Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf

Die Klägerin veräußerte ein von ihr im Jahre 1999 erworbenes und seitdem vermietetes Immobilienobjekt im Jahr 2010. Im Veräußerungsvertrag hatte sich die Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstückes verpflichtet. Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus den zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Objekts aufgenommenen Darlehen hatte die Klägerin Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten, die sie im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Das Finanzamt berücksichtigte die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht. Klage und Revision der Klägerin hatten keinen Erfolg.
Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zählen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes zu den Werbungskosten. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung; denn diese ist Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital. Im Streitfall konnte die Klägerin die geleisteten Vorfälligkeitsentschädigungen gleichwohl nicht bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen; es fehlte insoweit an einem wirtschaftlichen Zusammenhang (sog. Veranlassungszusammenhang) mit steuerbaren Einkünften. Zwar beruht eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Jedoch ist das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche „auslösende Moment“ nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung. Diese mit der Darlehensgläubigerin vereinbarte Vertragsanpassung hat die Klägerin aber nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtet hatte. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht daher gerade nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vormaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie.
Der BFH hat betont, dass auch seine aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen (BFH-Urteil vom 20. Juni 2012 IX R 67/10, BFHE 237, 368, BStBl II 2013, 275; siehe auch BFH-Urteil vom 8. April 2014 IX R 45/13, www.bundesfinanzhof.de, Pressemitteilung Nr. 37/14 vom 14. Mai 2014) an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermochte. Denn die Klägerin konnte die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlös tilgen.
BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13, veröffentlicht am 25. Juni 2014
-
Vermietung an den Partner in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft
850
-
Abzug von Fahrtkosten zur Kinderbetreuung
647
-
Antrag auf Aufteilung der Steuerschuld nach § 268 AO ist unwiderruflich
623
-
Abschreibung für eine Produktionshalle
605
-
Neue Grundsteuer B in Baden-Württemberg ist verfassungsmäßig
583
-
Vorsteuerabzug bei Betriebsveranstaltungen
545
-
Sonderausgabenabzug für einbehaltene Kirchensteuer auf Kapitalerträge aus anderen Einkunftsarten
506
-
Selbst getragene Kraftstoffkosten bei der 1 %-Regelung
487
-
Berechnung der Zehn-Jahres-Frist bei sanierungsrechtlicher Genehmigung
453
-
Anschrift in Rechnungen
387
-
Zahl der steuerlichen Gerichtsverfahren sinkt
26.02.2025
-
Noch kein Steuerabzug für Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage
25.02.2025
-
Kraftfahrzeugsteuerbefreiung für landwirtschaftliche Fahrzeuge
25.02.2025
-
Gewinnrücklage bei Übernahme von Pensionsverpflichtungen
24.02.2025
-
Gewinnhinzurechnung gemäß § 15a Abs. 3 EStG
24.02.2025
-
Flugunterricht ist grundsätzlich nicht umsatzsteuerfrei
24.02.2025
-
Landesgrundsteuergesetz Hessen ist verfassungsmäßig
21.02.2025
-
Umsatzsteuer im Falle strafrechtlicher Einziehung von "Schmiergeldern"
20.02.2025
-
Alle am 20.2.2025 veröffentlichten Entscheidungen
20.02.2025
-
Betrieb von steuerfreien Photovoltaikanlagen und Betriebsausgabenabzug
20.02.2025