Vorsteuerabzug aus Entschädigungszahlung für vorzeitige Pachtvertragsauflösung

Sachverhalt:

Der Kläger hatte ein Grundstück bis März 2020 an die Brauerei X verpachtet, die es wiederum an Frau Y unterverpachtete. Im März 2011 schloss er mit den Pächtern eine Aufhebungsvereinbarung, nach deren Vorbemerkung der Kläger beabsichtigte, sein Grundstück zum Zwecke einer künftig anderweitigen Nutzung zu veräußern und er sich an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums durch die langfristigen Pachtverträge gehindert sehe. Die Vertragsparteien vereinbarten eine vorzeitige Beendigung der Pachtverhältnisse zum 30.4.2012 mit der Möglichkeit, das Pachtverhältnis schon während der verkürzten Vertragslaufzeit zu kündigen. Von dieser Möglichkeit machte die Brauerei mit Wirkung zum 31.5.2011 Gebrauch und erhielt dafür, ebenso wie die Unterpächterin, eine Entschädigung zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Weil der Kläger das Grundstück später (Kaufvertrag vom 11.11.2011) tatsächlich umsatzsteuerfrei veräußerte, versagte das Finanzamt den Vorsteuerabzug aus den gezahlten Entschädigungen.

Entscheidung:

Die Klage hatte Erfolg. Grundsätzlich liegt ein Leistungsaustausch vor, wenn Pächter gegen ein für die Bereitschaft zur vorzeitigen Vertragsauflösung vereinbartes Entgelt auf die ihnen zustehende Rechtsposition aus dem Pachtverhältnis verzichten. Gehört die für den Bezug dieser Verzichtsleistung gezahlte Entschädigung zu den Kostenelementen der besteuerten Verpachtungsumsätze, berechtigt sie nach Maßgabe dieser Gesamttätigkeit den Verpächter zum Vorsteuerabzug (vgl. EuGH, Urteil v. 18.7.2013, C-26/12). Die Kosten des Klägers für die vorzeitige Aufhebung des Pachtvertrages hatten ihren ausschließlichen Entstehungsgrund in seiner steuerpflichtigen Verpachtungstätigkeit. Hätte er mit den Pächtern keinen langfristigen Verpachtungsvertrag zur Erzielung von entsprechenden Einnahmen abgeschlossen, wären ihm keine Kosten für dessen Aufhebung entstanden. Insoweit kommt es nicht darauf an, dass der Verpächter im Aufhebungsvertrag die Absicht geäußert hat, das Grundstück zum Zwecke einer künftig anderweitigen Nutzung zu veräußern und er es später tatsächlich steuerfrei veräußert hat. Zum Zeitpunkt des Verzichts der Pächter hatte der Verpächter nämlich noch steuerpflichtige Verpachtungsumsätze getätigt. Gegenüber dem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang der vom Kläger bezogenen Verzichtsleistungen zu der Verpachtungstätigkeit tritt der lediglich mittelbare Zusammenhang zu der beabsichtigten Grundstücksveräußerung zurück. Im Übrigen konnte durch das Gericht nicht festgestellt werden, dass bereits im März 2011 eine steuerfreie Veräußerung oder Vermietung bzw. Verpachtung des Grundstücks beabsichtigt gewesen ist.

Praxishinweis:

Zunächst ist bei der vorzeitigen Beendigung von Miet- bzw. Pachtverträgen zu unterscheiden zwischen der (fristlosen) Kündigung des Vermieters aufgrund einer Vertragsverletzung durch den Mieter (dies führt regelmäßig zu Schadensersatz) und den sog. „anderen Fällen“ vorzeitiger Vertragsbeendigung. In den anderen Fällen – insbesondere bei einvernehmlicher Aufhebung des Vertrages – erfolgt die Ausgleichszahlung nach Ansicht der Finanzverwaltung als Gegenleistung im Rahmen eines steuerbaren Leistungsaustauschs (vgl. OFD Karlsruhe, Verfügung v. 19.2.2015, S 7100-Karte 1). Bei einer Abstandszahlung ist in diesen Fällen – egal ob vom Vermieter oder Mieter gezahlt – zunächst das eigentliche Mietverhältnis zu beurteilen. Die Zahlung ist also entweder umsatzsteuerfrei oder – bei ausgeübter Option – umsatzsteuerpflichtig. Ist die „Entschädigungsleistung“ umsatzsteuerpflichtig, stellt sich für den Zahlenden natürlich die Frage, ob er die verausgabte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann. Das Urteil bestätigt dies zumindest für den Streitfall. Es darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Sachverhalte häufig anders gelagert sind, insbesondere, wird der Zeitraum des Verkaufs meist näher am Zeitpunkt der Aufhebung des Miet-, Leasing- bzw. Pachtvertrags liegen. Nicht zuletzt deshalb ist möglichst immer ein umsatzsteuerpflichtiger Verkauf anzustreben. Zumindest sollte die Absicht eines steuerpflichtigen Verkaufs möglichst konkret dargelegt werden können. Formulierungen im Aufhebungsvertrag bzw. in einer etwaigen Präambel dahingehend, dass nach der Vertragsaufhebung ein umsatzsteuerfreier Verkauf beabsichtigt ist, sind zu vermeiden.

FG München, Urteil v. 26.8.2015, 2 K 1687/14, Haufe Index 8703400