionskosten an als beim günstigsten Szenario.
Günstige Portfoliostrategien für Wohnungsunternehmen
Auch ein Vergleich der CO2-Vermeidungskosten zeigt, dass sowohl Modernisierungsstau (im Sinne eines schlechteren energetischen Ausgangszustands) als auch ambitionierte Zielstandards und fehlendes Fernwärmepotenzial für Unternehmen zur starken Belastung werden. Nach Einbezug der Förderung werden bei diesen Eigenschaften zwischen 20 und 27 Euro mehr Investitionen fällig, um ein Kilogramm CO2 bei den Jahresemissionen der simulierten Portfolios mit 4.500 Wohneinheiten einzusparen.
Die hohen Mehrkosten bei einzelnen Portfolioeigenschaften zeigen, dass die Unternehmen vor sehr unterschiedlichen Belastungen stehen. Ein schlechter Ausgangszustand der Gebäude ist besonders problematisch. Alle Szenarien mit dieser Eigenschaft sind unwirtschaftlich, obwohl die Investitionen gleichmäßig bis 2045 gestreckt wurden. Hohe Fernwärmepotenziale sind betriebswirtschaftlich aus Sicht der Wohnungsunternehmen positiv. Unklar ist aber, inwiefern die eingesparten Kosten nicht in ähnlichem Maße durch Energieversorger bzw. Verbraucher zu tragen wären und über erhöhte Wärmekosten letztlich Mieterinnen und Mieter belasten würden.
Dekarbonisierung: Förderkulisse und Refinanzierungspotenziale
Entscheidungsträger in Wohnungsunternehmen können einen hohen Modernisierungsstau nicht rückwirkend ändern, und Fernwärmepotenziale sind nur bedingt über Verhandlungen mit Versorgern beeinflussbar. Zielstandard und Umfang der Effizienzmaßnahmen bieten somit die naheliegendsten Hebel zur unternehmerischen Gestaltung, um die teils immensen Finanzierungslücken zu verringern.
Die aktuelle Förderkulisse bevorzugt die ohnehin günstigeren Dekarbonisierungsszenarien mit weniger ambitionierter Energieeffizienz und ohne Modernisierungsstau. Dies liegt an den höheren Förderquoten für Einzelmaßnahmen bei minimalinvasiven Modernisierungen. Zudem werden die maximal förderfähigen Kosten bei den sehr umfassenden Investitionen in die schlechtesten Energieeffizienzklassen übertroffen, sodass dort die Gesamtförderquoten sinken. Der Worst-Performing-Building-Bonus von zehn Prozent ist als positive Ausnahme in der Förderung hervorzuheben, kann aber die hohen Mehrkosten bei einem Modernisierungsstau nicht ausgleichen.
Zukunftspotenziale und neue Geschäftsmodelle
Die Refinanzierungspotenziale aus Mieterhöhungen sind insbesondere bei den kostenintensivsten Szenarien mit schlechtem Gebäudezustand und niedrigen Ausgangsmieten gering. Hier sind die sozial orientierten Unternehmen besonders benachteiligt. Die begrenzten Refinanzierungsmöglichkeiten über die Miete und die nicht auskömmliche Förderung bei angespannter Haushaltssituation lassen den Blick zur Kostenseite wandern. In die Analyse wurden keine Effekte serieller Ansätze oder von "Smart Metering" einbezogen. Hier gilt es, weiter an Kosteneffekten zu arbeiten.
Neue Geschäftsmodelle für Wohnungsunternehmen auf Seiten der Energieerzeugung bieten weitere Potenziale. Photovoltaik und Mieterstrom wurden ebenfalls nicht einbezogen, könnten zukünftig jedoch entscheidend positiv auf die Wirtschaftlichkeit der Dekarbonisierung wirken. Zunächst bleibt jedoch die Erkenntnis: Ohne höhere Förderung, Abstriche bei der Sanierungstiefe sowie neue Geschäftsmodelle und Kostensenkungen würde der Dekarbonisierungspfad für viele sozial orientierte Wohnungsunternehmen in die Insolvenz führen.
Dieser Beitrag erschien im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 03/2024.
-
Sonder-AfA für den Neubau von Mietwohnungen wird angepasst
4.6456
-
Grundsteuerreform: Umsetzung in den Bundesländern
2.830
-
Mehrfamilienhaus: Videoüberwachung – das ist erlaubt
2.564
-
Grundsteuer-Gutachten: Klagewelle in NRW möglich
2.351
-
Degressive AfA für den Wohnungsbau: fünf Prozent, sechs Jahre
2.170
-
Mindesttemperatur: Was Vermieter rechtlich beachten müssen
1.998
-
CO2-Preis steigt auf Maximalwert – Heizen wird teurer
1.8937
-
EZB: fünfte Zinssenkung – Hausbauer profitieren
1.893
-
Hydraulischer Abgleich: Neue Fristen für Vermieter
1.601
-
Nur ein hohes Klimageld gleicht CO2-Preis aus
1.455
-
War das Heizungsgesetz im Rückblick eine Bruchlandung?
21.02.2025
-
Klage gegen Grundsteuererhöhung ohne Erfolg
21.02.2025
-
Grundsteuer: Bundesländer gleichen Ungleichgewichte aus
20.02.2025
-
KI-Kompetenz: Schulungspflicht in Wohnungsunternehmen
20.02.2025
-
Quo Vadis 2025: Neun Fußnoten
19.02.2025
-
Merz und Scholz wollen Tempelhofer Feld bebauen
17.02.2025
-
CO2-Preiserhöhung: Wird das Heizen zum Luxus?
17.02.2025
-
Vor den Bundestagswahlen: Revolutionäre Ideen aus der Schweiz
17.02.2025
-
Bundesrat will Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029
14.02.2025
-
Milliardendeal: Bain Capital kauft Apleona
14.02.2025