Nicht selten wurden Vermieter Opfer rücksichtslose Mieter. Der Erfindungsreichtum und die angewendeten Tricks sind vielfältig und bringen nicht selten den Vermieter bis zur Weißglut, ganz abgesehen davon, dass tricksende Mieter erhebliche Löcher in die Vermieter-Kasse reißen können.
Das „Aus“ für „Wohnungs-Hopper“
Besonders an den Vermieternerven zehrte das Problem und die Gefahr so genannter „Mietnomaden“. Diese nutzten die zivilprozessualen Regeln, wonach eine Wohnung nur mit Hilfe eines Vollstreckungstitels geräumt werden darf, bis zum Exzess aus. Nachdem sie zunächst trotz hoher Mietrückstände nicht zur Räumung der gemieteten Wohnung bereit sind, zwingen sie den Vermieter in einen zeit- und kostenaufwändigen Räumungsrechtstreit. Nach Erlass des Räumungsurteils stellt sich dann urplötzlich heraus, dass die Wohnung noch von anderen, dem Vermieter bisher nicht bekannten Personen bewohnt wird.
April, April!
Der Clou bestand darin, dass die Räumung der Wohnung bis zum 1.5. nur gegen die Personen zulässig war, die in dem Räumungstitel namentlich aufgeführt sind. Vermieter werden so häufig zu weiteren Prozessen gezwungen. Die Möglichkeit der einstweiligen Verfügung nach dem bisherigen § 940 a ZPO half oft nicht, da nur bei einer Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht oder bei konkreter Gefahr für Leib und Leben von anderen Hausbewohnern eine Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung ausnahmsweise möglich war.
In Zukunft muss der Vermieter für die Durchführung der Räumung gegen Dritte keinen separaten Rechtsstreit mehr führen, wenn er erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Räumungsverfahren vom Besitz dritter Personen erfahren hat, § 940 a Abs. 2 ZPO. Er kann dann eine Räumungsanordnug auch gegen diese Personen im Wege der einstweiligen Verfügung erwirken.
Wichtig: Wenn der Vermieter bereits vorher wusste, von welchen weiteren Personen die Wohnung bewohnt wird, gilt diese Räumungserleichterung nicht.
Die Hoffnung auf lange Prozessdauer wird nutzlos
Gemäß § 272 Abs. 4 ZPO sind bei Gericht Räumungssachen künftig vorrangig und beschleunigt durchzuführen. Auch das Durchstehen eines Räumungsklageverfahrens wird für den Vermieter leichter:
Verbindet er die Räumungsklage mit einem Zahlungsantrag auf Zahlung des rückständigen Mietzinses, kann der Richter zur Absicherung der nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Mietforderungen die Hinterlegung einer bestimmten Geldsumme durch den Mieter nach § 283 a ZPO anordnen. Voraussetzung: Hohe Erfolgsaussicht der Räumungsklage und Glaubhaftmachung der Gefährdung der Vermieterinteressen.
Erbringt der Mieter die zu hinterlegende Summe nicht fristgerecht, so kann das Gericht die Räumung vor Prozessende durch einstweilige Verfügung anordnen, § 940 a Abs. 3 ZPO.
„Berliner Räumung“ ist Gesetz
Bisher stand der Vermieter nach erfolgreicher Durchführung einer Räumungsklage oft vor einem weiteren Problem: Nachdem Mietrückstände und die Kosten des Prozesses bereits ein riesiges Loch in sein Finanzbudget gerissen haben, erhielt er nun vom Gerichtsvollzieher die Vorschussrechnung für die Durchführung der Räumung. Mit Bereitstellung eines Umzugs-LKW`s, eines Vorschusses für die Kosten der Einlagerung der Möbel, lag eine solche Vorschussrechnung nicht selten in einer Größenordnung von 3.000 – 5.000 €.
Mit der Möglichkeit der so genannten Berliner Räumung kann der Vermieter nach dem neuen § 885 a ZPO gegenüber dem Gerichtsvollzieher den Vollstreckungsauftrag auf Öffnung und Übergabe der Wohnung beschränken.
Die Einlagerung und Aufbewahrung der Möbel kann der Vermieter dann in Eigenregie, zum Beispiel durch Einlagerung in seinen Kellerräumen, durchführen. Der Einrichtungsbestand wird zuvor durch den Gerichtsvollzieher dokumentiert, § 885 a Abs. 3 ZPO.
Gegenstände, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse mehr besteht, darf der Vermieter entsorgen. Insoweit trifft ihn für eine ordnungsgemäße Vorgehensweise das Haftungsrisiko, wobei er aber nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat.
Fordert der Mieter nicht binnen eines Monats die Herausgabe seiner Sachen, so darf der Vermieter diese in Eigenregie verwerten.
Fristlose Kündigung bei Kautionsrückständen
Nach dem neu eingeführten § 569 Absatz 3a BGB kann der Vermieter in Zukunft das Mietverhältnis auch dann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe von mindestens zwei Nettomieten in Verzug gerät. Diese Kündigungsmöglichkeit wurde bisher in der Rechtsprechung überwiegend erst nach einer vorherigen Abmahnung des Mieters zugelassen. Die gesetzliche Verankerung ohne Abmahnungspflicht stärkt also die Rechtsposition des Vermieters.
Wichtig: Diese Regelung gilt nicht für bereits vor dem 1. Mai 2013 bestehende Mietverhältnisse, sondern erst für die seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform geschlossenen Verträge.
