In einem vernetzten Zuhause sind alle Geräte verbunden, damit sie miteinander kommunizieren können. Heizung, Beleuchtung, Belüftung und Sicherheitstechnik lassen sich beispielweise mit dem Smartphone überwachen und steuern.
Smart Home: Die Vorteile
Smart-Home-Lösungen bieten viele Vorteile. Die wichtigsten sind:
- Energieeinsparungen, die durch die intelligente Steuerung der Geräte machbar ist, und damit geringere Kosten.
- Erhöhung der Sicherheit mit vernetzten Sensoren und Geräten. Zum Beispiel kann Feuer oder ein Wasserschaden durch Sensoren erkannt und dem Bewohner und/oder einer externen Alarmzentrale gemeldet werden. Auch offen stehende Außentüren oder Fenster gehören der Vergangenheit an, sie werden gemeldet oder vom System automatisch geschlossen.
- Zeitabhängige Licht- und Rollladensteuerung als Schutz gegen Einbruch, oder eine Alarmanlage, die über das Abschließen der Haustür automatisch eingeschaltet wird.
- Smart Homes bieten auch mehr Komfort: Bei sich ändernder Luftqualität, etwa beim Kochen, öffnen sich Fenster automatisch oder Lüfter werden eingeschaltet. Die Heizung lässt sich von unterwegs aus regulieren, man kommt in einem warmen Zuhause an.
Wohnungswirtschaft: Mehr Rendite für Vermieter
Aber nicht nur für die Bewohner eines Gebäudes – egal ob Eigentümer oder Mieter – haben Smart Homes Vorteile. Auch die Immobilien- und Wohnungswirtschaft kann profitieren: In Smart-Home-Lösungen verbergen sich wirtschaftliche Potenziale, wenn Mieter bereit sind dafür mehr Miete zu zahlen. Es kann sich also lohnen, zukünftsfähige Immobilien zu planen.
Wer neu baut, kann die fürs Smart Home notwendige technische Infrastruktur gleich mit verlegen. Auch in Bestandsobjekte lassen sich Smart-Home-Lösungen integrieren, in diesem Fall eher auf Basis von funkgestützten Systemen. Sind diese Modernisierungen umgesetzt, steigt der Wert der Immobilie. Vermieter können die Kosten umlegen und eine höhere Miete verlangen.
Wohnungsunternehmen sollten sich die Frage stellen, welche Smart-Home-Lösungen sie ihren Mietern anbieten wollen und welchen Vorteil sie davon haben.
Um die Möglichkeiten voll ausschöpfen zu können, sollten Vermieter ihr Augenmerk – egal ob bei Neubau oder bei der Aufrüstung einer Bestandsimmobilie – besonders auf Folgendes richten: Welcher Zielgruppe soll die Technologie dienen? Welchen Mieter will ich ansprechen? Da Unternehmen schwer voraussehen können, wer in ihren Wohnungen wohnt und welche Anwendungen der Mieter nutzen will, kann ein gemeinsamer Nenner definiert werden: die smarte Standardausstattung.
Und noch einen Vorteil gibt es durch Smart Homes für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft: Durch die smarten Geräte erhält der Vermieter jede Menge Daten über seine Kunden, die er grundsätzlich nutzen darf – sofern die Datenschutzbestimmungen eingehalten werden.
Smart Home: Die Sache mit dem Datenschutz
Das Thema Datenschutz wird noch skeptisch gesehen: Eine aktuelle Umfrage des TÜV-Verbands zeigt, dass ein wichtiger Grund für die Zurückhaltung der Kunden bei Smart-Home-Lösungen das fehlende Vertrauen in die Sicherheit der Geräte ist. Vier von fünf Befragten (80 Prozent) ist der Schutz der Geräte gegen Hackerangriffe unklar, sieben von zehn (68 Prozent) sorgen sich um den Missbrauch von persönlichen Daten. Vertrauen in die Sicherheitsfunktionen der Hersteller hat jeder Dritte (34 Prozent).
Sieben von zehn Befragten ist es wichtig, dass die IT-Sicherheit der Produkte von unabhängiger Stelle geprüft wurde. Zwei von drei wären bereit, für mehr Sicherheit auch mehr zu bezahlen. Doch die Nutzer kümmern sich offenbar auch selbst zu wenig um ihre Daten: Laut der Umfrage ändert nur knapp jeder Zweite (49 Prozent) bei der ersten Installation voreingestellte Passwörter, lediglich 57 Prozent installieren regelmäßig Updates. Immerhin ein Viertel (27 Prozent) verbindet Smart-Home-Geräte nicht "unnötig" mit dem Internet.
Wem gehören die Daten?
Generell fallen bei der Nutzung von Smart-Home-Lösungen Daten an, die für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft auch wirtschaftlich interessant sind. Aber wem gehören die Daten? Prinzipiell gilt: Eine Auswertung der Daten ist möglich, wenn die Anforderungen des Datenschutzrechts beachtet und die Nutzungsbefugnisse an den Daten durch eine vertragliche Gestaltung abgesichert werden.
Bestehende rechtliche Vorgaben richten sich laut Carsten Kociok, Counsel der Berliner Wirtschaftskanzlei Greenberg Traurig, danach, ob es sich um personenbezogene Daten (beziehen sich auf eine bestimmte oder bestimmbare natürliche Person) oder um nicht-personenbezogene Daten (treffen keine Aussagen über die Eigenschaften einer bestimmten Person) handelt. Auf nicht-personenbezogene Daten findet das Datenschutzrecht keine Anwendung.
- Nicht-personenbezogen sind etwa Daten über den Gesamtenergieverbrauch eines Mehrfamilienhauses oder technische Daten, die bei der Verknüpfung mehrerer Geräte untereinander im sogenannten Machine-to-Machine-Verhältnis anfallen.
- Personenbezogen sind beispielsweise Daten, aus denen sich schließen lässt, welche Lichtquellen ein Mieter wann, wie und in welchem Umfang genutzt hat, oder Daten, die das Schlafverhalten, die Essgewohnheiten und körperliche Aktivitäten einzelner Personen beschreiben. Solche Daten können Rückschlüsse auf individuelle Verhaltensmuster zulassen und sind deshalb durch das europäische Datenschutzrecht, etwa die EU-Datenschutz-Grundverordnung, und auch durch das deutsche Bundesdatenschutzgesetz besonders geschützt.
Personenbezogene Daten dürfen demnach nach geltendem Datenschutzrecht nur dann (wirtschaftlich) genutzt oder verwertet werden, wenn der jeweilige Betroffene (zum Beispiel der Mieter) der Nutzung oder Verwertung zugestimmt hat oder diese aus anderen Gründen von Gesetzes wegen erlaubt sind. Diese sogenannten Erlaubnistatbestände sind sehr eng gefasst.
Datennutzung: Wo die Einwilligung erforderlich ist
Die wirtschaftliche Nutzung personenbezogener Daten im Zusammenhang mit Smart-Home-Anwendungen macht in den meisten Fällen die Einwilligung aller Betroffenen erforderlich, so der Experte. Das wird in der Praxis kaum realisierbar sein. Außerdem kann eine datenschutzrechtliche Einwilligung jederzeit widerrufen werden, was eine kontinuierliche Auswertung der Daten erschwert.
Nicht-personenbezogene Daten dürfen auch ohne Einwilligung erhoben, verarbeitet und ausgewertet werden. Für die Immobilienwirtschaft stellt sich hier ein anderes Problem: die fehlende Exklusivität der Nutzungsrechte an den Daten. Aus wirtschaftlicher Sicht sind Daten dann wertvoll, wenn die Möglichkeit besteht, sie alleine zu nutzen. Das wäre der Fall, wenn Eigentum begründet würde.
Die Schaffung eines Eigentumsrechts an Daten wurde in den vergangenen Jahren intensiv diskutiert. So hat etwa das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) eine Studie in Auftrag gegeben, die die "Eigentumsordnung für Mobilitätsdaten" näher behandelt. Vom überwiegenden Teil der Teilnehmer an dieser Debatte wurde die Schaffung eines Eigentumsrechts an Daten abgelehnt.
- Wesentliches Argument gegen ein Eigentumsrecht an Daten: Zweifel an einer praktikablen Umsetzung dieses Rechts. Wie soll Dateneigentum gegenüber Dritten nachgewiesen werden?
- Ein Ausschließlichkeitsrecht an Daten könnte außerdem zu Verletzungen von Meinungs-, Informations- und Pressefreiheit führen.
- In Bezug auf personenbezogene Daten wurde auch argumentiert: Die Zuordnung der Nutzungsbefugnisse sei vom Datenschutzrecht hinreichend geklärt.
Die Arbeitsgruppe kam zu dem Ergebnis, dass einzelne Daten nicht eigentumsrechtlich schützenswert seien. Individuelle Grenzen und Schranken der wirtschaftlichen Verwertung von Daten können auch außerhalb eines Daten-Eigentumsrechts durch die richtige vertragliche Gestaltung vereinbart werden.
Abwägung zwischen Komfort und Datenschutz
Grundsätzlich rät das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) beim Kauf smarter Geräte zu einer Abwägung zwischen Komfort und Funktionalität sowie Sicherheit und Datenschutz. Smart-Home-Geräte sollten aus Sicht des BSI eine verschlüsselte Kommunikation bieten. Außerdem sollten Anbieter Softwareupdates anbieten, um mögliche Sicherheitslücken zu schließen.
Doch auch die Nutzer sind gefragt: Sie sollten bei der Authentifizierung an allen Geräten ein starkes Passwort mit Sonderzeichen wählen und regelmäßig ändern. Wer mit externen Dienstleistern vernetzte Systeme nutzt, sollte sich erkundigen, inwiefern die Datensicherheit gewährleistet ist, warnte etwa die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Letztlich bleibt es jedem Nutzer überlassen, den Mehrwert eines Smart-Home-Dienstes gegen die eigene Privatsphäre abzuwägen. Der Anbieter sollte den Nutzer klar und verständlich über die Verwendung der erhobenen Daten informieren.
Um sich gemäß der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) datenschutzrechtlich abzusichern, ist es für Wohnungs- und Immobilienunternehmen wichtig, dass die Smart-Home-Anwendungen rechtlich einwandfrei verankert werden, sodass Käufer und Mieter die fest eingebauten digitalen Anwendungen nicht verweigern können. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: Es wird entweder ein aktives "Opt-out" in dem Sinn vorgesehen, dass für die eingebauten Lösungen auch eine nicht-digitale Alternative zur Nutzung bereitsteht, oder in allen Verträgen wird auf die Smart-Home-Anwendungen verwiesen und diese zum vertraglichen Bestandteil gemacht.
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