Leerstand einer sanierungsbedürftigen Wohnung

Hintergrund: Leerstand einer sanierungsbedürftigen Wohnung

X erwarb 1993 eine Eigentumswohnung mit 84 qm in einer Wohnanlage mit sechs Wohnungen für 185.000 EUR. Das gesamte Gebäude befand sich bereits 1993 in einem maroden Zustand. In 2011 war nur eine Wohnung bewohnt. Die Wohnung des X stand seit 1999 durchgängig leer. In 1999 hatte die Eigentümergemeinschaft Instandsetzungsarbeiten beschlossen. Die nötige Sonderumlage wurde jedoch nicht von allen Eigentümern gezahlt. Zudem kam es zu einer Veruntreuung der Sonderumlagemittel. Sanierungsmaßnahmen konnten daher in 2000/2001 nicht begonnen werden. 2001 war eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig. 2005 war die Sanierung zu 50% durchgeführt. Aufgrund ungeklärter Eigentumsverhältnisse, der fehlenden Bereitschaft der Miteigentümer und aufgrund des Untreuefalls konnte die Sanierung nicht weitergeführt werden.

X hatte 1999 die Hausverwaltung mit der Vermietung beauftragt. Die Wohnung war jedoch vor Abschluss der Sanierungsarbeiten nicht vermietbar. 2008 beauftragte er einen Makler mit der Vermietung. Dieser teilte in 2012 mit, alle Vermietungsbemühungen seien am Gesamtzustand der Anlage gescheitert. In 2012 stellte sich heraus, dass eine weitere Sanierung mangels Erreichbarkeit der übrigen Miteigentümer nicht möglich war. Bei einer in 2014 durchgeführten Eigentümerversammlung wurde festgestellt, dass das Objekt nicht vermietbar sei. Beschlossene Sanierungsmaßnahmen konnten wiederum nicht durchgeführt werden.

X erklärte für 2006 bis 2010 negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von 6.000 bis 10.000 EUR, die das FA nicht anerkannte. Das FG wies die dagegen erhobene Klage mit der Begründung ab, aufgrund des langjährigen Leerstands sei die fehlende Vermietungsabsicht indiziert.        

Entscheidung: Einkünfteerzielungsabsicht fehlt auch bei tatsächlicher Unmöglichkeit der Sanierung

Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart VuV setzt voraus, dass der Steuerbürger sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermietung Einkünfte zu erzielen und dass er diese Entscheidung nicht aufgegeben hat. Damit können Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger Vermietung leer steht, auch während des Leerstands als Werbungskosten abziehbar sein. Die Einzelfallumstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit seiner Bemühungen trägt der Steuerbürger die Feststellungslast. Diese Grundsätze, die die Rechtsprechung zur Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen entwickelt hat, gelten entsprechend, wenn – wie im Streitfall – die Betriebsbereitschaft nach vorangegangener Vermietung in der Leerstandszeit wegfällt.

Hiervon ausgehend war die Einkünfteerzielungsabsicht des X für den Streitzeitraum zu verneinen. Die Wohnung befand sich unstreitig in einem nicht vermietbaren Zustand. Die Durchführung von Sanierungsarbeiten war im Streitzeitraum nicht möglich und das Ende dieses Zustands war auch nicht konkret abschätzbar. Zwar hatte sich X um eine Sanierung bemüht. Er war jedoch wegen fehlender Mitwirkung der anderen Miteigentümer nicht in der Lage, die Vermietbarkeit zu erreichen. Die über Hausverwaltungen und Makler eingeleiteten Vermietungsbemühungen waren nicht ernsthaft und nachhaltig. Sie konnten aufgrund des Zustands der Anlage nur ins Leere laufen. Der BFH wies die Revision des X daher zurück.

Hinweis: Sondersituation bei nicht zu vertretenden Hindernissen

Die Grundsätze für die Bejahung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Leerstand einer Wohnung gelten gleichermaßen für den Fall des Leerstands nach Anschaffung/Herstellung wie für das Leerstehen einer zuvor auf längere Dauer vermieteten Wohnung (z.B. BFH-Urteil v. 11.12.2012. IX R 14/12, BStBl II 2013, 279). Das aktuelle Urteil betrifft allerdings eine Sondersituation. Der Eigentümer macht geltend, er habe sich um eine Sanierung bemüht. Diese sei auch zur Hälfte durchgeführt worden. Es sei ihm jedoch aus rechtlichen und tatsächlichen Gründen mangels Mitwirkung der anderen Miteigentümer nicht möglich gewesen, die Sanierung weiter voranzutreiben und abzuschließen. Solche besonderen Umstände, die vom Eigentümer nicht zu vertreten sind und von ihm auch nicht vorhergesehen werden können, sollten allerdings einer großzügigeren Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht entgegenstehen. Freilich kann auch in einem solchen Fall der Zeitraum nicht ad infinitum ausgedehnt werden. Sobald der Eigentümer bei vernünftiger Betrachtung der Dinge zum Schluss kommen muss, dass - trotz weiterer Bemühungen – von ihm nicht zu beeinflussende Umstände eine Vermietung auf längere Frist ausschließen, ist die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen. Ein solcher Fall lag hier bei einer unstreitig unvermietbaren Wohnung und einem Leerstand von 1999 bis 2006/2010 vor.

BFH, Urteil v. 31.1.2017, IX R 17/16, veröffentlicht am 5.4.2017