Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Rn 53 Der Begriff ›Einwirkung‹ ist mit dem in § 14 I Nr 2, II Nr 2 identisch. Gemeint ist va das Betreten des SonderE oder Schäden am SonderE. Eine ›Einwirkung‹ kann aber auch in der Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und Ähnlichem auf das SonderE, aber auch auf das gemE zu sehen sein, zB auf ein SNR (LR-W Rz 1369). ›Einwirku...mehr

Rn 26 Neben der Mietminderung kann der Mieter gem § 536a Schadensersatz verlangen und nach § 543 das Mietverhältnis kündigen. Darüber hinaus kann der Mieter seinen Primäranspruch auf Mängelbeseitigung aus § 535 I 2 geltend machen bzw den Mietforderungen das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 entgegenhalten (s Rn 2). Dieses erstreckt sich jedoch nicht auf die Mietkaution aufgrun...mehr

Rn 9 Da der Mietvertrag Schutzwirkung zugunsten Dritter, die sich regelmäßig in den Mieträumen aufhalten bzw deren Sachen begründet, sind diese ebenfalls ersatzberechtigt (BGH NJW 10, 3152 [BGH 21.07.2010 - XII ZR 189/08] Angestellte und Arbeitnehmer). Nach dem Wortlaut in § 536a I kann Schadensersatz neben der Mietminderung verlangt werden. Der Mieter kann zudem gem § 543 I...mehr

Rn 18 Der Besteller kann Schadensersatz statt und/oder neben der Leistung verlangen, wenn die Werkleistungen mit einem Mangel behaftet sind (§§ 633 II, 634 Nr 4) und der Unternehmer diesen Mangel zu vertreten hat. Sein Verschulden wird allerdings vermutet, wie sich aus § 280 I 2 ergibt. Darüber hinaus muss der Schaden nach allg Grundsätzen ursächlich auf eine Pflichtverletzu...mehr

Rn 1 § 536a wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und regelt den Verlust bzw die Einschränkung der Mängelrechte des Mieters aus §§ 536u. 536a bei anfänglicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels der Mietsache bei Vertragsschluss bzw Annahme der Mietsache. Bei nachträglicher Kenntnis gilt § 536c, s hierzu Rn 3. § 536b entspricht für den S...mehr

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietve...mehr

Rn 25 Der Berechnung der Kappungsgrenze ist gem § 558 III nicht die zuletzt geschuldete aktuelle Miete, sondern die 3 Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558b I) geltende ›Ausgangsmiete‹ zu Grunde zu legen (BGH ZMR 19, 661 Rz 20; NJW 16, 239 Rz 20). Die Ausgangsmiete wiederum bestimmt sich nicht danach, wie sie möglicherweise – fiktiv – hätte gebildet werden k...mehr

Rn 5 Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben zum einen Mietminderungen. Liegt der Mangel noch vor, mindert sich nämlich die neue Miete. Ob der Mangel behehbbar ist, ist dabei belanglos; dies gilt auch bei Flächenabweichungen (s.a. Rn 3). Rn 6 Zum anderen bleiben Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Miet...mehr

Rn 55 Die Rechtsordnung verlangt von den Teilnehmern am Rechtsverkehr keine Widerspruchsfreiheit des eigenen Handelns. Diese dürfen insbes ihre eigene Rechtsauffassung ändern (BGH NJW 05, 1354, 1356 [BGH 17.02.2005 - III ZR 172/04]; BAG AP Nr 32 zu § 1 TVG Vorruhestand; BVerwG BeckRS 14, 58444 Rz 31) und dies auch noch nach Beginn eines Rechtsstreits (Grüneberg/Grüneberg § 2...mehr

MaBV Art. 9 ROM I 20 Mahnantrag 291 6 Mahnbescheid 286 15 Mahnkosten 280 28 Mahnung 116 7; 117 7; 281 13; 1958 14; 2024 6; 2039 11; vor 116 ff 7 angekündigte Leistungsverspätung 286 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe 286 15 Begriff 286 12 Betriebsausfall 286 23 Datum 286 17 einstweilige Anordnung 286 15 Entbehrlichkeit 275 17; 286 17 Entgeltforderung 286 21 Erfüllungsverweigerung 286 20 Fäl...mehr

Rn 18 Eine berechtigte Zustimmungsverweigerung kann gestützt werden auf: konkrete Gefährdung der Verkehrssicherheit (mobile Auffahrtschienen, AG München NZM 11, 206), die nicht durch Zusage des Mieters kompensiert wird, er werde eine Haftpflichtversicherung abschließen; wenn durch den Umbau das Mietobjekt für Nichtbehinderte nicht mehr oder weitgehend nicht mehr im bisherige...mehr

Rz. 138 Nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung zulässig (AfaA). AfaA gilt bei allen Einkunftsarten,[1] auch für Gebäude, die nach § 7 Abs. 5 EStG abgeschrieben werden.[2] Bei Wirtschaftsgütern, die nach § 7 Abs. 2 EStG degressiv abgeschrieben werden, ist AfaA inzwischen wieder nicht zulässig, (§ 7 Abs. 2 Sa...mehr

In § 41 Abs. 5 GKG ist durch das KostRÄG 2021 zum 1.1.2021 ergänzt worden, dass bei Ansprüchen auf Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung maßgebend ist. Weil in der Rspr. umstritten ist, ob für die Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Miete eine entsprechende Beschränkung des Streitwerts...mehr

Grundsätzlich muss bei der Beurteilung einer Duldung des von Kindern ausgehenden Lärms berücksichtigt werden, dass den Kindern von Wohnungseigentümern bzw. Wohnungsmietern dieselben Rechte zustehen wie den Wohnungseigentümern bzw. den Wohnungsmietern selbst. Selbst wenn die Hausordnung alle Miteigentümer verpflichtet, die häusliche Ruhe einzuhalten, so kann hieraus nicht abg...mehr

Der Lagenachteil einer Dachgeschosswohnung bleibt bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung regelmäßig unberücksichtigt. Entstehen dem Nutzer höhere Heizkosten, muss er diese selbst tragen.[1] Es besteht auch keine Verpflichtung, für eine zusätzliche Wärmeisolierung zu sorgen.[2] Ausnahmsweise könnte der Mieter einen Anspruch haben, den Abrechnungsmaßstab zu ändern, wenn si...mehr

1 Leitsatz Erfüllt der Trittschallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Anforderungen, entfällt ein Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters. 2 Normenkette BGB §§ 535, 536 3 Das Problem Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung...mehr

Besteht aufgrund eines durch den Mieter nicht grob fahrlässig herbeigeführten Wohnungsbrandes die Einstandspflicht der Wohngebäudeversicherung, sodass es bei der Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht des Vermieters bleibt, ist der Mieter während der Unbewohnbarkeit der Wohnung zur Mietminderung berechtigt.mehr

1 Leitsatz Besteht aufgrund eines durch den Mieter nicht grob fahrlässig herbeigeführten Wohnungsbrandes die Einstandspflicht der Wohngebäudeversicherung, sodass es bei der Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht des Vermieters bleibt, ist der Mieter während der Unbewohnbarkeit der Wohnung zur Mietminderung berechtigt. 2 Normenkette BGB §§ 535, 536 3 Das Problem In der mietvert...mehr

Nach den vom LG Würzburg in seinem Urteil geschilderten Sachverhalt hatte der noch junge, haushaltsunerfahrene, übermüdete und alkoholisierte (1,2 Promille) Mieter nach einer längeren Feier gegen 2.30 Uhr noch Heißhunger und erhitzte auf dem Küchenherd Fett für eine Portion Pommes frites. Danach stellte er den Topf zum Abkühlen des Fettes zurück auf die Herdplatte, ohne sie ...mehr

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LG Würzburg, Beschluss v. 27.3.2023, 44 S 119/23, GE 2024, 289mehr

Erfüllt der Trittschallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Anforderungen, entfällt ein Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters.mehr

AG Berlin-Wedding, Urteil v. 3.3.2023, 16 C 301/21, GE 2024, 151mehr

Dies gilt nach einem Urteil des AG Wedding auch für den Trittschallschutz eines Gebäudes. In den zu entscheidenden Fall stritten sich die Parteien über die Rechtsfolgen behaupteter Lärmstörungen insbesondere durch Kinderlärm. Das Gericht wies daraufhin, dass selbst dann, wenn nach neueren Bauvorschriften eine bessere Trittschalldämmung vorgesehen ist, eine Minderung für Lärm...mehr

Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die...mehr

In der mietvertraglichen Verpflichtung des Mieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudefeuerversicherung zu zahlen, liegt zwar keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Brand- oder Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Allerdings ergibt eine ergänzende Auslegung des Versicherungsvertrags (zwischen Vermieter und Versiche...mehr

Rz. 274 Zu den besonderen Vorteilen nach § 20 Abs. 3 EStG gehört zunächst ein von einem Darlehensgeber vereinnahmtes Abgeld oder Disagio. Wird bei der Einräumung eines Darlehens ein Abschlag vom Nennbetrag einbehalten, dann handelt es sich hierbei i. d. R. nicht um eine Verwaltungsgebühr, sondern um ein Nutzungsentgelt. Der Darlehensgeber hat den Betrag daher als besonderen ...mehr

Rz. 27 Im Unterschied zu § 286 ZPO verlangt § 287 ZPO vom Gericht nicht, darüber zu entscheiden, "ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten" ist. Daraus wir eine Herabsetzung des Beweismaßes auf die überwiegende Wahrscheinlichkeit abgeleitet. Der BGH[40] verlangt "eine deutlich überwiegende, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit...mehr

Konservierungsinteresse Aufseiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, ob...mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au...mehr

Rn 33 Der Wert des selbstständigen Beweisverfahrens entspricht grds dem eines gleichartigen Hauptsachewertes (BGH NJW 04, 3488; Schlesw OLGR 05, 217; Jena BauR 07, 934, LG Köln NZBau 13, 384). Der v ASt bei der Verfahrenseinleitung geschätzte Wert ist weder bindend noch maßgeblich; das Gericht hat vielmehr nach Erhalt des Gutachtens den ›richtigen‹ Streitwert bezogen auf den...mehr

Rn 1 § 96 betrifft neben den §§ 94, 95 einen weiteren Fall der Kostentrennung und damit eine weitere Ausnahme des Grundsatzes der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung. Die Vorschrift ist in allen Instanzen anwendbar, auch im Rechtsmittelverfahren. Gegenüber der Regelung des § 94 ist sie subsidiär. Ein Bestreiten der Anspruchsberechtigung ist, sofern die Voraussetzungen des...mehr

Rn 49 Ausgangswert ist der str Geldbetrag. Die Beschwer bei Mietminderung und die Klage auf deren Feststellung war bis zum Inkrafttreten des KostRÄG 2021 gem § 48 I 1 GKG grds mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag anzusetzen (BGH NZM 04, 295; 05, 519 [BGH 20.04.2005 - XII ZR 248/04]; 944; 16, 890; WuM 20, 300). Für die Feststellungsklage wurde davon abweichend schon seinerzeit ana...mehr

Rn 45 Maßgeblich ist der nach § 3 oder § 6 zu bewertende str Anspruch. Für den GeS ist in weiter Anwendung oder analog § 41 V 1, 2. Hs GKG der Jahresbetrag der Mietminderung anzusetzen (BGH JurBüro 21, 145; MDR 06, 657; München MR 13, 1435: einschl. Nebenkosten). Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemisst sich nicht nach den Kosten der ...mehr

Rn 55 vgl Rn 9, 20; vergleichsweise Einbeziehung eines Umzugskostenzuschusses im Räumungsrechtsstreit soll keinen Mehrwert mit sich bringen, wohl aber eine Einigung über die Mietminderung (Karlsr WuM 08, 617 = JurBüro 08, 651); auch Betriebskosten bleiben außer Ansatz (BGH NJW-RR 16, 1235).mehr

Rn 36 Jahresbetrag der denkbaren Mietminderung (LG Hamburg JurBüro 94, 116); bei Verurteilung zur Wärmeabrechnung bestimmt sich der ReS entsprechend den Grundsätzen der Auskunft (BGH WuM 08, 615 [BGH 16.06.2008 - VIII ZB 87/06]; GrundE 21, 1486; s § 3 Streitwert-Lexikon Auskunft).mehr

Rn 64 Der Wert richtet sich nicht nach dem geforderten Vorschuss, sondern analog § 41 V nach dem Jahreswert der angemessenen Mietminderung (LG Berlin NJW 12, 693).mehr

Rn 3 § 287 I gilt für Schadensersatzansprüche aller Art, seien es vertragliche, gesetzliche, aus Verschulden oder Gefährdung, Ansprüche wegen Vertrauensschadens (§§ 122 I, 179 II BGB) oder auf Entschädigung wegen Nichtvermögensschadens (§§ 253 II, 651n II BGB). Erfasst werden ferner Entschädigungsansprüche aus Aufopferung (BGHZ 29, 95, 99 f = NJW 59, 386) und Enteignung (BGH...mehr

Rn 31 Für positive wie negative Feststellungsklagen gilt grds die allg Regelung (vgl § 3 Streitwert-Lexikon Feststellungsklage). Für die Feststellung der Mietzahlungspflicht sind §§ 8 f ZPO, 41 I GKG unanwendbar, wenn das Mietverhältnis selbst nicht im Streit ist. Besteht ein solcher Streit, ist abw vom Üblichen kein Abschlag zu machen, weil dies einen Regelfall von § 8 dars...mehr

Rn 7 Auf ihn kommt es grds nicht an. Ansprüche auf Miete (BGH NJW 05, 2701 [BGH 01.06.2005 - VIII ZR 216/04]; 07, 1061) und solche auf Nutzungsentschädigung nach § 546a I BGB (BGH NJW-RR 13, 1232, Rz 34; aA Schlesw SchlHA 10, 120) können – ebenso wie Ansprüche auf Betriebskostennachzahlung (BGH WuM 14, 744 [BGH 22.10.2014 - VIII ZR 41/14], Rz 12; zum Nachweis der Miethöhe na...mehr

Rn 104 s § 6, s Enteignung. Eigentumsstörung Der Abwehranspruch ist nach § 3 mit dem Interesse des Kl zu bewerten (BGH NJW 94, 735 [BGH 10.12.1993 - V ZR 168/92]; 06, 2639 [BGH 17.05.2006 - VIII ZB 31/05]; BGH NZM 22, 754: niedrige Schätzung bei Klage des Grundstückseigentümers gegen Wasserversorgungsunternehmen, keine Informationszettel über Wassersperrungen anzubringen; Kö...mehr

Rn 93 Da die konkrete Behauptungslast von der jeweiligen Prozesssituation im Einzelfall abhängig ist, lassen sich allgemeingültige Grundsätze nur für die abstrakte Behauptungslast aufstellen (vgl Schultz NJW 17, 16 ff; Arz/Gemmer JuS 20, 935 ff). Die Rspr verlangt insoweit, dass der Kl Tatsachen vorträgt, die iVm einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend g...mehr

Rn 20 Präjudiziell ist bspw: die rechtskräftige Feststellung der Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrags für die Entscheidung über die Berichtigung des Grundbuchs wegen Erlöschens des durch Vormerkung gesichterten Anspruchs aus dem Vertrag (BGH NJW 23, 2343 [BGH 17.02.2023 - V ZR 22/22]); die rechtskräftige Feststellung des Eigentums an einer Sache für einen nachfolgenden An...mehr

Rn 3 Der wohl überwiegende Bereich der selbstständigen Beweisverfahren im Zivilprozess ist der der Vermeidung bzw Vorbereitung eines Bauprozesses, zB während des Bauens die Prüfung behaupteter Mängel an Vorgewerken oder nach Kündigung die Feststellung eines bestimmten Bautenstandes einschl der Qualität. Ein Mängelbeseitigungsverlangen genügt den Anforderungen, wenn der Auftr...mehr

Bagatell- oder Kleinverfahren 495a ZPO 1 Bagatellbeträge 753 ZPO 9 Bagatellforderungen 758a ZPO 4, 5 Bagatellstreitwert 2 ZPO 6 Bankbürgschaft 751 ZPO 6 Bargeld Unpfändbarkeit 811 ZPO 21 Barzahlungspflicht 817 ZPO 14 Baugeldforderungen 851 ZPO 14 Bauhandwerkersicherungshypothek 926 ZPO 10; 939 ZPO 2 Baulandsachen Streitwert 3 ZPO 64 Baumbachsche Formel 100 ZPO 6 Bauteilöffnung selbststän...mehr

Rz. 56 Gemäß Satz 2 sollen Direktzahlungen an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte erfolgen, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. Hintergrund der Regelung ist die missliche, in der Praxis aber nicht selten vorkommende Situation, dass leistungsberechtigte Personen die ihnen zur Deckung ihrer Unterkunfts...mehr

Beruft sich der Mieter auf eine Herabsetzung der Miete, muss er das Vorliegen des konkreten Sachmangels beweisen. Er muss also vor allen Dingen darlegen und nachweisen, wie der Teppich aussieht, was durch Augenschein des Richters, Vorlage von Fotografien mit der aufnehmenden Person als Zeugen oder Gutachten gehandhabt werden kann. Für das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung...mehr

Die Frage der Mietkürzung stellt sich, wenn der Teppichboden in den Mieträumen aus vom Mieter nicht zu vertretenden Gründen schadhaft wurde oder ersatzbedürftig verbraucht ist. In diesem Fall ist die Mietsache mangelhaft, wobei das Recht der Minderung neben dem Erfüllungsanspruch des Mieters auf Ersatz gegeben ist. Die Höhe der Minderung bestimmt sich im Einzelfall nach der S...mehr

Im Fall der Durchführung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB ist eine Mietminderung für einen Zeitraum von 3 Monaten nach der Bestimmung des § 536 Abs. 1a BGB ausgeschlossen. Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt können während der Bauphase wegen der mit den Arbeiten ggf. verbundenen Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit wie Lärm, Dreck, Ab...mehr