Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Einmalige Aufwendungen für den Erwerb eines Erbbaurechts an einem unbebauten Grundstück (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Gerichtsgebühren) sind – im Unterschied zu den Erbbauzinszahlungen – Anschaffungsnebenkosten des Wirtschaftsguts "Erbbaurecht".[1] Sie werden über die Laufzeit des Erbbaurechts abgeschrieben. Der Erwerb eines bestehenden Erbbaurechts führt zu...mehr

Gehört das unbebaute Grundstück des Erbbauverpflichteten zu dessen Betriebsvermögen, muss er dieses auch nach Bestellung des Erbbaurechts in seiner Bilanz mit den Anschaffungskosten ausweisen. Folgendes ist aber zu beachten: Bei der vollentgeltlichen Bestellung des Erbbaurechts bleibt das Grundstück grundsätzlich Betriebsvermögen. Wie bei einer Verpachtung von Grundstücken st...mehr

2.1 Steuerbarkeit der Umsätze Eine steuerbare Vermietung eines Grundstücks setzt voraus, dass ein Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens an einen Dritten gegen Entgelt eine sonstige Leistung im Inland ausführt. Die Unternehmereigenschaft des Vermieters ergibt sich dabei nach den allgemeinen Grundsätzen des UStG, wenn der Vermieter nachhaltig Leistungen ausführt. Diese Vora...mehr

Wird an einem bebauten Grundstück (Betriebsvermögen des Grundstückseigentümers) ein Erbbaurecht eingeräumt, geht mit der Einräumung des Erbbaurechts das zivilrechtliche[1] und das wirtschaftliche Eigentum an dem Gebäude auf den Erbbauberechtigten über. Der Grundstückseigentümer muss daher die Veräußerung des Gebäudes in der Buchhaltung erfassen und das für die Einräumung des...mehr

Bauleistungen unterliegen i. d. R. keiner Steuerbefreiung. Nur in den Fällen, in denen der Unternehmer als Bauträger auftritt[1] und er dem Leistungsempfänger Verfügungsmacht an einem Grundstück verschafft, kann sich eine Steuerbefreiung für die gesamte Leistung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG ergeben, da die Übertragung des Grundstücks unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt....mehr

Der Ort einer Werkleistung bestimmt sich nach § 3 a UStG . Dabei kommen grds. 2 verschiedene Anspruchsgrundlagen infrage: Es kann sich zum einen um eine Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück handeln. In diesem Fall ist die Leistung nach § 3 a Abs. 3 Nr. 1 UStG immer dort ausgeführt, wo das Grundstück liegt. Ob bei dieser Leistung ein "Grundstück" vorliegt, bestimmt si...mehr

Eine steuerbare Vermietung eines Grundstücks setzt voraus, dass ein Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens an einen Dritten gegen Entgelt eine sonstige Leistung im Inland ausführt. Die Unternehmereigenschaft des Vermieters ergibt sich dabei nach den allgemeinen Grundsätzen des UStG, wenn der Vermieter nachhaltig Leistungen ausführt. Diese Voraussetzung ist bei einer Vermi...mehr

Das Erbbaurecht lastet als beschränkt dingliches Recht auf dem Grundstückseigentum.[1] Die Zulässigkeit eines auf mehreren Grundstücken lastenden Gesamterbbaurechts ist anerkannt. Nach § 1 Abs. 2 ErbbauRG kann das Erbbaurecht auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks (Waldfläche) erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache ble...mehr

Das Erbbaurecht kann jederzeit wie jedes Grundstück durch notariell beurkundeten Vertrag verschenkt werden. Der Grundstückseigentümer erteilt seine Zustimmung, wenn der beschenkte Erwerber in sämtliche Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrags eintritt. Das Erbbaurecht erlischt auch nicht mit dem Tod des Erbbaurechtsnehmers, sondern geht – wie ein Grundstück – auf dessen...mehr

Erbbaurechte stehen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG den Grundstücken gleich. Die für Grundstücke bestehenden Vorschriften des Grunderwerbsteuerrechts gelten daher für Erbbaurechte und Untererbbaurechte entsprechend.[1] Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG unterliegt z. B. die Verpflichtung zur Bestellung eines Erbbaurechts an einem inländischen Grundstück der ...mehr

Auch bei der Erbauseinandersetzung über Privatvermögen führt eine Teilung ohne Abfindungszahlungen nicht zur Entstehung von Anschaffungskosten oder Veräußerungserlösen.[1] Hinweis Erbauseinandersetzung bei Aufteilung Eigentum und Nutzungsrecht Eine Erbauseinandersetzung kann auch in der Weise durchgeführt werden, dass einem Miterben ein Nutzungsrecht an einem zum Nachlass gehö...mehr

Von entscheidender Bedeutung bei der Vermietung von im Inland belegenen Grundstücken ist die Frage der Steuerpflicht. Nach § 4 Nr. 12 UStG werden die folgenden Umsätze steuerbefreit: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Gr...mehr

Der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist zwar gem. § 1 GrEStG steuerbar, aber gem. § 3 Nr. 3 GrEStG steuerbefreit.[1] Wenn die Erben vereinbaren, dass ein Erbe alle Anteile an der einen und der andere Erbe alle Anteile an der anderen grundbesitzenden Personengesellschaft erhält, sind diese Anteilsvereinigungen im Rahmen...mehr

Wird im Rahmen einer Erbauseinandersetzung ein Nachlass real geteilt und erhält ein Miterbe wertmäßig mehr, als ihm nach seiner Erbquote zusteht, und zahlt er für dieses "Mehr" an seine Miterben einen Spitzen- oder Wertausgleich (Abfindung), liegt insoweit ein Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäft vor. I. H. d. Abfindungszahlung liegen Anschaffungskosten vor. Derjenige, der...mehr

Die Erbengemeinschaft ist kein Erwerber i. S. d. Erbschaftsteuergesetzes. Erwerber sind die einzelnen Erben nach ihren Erbquoten. Die Auseinandersetzung des Nachlasses ist erbschaftsteuerlich unbeachtlich, unabhängig davon, ob sie auf einer Teilungsanordnung beruht oder freiwillig erfolgt. Die Erbschaftsteuer ist eine Erbanfallsteuer. Sie orientiert sich an den Erbquoten, di...mehr

Belastet der Eigentümer sein Grundstück zugunsten eines anderen mit einem Erbbaurecht, erhält er hierfür im Regelfall eine wiederkehrende Leistung, den "Erbbauzins". Dieser stellt beim Eigentümer bei Zufluss[1] Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar[2], wenn er das Grundstück im Privatvermögen hält. Die Vereinbarung eines wiederkehrenden Erbbauzinses ist jedoch nicht zw...mehr

Ist ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, bilden das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück einerseits und das Erbbaurecht andererseits bewertungsrechtlich 2 selbstständige Grundstücke, die je für sich der Grundsteuer unterliegen.[1] Beträgt die Dauer des Erbbaurechts weniger als 50 Jahre, ist zur Feststellung der jeweiligen Einheitswerte der Gesamtwert des belaste...mehr

Die Erbbauzinsen für ein unbebautes Grundstück sind keine Anschaffungskosten des Erbbaurechts, sondern Entgelt für die Nutzung des Grundstücks, und sind im betrieblichen Bereich Betriebsausgaben bzw. bei privater Vermietung Werbungskosten.[1] Vorausgezahlte "Einmalzahlungen" muss der Erbbauberechtigte über den Nutzungszeitraum verteilen.[2] Der bilanzierende Erbbauberechtigt...mehr

Führt ein Bauunternehmer Bauleistungen im Ausland aus, ist die Prüfung des Orts der Leistung von besonderer Bedeutung, da nur im Inland ausgeführte Leistungen zu einem steuerbaren Umsatz führen können. Im Baugewerbe wird sich in diesen Fällen fast ausschließlich ein Ort der Leistung ergeben, der nicht im Inland ist. Insbesondere ergeben sich die folgenden Möglichkeiten: Der B...mehr

Das Erbbaurecht ist älter als das Wohnungseigentumsrecht. Es ist insbesondere eine Rechtsform im städtischen Siedlungsbereich. Der Erbbauberechtigte spart sich, wenn er im Erbbaurecht baut, zunächst den Kaufpreis für das Grundstück und wird dennoch Eigentümer des Bauwerks, das ebenso wie ein bebautes Grundstück veräußerlich und vererblich ist. Der Erbbauberechtigte kann das E...mehr

Wenn Erbbauzinsen beim Gewerbetreibenden zu Betriebsausgaben geführt haben, müssen sie anteilig dem Gewerbeertrag hinzugerechnet werden, unabhängig davon, ob sie bereits beim Empfänger als Betriebseinnahmen der Gewerbesteuerpflicht unterlegen haben. Allerdings gilt eine Freigrenze von 200.000 EUR für die Hinzurechnungen von Schuldzinsen zuzüglich der übrigen Finanzierungsant...mehr

Begriff Das Erbbaurecht beinhaltet das veräußerliche und vererbbare Recht, auf einem (fremden) Grundstück für eine bestimme Zeit ein Bauwerk zu haben. Eigentum am Grundstück und Eigentum am Bauwerk, z. B. Wohngebäude, fallen also auseinander. Die Gegenleistung für die Bestellung des Rechts ist der Erbbauzins. Der Erbbauzins zählt beim Grundstückseigentümer regelmäßig zu den E...mehr

Eine Vorsteuerberichtigung kann sich nicht nur dann ergeben, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. Auch größere Instandsetzungsmaßnahmen [1] führen bei Immobilien zu einem eigenständigen 10-jährigen Berichtigungszeitraum.[2] Hat der Unternehmer – unabhängig davon, wie lange er schon Eigentümer des Objekts ist – Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaß...mehr

Das Verfahren der einvernehmlichen Auseinandersetzung ist gesetzlich geregelt.[1] Zunächst müssen die Nachlassverbindlichkeiten berichtigt werden.[2] Der verbleibende Überschuss wird dann unter den Erben entsprechend ihren Anteilen verteilt.[3] Soweit möglich erfolgt eine Naturalteilung, sonst der Verkauf der Nachlassgegenstände mit anschließender Verteilung des Erlöses oder...mehr

Überblick Unternehmer, die Vermietungsleistungen ausführen, unterliegen grds. den allgemeinen Vorschriften des Umsatzsteuerrechts. Dabei sind abhängig von der Art der Vermietungsleistung – Vermietung von beweglichen Wirtschaftsgütern oder Vermietung von unbeweglichen Wirtschaftsgütern (Grundstücken) – Besonderheiten zu beachten. Von besonderer Bedeutung sind dabei die zutref...mehr

Der Notar ist nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BNotO verpflichtet, für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben.[1] Die Notarkosten für die Bestellung eines Erbbaurechts richten sich nach dem GNotKG . Die Gebühren betragen 2,0 für das Beurkundungsverfahren zzgl. Auslagen und MwSt. Dazu kommen i. d. R. noch eine 0,5 Vollzugsgebühr aus dem gleichen Wert und ei...mehr

Der Unternehmer, der steuerfreie Vermietungsleistungen ausführt, sollte in jedem Fall prüfen, ob er diese steuerfreien Umsätze durch Option nach § 9 UStG steuerpflichtig ausführen kann und ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist.[1] Bei der Prüfung der Option nach § 9 UStG muss der Unternehmer in zwei getrennten Prüfungsschritten vorgehen: Ist der Leistungsempfänger ein Unternehm...mehr

Auf dem Gebiet der ehemaligen DDR gab es dingliche Nutzungsrechte gem. §§ 287–294 ZGB, welche dem Erbbaurecht ähnlich sind. Rechtsinhalt und damit auch die Übertragbarkeit regeln sich gem. Art. 233 § 3 EGBGB nach früherem DDR-Recht. Ein Nutzungsrecht nach dem ZGB, das nicht im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen ist, wird durch die Vorschriften des Bürgerlichen G...mehr

2.7.1 Gemischte Verträge Von einem gemischten Vertrag[1] ist auszugehen, wenn ein einheitliches Vertragsverhältnis sowohl Elemente einer Grundstücksvermietung als auch anderer Leistungen aufweist, ohne dass ein Element eindeutig in den Vordergrund tritt. In diesen Fällen ist zu prüfen, ob es sich um eine einheitliche Leistung oder um mehrere Leistungen handelt. Liegen mehrere...mehr

2.3.1 Bemessungsgrundlage Zur Bemessungsgrundlage gehört alles, was der leistende Unternehmer für die von ihm ausgeführte Leistung erhält oder erhalten soll.[1] Grundsätzlich zählen auch die Nebenkosten mit zur Bemessungsgrundlage, die das Schicksal der Hauptleistung teilen. Hat der Unternehmer zulässigerweise zur Steuerpflicht der Umsätze nach § 9 UStG optiert, müssen auch d...mehr

Erbringt der Unternehmer seine Leistung an einen Nichtunternehmer, ist er nicht verpflichtet, dem Leistungsempfänger eine ordnungsgemäße Rechnung oder einen Mietvertrag auszustellen, der den Anforderungen des § 14 Abs. 4 UStG entspricht. Praxis-Tipp Rechnung an Nichtunternehmer nicht zwingend Bei Vermietungsleistungen liegt nach Auffassung der Finanzverwaltung auch keine "Leis...mehr

Wird das Erbbaurecht an einem unbebautem Grundstück bestellt, das der Erbbauberechtigte nach Bebauung betrieblich nutzen will, darf er den Grund und Boden bzw. die Erbbauzinsverpflichtung grundsätzlich nicht aktivieren (Spiegelbild zum Grundstückseigentümer). Das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht muss er aber im Anlagevermögen unter der Position grundstücksgleiche Rec...mehr

Führt der Vermieter nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfreie Vermietungsumsätze aus, hat er keinen Vorsteuerabzug für die damit im Zusammenhang stehenden Eingangsleistungen. Es sind zwar sämtliche bezogenen Leistungen (sowohl aus der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes als auch aus den laufenden Betriebskosten) seinem Unternehmen zuzuordnen, sodass sich der Vorsteuerabzug grds...mehr

Wird ein eingetragenes, noch nicht erloschenes Erbbaurecht auch in seinem gesetzlichen Inhalt (z. B. Erbbauzeit) abgeändert, bedarf es zur Grundbucheintragung nicht erst der Aufhebung des bestehenden Erbbaurechts mit anschließender Neubestellung.[1] Das Erbbaurecht endet durch Aufhebung des Vertrags mit Zustimmung des Grundstückseigentümers[2], durch Zeitablauf[3], durch Verjähr...mehr

2.2.1 Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 UStG Von entscheidender Bedeutung bei der Vermietung von im Inland belegenen Grundstücken ist die Frage der Steuerpflicht. Nach § 4 Nr. 12 UStG werden die folgenden Umsätze steuerbefreit: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatli...mehr

2.6.1 Vorsteuerabzug und Aufteilung nach § 15 UStG Führt der Vermieter nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfreie Vermietungsumsätze aus, hat er keinen Vorsteuerabzug für die damit im Zusammenhang stehenden Eingangsleistungen. Es sind zwar sämtliche bezogenen Leistungen (sowohl aus der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes als auch aus den laufenden Betriebskosten) seinem Unternehm...mehr

Die Vorsteuerabzugsberechtigung ergibt sich immer nach den geplanten Umsätzen des Unternehmers zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs. Damit muss der Vermieter zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs bei der Anschaffung oder der Herstellung eines Gebäudes entscheiden, für welche Ausgangsumsätze (steuerfrei oder steuerpflichtig) er dieses Gebäude verwenden will. In diesem Verhältnis hat...mehr

Bei Verträgen besonderer Art[1] werden neben einer Grundstücksüberlassung auch Leistungen anderer Art erbracht, wobei die anderen Leistungen der einheitlichen Leistung das Gepräge geben, sodass weder insgesamt noch teilweise eine steuerfreie Grundstücksüberlassung vorliegt.[2]mehr

Aufwendungen des Erbbauverpflichteten zur Ablösung des Erbbaurechts sind nachträgliche Anschaffungskosten, die über die Abschreibung absetzbar sind. Aufwendungen eines erbbauverpflichteten Grundstückseigentümers zur Ablösung des Erbbaurechts zählen zu den Herstellungskosten des anschließend auf dem Grundstück nach dem Abriss der vorhandenen Bebauung neu errichteten Gebäudes.[...mehr

Grundsätzlich ist der leistende Unternehmer Steuerschuldner.[1] Im Baugewerbe kann es aber insbesondere in den folgenden Fällen zu einer Übertragung der Steuerschuldnerschaft (Reverse-Charge-Verfahren) kommen: Ein ausländischer Unternehmer führt im Inland eine steuerbare und steuerpflichtige Werklieferung oder sonstige Leistung aus.[2] Es wird ein Umsatz ausgeführt, der unter ...mehr

Von einem gemischten Vertrag[1] ist auszugehen, wenn ein einheitliches Vertragsverhältnis sowohl Elemente einer Grundstücksvermietung als auch anderer Leistungen aufweist, ohne dass ein Element eindeutig in den Vordergrund tritt. In diesen Fällen ist zu prüfen, ob es sich um eine einheitliche Leistung oder um mehrere Leistungen handelt. Liegen mehrere Leistungen vor, muss ge...mehr

Bei der Vermietung von Sportanlagen zur stundenweisen Nutzung für sportliche Zwecke liegt eine insgesamt steuerpflichtige Leistung des Vermieters vor. Eine Aufteilung in eine zum Teil steuerfreie Grundstücksvermietung und eine teilweise steuerpflichtige Vermietung von Betriebsvorrichtungen ist nach der Rechtsprechung des BFH[1] nicht gegeben. Lediglich bei der Verpachtung ein...mehr

Im Baugewerbe überwiegen Werklieferungen, da im Regelfall der leistende Unternehmer den von ihm benötigten Hauptstoff selbst beschafft und diesen dann mit dem Grundstück oder anderen Gebäudeteilen verbindet. Dabei ist es ausreichend, wenn der leistende Unternehmer von mehreren Hauptstoffen nur einen Hauptstoff oder auch nur einen Teil eines Hauptstoffs bei der Ausführung der...mehr

Bevor die GmbH oder die Kapitalerhöhung zur Eintragung in das Handelsregister angemeldet werden kann, müssen die Sacheinlagen geleistet worden sein. Die Sacheinlagen stehen den Geschäftsführern "zur freien Verfügung", wenn alle Rechtshandlungen vollzogen sind (§ 7 Abs. 3 GmbHG). Erst dann gehören die Eigentums- und Nutzungsrechte endgültig zum Vermögen der GmbH. So muss bei ...mehr

Die Umsatzsteuer für steuerpflichtige Vermietungsumsätze entsteht nach den allgemeinen Grundsätzen des § 13 UStG. Wenn der Vermieter seine Umsätze nach vereinbarten Entgelten [1] besteuert, entsteht die Umsatzsteuer grds. mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums (VAZ), in dem die Leistung ausgeführt wurde.[2] Da es sich aber bei Vermietungsleistungen im Regelfall um Dauerschuldl...mehr

Die Umsatzsteuer entsteht bei der Sollbesteuerung grds. mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums (VAZ), in dem die Leistung ausgeführt worden ist. Bei einer Werklieferung ist die Leistung im Regelfall dann ausgeführt, wenn die Übergabe und Abnahme des fertiggestellten Werks erfolgt und der Auftraggeber die Verfügungsmacht mit der Übergabe des fertiggestellten Werks erhält.[1] Di...mehr

Der leistende Unternehmer muss dem Leistungsempfänger eine Rechnung erteilen.[1] Der leistende Unternehmer ist verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung oder nach Vereinnahmung einer Anzahlung eine Rechnung auszustellen, wenn die Leistung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder eine juristische Person ausgeführt wird[2] oder eine steue...mehr

Grundsätzlich ist bei der steuerpflichtigen Vermietung der Regelsteuersatz nach § 12 Abs. 1 UStG anzusetzen (derzeit 19 %, in der Zeit vom 1.7. – 31.12.2020 16 %). Da Vermietung regelmäßig in monatlichen Teilleistungen ausgeführt wird, unterlagen die Mieteinnahmen für Juli bis Dezember 2020 (unabhängig vom Zahlungseingang) dem abgesenkten Regelsteuersatz von 16 %. Eine Besond...mehr

Wird im Rahmen einer Erbauseinandersetzung ein Nachlass real geteilt und erhält ein Miterbe wertmäßig mehr, als ihm nach seiner Erbquote zusteht, und zahlt er für dieses "Mehr" an seine Miterben eine Abfindung, liegt insoweit ein Anschaffungs- und Veräußerungsvorgang vor.[1] In Höhe der Abfindungszahlung entstehen Anschaffungskosten. Das gilt auch, soweit sich die Erbengemei...mehr

Führt ein Unternehmer Werklieferungen und sonstige Leistungen aus, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen, wird der Leistungsempfänger dann zum Steuerschuldner, wenn er ein Unternehmer ist, der selbst solche Bauleistungen nachhaltig ausführt.[1] Darüber hinaus ist gesetzlich klargestellt, dass als Grundstücke insbes...mehr