Die laufenden Kosten einer leerstehenden Wohnimmobilie (z. B. Abschreibung, Grundsteuer, Zinsaufwand, Kosten der Mietersuche etc.) können nach ständiger BFH-Rechtsprechung nur dann als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sich der Steuerpflichtige erkennbar und endgültig dazu entschlossen hat, Vermietungseinkünfte mit dem Objekt zu erzielen und diese Absicht auch aufrecht erhält. Der Nachweis dieser Einkünfteerzielungsabsicht ist von erheblicher praktischer Bedeutung - insbesondere, weil die steuerliche An- bzw. Aberkennung von Vermietungsverlusten häufig von erheblicher finanzieller Tragweite für den Vermieter ist.
Beweisanzeichen für eine Einkünfteerzielungsabsicht
Für eine Einkünfteerzielungsabsicht während einer Leerstandszeit sprechen in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen (u. a. BFH, Urteil v. 11.12.2012, IX R 14/12 m. w. N.). Ihm steht nach der BFH-Rechtsprechung aber grundsätzlich frei, wie er sein Mietobjekt bewirbt bzw. am Wohnungsmarkt platziert.
Hinweis: Der Vermieter kann also z. B. Zeitungsanzeigen und Internetinserate schalten, auf Mietgesuche reagieren oder Aushänge an einem "Schwarzen Brett" veröffentlichen.
Einzelfallabhängige Entscheidung
Die Frage, ob der Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgt, kann allerdings immer nur einzelfallabhängig beantwortet werden. Nach der Rechtsprechung des BFH existieren keine starren Regeln, nach denen die jeweiligen Maßnahmen der Mietersuche gewichtet werden müssen (BFH, Urteil v. 12.6.2013, IX R 38/12 m. w. N.).
Hinweis: Auch wenn somit - wie so oft im Steuerrecht - keine feste Grenzwerte für die Anerkennung einer Einkünfteerzielungsabsicht bestehen (z. B. Anzahl von Vermietungsanzeigen pro Jahr o. ä.), lassen sich aus den BFH-Entscheidungen gleichwohl generelle Kriterien ableiten, die auch auf andere Leerstandssituationen übertragen werden können.
Letztlicher Vermietungserfolg
Aus der BFH-Rechtsprechung ergibt sich, dass nicht nur eine ernsthafte Mietersuche für eine Einkünfteerzielungsabsicht während eines mehrjährigen Leerstands spricht, sondern auch die Tatsache, dass die Immobilie später erfolgreich vermietet werden konnte. Insbesondere der zeitliche Zusammenhang zwischen Beginn des Leerstands und Beginn der Vermietung (Leerstandsdauer) bezieht der BFH immer wieder als Indiz in die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht ein.
Hinweis: Für die Praxis bedeutet dies, dass der Steuerpflichtige seinen Vermietungswillen während einer (mehrjährigen) Leerstandszeit leichter nachweisen kann, wenn er seine Wohnung letztlich erfolgreich am Markt platzieren konnte. Schwerer zu beweisen sind seine ernsthaften Vermietungsbemühungen hingegen, wenn der Vermietungserfolg weiter ausbleibt. Für beide Fälle liefert der BFH Anschauungsmaterial:
Im BFH-Urteil vom 11.12.2012 (Az. IX R 68/10) hatte ein Vermieter seine Wohnung nach einem Leerstand von dreieinhalb Jahren schließlich erfolgreich vermieten können. Daraus schloss der BFH im Rückblick, dass die Vermietungsbemühungen durchaus „geeignet“ gewesen sein müssen.
Wechsel der Vermarktungsstrategie
Anders war der Fall im Verfahren IX R 14/12 gelagert, in dem ein Vermieter eine Wohnung nach mehr als neunjährigem Leerstand noch immer nicht vermieten konnte. Der BFH erklärte, dass der Vermieter bei seiner solch langen und anhaltend erfolglosen Mietersuche einen Strategiewechsel vollziehen muss. Das Gericht forderte in diesem Fall unter anderem, dass er
- seine Vermietungsbemühungen verstärkt,
- Zugeständnisse bei der Miethöhe oder Vertragslaufzeit macht,
- seine Anforderungen an einen akzeptablen Mieter senkt und
- einen Makler einschaltet oder neue Anzeigeformen wählt (z. B. über Internetportal).
Im Urteilsfall hatte der Steuerpflichtige alljährlich Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung geschaltet und darin seine Wohnung stets in möbliertem Zustand angeboten. Die geforderte Monatsmiete hatte er zudem von Jahr zu Jahr angehoben (in Anlehnung an den aktuellen Mietspiegel). Diese stereotype Wiederholung der Vermietungsanzeigen und die beharrliche Mieterhöhung sprachen für den BFH dafür, dass der Steuerpflichtige seine Einkünfteerzielungsabsicht tatsächlich längst aufgegeben hatte.
Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass Verluste aus einer langjährig leerstehenden Wohnung bei fortbestehendem Leerstand nur abgezogen werden können, wenn der Eigentümer seine Vermietungsbemühungen intensiviert bzw. anpasst. Sofern er sich "unbeweglich" zeigt und seine Wohnung jahrelang nach immer demselben Schema bewirbt, wird er einen steuerlichen Verlustabzug kaum erreichen können. Mit andauerndem Leerstand wächst also der Druck auf den Vermieter, seine Vermietungsstrategie zu ändern.
