Fachbeiträge & Kommentare zu Hausordnung

Rn 153 Der Mieter hat an der Mietsache und an den mitvermieteten Sachen (Rn 108) ein Gebrauchsrecht (BGH ZMR 79, 238), keine -pflicht (BGH NZM 11, 151 [BGH 08.12.2010 - VIII ZR 93/10] Rz 14). Er kann die Mietsache ganz oder teilweise unbenutzt lassen, auch wenn dies dem Interesse des Vermieters entgegenläuft; zur Zahlung der Miete bleibt er freilich verpflichtet (§ 537 I 1)....mehr

Rn 2 ›Maßnahmen‹ können Einzelentscheidungen sein, ebenso individuelle (zB Arbeitsvertrag, Mietvertrag) oder kollektive Vereinbarungen (zB Betriebs- oder Dienstvereinbarungen (BAG NZA 10, 327 [BAG 13.10.2009 - 9 AZR 722/08]), Integrationsvereinbarungen, Auswahlrichtlinien, Tarifverträge) oder Einzelmaßnahmen mit kollektivem Bezug (zB Gesamtzusagen, betriebliche Übung, Hausor...mehr

Rn 14 § 19 II bestimmt, in welchen Bereichen für das ›ob‹ einer Maßnahme kein Ermessen besteht. Es besteht keine Kompetenz, diese Ansprüche wegzubeschließen. Ein Beschl, der § 19 II verletzt, hindert den Anspruch nicht. Dieser Bereich ist nicht abschließend. In weiteren Fällen sind jew die widerstreitenden Interessen abzuwägen. Für das ›wie‹ besteht hingegen ein Ermessen. Au...mehr

Rn 35 GdW und Verw können im Verw-Vertrag (§ 26 Rn 42 ff) weitere Rechte und Pflichten begründen. Bsp: nach § 12 I (§ 12 Rn 10 ff), Erteilung einer Zustimmung zu einer Vermietung/Verpachtung, Erteilung einer Zustimmung zu einem Gebrauch/einer Benutzung, ›Verteilung‹ von Kellerflächen, Aufstellung der Hausordnung, Erstellung einer Bescheinigung nach § 35a EStG, dazu KG ZMR 09...mehr

(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. (2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesonderemehr

Rn 14 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künftig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist (BGH ZMR 20, Rz 13; 13, 125 Rz 13; NJW 12, 2434 [BGH 27.04.2012 - V ZR 211/11] Rz 11). Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Beide Begriffe sind – da ein WEigtümer mit seinem Wohnungseigentum grds nach Belieben verfahren kann (§ 1 Rn 9) – eng auszulegen (Zwe...mehr

Rn 55 Der Mietvertrag kann Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte sein (BGH NJW 10, 3152, 3153; BGHZ 61, 227, 233; Vor §§ 328 bis 335 Rn 20). In den Schutzbereich einbezogen sind va Angehörige des Mieters, Lebenspartner (BGH NZM 18, 509 [BGH 21.02.2018 - VIII ZR 255/16] Rz 18), Hauspersonal, Angestellte, nach hM hingegen nicht gelegentliche Besucher, Lieferanten, Handwerker od...mehr

Rn 6 Der Mieter ist sämtlichen nach § 5 IV 1 verdinglichten Vereinbarungen unterworfen (BGH NZG 21, 113 Rz 27; ZWE 18, 28 Rz 27; ZMR 20, 322 Rz 5; 20, 202 Rz 13 und Rz 18). In Bezug auf das gemE ist er ferner auch nicht verdinglichten Vereinbarungen und sogar Beschl iSv § 19 I unterworfen (BGH ZMR 20, 202 Rz 13). Was für das SonderE gilt, ist hingegen noch str. Die wohl hM b...mehr

Rn 160 Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört, dass Kinder in ihr spielen dürfen. Selbst häufige und über das übliche Maß hinausgehende Lauf- und Spielgeräusche müssen grds als sozialadäquat hingenommen werden (LG Berlin GE 19, 456). Mitmieter müssen Geräusche hinnehmen, soweit sie unvermeidbar sind, zB Lärm infolge des natürlichen Spiel- und Bewegungstriebes ...mehr

Rn 4 Nach der Generalklausel in § 543 I 1 können beide Parteien das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. Wann ein wichtiger Grund vorliegt, ist in 2 ausgeführt. Hiernach kommt es darauf an, ob dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf ...mehr

Rn 119 Das Besitzrecht vermittelt dem Mieter Rechte nach §§ 280, 858 ff, 1004, 1007, 823 ff oder entspr § 906 II 2 (s.a. BGH NZM 21, 132 [BGH 09.12.2020 - VIII ZR 238/18] Rz 30). Beim Besitz von Räumen liegt ein Eingriff bspw vor, wenn der Zugang zur Mietsache erschwert oder vereitelt wird oder wenn in anderer Form in einer den Mieter behindernden Weise auf die Mietsache ein...mehr

Rn 59 Den Mieter trifft – soweit er diese übernommen hat – als besondere Obhutspflicht die Verkehrspflicht für die Mietsache (s Rn 49). Die Verkehrspflichten können aber auch iÜ vertraglich – auch formularmäßig (Frankf NJW 89, 41; LG Karlsruhe ZMR 06, 698; Schmid ZMR 12, 337, 338; Hitpaß WuM 11, 662) – auf ihn übertragen werden (Hamm BWGZ 17, 875; Ddorf GE 08, 1326). Vorauss...mehr

MaBV Art. 9 ROM I 20 Mahnantrag 291 6 Mahnbescheid 286 15 Mahnkosten 280 28 Mahnung 116 7; 117 7; 281 13; 1958 14; 2024 6; 2039 11; vor 116 ff 7 angekündigte Leistungsverspätung 286 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe 286 15 Begriff 286 12 Betriebsausfall 286 23 Datum 286 17 einstweilige Anordnung 286 15 Entbehrlichkeit 275 17; 286 17 Entgeltforderung 286 21 Erfüllungsverweigerung 286 20 Fäl...mehr

Wächteramt 1666 1 Waffen Verkehrspflichten 823 164; 832 10 Wahlrecht 262 4 Wahlrecht für Ausgleichsberechtigte bei Ausgleich einer laufenden Versorgung 19 VersAusglG 16 f. Wahlschuld 243 5; 245 14; 262 1; 2154 1 Wahlvermächtnis 262 3; 2154 1; 2184 1; 2185 1 Wahrscheinlichkeit und Schadensersatz 249 52 Währung 245 12 CISG 245 17 Ersetzungsbefugnis 245 14 stillschweigende Rechtswahl Art....mehr

Zusammenfassung Begriff In die Hausordnung dürfen diejenigen Regelungen aufgenommen werden, die im Interesse eines reibungslosen Zusammenlebens der Hausbewohner, zum Schutz des Gebäudes und zur allgemeinen Ordnung und Sicherheit notwendig sind. Dabei wird im Allgemeinen unterschieden zwischen der einseitig erlassenen Hausordnung und der vertraglich vereinbarten Hausordnung. 1 ...mehr

Wird eine Hausordnung vertraglich vereinbart, so ergeben sich zahlreiche Beschränkungen aus den Vorschriften der §§ 305-310 BGB. Insoweit ist zu beachten, dass in nahezu allen Fällen beim Abschluss eines Mietvertrags vorgedruckte Hausordnungen verwendet werden. Eine individualvertraglich vereinbarte Hausordnung ist selten: Es gehört zum Wesen einer Hausordnung, dass sie für ...mehr

Die einseitig vom Vermieter erlassene Hausordnung darf die vertraglichen Rechte der Mieter nicht beschränken. Daraus folgt zum einen, dass die dort enthaltenen Regelungen nur Ordnungsbestimmungen enthalten dürfen. Zum anderen, erweist sich der Regelungsgehalt als Deklaration dessen, was ohnehin nach der gesetzlichen Regelung unter Berücksichtigung der hierzu ergangenen Recht...mehr

Die einseitige Änderung einer Hausordnung ist möglich, wenn sich die Sachlage verändert hat. Praxis-Beispiel Veränderung der Sachlage: Änderung der Haustürschließzeiten, wenn wegen der zunehmenden Gefahr des Einbruchs und des Eindringens hausfremder Personen ein früherer Türschluss angebracht ist; Verbot des Fütterns von Tauben, wenn anderenfalls eine Beschädigung der Hausfassa...mehr

Begriff In die Hausordnung dürfen diejenigen Regelungen aufgenommen werden, die im Interesse eines reibungslosen Zusammenlebens der Hausbewohner, zum Schutz des Gebäudes und zur allgemeinen Ordnung und Sicherheit notwendig sind. Dabei wird im Allgemeinen unterschieden zwischen der einseitig erlassenen Hausordnung und der vertraglich vereinbarten Hausordnung.mehr

1.1.1 Hof Die Hausordnung kann klarstellen, in welchem Umfang die Mieter den Hof des Hauses benutzen dürfen. Im Allgemeinen haben die Mieter insoweit keine Mitbenutzungsrechte. Hinweis Kfz im Hof Deshalb dürfen im Hof keine Fahrzeuge abgestellt werden, soweit kein vertraglicher Anspruch besteht. Ob der Hof von den Kindern der Mieter zum Spielen benutzt werden darf, hängt von den...mehr

Siehe "Formularmietvertrag – allgemeine Ausführungen".mehr

Individuelle Vertragsabreden haben Vorrang vor Formularklauseln. Ist beispielsweise im Mietvertrag individualrechtlich geregelt, dass der Mieter berechtigt sein soll, sein Fahrzeug im Hof des Hauses abzustellen oder ein Haustier zu halten, wird ein in der Hausordnung enthaltenes Verbot für diesen Mieter gegenstandslos.mehr

Bestimmungen, nach denen ganz allgemein Ruhestörungen zu vermeiden sind und ähnliche Regelungen fügen der bestehenden Rechtslage nichts hinzu, sondern bekräftigen lediglich, was ohnehin selbstverständlich ist. Einzelne Tätigkeiten, durch die Geräusche verursacht werden, insbesondere die Musikausübung, können durch eine einseitige Hausordnung nicht untersagt werden. Das Musizi...mehr

Die Hausordnung kann klarstellen, in welchem Umfang die Mieter den Hof des Hauses benutzen dürfen. Im Allgemeinen haben die Mieter insoweit keine Mitbenutzungsrechte. Hinweis Kfz im Hof Deshalb dürfen im Hof keine Fahrzeuge abgestellt werden, soweit kein vertraglicher Anspruch besteht. Ob der Hof von den Kindern der Mieter zum Spielen benutzt werden darf, hängt von den Besonder...mehr

Regelungen über das Schließen der Haustür sind rechtlich unbedenklich, wenn der Termin, der in der Hausordnung bestimmt wurde, den ortsüblichen Gepflogenheiten entspricht (etwa 22.00 Uhr) oder wenn aufgrund besonderer Vorkommnisse frühere Schließungszeiten erforderlich sind. Eine an Treu und Glauben orientierte Vertragsauslegung führt hier zum Ergebnis, dass der Mieter das E...mehr

Die Hausordnung der Wohnungseigentümer ist für den Mieter nur verbindlich, wenn dies vereinbart ist.[1] Praxis-Tipp Vermeiden Sie unterschiedliche Hausordnungen Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollte darauf geachtet werden, dass eine bestehende Hausordnung auch in alle Mietverträge aufgenommen wird, um widersprüchliche Regeln zu vermeiden. Besonders fatal wäre, wenn ...mehr

Nach § 305c Abs. 2 BGB werden überraschende Klauseln nicht Vertragsbestandteil. Da der Mieter in der Hausordnung nur allgemeine Verhaltensregeln erwartet, müssen Gebote oder Verbote, durch die gesetzliche Rechte tangiert werden, als überraschende Klauseln angesehen werden. Praxis-Beispiel Einige überraschende Klauseln Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen in der Wohnung Ver...mehr

Es gibt keine gesetzliche Regelung. Fehlen besondere vertragliche Vereinbarungen, ist davon auszugehen, dass der Mieter in seiner Wohnung diejenigen Tätigkeiten ausüben darf, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden. Das ist zunächst das Wohnen und keine gewerbliche Tätigkeit. Entscheidend ist, dass das Vertragsverhältnis der Wohnraumnutzung nicht geändert wird. Grunds...mehr

Wenn die Reinigung durch ein Unternehmen durchgeführt wird, reicht im Mietvertrag der Hinweis, dass diese Kosten umgelegt werden. In der Praxis sollen diese Kosten aber oft gespart werden, sofern der Mieter das übernimmt. Denken Sie dann daran, dass ganz eindeutig im Vertrag – ggf. durch Einbeziehung eines Putzplans, den es oft gibt – geregelt wird, was (räumlich) wie (z. B. fe...mehr

Die einzige wirksame Maßnahme, die Beeinträchtigung der Bewohner auf ein akzeptables Niveau zu beschränken, liegt darin, im Rahmen der Hausordnung die Nutzung selbst größerer zum Haus gehörender Garten- und Rasenflächen grundsätzlich zu untersagen. Da die Hausordnung sowohl für Mieter, wenn deren Inhalt zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht wurde, als auch für Eigentümer ...mehr

Grundsätzlich muss bei der Beurteilung einer Duldung des von Kindern ausgehenden Lärms berücksichtigt werden, dass den Kindern von Wohnungseigentümern bzw. Wohnungsmietern dieselben Rechte zustehen wie den Wohnungseigentümern bzw. den Wohnungsmietern selbst. Selbst wenn die Hausordnung alle Miteigentümer verpflichtet, die häusliche Ruhe einzuhalten, so kann hieraus nicht abg...mehr

Die verschiedenen Pflichten der Freiwilligen sind maßgeblich in der Vereinbarung gemäß § 8 BFDG festgehalten, insbesondere in der Form der Mustervereinbarung des Bundesamtes für Familie und zivilgesellschaftliche Aufgaben (BAFzA). Danach sind die Freiwilligen verpflichtet, die ihnen übertragenen Aufgaben nach bestem Wissen und Gewissen auszuführen, Stillschweigen zu bewahren...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 19 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums regeln. Hierunter fällt nicht selten die Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, insbesondere das Abstellen von Kinderwagen, im Rahmen der Hausordnung. Die Problematik abgestellter Kinderwagen im Hausflur, insbesondere im Eingangsbereich ...mehr

Auch Rauch und Gerüche, die aus Gärten, Balkonen und Terrassen zum Nachbarn ziehen, wenn Steak, Würstchen, Gemüse & Co. auf dem Rost brutzeln, sorgen regelmäßig für Streitigkeiten. "Regelungen zum Grillen, etwa ein explizites Grillverbot oder ein Verbot, auf offener Flamme zu grillen, sind meist im Mietvertrag oder der Hausordnung festgelegt. So kann z. B. das Brutzeln auf o...mehr

Begriff Fluchtwege und Rettungswege sind bauliche Einrichtungen und Anlagen, die Flucht und Rettung von Menschen in Brand- und Katastrophenfällen sichern. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16: Es gehört zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfül...mehr

Das LG München I (Urteil v. 1.3.2023, 1 S 7620/22 WEG) hat für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine maximale Anzahl von Grilltagen festgelegt. Hier stellten die Richter fest, dass Grillen zwar allgemein üblich sei, es aber dennoch Grenzen dafür gebe, wie viel Rauch und Gerüche die Nachbarn hinnehmen müssen. Daher müsse ein Ausgleich zwischen dem Grillen und dem Bedü...mehr

Die wichtigsten Bestandteile einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 Abs. 2 WEG, dort unter den Ziffern 1–6 aufgeführt. Danach gehören zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung[1], die ordnungsmäßige Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums[2], die angemessene Versicherung des gemeinschaftl...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legitimiert sind, ist i. d. R. ...mehr

Verbot gefährlicher Tiere Durch mehrheitliche Beschlussfassung und somit auch durch entsprechende Bestimmungen in der Hausordnung kann die Haltung potenziell gefährlicher Tiere untersagt werden. Dies gilt insbesondere für Giftfrösche oder Giftschlangen[1] sowie für Kampfhunde. Leinen- und Maulkorbzwang, Einschränkung des Auslaufs und der Anzahl der Tiere Des Weiteren sind Besti...mehr

Begriff Die Tierhaltung in Wohnungseigentumsanlagen kann mitunter zu Konflikten unter den Wohnungseigentümern führen. Diese haben allerdings die Möglichkeit, den Gebrauch des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums festen Regeln zu unterwerfen (§ 19 Abs. 1 WEG). Dies geschieht durch Vereinbarungen, Beschlüsse und findet gerade bzgl. der Tierhaltung häufig in Hausordnungen sei...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Veräußerung vorliegt und ob die Verwaltung dieser zustimmen muss. Veräußerung "Veräußerung" im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG meint nach herrschender Meinung die rechtsgeschäftliche Übertragung des gesamten Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in de...mehr

mehr

§ 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigent...mehr

Der Verwalter ist zwar nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer – gegen Mieter hat der Verwalter insoweit keine Handhabe. Wohl aber ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den vermietenden Wohnungseigentümer dah...mehr

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorg...mehr

mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten....mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechende Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregel...mehr