Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Grundstückserwerb

Hintergrund: Erwerb einer Eigentumswohnung durch den Projektentwickler

Der Immobilienmakler X entwickelte zusammen mit einem Bauunternehmen ein Konzept für die Bebauung eines Grundstücks und die Vermarktung der entstehenden Eigentumswohnungen. Die Eigentümerin des Grundstücks sollte Erbbaurechtsanteile bestellen. Jeder Miterbbaurechtsanteil sollte mit einer bestimmten Wohnung verbunden sein. Das von X und dem Bauunternehmen erstellte Exposé enthielt genaue Angaben über Wohnfläche, Erbpacht, Lage und Ausstattung der Wohnungen sowie den Kaufpreis. Angeboten wurde jeweils der Erwerb einer Wohnung aus einer Hand. Als Ansprechpartner war X genannt. X selbst erwarb im September 2011 einen Miterbbaurechtsanteil verbunden mit einer (zu errichtenden) Wohnung. Im Dezember 2011 schloss er den Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen.

Bei der Festsetzung der GrESt gegen X bezog das FA auch die Herstellungskosten der Wohnung in die Bemessungsgrundlage ein (140.000 EUR). Die dagegen gerichtete Klage wurde vom FG mit der Begründung abgewiesen, X habe ein einheitliches auf Erwerb des Erbbaurechts samt Bebauung gerichtetes Angebot angenommen. Der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerb beziehe sich auf diesen "einheitlichen Erwerbsgegenstand".

Entscheidung: Kein einheitlicher Erwerbsgegenstand bei Erwerb durch den Projektentwickler

Ergibt sich aus neben dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossenen weiteren Vereinbarungen, die mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ein solcher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen liegt vor, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite – aufgrund vorheriger Absprachen oder aus faktischen Zwängen - in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in bebautem Zustand erhalten werde (ständige Rechtsprechung, BFH v. 30.8.2017, II R 48/15, BStBl II 2018 S. 24).

Das gilt auch, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auftreten, wenn der Grundstückskaufvertrag in ein Vertragsgeflecht einbezogen ist, das darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn die auf der Veräußererseite auftretenden Personen personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden auf den Abschluss des Grundstückskaufvertrags und auch der Bauverträge hinwirken (BFH v. 30.8.2017, II R 48/15, BStBl II 2018 S. 24).

Der Projektanbieter ist Bauherr

Diese Grundsätze gelten jedoch nicht, wenn das Grundstück von einer zur Veräußererseite gehörenden Person mit bestimmendem Einfluss auf die Bebauung erworben wurde. Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist in diesem Fall das unbebaute Grundstück. Für den Erwerb eines Grundstücks im bebauten Zustand (einheitlicher Erwerbsgegenstand) ist typisch, dass der Erwerber - im Gegensatz zu einem Bauherrn - in seinen Möglichkeiten, den Grundstücksverkäufer und auch den Bauunternehmer selbst zu bestimmen, eingeschränkt ist. Demgegenüber ist eine Person, die zur Veräußererseite gehört und bei der Bebauung maßgebend mitwirkt, grunderwerbsteuerrechtlich nicht Erwerber eines unbebauten Grundstücks im Zustand der späteren Bebauung, sondern Bauherr. 

Das gilt auch, wenn diese Person nicht selbst das Grundstück veräußert oder Bauleistungen erbringt, sondern das Bauvorhaben dadurch fördert, dass sie die Leistungen des Grundstücksveräußerers und des Bauunternehmers zu einer einheitlichen Gesamtleistung - Verkauf eines bebauten Grundstücks - zusammenführt. Die Bauerrichtungskosten sind dann nicht in die Bemessungsgrundlage der GrESt einzubeziehen.

Die Revision des X hatte damit Erfolg. Er hatte auf die Errichtung der Wohnanlage maßgebend Einfluss genommen und gehörte aufgrund der Absprachen mit der Grundstückseigentümerin (Kirchengemeinde) zur Veräußererseite.

Hinweis: Der BFH bestätigt die Verwaltungsauffassung

Die vom BFH vertretene Auffassung wird von der Finanzverwaltung geteilt (Ländererlasse v. 14.3.2017, BStBl I 2017 S 436, Tz. 4.1). Erwerben danach Funktionsträger (Projektanbieter, Treuhänder) mit bestimmendem Einfluss auf das "Ob" und "Wie" der Bebauung das Grundstück (z.B. weil sich nicht genügend Interessenten oder Treugeber gefunden haben), ist das Grundstück in dem Zustand zu besteuern, in dem es sich bei Vertragsabschluss befindet.

BFH, Urteil v. 25.4.2018, II R 50/15; veröffentlicht am 1.8.2018.