Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Gesetzestext (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. (2) 1Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber z...mehr

Gesetzestext (1) 1Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. 2Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstat...mehr

Gesetzestext (1) 1Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. 2Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt. (2) So...mehr

Gesetzestext (1) 1Wird die Miete oder Pacht eingezogen, bevor sie zu Gunsten des Hypothekengläubigers in Beschlag genommen worden ist, oder wird vor der Beschlagnahme in anderer Weise über sie verfügt, so ist die Verfügung dem Hypothekengläubiger gegenüber wirksam. 2Besteht die Verfügung in der Übertragung der Forderung auf einen Dritten, so erlischt die Haftung der Forderun...mehr

Gesetzestext 1Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. 2Erlangt der Mieter die K...mehr

Rn 29 Sind die tatsächlichen Wohnkosten des unterhaltsverpflichteten Ehegatten höher als in den Selbstbehaltsätzen ausgewiesen, ist zunächst zu prüfen, ob dem Unterhaltsverpflichteten aufgrund der Mietbelastung ein Anspruch auf Wohngeld zusteht (Bambg FamRZ 93, 66). Maßgeblich ist dabei nicht das tatsächliche Wohngeld, sondern der Anspruch auf Wohngeld. Ein solcher Anspruch ...mehr

Rn 6 Der Anspruch ist auf die Rückerstattung der im Voraus geleisteten Miete gerichtet; ob der Vermieter diese zwischenzeitlich verbraucht hat, ist hier im Gegensatz zu I 2 unerheblich. Die Höhe der ab Empfang der Vorauszahlungen zu leistenden Zinsen bemisst sich nach dem gesetzlichen Zinssatz aus § 246 (Erman/Jendrek § 547 Rz 4). Bei Veräußerung der Mietsache hat der Mieter...mehr

Rn 10 Der Mieter (§ 535 Rn 90 ff) kann grds jede Mietzahlung zurückverlangen, wenn er eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete zahlen soll und dies rügt. Zinsen können verlangt werden, soweit sich der Vermieter in Verzug befindet. Daneben ist der Mieter berechtigt, den nicht geschuldeten Mietanteil nicht zu zahlen. Rügt der Mieter den Verstoß allerdings mehr al...mehr

I. Überblick. Rn 11 Die jeweilige Mieterhöhung tritt mit Ablauf einer Staffel (Rn 5) kraft Gesetzes und automatisch ein. Es bedarf keiner Erhöhungserklärung. Der Mieter gerät bei Nichtzahlung gem § 286 II in Verzug. Die Parteien können allerdings ohne Verstoß gegen § 557a IV vereinbaren, dass zusätzlich zur Staffelvereinbarung die jeweilige Staffelerhöhung auch noch durch den...mehr

I. Überblick. 1. Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung. Rn 176 Miete iSv § 535 II ist, was der Mieter nach dem Willen der Mietvertragsparteien als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung zu erbringen hat. Das wird idR ein regelmäßig, häufig monatlich zu entrichtendes Entgelt sein. Das muss aber nicht so sein. Vorstellbar ist auch die Entrichtung der Miete in einem einmalig...mehr

1. Allgemeines. Rn 5 Die Vertragsparteien können die gegenwärtige Miete während der Laufzeit des Mietvertrags jederzeit frei vereinbaren und erhöhen oder ermäßigen. Vereinbarungen des noch nicht im Grundbuch eingetragenen bloßen Grundstückserwerbers binden den Mieter nicht (AG Köln WuM 07, 577), sofern sie nicht unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden (LG Duis...mehr

Gesetzestext Die Vorschriften über die Miete von Sachen sind auf die Miete digitaler Produkte entsprechend anzuwenden. A. Grundsätzliches. Rn 1 § 548a wurde mit G v 25.6.21 (BGBl I, 2123) eingeführt und gilt ab 1.1.22. B. Regelungsgehalt. Rn 2 Die Anwendbarkeit der §§ 535 ff wird ausdr auf digitale Produkte erweitert. Dies entspricht BGH NJW 07, 2394 [BGH 15.11.2006 - XII ZR 120...mehr

Gesetzestext (1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. (2) 1Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen ei...mehr

Gesetzestext (1) Auf einen Verbrauchervertrag, bei dem der Unternehmer sich verpflichtet, dem Verbraucher digitale Produkte zu vermieten, sind die folgenden Vorschriften nicht anzuwenden:mehr

Rn 6 Nach § 556b I ist der Mieter – ist zulässigerweise nichts anderes vereinbart (Rn 3) – zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zur Zahlung der Miete verpflichtet. Für die Rechtzeitigkeit genügt es, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag (§§ 675f III 2, 675n I) für die Überweisung (Zahlungsdienst iSv § 675c III, § 1...mehr

Gesetzestext Soweit die Einziehung der Miete oder Pacht dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam ist, kann der Mieter oder der Pächter nicht eine ihm gegen den Vermieter oder den Verpächter zustehende Forderung gegen den Hypothekengläubiger aufrechnen. Rn 1 Auch gegen eine beschlagnahmte Forderung kann aufgerechnet werden, soweit § 392 diese Aufrechnung nicht ausschließt....mehr

Rn 2 Zum Zeitabschnitt s bei § 556b. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt (BGH ZMR 17, 231). Zum Werktag s bei § 193; der Sonnabend ist wohl auch hier nicht als Werktag anzusehen (vgl BGH ZMR 10, 948). In den von § 579 erfassen Fällen ist...mehr

Rn 12 Der Vermieter kann Untermietzuschlag (Anhebung der Grundmiete und/oder der Betriebskosten; Schlosser AnwZertOnline 12/16 Anm. 1, LG Berlin MM 18, Nr 5, 27) verlangen für die Erteilung der Erlaubnis, wenn ihm die Drittüberlassung anderenfalls nicht zuzumuten ist (Kunze JurisPR-MietR 11/19 Anm 3; AG Hamburg ZMR 18, 53; LG Berlin WuM 19, 373 u MM 18, Nr 5, 27). Erhöhung d...mehr

Rn 12 Maßgebliches Anknüpfungskriterium nach lit c ist der Belegenheitsort der unbeweglichen Sache (vgl BGH NJW-RR 96, 1034 [BGH 10.05.1996 - V ZR 154/95]; Ddorf NJW-RR 98, 1159; Celle IPRspr 99 Nr 31 76; Frankf NJW-RR 93, 182 [OLG Frankfurt am Main 24.06.1992 - 9 U 116/89]). Der Begriff des Vertrags, der ein dingliches Recht an unbeweglichen Sachen zum Gegenstand hat ist un...mehr

Rn 33 Eine Herabsetzung des notwendigen Selbstbehalts ist möglich, wenn der Unterhaltsverpflichtete deutlich geringere Wohnkosten hat, als in den Leitlinien berücksichtigt sind. Dies kann in Betracht kommen, wenn der Unterhaltspflichtige wieder verheiratet ist oder mit einem neuen Partner in einer nicht ehelichen Gemeinschaft zusammen lebt und von diesem oder dem neuen Ehega...mehr

Rn 13 Für Miet- oder Pachtverträge über unbewegliche Sachen ist nicht der Belegenheitsort (lex rei sitae) nach lit c, sondern der gewöhnliche Aufenthalt (Art 19) des Vermieters oder Verpächters nach lit d maßgeblich, wenn (i) der Vertragszeitraum 6 aufeinander folgende Monate nicht überschreitet, (ii) die Sache für den privaten Gebrauch überlassen wird und (iii) der Mieter b...mehr

Rn 176 Miete iSv § 535 II ist, was der Mieter nach dem Willen der Mietvertragsparteien als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung zu erbringen hat. Das wird idR ein regelmäßig, häufig monatlich zu entrichtendes Entgelt sein. Das muss aber nicht so sein. Vorstellbar ist auch die Entrichtung der Miete in einem einmaligen Betrag (BGH NJW 98, 595, 596 [BGH 05.11.1997 - VIII ZR...mehr

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben....mehr

Rn 4 Wichtigster Mietvertrag ist der über eine Wohnung in einem Einzel- oder Mehrfamilienhaus oder die Miete des SonderE eines WEigtümers. Wohnung idS ist ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (BGH NZM 11, 71). Beim genossenschaftsrechtlichen Nutzungsvertrag handelt es sich der Sache nach um ei...mehr

Rn 180 Entrichtet der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter kündigen, unter den Voraussetzungen der §§ 543 II 1 Nr 3, 569 III auch außerordentlich. Ferner kann der Vermieter nach §§ 280, 281, 286 ff Ersatz des Verzugsschadens verlangen. Ist die erste Miete zu Beginn der Mietzeit zu entrichten, kann der Vermieter nach § 320 die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erhebe...mehr

Rn 190 Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit (Rn 22) können die Parteien für die Miete jeden Zeitpunkt als Fälligkeitszeitpunkt bestimmen, bei der Vermietung vom Reißbrett auch Bezugsfertigkeit (Ddorf ZMR 95, 466, 467) oder Fertigstellung (KG ZMR 05, 946, 947) jew iSv § 3 II 2 Nr 2 MaBV. Meist wird nach § 163 aufschiebend befristet zum Anfangstermin des jeweiligen Zeitraum...mehr

Rn 179 Es ist Hauptpflicht des Mieters, während des Laufs des Mietvertrags gem § 535 II die vereinbarte Miete zu entrichten. Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter nach § 537 II von der Entrichtung der Miete befreit. Behält der Mieter die Mietsache nach Beendigung des M...mehr

Rn 10 Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV) v 28.10.21 (BGBl I 4779) Zitat Abschnitt 1. Allgemeine Regelungen Gegenstand. Gegenstand der Verordnung sind der Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und Anpassung von Mietspie...mehr

Rn 181 Die Miete ist idR der Höhe nach bestimmt; wenn nicht, reicht es, dass sie bestimmbar ist (BGH NJW 02, 3016 [BGH 03.07.2002 - XII ZR 39/00]). Die Miete soll meist Ertrag bringen; sie kann aber auch gerade kostendeckend sein (BGH NZM 03, 372 [BGH 12.02.2003 - XII ZR 324/98]). Wurde die Entgelthöhe offengelassen, war gleichwohl aber eine Bindung gewollt, ist die Lücke en...mehr

Rn 6 Verfügungen für die Zeit nach der Beschlagnahme erklärt § 1124 II zum Schutz des Hypothekengläubigers grds für unwirksam; ihm soll die laufende Miete als Haftungsobjekt bleiben. Auch eine Mietminderung für die Dauer eines Arbeitsverhältnisses mit dem Vermieter kann eine solche Verfügung sein (Celle 11.1.11 – 2 U 244/10). Der Mieter wird (auch bei Zahlung für den Folgemo...mehr

Rn. 889 Stand: EL 113 – ET: 12/2015 Die Rückstellungen für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften ("Drohverlustrückstellungen", handelsrechtlich ein Muss, s Rn 863) haben lange wenigstens in der praktischen Arbeit ein Schattendasein geführt. Sie galten (und gelten nach hM) als ein Unterfall der Verbindlichkeitsrückstellungen. Zwei Ereignisse der jüngeren Rechtsentwicklu...mehr

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietve...mehr

Rn 22 Dieser Kündigungsgrund ist gegeben, sobald der Gesamtmietrückstand zwei volle Mieten erreicht. Die Dauer des Rückstandes ist unbeachtlich, dieser muss also nicht etwa mehr als zwei Termine in Höhe von zwei Mieten bestehen. Der anderslautende Wortlaut (›über mehr als zwei Termine‹) hat keine Bedeutung, da II Nr 3b die Umgehung von II Nr 3a (durch Zahlung jeder zweiten M...mehr

Rn 182 Zur Erhöhung der Miete bei preisfreien Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber in §§ 557–560 Sonderregelungen geschaffen (s § 557 Rn 3). Regelungen zur Miethöhe im öffentlich geförderten Wohnungsbau finden sich nicht im BGB, sondern ergeben sich aus §§ 8 ff WoBindG und §§ 3 ff NMV 1970. Der Vermieter hat nach §§ 557–560 teilweise die Möglichkeit, einseitig die M...mehr

(1) 1Hat der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über die Miete verfügt, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfällt, so ist die Verfügung wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Kalendermonat bezieht. 2Geht das Eigentum nach dem 15. Tag des Monats über, so ist die Verfügung auch wirksam, soweit sie sich auf...mehr

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). (2) 1Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibe...mehr

Rn 2 Vereinbarungen gem § 566c sind Rechtsgeschäfte zwischen Vermieter und Mieter über die Mietforderung. Dazu gehören insb die Zahlung der Miete, die Stundung der Miete, Erlass der Miete und Aufrechnungsvertrag (LG Berlin GE 08, 1428). § 566c gilt nicht für Fälle der Vertragsänderung wie die dauerhafte Senkung der Miete (vgl BGH NZM 02, 291 noch zu § 574 aF). Zum Mieterdarl...mehr

(1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschl...mehr

Rn 7 Ist die Vormiete höher als die nach § 556d I zulässige Miete, darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. § 556e I 1 ist auch dann anzuwenden, wenn in dem ebenfalls bereits den Regelungen der §§ 556d ff unterliegenden Vormietverhältnis eine hiernach unzulässig überhöhte Miete vereinbart wurde (BGH MDR 23, 1304 Rz 20). Als geschuldete Vormiete ist in die...mehr

Rn 187 Nach § 5 I, II WiStG ist bei freifinanzierten Mietverhältnissen in der Wohnraummiete – hierzu zählen auch Mischmietverhältnisse mit überwiegender Wohnraumnutzung (s Rn 14) – die Vereinbarung einer Miete nichtig und der Mieter hat einen teilweisen Rückforderungsanspruch gem §§ 812 ff, soweit die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) um mehr als...mehr

Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerf...mehr

(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig,mehr

(1) 1Jede Ver tragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kün...mehr

Rn 23 Miet- und Pachteinnahmen sind Einkünfte aus der Nutzung eines Vermögens. Wegen denkbarer Schwankungen (etwa vorübergehender Wohnungsleerstand) ist im Zweifel ein Mehrjahresdurchschnitt bei der Einkommensermittlung zugrunde zu legen (BGH FamRZ 07, 1532). Bei Miet- und Pachteinnahmen handelt es sich um Überschusseinkünfte (§ 2 II 2 EStG). Sie sind durch Abzug der Werbung...mehr

Rn 2 Ein Mietvertrag ist anzunehmen, wenn sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer nicht notwendig beweglichen Sache (§ 90) gegen Entrichtung eines Entgeltes zu gewähren (BGH ZMR 18, 21 Rz 17; NZM 10, 898; ZMR 98, 141, 142); dies gilt auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist: die Miete braucht dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen (BGH ZMR 18, 21 Rz...mehr

Rn 27 Als vAw zu berücksichtigende Einwendung ist die Minderung auch bei Säumnis des Mieters zu beachten. Die Minderungshöhe fällt nicht in die Darlegungslast des Mieters (BGH NJW 17, 1877 [BGH 21.02.2017 - VIII ZR 1/16]), sondern ist gerichtlich mit Hilfe von Sachverständigen oder Schätzung nach § 287 ZPO zu klären. Der Mieter kann auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miet...mehr

Rn 11 Die Vorschrift ist nicht zum Nachteil des Mieters abdingbar, § 557b V. Eine Indexmiete kann daher zB nicht an einen anderen als den in I genannten Preisindex gekoppelt werden. Ferner wäre eine Vereinbarung nichtig, die die Miete nur an Erhöhungen des Preisindexes bindet, Senkungen aber aussparen will, oder eine solche, welche die Miete an einen bestimmten, abstrakten W...mehr

Rn 23 Da die Mietminderung kraft Gesetzes erfolgt, begründet § 536 keinen Anspruch, sondern stellt eine rechtsvernichtende Einwendung dar (BGH NJW-RR 16, 1291 [BGH 27.07.2016 - XII ZR 59/14]; NJW 95, 254). § 536 ist somit vAw zu berücksichtigen. Die Miete ist für die Zeit der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit gemindert. Hinsichtlich der zuviel gezahlten Miete für di...mehr

Rn 184 Gegenseitige Verträge können als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 I nichtig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Teils hervorgetreten ist, insb wenn dieser die wirtschaftlich schwächere Lage des anderen Teils (dessen Unterlegenheit) bei der Festlegung de...mehr

Rn 9 ›Entgelt‹ iSv § 558 ist die nach § 535 II geschuldete Miete (dazu § 535 Rn 176). Bestehen bei den zu vergleichenden Mieten verschiedene Mietstrukturen (dazu Rn 4), müssen die Mieten für einen Vergleich angepasst werden (s.a. § 558a Rn 18). Trägt ein Erhöhungsverlangen der vereinbarten Mietstruktur keine Rechnung, soll es formal unwirksam sein (Hambg NJW 83, 580; LG Berl...mehr