Fachbeiträge & Kommentare zu Mietwohnung

Zunächst gilt das Vorkaufsrecht nur für Wohnräume. Bei gemischt genutzten Wohnungen kommt es nach der Schwergewichtstheorie darauf an, welcher Zweck überwiegt. Überwiegt die Nutzung zu Wohnzwecken, besteht das Vorkaufsrecht. Im Übrigen ist unerheblich, welche Zweckbestimmung die Teilungserklärung vorsieht. Wird die derzeitige Wohnung in der Teilungserklärung als Teileigentum...mehr

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber gemäß § 577a Abs. 1 BGB auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Bestimmung des § 573 Abs. 2 BGB regelt in Nr. 2 die Möglic...mehr

Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB besteht aber auch für den Fall, dass die Wohnung nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll. Im Zeitpunkt der Wohnraumüberlassung besteht also bereits die Umwandlungsabsicht, obwohl diese noch nicht realisiert wurde. Das Vorkaufsrecht besteht insoweit dann, wenn zum Zeitpunkt der Überlassung bereits das Verfahre...mehr

Nach § 577 Abs. 3 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Diese Erklärung muss nach §§ 469 Abs. 2, 577 Abs. 3 BGB 2 Monate nach dem Empfang der Mitteilung des Vermieters erfolgen. Die Erklärung des Mieters stellt dabei eine einseitige, bedingungsfeindliche und empfangsbedürftige Willenserklärung dar. Mehre...mehr

Kritisch kann es für den Makler im Hinblick auf seinen Provisionsanspruch werden, wenn nach Abschluss des Kaufvertrags zwischen Verkäufer und dem Dritten der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt. Gegen seinen Kunden, also den Dritterwerber, hat der Makler dann keinen Provisionsanspruch, denn dieser zieht ja keinen wirtschaftlichen Vorteil aus der Maklerleistung. Der mit dem Makl...mehr

Im Gegensatz zu § 577 BGB ist der Anwendungsbereich des § 577a BGB weiter, da nicht auf einen Verkauf, sondern auf eine Veräußerung abgestellt wird. Zwar umfasst der Begriff der Veräußerung auch den Verkauf, erstreckt sich aber auch auf Schenkung und den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung.[1] Wichtig Sperrfrist auch bei Sonderkündigungsrecht beachten Nach § 57a ZVG ist d...mehr

Für die Einrede des nicht erfüllten Vertrags besteht i. d. R. auch kein Raum, wenn das Mietverhältnis aus dem sich die mittels der Einrede aus § 320 BGB durchzusetzenden Ansprüche ergeben, beendet ist. Denn mit der Beendigung des Mietverhältnisses besteht kein Vertragsverhältnis mehr und es entfallen damit die ursprünglichen Ansprüche des Mieters auf Besitzverschaffung und G...mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Zu den vorzutragenden Tatsachen gehören auch die negativen Tatsachen, die Voraussetzungen eines Anspruchs sind. Für den Vermieter, der Rechte aus dem Mietverhältnis h...mehr

Rz. 521 Zu unterscheiden sind der Zuständigkeitsstreitwert, der Gebührenstreitwert und der Beschwerdewert. Rz. 522 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert deswegen nicht an, weil für diese ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands die AG zuständig sind (§ 23 Nr. 2a GVG). Dagegen ist für Ansprüc...mehr

Rz. 238 Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können ihren jeweiligen Vertragspartner auf Unterlassung von Vertragsverstößen in Anspruch nehmen. Rz. 238a Voraussetzung einer Unterlassungsklage gegen den Mieter ist jedoch grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Vermieters. Aus der Abmahnung muss sich ergeben, welche konkrete Vertragsverletzung der Mieter begangen hat, di...mehr

Rz. 46 Die Aktivlegitimation ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass die vermietete Sache von den Vermietern veräußert wird (§ 265 Abs. 2, § 325 Abs. 1 ZPO). Dies gilt insbesondere für Mietzahlungsansprüche - einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen -, die in der Zeit entstanden und fällig geworden sind, in der der veräußernde Eigentümer noch Vermieter...mehr

Rz. 233 Der Mieter kann auf Beseitigung der Mängel klagen, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hat der Mieter einen Anspruch auf Herstellung eines Schall – oder Trittschutzes, ist der entsprechende Klageantrag jedoch nur dann hinreichend bestimmt, wenn er unter Bezugnahme auf objektive Maßstäbe (DIN-Vorschriften oder Dezibel-Grenzen) konkretisiert ist (LG Berli...mehr

Rz. 256 Der Vermieter kann den Mieter auf Duldung derjenigen Einwirkungen auf die gemieteten Räume in Anspruch nehmen, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind; damit soll sichergestellt werden, dass der Vermieter seine Gewährleistungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 erfüllen kann. Voraussetzung ist eine Ankündigung des Beginns und des voraussichtli...mehr

Rz. 229 Die Klage auf künftige Mietzahlung ist nur dann zulässig, wenn die Besorgnis der Nichterfüllung besteht (§ 259 ZPO). Eingestellte Mietzahlungen rechtfertigen ohne weitere Begründung keine Klage auf zukünftige Leistung (AG Groß-Gerau, Urteil v. 18.7.2018, 63 C 15/17, ZMR 2018, 1006). Die Besorgnis der Nichterfüllung (§ 259 ZPO) besteht aber dann, wenn die Miete über M...mehr

Rz. 300 Die einstweilige Verfügung ist im Mietverhältnis bisher nur dann zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Mietvertragspartei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (§ 935 ZPO), oder wenn die einstweilige Verfügung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohe...mehr

Rz. 447 Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wohnräume sind alle Räume, die tatsächlich Wohnzwecken dienen, auch der als Wohnraum vermietete Geschäftsraum, nicht dagegen eine Wohnung, die als Lager und Abstellraum gemietet wurd...mehr

Rz. 5 Gesetzliche Änderungen Die Änderungen ergeben sich im Wesentlichen aus dem Jahressteuergesetz 2022 und dem Inflationsausgleichsgesetz. Im Folgenden die wesentlichen Änderungen: Kinder Der Kinderfreibetrag (§ 32 Abs. 6 Satz 1 EStG) wurde auf 3.012 EUR (bisher 2.810 EUR) für jeden Elternteil erhöht. Der Entlastungsbetrag für Alleinerziehende (§ 24b EStG) beträgt jetzt für da...mehr

Rz. 530 Gehört die Grundstücksfläche, die bisher zum notwendigen Betriebsvermögen des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs gehört hat, nach der Nutzungsänderung zum notwendigen Privatvermögen, führt die Nutzungsänderung auch ohne ausdrückliche Erklärung des Land- und Forstwirts zu einer zwangsweisen Entnahme der entsprechenden Grundstücksfläche. Zu versteuern ist der Ent...mehr

Zusammenfassung Überblick In der Praxis spielt die Abgrenzung der Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten im Kalenderjahr der Bezahlung abziehbar sind, von den Herstellungskosten, die nur im Wege der AfA berücksichtigt werden, eine große Rolle. Die Höhe der Aufwendungen ist für die Abgrenzung – mit Ausnahme der anschaffungsnahen Herstellungskosten – nicht entsch...mehr

Herstellen bedeutet das Schaffen eines neuen, bisher nicht vorhandenen Wirtschaftsguts. Darunter ist neben der Neu- oder Erst-Herstellung eines Wirtschaftsguts auch die Wiederherstellung eines bereits vorhandenen, aber zerstörten oder unbrauchbar gewordenen Wirtschaftsguts (Zweit-Herstellung) und die Funktions-/Wesensänderung jeweils vorhandener Wirtschaftsgüter zu verstehen...mehr

Rz. 332 Mit der Trennung werden die häusliche Gemeinschaft und die eheliche, familiäre Gemeinsamkeit aufgelöst.[349] Zumindest in der ersten Zeit der Trennung ist jedoch ungewiss, ob es bei der Trennung bleibt und sie in eine Scheidung der Eheleute mündet oder ob die eheliche Lebensgemeinschaft wieder aufgenommen wird. Die Regelungen betreffend Trennungsunterhalt tragen daher...mehr

Rz. 778 Ehegattenunterhaltszahlungen sind begünstigte Aufwendungen und somit zum Sonderausgabenabzug zugelassen. Es spielt hierbei keine Rolle, ob die Unterhaltszahlungen freiwillig oder aufgrund gesetzlicher Verpflichtung erbracht werden. Es muss sich auch nicht um laufende oder einmalige Leistungen handeln. Auch die infolge des Nachteilsausgleichs zu erstattende Steuer und...mehr

Rz. 305 Ausgangspunkt für die Berechnung der Gebäudeabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die anteiligen Grundstückskosten. Fallen Kosten auf die Einheit von Grundstück und Gebäude, so sind die Kosten aufzuteilen. Maklerprovisionen, Notargebühren müssen zum Teil dem Gebäude und zum Teil dem Grundstüc...mehr

Rz. 1794 Grundsätzlich könnte der Berechtigte durch die Verwertung vorhandenen Vermögens seinen Bedarf decken, bis es verbraucht ist. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Unterhaltsgläubiger nicht bedürftig. Diese Bedürftigkeit entsteht grundsätzlich erst dann, wenn er sein gesamtes Vermögen verbraucht hat. Rz. 1795 Er muss jedoch nach § 1577 Abs. 3 BGB den Stamm seines Vermögens ...mehr

Rz. 686 Lineare und degressive AfA nach § 7 EStG Zu den Werbungskosten gehört auch die AfA (Absetzung für Abnutzung). Bei der AfA ist zu unterscheiden zwischenmehr

Rz. 13 Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt, dass alle Vermieter allen Mietern gegenüber die Kündigung erklären müssen (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09, NZM 2010, 577; BGH, Urteil v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715). Das entspricht auch der Ansicht des BGH, der jedoch im Einzelfall in Anwendung des § 242 den Einwand eines in der...mehr

Rz. 17 Die mündlich erklärte Kündigung wird wirksam, wenn sie der Empfänger wahrnimmt – dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass eine mündliche Erklärung überhaupt wirksam ist (§ 568 Abs. 1 gilt nur für die Wohnraummiete). Die schriftliche Kündigungserklärung, die dem Kündigungsadressaten ausgehändigt wird, erlangt mit der Übergabe Wirksamkeit. Für den üblichen Weg de...mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle...mehr

Rz. 35 Mängel der Mietsache nach § 536 beziehen sich jeweils auf die konkrete Wohnung. Daraus folgt, dass die zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit dem Mietniveau nach § 558b Abs. 2 nicht berücksichtigt werden können, mögliche Ansprüche des Mieters nur über §§ 536 ff. zu regulieren sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob nach BGB tatsächlich Mietminderung verlangt werden...mehr

Rz. 49 Die sog. Kappungsgrenze ist mit Wirkung vom 1.1.1983 durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (BGBl. 1982, I 1912) eingeführt worden und dient als weiteres (Preisbindungs-)Instrument zur Regulierung der Mietentwicklung, vor allem zum Schutz vor abrupten Mietsteigerungen. Sie gibt neben der Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine zusätz...mehr

Lässt der Unternehmer z.B. Reparaturen an beweglichem Gegenständen des Betriebsvermögens durchführen, liegen sofort abzugsfähige Betriebsausgaben vor. Lässt der Auftraggeber als Privatperson aufgrund von Werkverträgen z. B. Reparaturen im Haushalt oder an seiner (Mietwohnung oder eigengenutzte Eigentums-) Wohnung durchführen (z. B. Austausch von Bodenbelägen, Türen und Fenste...mehr

Rz. 18 Bei der Räumung einer Mietwohnung stehen grundsätzlich zwei Lösungsmöglichkeiten zur Verfügung: Rz. 19 & 1. Klassische Räumung Der Gerichtsvollzieher wird mit der Räumung beauftragt. Er beauftragt einen Spediteur und verbringt den Hausrat in die neue Wohnung oder lagert diesen ein. Nach Ablauf der Lagerfristen wird der Hausrat versteigert oder, wenn er sich als wertlos ...mehr

Im Fall einer Zwangsverwaltung der Mietwohnung muss der vom Vollstreckungsgericht eingesetzte Zwangsverwalter alle Handlungen vornehmen, die erforderlich sind, um die Wohnung in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen (§ 152 ZVG). Der Zwangsverwalter ist daher gegenüber dem Mieter zur vertragsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet...mehr

[9] II. Das BG hat die Bekl. mit Recht verurteilt, die verlangte Auskunft zu erteilen. [10] 1. Der Klage fehlt entgegen der Auffassung der Revision nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Dieses kann nicht wegen möglicherweise mangelnden Vortrags der Kl. zur Entstehung des Schadens aufgrund eines – der Bekl. zurechenbaren – Verschuldens eines im versicherten Gebäude un...mehr

Rz. 2 Muster 6.2: Trennung Muster 6.2: Trennung _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________, Sie tragen sich mit dem Gedanken, sich von Ihrem Ehegatten zu trennen. In diesem Zusammenhang sind einige Dinge zu regeln, zu denen ich Ihnen die notwendigen Gesichtspunkte an die Hand geben möchte: 1. Trennung und Trennungsjahr Eine einvernehmli...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr

Rn. 167 Stand: EL 167 – ET: 09/2023 Private Beihilfen sind stpfl Arbeitslohn, s RFH RStBl 1933, 717. S ferner BFH BStBl III 1954, 86, wonach Erholungsbeihilfen nur dann nicht Arbeitslohn sind, wenn sie als Notstandsunterstützung an einzelne ArbN oder zur Abwehr von Folgen einer typischen Berufskrankheit (zB Asbestose) gegeben werden. Die Steuerfreiheit wird damit gerechtferti...mehr

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (z. B. durch Wasserzähler) oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen (z. B. durch separate Müllgefäße), sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter ist somit verpflichtet, verbrauchsabhä...mehr

Grundsätzlich ist es auch nicht unbillig, Gewerbe- und Wohnräume gemeinsam, d. h. mit einem einheitlichen Verteilerschlüssel, abzurechnen, da die gewerbliche Mitbenutzung eines Hauses nicht zwangsläufig zur Entstehung höherer Betriebskosten führt; maßgeblich sind Art und Umfang der Benutzung. Daher ist bei der Betriebskostenabrechnung (von preisfreiem Wohnraum) ein Vorwegabz...mehr

Rz. 32 Stand: EL 135 – ET: 08/2023 Als Beweisanzeichen für oder gegen eine so gut wie ausschließlich berufliche Nutzung eines Arbeitszimmers kommen die folgenden Kriterien in Betracht, die unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu gewichten sind. Dazu wird auf die tatsächlichen Verhältnisse abgestellt. Rz. 33 Stand: EL 135 – ET: 08/2023mehr

Rz. 1 Stand: EL 135 – ET: 08/2023 Benutzt der Stpfl zur Ausübung seines Berufs, zB als > Arbeitnehmer oder > Abgeordnete oder eine in einem > Ehrenamt tätige Person, ein Arbeitszimmer in seinem häuslichen Umfeld oder einen anderen beruflich genutzten Raum, so sind die damit verbundenen Aufwendungen bei den Überschusseinkünften (vgl § 2 Abs 1 Satz 1 Nr 4 bis 7 EStG; > Einkünft...mehr

Viele Experten halten öffentliches Laden für notwendig. Insbesondere spielt dies für die Bewohner von Mietwohnungen, die keine private Ladeinfrastruktur (LIS) zur Verfügung haben, sowie für Ein- und Auspendelnde eine Rolle. Zudem wurde der Aufbau von öffentlicher LIS als ein Baustein zur Aktivierung der Innenstädte genannt. Als Ladetechnologie wird DC-Laden mit mindestens 50...mehr

Der Vermieter ist zur Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich auch dann berechtigt, wenn er die vermietete Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen will. Insofern sind nach der Rechtsprechung des BGH allerdings allgemeinverbindliche Aussagen etwa über eine konkrete Mindestnutzungsdauer der Zweitwohnung nicht möglich. Maßgeblich sind die konkreten Umstände des Einzelfalle...mehr

Am 13.6.2014 ist das "Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinien" in Kraft getreten. Seitdem gelten umfassende Neuregelungen im Verbraucherrecht, die sich auch auf das Mietrecht auswirken. Das Gesetz räumt Verbrauchern Widerrufsrechte in Verträgen mit Unternehmern dann ein, wenn bestimmte Arten von Verträgen vorliegen. Das gilt besonders für Verträge außerhalb vo...mehr

Gemäß § 559d Nr. 3 BGB wird die Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Auch hier soll ein Herausmodernisieren verhindert werden. Nach der Gesetzesbegründung soll dies insbesondere anzunehmen sein bei mehrmonatigem ...mehr

Gemäß § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Im Rahmen dieses Härteeinwands hat also grundsätzlich eine Abwägung stattzufinden. Gemäß § 55...mehr

Rz. 580 Die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung von Wohnräumen (wenn weniger als zwei Dritteln des ortsüblichen Mietwerts) durch den Arbeitgeber führt bei dem Arbeitnehmer zu einer Einnahme aus nicht selbstständiger Arbeit, wenn ein Veranlassungszusammenhang mit dem Dienstverhältnis besteht. Gehaltszulagen wegen erhöhten Wohnungsaufwandes infolge einer Versetzung des...mehr

Rz. 99 [Autor/Stand] Art. 2 BayGrStG regelt die für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge maßgeblichen Gebäudeflächen. Die Fläche des Grund und Bodens wird im BayGrStG nicht definiert, ist aber nach dem Sprachgebrauch allgemein bekannt und regelmäßig Synonym für die Flurstückfläche. Die Fläche des Grund und Bodens wird in Nr. 3.2.6 AEBayGrSt definiert: „Die Fläche des Grund un...mehr

Rz. 637 Verlegt ein Mitarbeiter bei der Aufnahme eines neuen Arbeitsverhältnisses seinen Wohnsitz in die Nähe seines neuen Arbeitsplatzes, so ist der Arbeitgeber grds. nicht zur Erstattung der Umzugskosten verpflichtet. Vielmehr werden die Umzugskosten zum privaten Lebensbereich des Arbeitnehmers gezählt. Ein Kostenerstattungsanspruch des Arbeitnehmers kann sich jedoch aus e...mehr

Die Zehnerjahre waren paradiesisch für den Erwerb von Wohnungen und Häusern – die Zeiten sind wohl vorerst vorbei. Derzeit ist Kaufen teurer als Mieten, heißt es im aktuellen Empirica-Index. Im Durchschnitt aller Baujahre sinken die Indices von Eigentumswohnungen (-1,6 %) sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern (-1,5 %) im Empirica-Immobilienpreisindex für das 2. Quartal 2023...mehr