Fachbeiträge & Kommentare zu Mietwohnung

Rn 18 Erforderlich ist insoweit, dass es sich um eine Vermietung auf Dauer – ausreichend sind auch andere Gebrauchsvorteile oder aber eine Unmöglichkeit der Überlassung der Räume an den Mieter (AG Neunkirchen, 13 C 864/14) – handelt, so dass der Vermieter nicht in der Lage ist, dem Mieter die Sache jederzeit zur Verfügung zu stellen. Eine Weitervermietung ist mit Anspruch au...mehr

Rn 14 Gerüche (BGH NJW 15, 1239 Rz 16; LG Düsseldorf IMR 16, 502; AG München ZMR 19, 40, 41), insb aber nicht nur, wenn die Intensität ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht (BGH NJW 15, 1239 [BGH 18.02.2015 - VIII ZR 186/14] Rz 16). Übermäßiges Gießen der Balkonpflanzen. Lärmbelästigungen (München ZMR 96, 557; LG Berlin GE 10, 488; AG Lichtenberg ...mehr

Rn 4 Hierzu zählen alle auf Dauer angelegten Überlassungen des Mietobjekts an einen Dritten oder zumindest die partielle Überlassung zum selbstständigen Mit- und Mietgebrauch (LG Berlin ZMR 18, 930). Zur entgeltlichen Überlassung einer zuvor über ›airbnb‹ angebotenen Mietwohnung an Touristen vgl LG Berlin ZMR 15, 303. Rechtlich fällt unter die Gesamtüberlassung auch die echt...mehr

Rn 5 Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Hinblick auf die begehrte bauliche Veränderung wird nicht gefordert. Die Interessenabwägung findet erst iRd Ausnahme des § 554 I 2 statt. Der Begriff ›bauliche Veränderung‹ ist weit zu verstehen; von ihm werden auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes erfasst. Diese bauliche Veränderung beschränkt sich nicht auf die Mie...mehr

Rn 49 Ausgangswert ist der str Geldbetrag. Die Beschwer bei Mietminderung und die Klage auf deren Feststellung war bis zum Inkrafttreten des KostRÄG 2021 gem § 48 I 1 GKG grds mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag anzusetzen (BGH NZM 04, 295; 05, 519 [BGH 20.04.2005 - XII ZR 248/04]; 944; 16, 890; WuM 20, 300). Für die Feststellungsklage wurde davon abweichend schon seinerzeit ana...mehr

Rn 7 Der Begriff des Ehegatten iSd Vorschrift richtet sich nach den Vorschriften des Eherechts. Die Eigenschaft als Ehegatte endet mit der Scheidung (§§ 1564 ff, §§ 111 ff, 121 ff, 132 ff FamFG) oder der Aufhebung der Ehe (§§ 1313 ff). Entscheidender Zeitpunkt für § 563 ist die Rechtskraft des Urteils. Ein schwebendes Verfahren hindert ein Eintrittsrecht nicht, ebenso wenig ...mehr

Rn 10 § 557b IV, der auf Mietverträge anzuwenden ist, nachdem die Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d II fällt, stellt va klar, dass auch für die Indexmiete hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den §§ 556d–556g gelten. Anders als bei einer St...mehr

Rn 20 Nach der Streichung der früheren 5-Jahres-Begrenzung ist genau zu prüfen, ob und ggf inwieweit die formularmäßige Festsetzung langer – sogar 5 Jahre übersteigender – Laufzeiten zulässig ist (Derleder NZM 01, 649, 655). Da § 309 Nr 9a auf Mietverträge nicht anwendbar ist, sind nicht schon wie bei Verträgen über die regelmäßige Erbringung von Dienst- und Werkleistungen F...mehr

Rn 7 Der Mieter ist iR vertragsgemäßen Gebrauchs befugt, auch Besucher in der Mietwohnung nächtigen zu lassen. Schwierig ist insoweit bei längerem Aufenthalt die Abgrenzung vom Gast zum Mitbewohner (vgl Lammel § 535 Rz 199). Den Besucherstatus verliert der Nutzer jedenfalls dann, wenn er seinen Lebensmittelpunkt vorübergehend in die Wohnung verlegt (Benutzungszeit von 4–6 Wo...mehr

Rn 16 Vereitelt ein Dritter dagegen den Augenschein (etwa in dem Fall, dass nach Beendigung eines Mietvertrages über Mängel der Mietwohnung nach einem Eigentümerwechsel gestritten wird und der nunmehrige Eigentümer den Zutritt verwehrt), ist § 371 III schon nach seinem Wortlaut nicht anzuwenden. Das Verhalten des Dritten kann einer Partei allenfalls dann zugerechnet werden, ...mehr

Rn 137 Der Umfang der Gebrauchserhaltungspflicht richtet sich nach dem Ist-Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben (dazu ausf Rn 116 ff). Der Vermieter schuldet nicht die Beseitigung von Mängelsymptomen (zB Schimmel, Feuchtigkeit etc), sondern Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen, jedenfalls sow...mehr

Rn 13 Den Anwendungsbereich beschreibt § 557a IV 1. Erfasst sind also auch die Ausnahmen für nach dem 01.10.14 erstmals genutzte und vermietete sowie umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f) sowie die Sonderregelungen für den Bestandsschutz in Höhe der Vormiete und die Berücksichtigung einer Modernisierung (§ 556e). Nach Art 229 § 35 II EGBGB ist § 557 IV auf eine Staffel ...mehr

Rn 26 Ein allgemein üblicher Standard wird nach hM hergestellt, wenn er bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen – mindestens ⅔ – in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 36). Wenn mit der Modernisierungsmaßnahme ein vom Gesetzgeber angestrebter Zustand hergestellt wird, zB Umsetzung des Gebäu...mehr

Rn 160 Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört, dass Kinder in ihr spielen dürfen. Selbst häufige und über das übliche Maß hinausgehende Lauf- und Spielgeräusche müssen grds als sozialadäquat hingenommen werden (LG Berlin GE 19, 456). Mitmieter müssen Geräusche hinnehmen, soweit sie unvermeidbar sind, zB Lärm infolge des natürlichen Spiel- und Bewegungstriebes ...mehr

MaBV Art 9 ROM I 20 Mahnantrag 291 6 Mahnbescheid 286 15 Mahnkosten 280 28 Mahnung 116 7; 117 7; 281 13; 1958 14; 2024 6; 2039 11; vor 116 ff 7 angekündigte Leistungsverspätung 286 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe 286 15 Begriff 286 12 Betriebsausfall 286 23 Datum 286 17 einstweilige Anordnung 286 15 Entbehrlichkeit 275 17; 286 17 Entgeltforderung 286 21 Erfüllungsverweigerung 286 20 Fäll...mehr

Gesetzestext (1) Entspricht eine von den Vorschriften der §§ 1235 bis 1240 abweichende Art des Pfandverkaufs nach billigem Ermessen den Interessen der Beteiligten, so kann jeder von ihnen verlangen, dass der Verkauf in dieser Art erfolgt. (2) Kommt eine Einigung nicht zu Stande, so entscheidet das Gericht. Rn 1 Die Vorschrift gewährt in Ergänzung des § 1245 dem Eigentümer, ei...mehr

Rn 4 Antragsberechtigt ist der Nachlassgläubiger, der beabsichtigt, einen Anspruch gegen den Nachlass gerichtlich durchzusetzen und jeder, der berechtigt ist, eine Forderung des Nachlassgläubigers geltend zu machen (Soergel/Naczinsky § 1961 Rz 2). So ist etwa auf Antrag des Vermieters des Verstorbenen, wenn keine Erben festgestellt wurden, eine Nachlasspflegschaft anzuordnen...mehr

Rn 3 Die belastete Sache muss zunächst rechtsgeschäftlich wirksam veräußert sein (sei es nach den §§ 929 ff oder §§ 932 ff). Auf gesetzliche Erwerbstatbestände ist § 936 nicht anzuwenden. Die jeweilige dingliche Belastung muss zum Zeitpunkt der rechtsgeschäftlich wirksamen Veräußerung bereits bestehen. Weiterhin darf der Erwerber die Belastung gem II nicht positiv kennen. Fü...mehr

Rn 163 Ist zur Tierhaltung nichts vereinbart oder ist eine die Tierhaltung regelnde Klausel nichtig, ist die Frage ihrer Zulässigkeit unter Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien sowie der weiteren Beteiligten zu entscheiden (BGH NJW-RR 13, 584 Rz 21; 13, 584 Rz 6). Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu be...mehr

Rn 98 Stirbt der Vermieter oder veräußert er die Mietwohnung, wird der Mietvertrag mit seinen Erben (§§ 1922, 1967) oder mit dem Erwerber (§ 566 I) fortgesetzt (BGH NJW 78, 2504 [BGH 21.06.1978 - VIII ZR 155/77]). Entspr gilt, wenn der Mieter stirbt. Allerdings ist beim Tode des Mieters gem § 580 sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb...mehr

Rn 22 Ausnw beträgt die Kappungsgrenze nur 15 vH. Dies ist der Fall, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind. § 558 III 3 ist § 577a II 2 nachgebildet, der insoweit zur Aus...mehr

Rn 18 Das Anerkenntnisurteil (§ 307) beschwert den Beklagten grds nicht; hat er sein Anerkenntnis unter einem Vorbehalt abgegeben und verurteilt das Gericht ihn vorbehaltlos, ist er jedoch in Höhe des Werts des nicht berücksichtigten Vorbehalts beschwert (Schlesw MDR 05, 350). Hat das Gericht die Klage durch Prozessurteil abgewiesen und will der Beklagte mit der Berufung ein...mehr

Rn 38 Für die Leistungskonditionstatbestände der condictio indebiti und der condictio ob causam finitam ergeben sich abseits des Vorranges von vertraglichen und spezialgesetzlichen Regelungen zum Leistungsstörungsausgleich (s Rn 19) Berührungspunkte zur Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA). Insoweit gilt: Die berechtigte GoA (§§ 677, 683) ist Rechtsgrund für das Behaltendürfe...mehr

Rn 18 Es wird vereinzelt die Ansicht vertreten, dass auch bestimmte Zeitmietverträge jedenfalls vom Mieter ordentlich kündbar seien (Häublein ZMR 04, 1 ff). Die Wirkung der ordentlichen Kündigung hängt vom Ablauf der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen ab, sowie im Wohnraummietrecht von den zusätzlichen Voraussetzungen wie sie in den §§ 573 ff normiert sind. Is...mehr

Rn 1 Das Versprechen der Leistung an einen Dritten wird häufig, jetzt auch in der amtlichen Überschrift des § 328, als ›Vertrag zugunsten Dritter‹ bezeichnet. Das kann zu dem Eindruck verleiten, als handele es sich um einen eigenen Vertragstyp. Doch wäre das unrichtig, wie schon die Stellung der §§ 328 ff im Allgemeinen Schuldrecht zeigt. Vielmehr geht es um eine Variante, d...mehr

Rn 187 Nach § 5 I, II WiStG ist bei freifinanzierten Mietverhältnissen in der Wohnraummiete – hierzu zählen auch Mischmietverhältnisse mit überwiegender Wohnraumnutzung (s Rn 14) – die Vereinbarung einer Miete nichtig und der Mieter hat einen teilweisen Rückforderungsanspruch gem §§ 812 ff, soweit die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) um mehr als...mehr

Rn 28 Der Klageantrag dient neben dem mitzuteilenden Lebenssachverhalt der Festlegung des Streitgegenstandes und schafft zugleich eine Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung. Er ist hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308) absteckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskr...mehr

Rn 171 Baden und Duschen. Der Mieter darf idR baden und duschen. Balkon. Der Balkon oder eine Loggia dürfen nicht mit einem Baum bepflanzt werden (LG München NZM 17, 365 [LG München I 08.11.2016 - 31 S 12371/16]). Möglich ist der übliche, § 569 II beachtende Gebrauch. Inwieweit zB Blumengießen, Blumenkübel, Grillen, Möbel oder Wäscheständer gegen § 569 II verstoßen, ist eine ...mehr

Rn 2 Nach I gelten die §§ 549–574a für alle Wohnraummietverhältnisse, sofern nicht besondere Vorschriften, inbes die Ausnahmetatbestände der II u III greifen. Bei der Einordnung kommt es nicht auf die gewählte Vertragsbezeichnung als ›Wohnraummietvertrag‹, sondern auf den vertraglichen Nutzungszweck an (BGH NJW 20, 331). Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter ver...mehr

Rn 10 Die Verwirkung kommt neben dem in § 654 geregelten Fall der vertragswidrigen Doppeltätigkeit auch bei weiteren schweren Treuepflichtverletzungen in Betracht (Celle OLGR 09, 370). Die Rspr sieht Raum für eine entspr Anwendung der Rechtsfolge des § 654, falls die Pflichtverletzungen einen vergleichbaren Grad erreichen, insb den Tatbestand einer Strafvorschrift erfüllen (...mehr

Rn 71 Fällt der Mieter einer unbeweglichen Sache – zB einer Mietwohnung (LG Karlsruhe ZIP 03, 677; AG Köln Info M 10, 494) – in Insolvenz, besteht das Mietverhältnis zunächst fort (§ 108 I 1 InsO); § 108 I InsO verdrängt insoweit § 103 I InsO (BGH NJW 15, 162 Rz 8; NJW 14, 2585 [BGH 22.05.2014 - IX ZR 136/13] Rz 8). Die Mietvertragsparteien können das Mietverhältnis auch nic...mehr

Rn 7 In § 573 II Nr 1–3 sind (vgl ›insb‹, § 573 II) nur Regelbeispiele für berechtigte Interessen aufgezählt; zum ›artverwandten‹ Interesse AG Hbg-Blankenese ZMR 16, 208. Ein auf § 573 I gestütztes berechtigtes Interesse muss den Regelbeispielen zumindest entsprechen, dh vergleichbares Gewicht haben (BGH ZMR 17, 722 für soz. Wohngruppenprojekt; BGH ZMR 17, 791). Hierzu zähle...mehr

Rn 3 Die verbotene Eigenmacht wird vom Gesetz als Beeinträchtigung des Besitzes entweder durch Besitzentziehung oder durch Besitzstörung verstanden. Besitzentziehung ist die Beendigung des Besitzes (völliger oder teilw Besitzverlust) mit der Konsequenz des § 861, Besitzstörung ist die sonstige Beeinträchtigung der tatsächlichen Sachherrschaft mit der Konsequenz des § 862 (zu...mehr

Rn 9 Insbes bei kleinteiligen Werkverträgen mit Baubezug und erst recht im Zusammenhang mit Leistungen von Architekten und Ingenieuren findet eine ausdrückliche Abnahme regelmäßig nicht statt. Dann stellt sich – oft erst im Prozess – die Frage, ob der Besteller die Werkleistungen wenigstens konkludent durch schlüssiges Verhalten abgenommen hat. Das ist der Fall, wenn der Unt...mehr

Rn 3 Als Ende der Mietzeit gilt jede Art der Vertragsbeendigung. Mietverträge auf unbestimmte Zeit enden bei ordentlicher Kündigung mit Ablauf der Kündigungsfrist, bei außerordentlicher Kündigung mit deren Zugang (hier ist idR ein gleichzeitiger Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung nach 2 anzunehmen, vgl Rn 9); Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit mit Zeitablauf; Aufheb...mehr

Rn 26 Als Ausgleich dafür, dass der aus der Wohnung, ggf auch der Mietwohnung (KG FamRZ 15, 1191), verdrängte Ehegatte bis zur Rechtskraft der Ehescheidung auf sein Recht zum Mitbesitz verzichten muss, kann, soweit dies der Billigkeit entspricht, von dem anderen beginnend ab Geltendmachung des Zahlungsbegehrens (Kobl NZFam 15, 330; Bremen FamRZ 14, 1299) die Zahlung einer Nu...mehr

Rn 3 Hierunter versteht man einen Gebrauch, der weder nach dem Mietvertrag (der zB das Rauchen – Stangl AnwZert MietR 3/22 Anm 2 – untersagen kann, BGH ZMR 15, 679, BGH ZMR 08, 525 oder die gewerbliche Nutzung; BGH NZM 13, 786) noch nach daneben geltenden gesetzlichen Regelungen zulässig ist. Zur Abgrenzung zwischen vertragsgemäßen und vertragswidrigen Gebrauch vgl § 535 Rn ...mehr

Rn 6 Eine anderweitige Bestimmung kann sich aus einer ausdrücklichen oder konkludenten Vereinbarung ergeben. Sie kann unterschiedlich hohe Anteile, aber auch eine völlige Freistellung einzelner Gesamtschuldner vorsehen. Rn 7 Für ein Darlehen ist intern ausgleichspflichtig, wem der Betrag zufließt oder sonst zugutekommt. Der Umfang der Ausgleichspflicht bei mehreren Mitbürgen ...mehr

Rn 14 Zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens kann ein Vermieter auf einen einfachen (§ 558c) oder qualifizierten (§ 558d) Mietspiegel Bezug nehmen. Der Vorzug besteht darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel – inhaltliche Anforderungen sind in §§ 558c, 558d geregelt – idR auf einer breiten Tatsachenbasis beruhen. Was ein Mietspiegel ist, definiert § 558c I, ...mehr

Rn 32 Entfallen die den Eigenbedarf rechtfertigenden Gründe, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist (für diese Zäsur BGH ZMR 21, 211: selbst wenn im Räumungsvergleich ein späterer Auszugstermin des Mieters vereinbart wurde; NJW 09, 1141; ZMR 03, 664; ZMR 06, 119, NJW 07, 2845) und – nach weitergehender Ansicht auch noch bis der Mieter die Wohnung geräumt hat (LG Hamburg ZM...mehr

Rn 68 Besonders umstr ist die monetäre Abwicklung von rechtsgrundlos erbrachten Bauarbeiten auf fremdem Boden. Das überrascht nicht angesichts der Vielfalt der in Betracht zu ziehenden Erscheinungsformen solcher fremdnützigen Bautätigkeiten im Spannungsfeld zwischen Bereicherungsausgleich, Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA – §§ 677 ff) und den Regeln zum Eigentümer-Besitzer...mehr

Ideelle Bruchteile 741 1, 5 Ideeller Erbteil 2060 1 Identitätsirrtum 119 25 Immaterialgüterrecht 826 47 Täterschaftsbegriff 830 3 Immaterialgüterrechte 823 21, 65, 80, 241; 826 25; vor 823 ff 26 Lizenzanalogie 823 21 Immaterialgüterrechtsverletzung; Anknüpfung Art 13 ROM II 1; Art 8 ROM II 3, 5 Immaterieller Schaden 8 ProdHaftG 1; 15 AGG 7; 280 59 im internationalen Deliktsrecht Art ...mehr

Rn 2 Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass die Regelung von Wohnungsangelegenheiten von dem Aufgabenkreis des Betreuers umfasst wird, weil er nur dann den Betroffenen kraft Gesetzes vertreten kann (§ 1823). Ist ihm die gesamte Personensorge übertragen, so ist er auch zur Kündigung der Wohnung des Betreuten berechtigt, hat er nur die Vermögenssorge, werden davon ›Wohnung...mehr

Rn 52 Berücksichtigungswürdige Verbindlichkeiten mindern das unterhaltsrechtlich relevante Einkommen (vgl auch Ziff 10.4 der Leitlinien). Schulden können allerdings nur abgezogen werden, soweit sie tatsächlich auch bedient werden (Köln FamRZ 06, 1760; Hambg FamRZ 03, 1102). Werden Einkünfte fingiert, ist auch eine fiktive Bedienung von Schuldverbindlichkeiten zu berücksichti...mehr

Rn 3 Zur Interessenabwägung: Bei werks eigenen Mietwohnungen sind die Interessen des Kündigenden (Vermieter = Arbeitgeber), bei werks fremden Werkmietwohnungen sind Interessen des Vermieters und des personenverschiedenen belegungsberechtigten Arbeitgebers/Dienstberechtigten zu berücksichtigen.mehr

Rn 46 Umlegungsbezugspunkt ist grds ein Mietshaus – ein Haus mit mehreren Mietwohnungen (BGH NJW 16, 866 [BGH 20.01.2016 - VIII ZR 93/15] Rz 8; s.a. § 2 II. BV für preisgebundenen Wohnraum.mehr

Rn 12 § 556d I erfährt durch §§ 556e, 556 f mehrere Ausn. § 556e schützt dabei höhere Vormieten und eine durchgeführte Modernisierung, § 556f Mietwohnungen, die nach dem 1.10.14 erstmals genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.mehr

Rn 124 Grds ist bei Umbauten des Vermieters, zB dem bloßen Austausch eines Fußbodenbelags ohne Veränderung des darunter liegenden Estrichs und der Geschossdecke, der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH NJW 14, 685 Rz 20; 13, 2417 Rz 15), wobei Veränderungen der Anschauungen über den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im ...mehr

Rn 122 Der Mieter einer Wohnung kann ohne besondere vertragliche Abrede erwarten, dass die angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist (s.a. Rn 106). Insb Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte sind nach §§ 133, 157, 242 zu berücksichtigen (BGH GE 22, 950 Rz 35 zu einer ...mehr

Rn 1 § 556f S 1, der nach hM verfassungsgemäß ist (BGH ZMR 20, 629 Rz 79), beschreibt ständige Ausn ggü § 556d (Rn 5a); § 556f S 2 hingegen eine einmalige ggü §§ 556d, 556e (Rn 11). § 556f S 1 soll sicherstellen, dass der Wohnungsneubau nicht behindert wird, und soll Bauwirtschaft bzw Bauherren von Mietwohnungen Investitionssicherheit geben (BTDrs 18/3121, 31). § 556f S 2 so...mehr