Laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis) wird die Zahl der über 67-Jährigen von heute 16,5 Millionen bis 2040 auf 21 Millionen steigen. Die Gruppe der über 80-Jährigen wird von sechs auf zehn Millionen wachsen. Entsprechend groß ist die Herausforderung für die notwendige Schaffung bedarfsgerechter Immobilien.
Mögliche Antworten liegen im Neubau, aber auch in der Revitalisierung, Modernisierung und Umnutzung von Immobilien. All das im besten Fall zugunsten hybrider Seniorenwohnformen, also Häusern mit stationärer und Tagespflege sowie betreutem Wohnen unter einem Dach oder auf einem Campus.
Pflegeimmobilien mit System
Der Schlüssel für den flächendeckenden Bau sowie für die Sanierung solcher Pflegeimmobilien-Projekte ist die frühe Etablierung systematischer Prozesse – bereits ab der Entwicklungsphase. Die konzeptionelle Basis bilden dabei erprobte Grundrisse für einzelne Apartments, die Wohnungen, Gemeinschaftsräume oder Verkehrsbereiche und die Infrastruktur der Häuser im Allgemeinen. Diese stets wiederkehrenden Elemente lassen sich dann als Systemprozesse ihrerseits flexibel an die jeweiligen Standortanforderungen und Betreiberkonzepte anpassen und miteinander kombinieren.
Der systemische Ansatz hat große Vorteile: Durch die permanente Wiederholung wird sehr gezielt optimiert und es entstehen dauerhafte Qualitätsvorteile in den bewährten Konzeptionen und Prozessen. Das sind entscheidende Pluspunkte für die Realisierung von Pflegeimmobilien, denn diese müssen sich bestmöglich in die vorhandenen Standorte eingliedern. Dazu gehört beispielsweise die Anpassung an die jeweiligen Grundstücks- und Belichtungssituationen, um den Bewohnerinnen und Bewohnern höchste Wohnqualität zu bieten und die konkreten lokalen Rahmenbedingungen mit ihren baupolitischen Vorgaben individuell abzubilden.
Carestone hat die Systematisierung als entscheidenden Schritt innerhalb des Pflegeimmobilienmarktes erkannt und für all seine Projekte etabliert. So gelingt es den Hannoveranern auch in den dicht bebauten Stadtzentren Wohn- und Pflegeangebote für die älteren Generationen anzubieten.
Von der Uhrenfabrik zum Seniorencampus
Ein typisches Beispiel für ein erfolgreiches Flächenrecycling und die Umnutzung eines alten Fabrikgebäudes mittels systematischer Planung findet sich etwa im baden-württembergischen Villingen-Schwenningen. Direkt neben dem Marktplatz erinnerten dort bis 2019 nur noch die zunehmend verfallenen Gebäude auf dem rund 5.000 Quadratmeter großen Grundstück an die einstige Uhrenfabrik EMES. Ein zusätzlicher Brandschaden des denkmalgeschützten Hauptgebäudes ließ die Probleme vor Ort nicht kleiner werden.
Doch trotz aller Herausforderungen befindet sich dort heute in Villingens Zentrum ein modernes und nachhaltiges Quartier. Der neu entstandene Seniorenwohn- und Pflegecampus verbindet die historisch wertvolle Bestandskonstruktion mit einem modernen Neubau, ist wertvoller Quartiersbaustein und entspricht dem Wunsch künftiger Senioren nach Urbanität, Selbstbestimmtheit und Nähe zur Gesellschaft.
Nachhaltigkeit in Serie
Welche Perspektiven in der Kombination von systemischer Planung und Systembau liegen, zeigt das Pilotprojekt im hessischen Kalbach. Der Neubau des dortigen Seniorenzentrums dürfte neue Maßstäbe hinsichtlich sozialer Verantwortung und Innovationskraft auf dem deutschen Pflegeimmobilien-Markt setzen. Er entsteht in Holzhybridbauweise, wobei ein Drittel in massiv-konventioneller Bauweise und zwei Drittel im Holzmodulbau umgesetzt werden. Bei einer 50-jährigen Laufzeit spart die Immobilie im Vergleich zu einem DGNB-Benchmark, der sich an aktuellen gesetzlichen Vorgaben orientiert, 44 Prozent Treibhausgasemissionen und 46 Prozent an nicht erneuerbarer Primärenergie. Die Betrachtung umfasst die Herstellung, Entsorgung, Instandhaltung und das Recyclingpotenzial. Das Projekt in Kalbach bietet so die Chance, die Skalierbarkeit und Serienfähigkeit von Pflegeimmobilien mit positiver Ökobilanz zu erreichen und folgt damit dem lauten und dringend gebotenen Ruf nach mehr und deutlich nachhaltigeren Pflegeimmobilien.
Flexible Lösungen für den altersgerechten Wohnraum von morgen
Hybride und neuartige Lösungen für Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien sind eine Voraussetzung, um die Unterversorgung abzubauen. "Gemeinsam mit unseren Partnern, Betreibern sowie den Kommunen arbeiten wir täglich daran, um altersgerechten Wohnraum in die Quartiere zu bringen", sagt Ralf Licht, CDO der Carestone Gruppe und ergänzt: "Wir denken über die einzelnen Immobilien hinaus und schaffen Mehrwerte auch jenseits unserer Häuser. Nicht nur durch die dringend benötigten Pflegeplätze, sondern auch durch die Bereitstellung eines wertvollen Assets für unsere privaten Investorinnen und Investoren, die damit ihrerseits für das Alter vorsorgen oder sich vor der Inflation schützen möchten."
