Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

I. Vorbemerkung Gesetzliche Grundlagen des Rechts auf Mängelbeseitigung und Mietminderung des Mieters, was sowohl für den Wohnraummieter als gleichermaßen auch für den Mieter gewerblicher Räume oder Grundstücke gilt, sind die Bestimmungen der§§ 535 Abs. 1 S. 2, 555a Abs. 1, 536 BGB. Der Vermieter hat die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie während...mehr

1 Leitsatz Dem Mieter eines Ladenlokals, der sein Geschäft im Corona-Lockdown vorübergehend schließen musste, kann ein Anspruch auf Reduzierung der Miete zustehen. Ob und um wie viel die Miete reduziert ist, ist eine Frage des Einzelfalls. 2 Normenkette §§ 275 Abs. 1, 313 Abs. 1, 326 Abs. 1, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB; Art. 240 §§ 2, 7 EGBGB 3 Das Problem Im Frühjahr und im Herbst 202...mehr

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf dem Nachbargrundstück betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anders lautender Vereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, soweit auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädig...mehr

Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus § 536 Abs. 1 BGB (Mietminderung) und § 320 BGB (Zurückbehaltung) nicht berufen.mehr

Einführung Hinweis §§ 536 bis 536d BGB zeigen die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften. Sie gelten für die Wohn- und Gewerbemiete sowie für alle sonstigen Mietverhältnisse. § 536 BGB regelt die Mietminderung. I. Mietminderung Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes im Fall eines Sachmangels oder eines Rechtsmangels ein, ist also kein Anspruch (§ 194 Abs. 1 BGB...mehr

Entsprechend diesen Grundsätzen hat das AG Hamburg entschieden, dass Lärmentwicklungen auf öffentlichem Grund nahe der Mietwohnung während der allgemeinen zulässigen Arbeitszeiten keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegenüber dem Störer begründen und daher auch der Mieter gegenüber dem Vermieter keine Ansprüche auf Mietminderung geltend machen kann.mehr

I. Vorbemerkung Der Vermieter kann dem Wohnraummieter nach § 573 Abs.1 u. 2 Nr. 1 BGB ordentlich wegen einer nicht nur unerheblichen und schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters und nach §§ 543 Abs. 1 u. 2 Nrn. 3 a) und b), 569 Abs. 3 u. 4 BGB außerordentlich und fristlos kündigen, sofern der Mieter über einen relevanten Zeitraum unberechtigter Weise zu wenig Miete gezahlt ...mehr

(BGH, Urt. v. 24.11.2021 – VIII ZR 258/19) • Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grds. keinen gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der ...mehr

Bei Vorliegen eines Mangels der Mietwohnung reduziert sich der geschuldete Mietzins berechnet anhand der Bruttowarmmiete (BGH, Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 225/03; interessanterweise immer noch a.A. OLG Dresden, Urt. v. 31.7.2007 – 5 U 284/07 und 5 U 0284/07) kraft Gesetzes gem. § 536 Abs. 1 BGB um den Teil, der wertungsmäßig eine mehr als unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung...mehr

(OLG Karlsruhe, Urt. v. 21.6.2022 – 9 U 112/19) • Das Vorhandensein von Ungeziefer in einem Ladengeschäft (hier: für Damenbekleidung) stellt einen Mangel des Mietobjekts dar, da der Mieter nicht damit zu rechnen braucht, dass sich in den Geschäftsräumen Kakerlaken aufhalten. Er ist nicht verpflichtet, eine solche Situation hinzunehmen, sowie sind die Ursachen des Kakerlakenb...mehr

Der BGH teilt die Auffassung der Vorinstanzen und gibt dem Mieter Recht. Die Verkleinerung des Fahrradkellers begründet einen Mangel der Mietsache, der zu einer Minderung berechtigt. Die Mitnutzung des Fahrradkellers in der ursprünglichen Größe ist durch die Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll Inhalt des Mietvertrags und dem Mieter nicht nur frei widerruflich eingeräumt word...mehr

Die Vermieterin und der ehemalige Mieter einer Wohnung in einem 20-Parteien-Haus streiten über eine Mietminderung. Zu Beginn des Mietverhältnisses befand sich im Haus ein etwa 50 qm großer Fahrradkeller. Im Mietvertrag selbst ist dieser nicht aufgeführt, der Vertrag verweist allerdings auf das Übergabeprotokoll, welches Vertragsbestandteil sein soll. Laut Übergabeprotokoll ha...mehr

Ein Beweisantrag im selbstständigen Beweisverfahren kann darauf gerichtet sein, die Höhe der Mietminderung durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen.mehr

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Öffentlich-rechtliche Nutzungs- und Betriebsverbote können nach der Rechtsprechung einen Sachmangel darstellen (BGHZ 68, 294, 296). Voraussetzung hierfür ist, dass sie ihre Ursache in der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts haben. Was zum allgemeinen Lebensrisiko gehört, ist kein Mangel. Die verfügten Nutzungs- und Betriebsbeschränkungen beruhten aber nicht auf dem baul...mehr

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Dem Mieter eines Ladenlokals, der sein Geschäft im Corona-Lockdown vorübergehend schließen musste, kann ein Anspruch auf Reduzierung der Miete zustehen. Ob und um wie viel die Miete reduziert ist, ist eine Frage des Einzelfalls.mehr

Es gehört zum allgemeinen Lebensrisiko, wenn in einem engbebauten Stadtgebiet in der Nähe einer Mietwohnung Arbeiten durchgeführt werden. Daher liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel aufgrund des aufgetretenen Baulärms vor.mehr

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§§ 275 Abs. 1, 313 Abs. 1, 326 Abs. 1, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB; Art. 240 §§ 2, 7 EGBGBmehr

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Bei einem Mangel der Mietsache, durch den der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an (§ 536 BGB).mehr

Übernimmt ein Mieter die Koordination von Terminen mit Handwerkern zur Durchführung einer Reparatur und meldet er sich nach einem gescheiterten Termin trotz Zusage bei den Handwerkern nicht mehr, verhindert er mutwillig die Mängelbeseitigung und verwirkt dadurch sein Minderungsrecht.mehr

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AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 25.11.2020, 6 C 93/20mehr

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Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung überschritten wird.mehr

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Eine Mietminderung ist auch bei Dienstwohnungen möglich, da die Dienstwohnungsvergütung in Höhe des ortsüblichen Mietwerts festzusetzen ist und durch den Mangel der übliche Mietzins geringer ist. Der Dienstwohnungsinhaber kann bei Mängeln der Dienstwohnung entsprechend den Vorschriften des BGB Minderung der Dienstwohnungsvergütung verlangen. Er ist insofern nicht schlechter g...mehr

(OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 18.4.2023 – 2 U 43/22) • Sonnt sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück, so wird hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, wenn keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist. Hinweis: Ein Minderungsgrund wegen nachteiliger Einwirkung i.S.e. Mietmangels wird durch das Sonnenbad des Vermieters nicht begründet. Gr...mehr

Eine aufgrund der Corona-Pandemie angeordnete vorübergehende Schließung stellt keinen Mangel der gemieteten Räumlichkeiten i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, so der BGH in seiner Entscheidung. Eine "klassische" Mietminderung kommt daher nicht in Betracht. Allerdings kann dem von der Corona-bedingten Schließung betroffenen Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der...mehr

Nach einem Urteil des LG Berlin kommt es für die Feststellung eines Mangels der Mietsache nicht darauf an, ob die Nutzung der Wasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten – für den Legionellenbefall nicht festgelegten – Grenzwertes. Vielmehr genü...mehr

(BGH, Urt. v. 5.12.2018 – VIII ZR 271/17 u. VIII ZR 67/18) • Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Z...mehr

(AG Dortmund, Urt. v. 8.10.2019 – 425 C 5770/19) • Hat der Vermieter im Mietvertrag die Versorgung der Wohnung mit "Hör- und Sehfunk" übernommen, stellt die Einstellung der Versorgung und der Verweis auf die Möglichkeit, individuelle Versorgungsverträge mit einem Kabelversorger abzuschließen, einen Mangel der Wohnung dar. Die Miete mindert sich in diesem Fall um 10 %. Hinwei...mehr

(BGH, Urt. v. 13.7.2022 – XII ZR 75/21) • Beruht die Betriebsschließung (hier: eines Café-Betriebs) auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, so führt die Schließung an sich nicht qua Gesetz zu einem Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Es liegt schon kein Mangel vor, die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung...mehr

(BGH, Beschl. v. 10.4.2018 – VIII ZR 223/17) • Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bei einem zur Minderung führenden Mangel bereits dann, wenn er einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Bei mehreren Mängeln ist es nicht erforderlich, einzelne Minderungsbeträge den jeweiligen Mängeln zuzuordnen. H...mehr

(OLG Karlsruhe, Beschl. v. 9.10.2017 – 9 U 141/15) • Für eindringendes Niederschlagswasser, das in vermieteten Verkaufsräumen an der Innenseite von Wänden, Fenstern und Türen herunterläuft, ist in jedem Fall der Vermieter verantwortlich. Eine unzulängliche Gestaltung der Abwassersituation würde daran nichts ändern. Das Risiko weiterer Wassereintritte ist ein wesentlicher Man...mehr

Baulärm in der Nähe der Mietwohnung führt zu einer Minderung des Wohnwerts der gemieteten Wohnung. Allerdings stellen erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, die nach Abschluss des Mietvertrags eintreten auch dann, wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück betriebenen Baustelle herrühren, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn auch der ...mehr

Dabei ist der Begriff des rechtlichen Interesses nach einem Beschluss des OLG Saarbrücken weit zu fassen und ein rechtliches Interesse bereits dann anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann. Dies wird bei gutachterlichen Feststellungen zur Höhe der Mietminderung nicht selten der Fall sein, sofern es den Parteien gelingt, auf der Grundla...mehr

Die Vorteile einer Stadtwohnung, u. a. die zentrale urbane Lage, gehen spiegelbildlich mit den daraus üblicherweise resultierenden Geräuschen und Gerüchen einher. Eine darauf gestützte Mietminderung ist daher unbegründet.mehr

Stellt der Mieter in der Mietwohnung einen Mangel fest, muss er diesen beim Vermieter anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB) und dem Vermieter zur Prüfung des Mangels das Betreten der Wohnung ggf. auch mit einem Handwerker ermöglichen. Verweigert der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung, macht er sich schadensersatzpflichtig, wenn der Mangel wegen der dadurch verzögerten Behebung zu F...mehr

Nach dem oben Gesagten ändert das neue GEG auch hier nichts. Entscheidend für die Einordnung eines monierten Zustands als Mangel der Mietsache bleibt danach der vertragsgemäß geschuldete Zustand (Sollbeschaffenheit). Nur dann, wenn der Ist-Zustand "nicht unerheblich" vom Soll-Zustand abweicht, liegt ein Mangel vor, sonst nicht (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Da aber das neue Recht ...mehr

Der Problemkreis von Mängelbeseitigung und Mietminderung macht einen Großteil der mietrichterlichen Tätigkeit am Amtsgericht aus, wobei die reine Klage auf Mängelbeseitigung nur selten vorkommen. Sehr häufig sind aber Konstellationen, in denen ein Mieter mit zu viel gezahlter Miete in der Vergangenheit aufgrund einer Minderung mit Mietrückständen aufrechnet, ein Zurückbehalt...mehr

Gesetzliche Grundlagen des Rechts auf Mängelbeseitigung und Mietminderung des Mieters, was sowohl für den Wohnraummieter als gleichermaßen auch für den Mieter gewerblicher Räume oder Grundstücke gilt, sind die Bestimmungen der§§ 535 Abs. 1 S. 2, 555a Abs. 1, 536 BGB. Der Vermieter hat die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie während der gesamten M...mehr

Der Mieter einer Wohnung in City-Lage fühlte sich durch Lärm und Gerüche beeinträchtigt und minderte die Miete. Nachdem ein Mietrückstand von mehr als 2 Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs und erhob Räumungsklage. Das AG München verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Mietminderung d...mehr

Im Frühjahr und im Herbst 2020 mussten im Zuge der Corona-bedingten Lockdowns viele Geschäfte staatlich angeordnet schließen. Das war mit zum Teil erheblichen Umsatzeinbußen verbunden. Doch berechtigt dieser Umstand einen Gewerbemieter oder Pächter dazu, weniger Miete zu zahlen? Und wenn ja: wie viel weniger? Die Gerichte unterer Instanzen haben in zahlreichen Entscheidungen...mehr