Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

In dem vom AG Schöneberg entschiedenen Fall ging es um eine von einem Dritten betriebene Großbaustelle zur Errichtung einer vierstöckigen Wohnungseigentumsanlage mit Tiefgarage. Da die Baustelle ordnungsgemäß, d. h. unter Einhaltung sämtlicher behördlicher Auflagen betrieben wurde und auch die Ruhezeiten eingehalten worden sind, konnte sich der Vermieter mangels eigener Abwe...mehr

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OLG Saarbrücken, Beschluss v. 5.5.2021, 2 W 11/21mehr

Müssen Anwohner Lärmbelästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen, gilt dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter. Mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung kann nicht davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten einen bei Vertragsabschluss vorgefundenen ...mehr

In dem vom LG Freiburg entschiedenen Fall hatten die Mieter in Absprache mit dem Vermieter die Beauftragung von Handwerkern zur Behebung von Mängeln übernommen. Der vereinbarte Termin zur Mangelbeseitigung fand allerdings nicht statt. Im Anschluss an den gescheiterten Termin hatten sich die Mieter entgegen ihrer Zusage, sich mit den Handwerkern zur Vereinbarung eines neuen T...mehr

Bei Vorliegen von Mängeln, die der Mieter nicht verursacht bzw. verschuldet hat, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich wesentlich nach dem Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Mit einem sog. selbstständigen Beweisverfahren (§§ 485 ff. ZPO) können tatsächliche Umstände vor Beginn eines möglichen Prozesses festgestellt werden,...mehr

§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB statuiert, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Hintergrund dieser Gesetzesnorm ist es sicherzustellen, dass sich die Mietvertragsparteien nicht in kleinlichen Streitigkeiten verlieren, die den Frieden der Hausgemeinschaft stören und dadurch den notwendigen konstruktiven Austausch im Dauerschuldverhältnis Miete ggf. t...mehr

Der Mieter kann nach § 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz von seinem Vermieter verlangen, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, wobei die für eine Mietminderung erforderliche Erheblichkeitsschwelle nicht vorliegen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 53 und 403). Die allgemeinen Vorschriften des Schadensersatzes nach §§ 280 ff. BGB (insb. die Verletzung von...mehr

Beeinträchtigungen des Wohnwerts der gemieteten Wohnung berechtigen den Mieter gem. § 536 BGB grundsätzlich zur Minderung der Miete, unabhängig von einem Verschulden des Vermieters.mehr

Die Erhaltungspflicht des Vermieters kann aus unterschiedlichen Gründen entfallen. a) Zeitliche Beschränkungen Zwar unterliegt der Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht der Verjährung, da es sich um eine vertragliche Dauerverpflichtung handelt, die begrifflich nicht verjähren kann, da sie während des Mietverhältnisses ständig neu entsteht (BGH, Urt. v. 17....mehr

aa) Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB Der Mieter kann nach § 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz von seinem Vermieter verlangen, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, wobei die für eine Mietminderung erforderliche Erheblichkeitsschwelle nicht vorliegen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 53 und 403). Die allgemeinen Vorschriften des Schadensersatzes nach...mehr

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Wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, kann der Mieter verschiedene Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen. Neben einem Rückforderungsanspruch wegen zu viel gezahlter Miete kommen dabei Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte sowie die Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht. a) Minderung kraft Gesetzes und Rückforderun...mehr

Nachfolgend werden summarisch einige der wichtigsten Ausschlusstatbestände vorgestellt, bei welchen Minderungsrecht des Mieters trotz Vorliegens eines erheblichen Mangels ausscheiden. a) Mieterbezogene Gründe Hat der Mieter einen Mangel durch eine vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts selbst verschuldet oder ist dieser seiner Sphäre zuzurechnen, kann er grds. kein Minderungs...mehr

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Die in § 41 GKG getroffenen Regelungen hinsichtlich des Streitwerts bei Miet-, Pacht- und ähnlichen Nutzungsverhältnissen begrenzen den Streitwert aus sozialpolitischen Erwägungen. Die Kosten für Streitigkeiten über Wohnraum sollen nämlich möglichst gering gehalten werden. Dies betrifft nicht nur die Gerichtsgebühren. Vielmehr wirkt sich die Streitwertregelung infolge der Be...mehr

Die Erhaltungspflicht des Vermieters entfällt zudem bei einer Nutzungsänderung des vermieteten Mietobjekts, sofern diese Nutzungsänderung auch zu einer geänderten vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter geführt hat, da alleine die Aufgabe der Nutzung eines Teils der gemieteten Räumlichkeiten durch den Mieter noch nicht zur Befreiung des Vemieters im Hinblick...mehr

Grundlage für den Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ist die vorgreifliche Hauptleistungspflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Gebrauch während der gesamten Mietzeit zu gewährleisten. Diese Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB umfasst neben der Beseitigung von Beschädigungen aller Art durch fachgemäße Reparatur (sog. Instandsetzung) v.a. F...mehr

Zwar unterliegt der Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht der Verjährung, da es sich um eine vertragliche Dauerverpflichtung handelt, die begrifflich nicht verjähren kann, da sie während des Mietverhältnisses ständig neu entsteht (BGH, Urt. v. 17.2.2010 – VIII ZR 104/09, NJW 2010, 1292). Für die Praxis von Relevanz ist dieser Umstand v.a. für die Fälle, ...mehr

Die Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB besteht dann nicht, wenn der Mieter diese aufgrund wirksamer vertraglicher Vereinbarung übernommen hat, wobei die Überbürdung mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) nur in engen Grenzen möglich ist, weil es sich dabei – sowohl in der Wohnraum- als auch in der Geschäftsraummiete – um eine das Leitbild des ...mehr

Zentrale Voraussetzung der §§ 536 ff. BGB ist der Mangel der Mietsache, worunter nach dem subjektiven Fehlerbegriff der ganz h.M. jede für den Mieter nachteilige Abweichung der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit von der vereinbarten Soll-Beschaffenheit der Mietsache zu verstehen ist, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt (zuletzt BGH, Urt. v. 15.12.2010...mehr

Der Mangel muss für den Mieter schließlich erkennbar sein, was auch dann gegeben ist, wenn der Mieter einen solchen infolge grober Fahrlässigkeit (vgl. § 276 Abs. 2 BGB) übersehen hat (BGH, Urt. v. 4.4.1977 – VIII ZR 143/75, NJW 1977, 1236; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536c BGB Rn 10). Von einer groben Fahrlässigkeit ist auszugehen, wenn der Mieter das für jederma...mehr

§ 536c Abs. 1 BGB statuiert eine Pflicht des Mieters, während der Mietzeit auftretende Mängel dem Vermieter unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. die Legaldefinition in § 121 Abs. 1 S. 1 BGB) anzuzeigen. Verstößt der Mieter gegen seine Pflicht zur Mängelanzeige, so ist er dem Vermieter gem. § 536c Abs. 2 S. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpfl...mehr

Die Anzeigepflicht des Mieters entfällt, wenn der Vermieter den Mangel kennt, wobei es unerheblich ist, ob die Kenntnis auf eigener Anschauung beruht oder durch einen Dritten vermittelt wird (BGH, Beschl. v. 18.3.2014 – VIII ZR 317/13, WuM 2014, 278). Gleiches gilt, wenn der Mangel für den Vermieter offensichtlich war, nicht dagegen, wenn der Vermieter den Mangel nur leicht ...mehr

In der Praxis wird mieterseits häufig bei Räumungs- und Herausgabeklagen wegen erfolgter fristlosen und ordentlichen Zahlungsverzugskündigungen ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht erfolgter Mängelbeseitigung und zusätzlich eine Aufrechnung mit in der Vergangenheit zu viel gezahlter Miete erhoben bzw. erklärt. Im Mietrecht ist dabei die Besonderheit zu beachten, dass die na...mehr

Nach § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter bei Vorliegen eines (ggf. auch nur unwesentlichen) Mangels, statt Schadensersatz zu verlangen, auch den Mangel selbst beheben und vom Vermieter den Ersatz der dafür von ihm erbrachten Aufwendungen verlangen, sofern der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (Nr. 1) oder die umgehende Mangelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiede...mehr

Soweit ein Mangel der Mietsache vorliegt, kann der Mieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen, wobei im Regelfall eine vorherige Fristsetzung zur Mängelbeseitigung erfolgen muss, an welche die gleichen Voraussetzungen wie an eine Fristsetzung bei § 281 BGB zu richten ist. Es ist daher ausreichend, wenn der Mieter aufgefordert wird, einen Ma...mehr

Hat der Mieter einen Mangel durch eine vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts selbst verschuldet oder ist dieser seiner Sphäre zuzurechnen, kann er grds. kein Minderungsrecht geltend machen. Dieses Ergebnis ergibt sich aus dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens aus § 242 BGB, dem sog. venire contra factum proprium (BGH, Urt. v. 15.12.2010 – VIII ZR 113/10, WuM 2011, 97; Sc...mehr

Inhaltlich muss die Mängelanzeige schlagwortartig beschreiben, welcher Mangel vorliegt, sodass dem Vermieter eine grundsätzliche Vorstellung der Mängel vermittelt wird (LG Berlin, Urt. v. 14.2.2006 – 64 S 362/05, GE 2006, 1173). Die Anzeige bedarf keiner besonderen Form und ist daher auch mündlich möglich. Durch Formularvertrag kann zumindest bei der Wohnraummiete hiervon ni...mehr

Sofern der Mieter für einen Instandhaltungsbedarf verantwortlich ist, er mithin einen konkreten Mangel zu vertreten hat, entfällt die Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, was aus einem Umkehrschluss von § 538 BGB entnommen wird (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 124). In einem solchen Fall ist vielmehr der Mieter aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 24...mehr

Die zentrale Norm des § 536 Abs. 1 BGB befreit den Mieter von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses in dem Umfang, in dem die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist, der die Tauglichkeit zum mietvertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mehr als nur unerheblich mindert. Gleiches gilt auch dann, wenn ein solcher Mangel nach der Ü...mehr

Die Anzeigepflicht des Mieters entsteht, sobald im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel auftritt, eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich eine dritte Person Rechte an der Mietsache anmaßt. Der Mangelbegriff ist bei § 536c BGB weiter als in §§ 536, 536a BGB und umfasst jeden schlechten Zustand der Mietsache, ...mehr

Die Mieter wird grds. taggenau für die Zeitspanne gemindert, in der die Gebrauchstauglichkeit aufgehoben oder eingeschränkt ist, wobei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung von der Bruttomiete als rechnerischer Berechnungsgrundlage auszugehen ist und zwar unabhängig davon, ob eine Pauschale oder Vorauszahlungen für die Nebenkosten vereinbart wurde (BGH, Urt. v. 20.7.2005 –...mehr

Sofern ein Mangel der Mietsache vorliegt, kann der Mieter gegen (ggf. auch anderweitig) entstandene Mietrückstände gem. §§ 387 ff. BGB aufrechnen und/oder ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB (für die Vergangenheit und Gegenwart) und gem. § 273 BGB (für die Zukunft) gestützt auf sein Recht auf Erhaltung der Mietsache aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geltend machen, was den Miet...mehr

In Literatur und Instanzrechtsprechung war und ist nach wie vor umstritten, in welcher Höhe das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden darf (vgl. Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn 99 m.w.N.). Einigkeit besteht jedenfalls darin, dass die Höhe von allen Umständen des Einzelfalles abhängt, wobei der Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB zu berücksichtigen ist (BGH,...mehr

§ 536 Abs. 1a BGB wurde mit Wirkung zum 1.5.2013 auch für bestehende Mietverhältnisse eingeführt (vgl. Art. 229 § 29 Abs. 1 EGBGB), um energetische Modernisierungen i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB, die zu einer Einsparung von Endenergie führen und deren zügige Durchführung zu fördern (s. Begr. RegE, BT-Drucks 17/10485, S. 14, 17 f.). Dieser Ausschluss hat durchaus eine erhebliche pr...mehr

Der Vermieter kann dem Wohnraummieter nach § 573 Abs.1 u. 2 Nr. 1 BGB ordentlich wegen einer nicht nur unerheblichen und schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters und nach §§ 543 Abs. 1 u. 2 Nrn. 3 a) und b), 569 Abs. 3 u. 4 BGB außerordentlich und fristlos kündigen, sofern der Mieter über einen relevanten Zeitraum unberechtigter Weise zu wenig Miete gezahlt hat. Eine frist...mehr

Neben den vorgenommenen Wertanpassungen muss im GKG insb. die Anpassung von § 41 Abs. 5 S. 1 GKG n.F. hervorgehoben werden. Dort heißt es nunmehr: Zitat „Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung (...) maßgebend,” (BGBl I. S...mehr

Da Mietverträge oft langfristig laufen, stellt sich die Frage, ob sich der Inhalt der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters entsprechend dem jeweils geltenden technischen Fortschritt wandelt, wobei hierbei zwei Gesichtspunkte zu betrachten sind: Zum einen stellt sich die Frage, ob der Vermieter aktiv werden muss, um die Ausstattung der Mietsache an neue technische Standa...mehr

Wenn die Mietsache völlig zerstört wird und damit tatsächlich untergeht, fehlen spezielle mietrechtliche Vorschriften im Hinblick auf den Fortbestand der Erhaltungspflicht des Vermieters. Bei einer vollständigen Zerstörung des Mietobjektes gelten daher die allgemeinen Regelungen des Schuldrechts, wonach der Vermieter von seiner Hauptleistungspflicht, nämlich der Gewährung de...mehr

Bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der den mietvertraglichen Gebrauch mehr als unerheblich beeinträchtigt, verringert sich kraft Gesetzes der zu bezahlende Mietzins für den relevanten Zeitraum und zwar um denjenigen Prozentsatz der Bruttomiete, der angesichts der Ausmaße des Mangels und in richterliche Würdigung der damit einhergehenden Gebrauchsbeeinträchtigungen, a...mehr

Die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache und damit das daraus resultierende Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung besteht unabhängig davon, ob der Miete die Mietsache tatsächlich benutzt und ihn daher ein etwaiger Mangel subjektiv beeinträchtigt, da es alleine auf dessen objektive Beschaffenheit ankommt (BGH, Urt. v. 22.8.2018 – VIII ZR 99/17, WuM 2018, 641; ...mehr

Bei Beschränkungen oder Entziehungen des vertragsgemäßen Gebrauchs kann der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erfüllung der vertraglich vereinbarten Leistungen geltend machen, welcher sich unmittelbar aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ergibt. Der Erfüllungsanspruch besteht selbst dann, wenn der zu beseitigende Fehler einen bloß unerheblichen Mangel darstellt oder wenn ei...mehr

Der Mieter, der sich im Rahmen einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs auf eine Mietminderung beruft, ist für das Vorliegen eines mehr als unerheblichen Mietmangels nach den allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweisverpflichtet. Der Mieter muss daher in einem ersten Schritt substantiiert darlegen, dass, in welcher Zeit und in welchem Umfang ein konkret bezeichneter Mi...mehr

In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Mieter – im Zahlungsprozess des Vermieters – mit Rückforderungsansprüchen wegen überzahlter Miete infolge Mietminderung aufrechnet. Dabei hat der Mieter den Mangel durchaus gem. § 536c BGB angezeigt, dann die Miete aber vorbehaltlos gezahlt. Hier stellt sich die Frage der Reichweite des Kondiktionsausschlusses des § 814 Alt. 1 BGB....mehr

Auch Beeinträchtigungen von Nachbargrundstücken können grds. einen Mangel der Mietsache darstellen. Seit der Bolzplatzentscheidung des BGH (BGHZ 205, 177 = GE 2015, 849 = NZM 2015, 481 = NJW 2015, 2177 = WuM 2015, 478 = ZAP EN-Nr. 573/2015 [LS] = DWW 2015, 250 = ZMR 2015, 697 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 51 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 12/2015 Anm. 2;...mehr

Ein abgesenkter Parkettboden ist im Altbau eine übliche Erscheinung und kein Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigt.mehr

Die Rechtsfolgen in Fällen, in denen der Mieter oder ihm zurechenbare Dritte selbst den Mangel verursacht haben und damit eine Minderung generell ausgeschlossen ist, wurden bereits dargestellt (s. oben VI). Zu erörtern bleibt der Fall, dass die Minderung dem Grunde nach möglich ist, der Mieter aber entweder die Höhe der Minderungsquote falsch einschätzt oder nach einer falsc...mehr

Dazu hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass eine Mietminderung auch dann nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist, wenn bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe aufweist, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt; allerdings muss der Mieter in diesem Fall konkret darlegen und ggf. beweisen, dass durch die ...mehr

Hinweis §§ 536 bis 536d BGB zeigen die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften. Sie gelten für die Wohn- und Gewerbemiete sowie für alle sonstigen Mietverhältnisse. § 536 BGB regelt die Mietminderung.mehr