Nachbesserungen bei Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau

Das Bundeskabinett hat am 3.2.2016 einen Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (MietwBauFördG) beschlossen. Darin wird eine steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus durch einen neuen § 7b EStG geregelt, mit welchem vor allem in Großstädten bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll. Dazu sieht die Länderkammer zu folgenden Punkten Nachbesserungsbedarf:

• Förderung: Der Gesetzentwurf sieht bisher eine ausschließliche Förderung über eine erhöhte Abschreibung nach § 7b EStG vor. Der Bundesrat stuft hingegen eine Förderung mittels einer Investitionszulage als geeigneter bzw. als ein zumindest alternativ gangbarer Weg ein.
• Fördergebiet: Es ist sinnvoll, dass eine Sonderabschreibung nur für Wohnungsneubauten in festgelegten sog. Fördergebietskulissen vorgesehen ist. Damit dies aber auch in der Praxis der Finanzämter und potenzieller Investoren umgesetzt werden kann, schlägt der Bundesrat vor, beim BZSt eine zentrale Datenbank "Fördergebiet" einzurichten. Daraus sollten die Bezeichnung der Stadt/Gemeinde, die Wohngeldstufe zum 1.1.2016 bzw. die Rechtsvorschrift der Förderfähigkeit, der Beginn der Förderfähigkeit und das Ende der Förderfähigkeit hervorgehen
• Förderobjekte: Entsprechend dem Gesetzeszweck soll auch die Herstellung neuer Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehender Räume noch in die steuerliche Förderung mit aufgenommen werden. Diese ebenfalls mit der Einschränkung, dass eine Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt sein muss.
• Änderungsmöglichkeit: Wird die 10-jährige Nutzungsfrist zu fremden Wohnzwecken nicht eingehalten, ist eine Rückgängigmachung der gewährten Sonderabschreibungen vorgesehen. Dazu fordert der Bundesrat eine verfahrensrechtliche Korrekturregelung mit Verzinsung und Ablaufhemmung in § 7b Abs. 2 EStG mit aufzunehmen.
• Doppelförderung: Eine doppelte Förderung von Wohnraum sollte ausgeschlossen sein. Der Bundesrat schlägt vor, dass Investitionen, für die Mittel aus öffentlichen Haushalten unmittelbar oder mittelbar gewährt werden, nicht begünstigt sind
• Missbrauchsregelung: Zudem empfiehlt der Bundesrat eine Missbrauchsklausel aufzunehmen. Danach könnten Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden, wenn ein Gebäude innerhalb der 10-jährigen Nutzungsfrist veräußert wird, der erzielte Veräußerungsgewinn aber nicht besteuert wird. Zwar sieht § 23 EStG ebenfalls eine 10-jährige Veräußerungsfrist vor, diese knüpft aber an den Zeitpunkt der Anschaffung des Grund und Bodens an und nicht an die Herstellung des Gebäudes.
• Luxuswohnungen: Da bezahlbarer Wohnraum gefördert werden soll, ist eine absolute Baukostenobergrenze von 3.000 EUR je qm Wohnfläche und eine maximale Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA von bis zu 2.000 EUR je qm Wohnfläche vorgesehen. Die Bundesländer plädieren dafür, diese Wertgrenzen auf 2.600 EUR bzw. 1.800 EUR zu senken. Auch sollten in die Kappungsgrenze nachträgliche Veränderungen der AK/HK innerhalb der 10-jährigen Nutzungsfrist mit einbezogen werden. Andererseits könnte für besonders energieeffiziente Bauvorhaben ein Erhöhungsbetrag in Betracht kommen.
• Sozialbindung: Der Bundesrat bittet auch noch zu prüfen, ob der Mietwohnungsneubau nicht gezielter gefördert werden sollte. Denkbar wäre, dass eine Sonderabschreibung nur für Mietwohnungen mit Sozialbindung gewährt würde. Eine Vermietung nur an Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein würde gegenüber dem bisherigen Gesetzentwurf eine deutliche Einschränkung darstellen.
• Vorauszahlungen: Damit der finanzielle Anreiz einer Sonderabschreibung möglichst frühzeitig beim Investor ankommt, hält der Bundesrat eine Änderung des § 37 Abs. 3 Satz 10 EStG für erforderlich. Dadurch könnte die Sonderabschreibung bereits bei der Festsetzung der Vorauszahlungen bzw. im Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren berücksichtigt werden.
• Zeitliche Begrenzung: Um einen schnellen Effekt am Wohnungsmarkt zu erreichen, werden nur Baumaßnahmen in den Jahren 2016 bis 2018 gefördert und die Sonderabschreibung soll letztmals im Jahr 2022 gewährt werden. Hierzu wird für Steuerpflichtige mit einem abweichenden Wirtschaftsjahr eine Ausdehnung der Sonderabschreibung bis zum Wirtschaftsjahr 2022/23 vorgeschlagen.
• Wohnungsgenossenschaften: Der Bundesrat weist darauf hin, dass steuerbefreite Wohnungsgenossenschaften und -vereine wichtige Anbieter von preiswertem Wohnraum sind. Deren Steuerfreiheit setzt aber das Nutzen von Wohnungen für eigene Wohnzwecke der Gesellschafter voraus. Diese Beschränkung in § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG auf die Selbstnutzung sollte um steuerbefreiten Wohnraum i. S. d. § 7b EStG erweitert werden. Es könnte dabei eine Deckelung auf 25 % des gesamten Wohnungsbestands gelten.

Zeitlicher Ablauf

Es ist davon auszugehen, dass auch das weitere Gesetzgebungsverfahren zügig durchlaufen wird. Allerdings kann das Gesetz erst in Kraft treten, nachdem die Europäische Kommission die erforderliche beihilferechtliche Genehmigung erteilt hat.

Der Bundesrat bekräftigte seine Forderung, dass der Bund seine Mittel für die Länder für den sozialen Wohnungsbau deutlich erhöhen müsse. Allerdings haben die Länder selbst unterschiedliche Vorstellungen über die Fördergrenzen und andere Vorgaben für die Steueranreize. Das Bundeskabinett hatte Anfang Februar den Gesetzentwurf auf den parlamentarischen Weg gebracht.

Stellungnahme des Bundesrats, Beschluss v. 18.3.2016, BR-Drucksache 67/16