Notarielle Beurkundung

Das BMJ hat am 22.5.2024 den Entwurf eines Gesetzes zur Einführung der elektronischen Präsenzbeurkundung beschlossen. Damit soll die elektronische Errichtung öffentlicher Urkunden vorangetrieben werden.

Nutzt ein Berufsbetreuer seine gerichtlich verliehene Stellung dazu aus, einen älteren, alleinstehenden und kranken Betreuten zu beeinflussen, ein Testament zu seinen Gunsten zu errichten, dann kann dies sittenwidrig und damit nichtig sein.

Bestimmte wirtschaftlich wichtige Verträge bedürfen nach deutschem Recht der notariellen Beurkundung, insbesondere Verträge über die Übertragung von GmbH-Anteilen und Immobilien. Wenn solche Verträge nachträglich geändert werden, stellt sich die Frage, ob die Änderungen erneut notariell zu beurkunden sind oder nicht. Typische Juristenantwort: Es kommt darauf an. Wir geben hier einen Überblick.

Lässt ein Makler einen notariellen Kaufvertrag für einen Kunden vorbereiten, ist aus Sicht des verständig denkenden Notars regelmäßig davon auszugehen, dass kein Handeln im eigenen Namen, sondern im Namen der Kaufvertragsparteien erfolgen soll. So hat das Landgericht (LG) Bremen entschieden.

Bei einer Schenkung auf den Todesfall sollte auf eine notarielle Beurkundung nicht verzichtet werden. Andernfalls besteht ein erhebliches Risiko, dass die beabsichtigte Zuwendung an den Begünstigten ins Leere läuft.

Mit der Digitalisierungsrichtlinie gibt es seit dem 1.8.2022 die Möglichkeit zur (Bar-) Online-Gründung von GmbHs und UGs (haftungsbeschränkt).

Die Möglichkeit, Handelsregistereintragungen online beglaubigen zu lassen, wurde ausgeweitet. Der Bundesrat hat am 8.7.2022 die entsprechenden Regelungen zur Umsetzung der europäischen Digitalisierungsrichtlinie gebilligt.

Rechtsanwälte haben in Fällen einer Vertragsberatung die Pflicht, den Mandanten auf ein mögliches Beurkundungserfordernis hinzuweisen. Die Belehrungspflicht umfasst aber nicht die Einzelheiten einer Beurkundung.

Notarbesuche zur Beurkundung eines Immobilienkaufs sind trotz Corona-Pandemie gestattet. Die Sicherheitsregeln machen die Termine aber umständlich. Das Maklerportal Immowelt und der Immobilienverband IVD wollen jetzt digitale Notarverträge via Petition forcieren. Was fordern sie?

Die Beurkundung einer Verschmelzung von zwei deutschen GmbHs durch einen Schweizer Notar mit Amtssitz im Kanton Basel-Stadt erfüllt jedenfalls dann die Anforderungen der notariellen Beurkundung der Verschmelzungsbeschlüsse und des Verschmelzungsvertrags nach §§ 6, 13 UmwG, wenn die Niederschrift in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben worden ist.

Die Befähigung der Geschäftsführung zur Veräußerung des einzigen Vermögenswertes (hier eine Immobilie) einer Publikums-KG bedarf eines Gesellschafterbeschlusses mit Dreiviertelmehrheit. Dabei sind die Gesellschafter verpflichtet, dem Verkauf zuzustimmen, sofern die Gesellschaft andernfalls in eine unhaltbare wirtschaftliche Schieflage gerät. Ein solcher Gesellschafterbeschluss muss jedoch nicht notariell beurkundet werden.

Die Beurkundung einer GmbH-Gründung durch einen Schweizer Notar (Kanton Bern) ist nach dem Berliner Kammergericht formwirksam, wenn die gesamte Niederschrift in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen sowie von diesen genehmigt und eigenhändig unterschrieben worden ist.

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer führt in der Regel nur dann zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie im notariellen Kaufvertrag Niederschlag gefunden hat.

Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kann nur in dem der Grundstückslieferung zugrunde liegenden Notarvertrag erklärt werden.

Hat ein Erblasser eine Leistung schenkweise ohne Einhaltung der Form versprochen, wird die Schenkung nach seinem Ableben durch Bewirkung der Leistung aus seinem Vermögen vollzogen.

Werden in einer einheitlichen Hauptversammlung mehrere Beschlüsse gefasst, von denen nur einzelne Beschlüsse notariell protokolliert werden müssen, ist keine notarielle Protokollierung der gesamten Hauptversammlung erforderlich. Bei den übrigen Beschlüssen genügt eine Niederschrift des Aufsichtsratsvorsitzenden.

Dem Käufer eines Grundstücks oder einer Wohnung muss der Notarvertrag bei einem Geschäft zwischen Unternehmer und Verbraucher grundsätzlich 14 Tage vor Beurkundung vorliegen. Auch die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag rechtfertigt es nicht, von der Zwei-Wochen-Frist abzuweichen.

Da das deutsche Recht für viele wichtige Rechtsgeschäfte die Form der notariellen Beurkundung vorsieht, müssen in Auslandssachverhalten entweder die Vertragsschließenden nach Deutschland reisen oder einen Vertreter hierher senden. Dies verbietet es einem deutschen Notar auch, die Beurkundung im Ausland vorzunehmen.