Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel kann nach einem neuen Urteil des AG Berlin daher nur dann vorliegen, wenn ein gewisser Mindeststandard unterschritten wird, z. B. wenn durch die Fenster laufend Feuchtigkeit eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist.mehr

Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und ggf. zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträcht...mehr

Neben dem Recht auf eine angemessene Mietminderung hat der Mieter die Möglichkeit der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts aus § 320 BGB für die Zeit der Mangelhaftigkeit der Mietsache, um auf den Vermieter Druck auszuüben, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen (BGH, Urt. v. 7.5.1982 – V ZR 90/81; BGH, Beschl. v. 11.6.1997 – XII ZR 254/95; Schmidt-Futterer/Eisensch...mehr

Wohnungseigentümer K verklagt Wohnungseigentümer B1 bis B10 wegen Mietminderung von Mieter M auf Schadensersatz. Die beklagten Wohnungseigentümer hatten – wie mittlerweile rechtskräftig entschieden ist – im Jahr 2014 zu Unrecht nicht zugestimmt, dass eine Deckendämmung angebracht wird, dass Versprünge in 3 Lichtschächten beseitigt werden und dass eine Türschwelle überarbeite...mehr

Überblick Die verheerenden Hochwasser haben zahlreiche Menschenleben gefordert und Sachschäden in Milliardenhöhe verursacht. Bei selbst genutzten Immobilien können Eigentümer mit Versicherungsleistungen nur dann rechnen, wenn sie eine Gebäudeversicherung abgeschlossen haben und diese auch Elementarschäden einschließt; andernfalls können Eigentümer nur auf staatliche Hilfen ...mehr

Die Feststellung der geschuldeten Sollbeschaffenheit gilt auch für die Frage, welche Umfeld- und Umwelteinflüsse auf die Mietsache einen Mangel darstellen. Der BGH hat bekanntlich mit seiner sog. Bolzplatzentscheidung (BGH, Urt. v. 29.4.2015 – VIII 197/14, BGHZ 205, 177, GE 2015, 849, NZM 2015, 481, NJW 2015, 2177, WuM 2015, 478, DWW 2015, 250, ZMR 2015, 697, MietPrax-AK § 5...mehr

Der Mieter muss den Mangel beschreiben (BGH, Beschl. v. 18.12.2019 – XII ZR 67/19; BGH, Beschl. v.’10.4.2018 – VIII ZR 223/17; BGH, Beschl. v. 25.10.2011 – VIII ZR 125/11; BGH, Urt. v. 29.2.2012 – VIII ZR’155/11). Der Vermieter muss ausräumen, dass er seine Ursache in der Bausubstanz hat oder ihm als’Umfeldmangel bzw. als Umweltmangel in seine Risikosphäre fallend zuzuordnen...mehr

Das in früherer Zeit geltende Mieterschutzgesetz sah in § 3 Abs. 2 MSchG eine Regelung vor, welche den Mieter vor einem unverschuldeten Zahlungsverzug infolge rechtsirrig erhobener Mietminderungs-, Zurückbehaltungsrechte und/oder Aufrechnungserklärungen schützte. Diese Regelung wurde sodann nicht in das BGB übernommen. Nach überkommener Meinung ist § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB...mehr

Zur Beurteilung des Baulärms als "schädlich" ist auf die Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm – Geräuschimmissionen – zurückzugreifen. Sie enthält je nach bauplanungsrechtlicher Lage des betroffenen Gebiets Emissionsrichtwerte zwischen 45 und 45 dB (A) während des Tags und zwischen 35 und 50 dB (A) für die Nacht zwischen 20 Uhr und 7 Uhr. Enthalten ist auch ein Maß...mehr

Die Ermittlung von Flächenabweichngen setzt nicht nur das rein tatsächliche Vermessen der Wohnung voraus, sondern auch die Entscheidung, welche Berechnungsvorschrift in Ansatz gebracht wird. Diese unterscheiden sich vor allem danach, wie bestimmte Grundflächen auf die Wohnfläche angerechnet werden, z.B. Balkone. Der Begriff der "Wohnfläche" ist dabei im Wohnraummietrecht auc...mehr

Sofern ein ausreichend substantiierter Vortrag des Mieters zu einem Mangel vorliegt, muss der Vermieter aufgrund der ihn treffenden sekundären Darlegungs- und Beweislast ebenfalls substantiiert vortragen und ggf. unter Beweis stellen, warum kein (erheblicher) Mangel vorhanden ist, er bestehende Mängel endgültig behoben hat und/oder gesetzliche Ausschlusstatbestände (z.B. §§ ...mehr

Rz. 305 Ist z.B. das um eine wie auch immer gestaltete (zusätzliche) Gebühr erhöhte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung/Nutzung unabhängig davon zu bezahlen, ob eine Reparatur/Wartung der Automaten erforderlich ist, dann liegt bereits darin eine Abweichung vom dispositiven Recht des § 535 Abs. 1 BGB, weil der Betriebsinhaber als Mieter in diesen Fällen zur Mietminderung gem...mehr

Rz. 1964 Treu und Glauben verpflichten den Verwender von AGB, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen (siehe auch Stichwort "Zins- und Zinsberechnungsklauseln" sowie § 307 BGB Rdn 26).[3626] Das Erfordernis der transparenten Gestaltung von AGB fand sich jedoch im AGBG selbst nicht, es wurde erst mit der Schuldrechtsmoder...mehr

Dieses Urteil befasst sich ebenfalls mit der Frage der Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Mietzinszahlungsverpflichtung. Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte begründen nach Ansicht des OLG Frankfurt/M. in seinem Urt. v. 19.3.2021 weder einen zur Mietminderung berechtige...mehr

Nachdem es zu den ersten Schließungen der Franchise-Outlets i.R.d. behördlich angeordneten Lockdowns Anfang 2020 kam, stellte sich sofort die Frage, ob Franchise-Nehmer nach wie vor zur Leistung des Mietzinses/Untermietzins an den Franchise-Geber verpflichtet sind, obwohl sie wegen der Schließung des Ladenlokals keine Umsätze erzielen. Dabei wurde von Anfang an die Frage dis...mehr

Der Streitwert für die Gerichtsgebühren richtet sich auch in den Fällen, in denen zunächst unbeschränkt Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt und diese nachträglich beschränkt wird gem. § 47 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 Alt. 2 GKG danach, inwieweit der Rechtsmittelführer eine Abänderung der angegriffenen Entscheidung begehrt. Demgegenüber bestimmt sich der Gebührenanspruch des Rechtsan...mehr

Die Energiepreise gehen weiter in die Höhe – Strom und Gas werden noch teurer. Eine Wohnungsgenossenschaft dreht jetzt den Mietern das Warmwasser stundenweise ab. Rechtlich ist das heikel. Andere Vermieter wollen das "Modell" nicht kopieren. Kritik kommt auch von Bauministerin Klara Geywitz. Die Wohnungsgenossenschaft Dippoldiswalde (Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge...mehr

Die Beschwer des Mieters bei abgewiesener Klage auf Feststellung einer Mietminderung beträgt gem. §§ 3, 9 ZPO das Dreieinhalbfache des Jahresminderungsbetrags. Dasselbe gilt für die Abweisung der Klage auf Beseitigung von Mängeln. Der Gebührenstreitwert entspricht bei einer Klage auf Mangelbeseitigung dem Jahresbetrag der Minderung (§ 41 Abs. 5 S. 1 GKG). Der Gebührenstreitw...mehr

Die Miete mindert sich quotal im Verhältnis zur Schwere des Mangels (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB: "angemessen"). Außergerichtlich wird mit Minderungstabellen gearbeitet, in denen vergleichbare Fälle ausgewiesen sind, die als Richtschnur herangezogen werden. Die endgültige Minderungsquote wird erst durch das Gericht festgesetzt. Hinweis: Das geht für den Mieter mit besonderen Gefahr...mehr

AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil v. 11.12.2023, 30 C 86/23 Diese Entscheidung wirft die Frage auf, inwieweit das Halten von Katzen in einer Mietwohnung eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache darstellt. Auch wenn der Mietvertrag die Haltung von Katzen erlaubt oder keine wirksame Regelung enthält, so bedeutet das für Mieter keinen Freifahrschein. So hat etwa das AG Wiesbade...mehr

Von der Mietminderung zu unterscheiden ist das Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) an den weiter geschuldeten Mietanteilen (dazu: BGH, Urt. v. 26.3.2003 – XII ZR 167/01; zur Höhe: BGH, Urt. v. 17.6.2015 – VIII ZR 19/14 – zulässige Höhe einzelfallabhängig und der Wertung des Tatrichters überlassen; AG’Gießen, Urt. v. 5.11.2015 – 48 C 48/15 – Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zw...mehr

Die Kosten von Rechtsstreitigkeiten sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Nach Zahlen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) stiegen die durchschnittlichen Ausgaben für Anwälte und Gerichte alleine von 2012 bis 2016 um 19 %. Basis der Analyse sind rund 1,4 Mio. Streitfälle pro Jahr in der Rechtsschutzversicherung. Sie bilden vornehmlich al...mehr

Die Parteien eines schriftlich geschlossenen längerfristigen Gewerbemietvertrags hatten im Laufe des Mietverhältnisses zwei nicht der Schriftform entsprechende Vereinbarungen über die Höhe einer Mietminderung getroffen. Deren Laufzeit betrug jeweils deutlich weniger als 1 Jahr und zusammengefasst 15 Monate. Die Vermieterin sah hierdurch die Schriftform des gesamten Mietvertr...mehr

(OLG Frankfurt, Urt. v. 19.3.2021 – 2 U 143/20) • Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte begründen weder einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der gemieteten Gewerberäume noch eine Unmöglichkeit der von dem Vermieter geschuldeten Leistung. Durch die Auswirkungen der Co...mehr

Die Vermieterin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen, weil die Räumungsklage voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte. Durch die nicht der Schriftform entsprechenden Vereinbarungen über die Mietminderung ist die ursprünglich eingehaltene Schriftform des Mietvertrags nicht zerstört worden, sodass weiterhin die vereinbarte Vertragslaufzeit galt. Die Vermieterin konnte de...mehr

(BGH, Urt. v. 25.11.2020 – XII ZR 40/19) • Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen w...mehr

Die Beschwer des Unterliegens mit einem Antrag auf Duldung einer begehrten Modernisierungsmaßnahme ist gem. § 3 i.V.m. den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem Dreieinhalbfachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Miete zu bemessen. Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemisst sich nicht nach den Kosten der Mängelb...mehr

Nach der 18. BImSchV sind sowohl für Sport- wie auch für Freizeitanlagen spezielle Regelwerke vorhanden, um Geräuschimmissionen zu beurteilen (s. oben II.). Diese Regelungen sind der TA-Lärm nachempfunden, berücksichtigen aber die Besonderheiten von Freizeitanlagen. Denn dort treffen in besonderem Maße die Interessen der Nutzer und der betroffenen Anwohner häufig aufeinander...mehr

Rz. 29 Umstritten ist, inwieweit individuelle Beschaffenheitsvereinbarungen (früher: Zusicherung von Eigenschaften) Vorrang vor formularmäßigen Haftungsausschlüssen mit der Folge haben, dass der Verwender für die Beschaffenheit einstehen muss. Rz. 30 Der Bundesgerichtshof hat bislang der individualvertraglichen Zusicherung von Eigenschaften den Vorrang vor Freizeichnungsklaus...mehr

Altbauten sind gerade wegen ihres besonderen Flairs sehr nachgefragt. Allerdings haben die Bausubstanz wie auch die Ausstattung häufig alterstypische Erscheinungen. Dazu haben Gerichte schon mehrfach darauf hingewiesen, dass an Altbauten nicht die Maßstäbe für Neubauten angelegt werden dürfen und alterstypische Mängel und Nachteile daher keinen Grund für eine Mietminderung d...mehr

Aus Platzgründen muss eine detaillierte Abhandlung dieser Bereiche entfallen. Die angegebenen Quellenhinweise dienen zur Vertiefung: Zum Lärm von Sportanlagen: BGH, Urt. v. 29.4.2015 – VIII ZR 197/14 "Bolzplatzentscheidung" zur Mietminderung; OLG Naumburg, Urt. v. 23.11.2015 – 12 U 184/14 zum Aufschlag von Bällen auf das eigene Grundstück; BVerwG ZfBR 1989, 127; BVerwG JZ 199...mehr

Nach § 536 Abs. 1 S.1 und 2 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt dabei außer Betracht. Dass eine Flächenabweichu...mehr

Weil das neue GEG keine energetischen Verschärfungen mit sich bringt, bleibt für die geschuldete energetische Qualität der Immobilie alles beim Alten. Weil ihm auch keine privatrechtlichen Auswirkungen zukommen, ist im Mietrecht für den geschuldeten vertragsgemäßen Zustand weiterhin allein die Abrede der Parteien im Mietvertrag einschlägig. Bei fehlender Abrede ist der Zusta...mehr

In der Rechtsprechung war bislang höchst strittig, wie Klagen auf „Feststellung einer Mietminderung” zu bewerten seien. Der BGH (WuM 2016, 514 = MDR 2016, 1037 = GE 2016, 1025) hatte diese Streitfrage entschieden und zu Recht klargestellt, dass eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG nicht in Betracht komme, sondern dass vielmehr nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO d...mehr

Flächenabweichungen spielen in der Wohnraummiete an den unterschiedlichsten Stellen eine Rolle. Neben den Gewährleistungsfällen und der Mieterhöhung ist dies vor allem auch das Betriebskostenrecht. Der Vermieter muss mit der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses verteilen. Die Parteien können dabei die unterschiedlichsten Verteilungs...mehr

Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis nur einheitlich gekündigt werden. Eine Teilkündigung ist wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses nicht möglich. Davon macht § 573b BGB eine Ausnahme. Der Vermieter kann nämlich in den dort normierten Fällen eine Teilkündigung aussprechen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB hat. Vorausse...mehr

Bezugsverpflichtung bei Pachtvertrag: Eine Brauerei, die Gaststätten verpachtet, darf im Gegenzug eine vertragliche Bierbezugspflicht vereinbaren. Das stellt keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 BGB dar. Auch weitere, den Gastwirt belastende Klauseln – wie ein Mindestbezug, Ausgleichszahlungen im Fall, dass der Mindestbezug unterschritten wird, eine eventuell dar...mehr

Nach wie vor heftig umstritten ist, in welcher Höhe das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden darf (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn 99 m.w.N.). Einigkeit besteht jedenfalls darin, dass die Höhe von allen Umständen des Einzelfalls abhängt, wobei der Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB zu berücksichtigen ist (BGH, Urt. v. 8.7.1982 – VII ZR 96/81). Maßgeb...mehr

Die Streitwertbeschwerde ist gem. § 32 Abs. 2 RVG i.V.m. § 68 Abs. 1 GKG zulässig, insbesondere ist die Mindestbeschwer des § 68 Abs. 1 S. 1 GKG erreicht und die Frist der §§ 68 Abs. 1 S. 3, 63 Abs. 3 S. 2 GKG gewahrt. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Der Streitwertbeschwerde war abzuhelfen, da sich der Gebührenstreitwert hier auf bis 4.000,00 EUR beläuft. Im Rechtsmittelver...mehr

Die nicht unerhebliche Pflichtverletzung muss schuldhaft erfolgt sein. Gemäß § 276 BGB genügt dabei jede Art von Fahrlässigkeit. Erforderlich ist dabei vor allem Schuldfähigkeit auf Seiten des Mieters bzw. desjenigen, der die Pflichtverletzung begangen hat. Der Mieter kann sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen (BGH WuM 2016, 682). Gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 ...mehr

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Ohne Erfolg! Ein Schadensersatzanspruch wegen Nichtdurchführung von notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen setze voraus, dass K ein Schaden entstanden sei. Daran fehle es. Die Miete sei nicht gemindert. M habe bei der entscheidenden Versammlung K vertreten. M habe also gewusst, dass die Wohnungseigentümer nicht bereit waren, die von K geltend gemachten Mängel zu beseitigen. Da...mehr

Die Mietminderung und die genannten Folgeansprüche und -rechte sind in folgenden Fällen gesetzlich ausgeschlossen: Es handelt sich um einen unerheblichen (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB; z.B. LG Frankfurt/Main, Urt. v. 14.3.2019 – 2-13 S 94/18 – Blumentopf im Treppenhaus) oder um einen bei Vertragsschluss bereits bekannten Mangel (§ 536b S. 3 BGB). Der Mieter hat den Mangel unter Verst...mehr

Im Durchschnitt des zurückliegenden Jahres 2017 lagen bei bundesweit rund 588.000 Bedarfsgemeinschaften nach dem Arbeitslosengeld II (ALG II) die anerkannten unter den tatsächlichen Unterkunfts- und Heizkosten; dies sind rund 18 % aller 3,26 Mio. Bedarfsgemeinschaften in Deutschland. Das teilte die Bundesregierung in ihrer Antwort auf eine Kleine Anfrage im Bundestag mit (BT...mehr

Nachfolgende Synopse ermöglicht einen Überblick zu den Änderungen (Hervorhebung durch Fettdruck) durch das "Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache – Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)" vom 18.12.2018 (veröffentlicht am 21.12.2018 im BGBl I, S. 2648).mehr

Für alle drei o.g. Kündigungsgründe gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB ist erforderlich, dass der Mieter sich mit der Mietzahlung in Verzug befindet. Die Voraussetzungen des Verzugs ergeben sich aus § 286 BGB. Verzug liegt also bei Nichtleistung trotz Fälligkeit und Mahnung vor. Ein Titel über die rückständigen Mieten ist nicht erforderlich. Der Vermieter darf zur Durchsetzung se...mehr

Während des laufenden Mietverhältnisses besteht zwischen den Parteien ein auftragsähnliches, treuhänderisches Verhältnis nach §§ 662 ff. BGB über die treuhänderische Verwaltung der Mietkaution durch den Vermieter als Sicherheitsnehmer. Der Vermieter darf nach vorzugswürdiger Ansicht während des laufenden Mietverhältnisses auf die Mietkaution nur bei unbestrittenen oder recht...mehr