Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Werden in einer Versammlung, die nicht beschlussfähig ist, Beschlüsse gefasst, sind diese nicht ordnungsmäßig. Normenkette WEG §§ 25 Abs. 3, 29 Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen, die Wohnungseigentümer K, B und C zu Verwaltungsbeiräten zu bestellen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er rügt unter anderem, die Versammlung sei nicht besc...mehr

Leitsatz Das Grundbuchamt darf eine zur Eintragung bewilligte Bestimmung der Gemeinschaftsordnung nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich ist. Als Prüfungsmaßstab kommen dabei die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht. Die Gemeinschaftsordnung ist nicht an den...mehr

Leitsatz Der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, muss sich in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben. Normenkette WEG § 46 Abs. 1 Satz 2 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: „§ 4 Lasten und Kosten: 1. (…) Jeder Wohnungseigentümer trägt außerdem die Kosten der Instandhaltun...mehr

(OLG Hamm, Beschl. v. 21.12.2016 – 15 W 590/15) • Das mit dem Antrag auf Eintragung einer Teilungserklärung in das Grundbuch befasste Grundbuchamt hat nur zu prüfen, ob eine in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarungsregelung gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt. Es ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts zu erforschen, ob die Interessen der Wohnungseigentümer...mehr

Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notar...mehr

(OLG Frankfurt/M., Beschl. v. 3.11.2014 – 20 W 241/14) • Zu dem Kernbereich der unabänderlichen Strukturprinzipien eines Wohnungseigentumsrechts gehört auch die Kompetenzverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen dem Verband, dem Verwalter und den einzelnen Wohnungseigentümern. Es ist zwar grds. möglich, in der Teilungserklärung zusätzliche Beschlusskompetenze...mehr

(BGH, Urt. v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15) • Der Beschluss in der ersten Eigentümerversammlung gemäß einer Bestimmung in der Teilungserklärung dahingehend, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden soll, ist insoweit unwirksam, als die Verjährungsfrist für Ans...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt unter § 14 Nr. 1 WEG grundsätzlich, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, sein Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise zu gebrauchen, dass "dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst". Oft wird diese oder ...mehr

Die auf Unterlassung klagende Wohnungseigentümergemeinschaft (Gemeinschaft) lehnt den Antrag der beklagten Heilpraktikerin auf Nutzung ihrer Ende 2012 erworbenen 2,5 Zimmer-Eigentumswohnung im zweiten OG als Heilpraktikerpraxis per Mehrheitsbeschluss ab. Die Gemeinschaft besteht aus zwei getrennten Gebäuden. Das Grundbuch und die Teilungserklärung (TE) legen ein reines Wohng...mehr

(OLG Nürnberg, Beschl. v. 31.8.2015 – 15 W 788/15) • § 12 WEG gestattet – entgegen § 137 BGB – die Veräußerung einer Eigentumswohnung von der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten, meist des Verwalters, abhängig zu machen, um so das Eindringen persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässiger Personen in die Gemeinschaft verhindern zu können. Ist ein Zustimmungserfor...mehr

(OLG Hamm, Beschl. v. 16.7.2015 – 15 W 294/15) • Die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten zu einer Veräußerung kann vorliegen, entweder, wenn so viele Wohnungs- und Teileigentümer ihre Zustimmung zur Veräußerung erklärt haben, dass sie die Mehrheit bilden, oder aber, wenn in einer Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Beschlussverfah...mehr

(KG, Beschl. v. 8.11.2016 – 1 W 493/16) • Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Zu errichtende Balkonräume müssen nicht im Sondereigentum stehen. Gleiches gilt für die baulichen Bestandteile der Balkone, soweit sie nicht ohnehin gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Auch der Umstand, dass der Balkon nur durch ei...mehr

(BGH, Beschl. v. 11.6.2015 – V ZB 34/13) • Die Klage eines Wohnungseigentümers auf Räumung und Herausgabe eines Kellerraums der betreffenden Wohnanlage, der ihm nach seiner Ansicht in der Teilungserklärung in diesem Umfang mit seinem Sondereigentum als Abstellraum zugewiesen ist, gehört nicht zu den Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 WEG, da über die sachenrechtlichen G...mehr

(BGH, Urt. v. 7.12.2016 – VIII ZR 70/16) • Nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB kann in zwei Varianten ein Vorkaufsrecht entstehen. Entweder muss nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden und zusätzlich der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolgen oder in der zweiten Variante bei künftig...mehr

(BGH, Urt. v. 21.10.2016 – V ZR 78/16) • Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist. D...mehr

Leitsatz Für das Teileigentum an einem Mehrfachparker, das im hälftigen Eigentum von 2 Miteigentümern steht, kann ein Grundbuchblatt angelegt werden. Möglich ist aber auch, das hälftige Miteigentum jeweils auf den Grundbuchblättern des Wohnungseigentums einzutragen, dem das hälftige Miteigentum als unselbstständiges Teileigentum zugeordnet ist. Normenkette § 3 Abs. 2 Satz 2 W...mehr

Leitsatz Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass der Sondereigentümer "Gebäudeteile", die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten instand setzen muss, ist die Abdichtung des Daches davon nicht umfasst. Normenkette WEG §§ 14, 16 Abs. 2, 21 Abs. 5 Das Problem Die Wohnungseigentümer streiten um das Verständnis einer Umlagevereinbarung aus dem Jahr 1973...mehr

Leitsatz Der Beschluss, eine Notarkanzlei mit dem Entwurf einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen und die Kosten hierfür der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufzubürden, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Normenkette WEG §§ 8, 21 Das Problem Wohnungseigentümer W1 unterteilt sein Wohnungseigentum mit der ursprünglichen Bezeichnung S9 unter Anlegung von Grun...mehr

Leitsatz Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch eine dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Der Mieter als neuer Wohnungseigentümer kann sich nicht auf fortbestehende Gebrauchsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Gemein...mehr

Leitsatz Ein Gebäude im Sinne des WEG kann auch eine Anlage aus "schwimmenden Häusern" sein, wenn diese Anlage nach Maßgabe der §§ 93, 94 BGB fest mit dem Grund und Boden des Eigentümers verbunden ist. Normenkette § 8 WEG Das Problem B ist Eigentümerin eines Grundstücks, das sich am Ufer eines Flusses befindet. Auf dem Grundstück soll eine Ferienwohnanlage mit 60 Wohnungseigen...mehr

Leitsatz Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräu...mehr

Leitsatz Es besteht eine Beschlusskompetenz für die Entscheidung, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Grundstück erwerben soll. Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 7 WEG Das Problem Bremer Wohnungseigentümer beschließen zum Zweck der Schaffung von 25 Pkw-Stellplätzen für 25 Wohnungseigentumsrechte, das Nachbargrundstück zu kaufen. Mit der Führung der Vertragsverhand...mehr

Leitsatz Allstimmige Beschlüsse, die auf Dauer für die Instandsetzung und Instandhaltung einen vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung (im Teilungsvertrag oder in der Teilungserklärung) abweichenden Umlageschlüssel in Bezug auf genehmigte bauliche Veränderungen festlegen und nicht nur punktuell im Einzelfall einen fortbestehenden Schlüssel durchbrechen, sind keine Vereinbar...mehr

Leitsatz Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen. Norme...mehr

Leitsatz Zur Bezeichnung einer bestimmten zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche kann auf einen Lageplan Bezug genommen werden, der nicht der Aufteilungsplan ist. Wenn der Lageplan für die zugewiesene Fläche vom Aufteilungsplan abweicht, bedingt dies im Bereich gemeinschaftlichen Eigentums nicht die Unzulässigkeit der Vereinbarung (hier: im gemeinschaftlichen Eigentum stehend...mehr

Leitsatz An einem nicht überdachten Innenhof, der von Räumen umschlossen ist, kann Sondereigentum begründet werden. Normenkette § 5 WEG Das Problem Nach der Teilungserklärung soll ein Raum des Sondereigentums des Wohnungs- und Teileigentums Nr. 1 ein nach oben offener Innenhof sein. Das Grundbuchamt meint, der Innenhof sei nicht "abgeschlossen". Ferner meint es, bei dem Innenh...mehr

Leitsatz Die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum ist genehmigungspflichtig, wenn das Grundbuchamt im Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB auf einen bereits zuvor gestellten Antrag auf grundbuchrechtlichen Vollzug einer Teilungserklärung die Wohnungsgrundbücher noch nicht angelegt hat. § 878 BGB ist in einem solchen Fall ni...mehr

Leitsatz Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die 2 Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbart...mehr

Rz. 745 Grundsätzlich können Ehegatten auch während der Zeit des Getrenntlebens sowohl Aufhebungsvereinbarungen als auch Teilungsvereinbarungen und Verteilungsvereinbarungen schließen. Aufhebungsvereinbarungen sorgen für das Entstehen bzw. die Fälligkeit der Teilungsansprüche bzw. stellen eine schon nach § 749 Abs. 1 BGB gegebene Fälligkeit außer Streit. Sie betreffen also di...mehr

Rz. 774 Der Verfahrensgegenstand bestimmt sich nach dem Inhalt des Aufhebungsanspruchs. Der Antrag ist nicht auf "Aufhebung" schlechthin, sondern auf eine bestimmte Art der Aufhebung zu richten.[641] Die Art der Aufhebung richtet sich ihrerseits nach vorrangigen gesetzlichen Vorschriften, nach einer Teilungsvereinbarung oder nach §§ 752, 753 BGB.mehr

Rz. 764 Der Gegenstand des Anspruchs gemäß § 749 Abs. 1 BGB ist die für die Herbeiführung der Gemeinschaftsaufhebung geschuldete Leistung. Es gibt keinen Anspruch auf Aufhebung an sich, sondern nur den Anspruch auf die im konkreten Fall auf Herbeiführung der Aufhebung zielende, nach Vereinbarung oder Gesetz geschuldete Leistung. Geschuldet wird im Fall des § 752 BGB die Mitw...mehr

Rz. 775 Es ist keine Verbindung des Aufhebungsantrags mit dem Antrag auf Teilung gemäß §§ 752, 753 BGB vorzunehmen, wie dies nach früher vorherrschender Ansicht der Fall war. Dies beruhte auf der unrichtigen zweistufigen Deutung des Aufhebungsanspruchs (siehe oben Rn 726 ff.). Nach zutreffender Ansicht liegt lediglich ein Antrag vor, weshalb keine Antragsverbindung (kumulati...mehr

Rz. 416 Manchmal gehen die Mandanten davon aus, dass der aus ihrer Sicht hohe Wert ihrer Immobilie schon für sich die Finanzierungszusage bzw. die Genehmigung der alleinigen Übernahme des gemeinsamen Darlehens rechtfertige. Gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1–3 KWG entspricht das bei Beleihungen von eigengenutzten Objekten bzw. bei Darlehen bis zu 4/5 des Beleihungswertes jedenfalls bis...mehr

Leitsatz Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtetes Zahlungsbegehren durch einen Negativbeschluss abgelehnt, besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine gegen den Negativbeschluss gerichtete Anfechtungsklage. Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Anfechtungsklage ist lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der B...mehr

Leitsatz Sollen Sondernutzungsrechte im Fall der Vorratsteilung aufschiebend bedingt durch eine spätere Zuordnungserklärung des Verwalters begründet werden, müssen die Grundstücksflächen, von deren Mitgebrauch die späteren Wohnungseigentümer durch das Sondernutzungsrecht ausgeschlossen werden, in der zu den Grundakten gelangten Teilungserklärung oder den dieser beigelegten P...mehr

Leitsatz Wird ein bereits in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteiltes (mit einem Wohnzwecken dienenden Gebäude bebautes) Grundstück, das im Gebiet einer kommunalen Erhaltungssatzung liegt, vom Eigentümer sämtlicher Einheiten vollständig geändert aufgeteilt, darf das Grundbuchamt die Aufteilung nur eintragen, wenn die gemeindliche Genehmigung (oder ein entsprechendes Negativa...mehr

Leitsatz Ein "überhängender Überbau" hindert nicht die Begründung von Wohnungseigentum. Normenkette §§ 3, 8 WEG Das Problem Bauträger B gibt gegenüber dem Grundbuchamt eine Teilungserklärung ab (§ 8 WEG). Das Grundbuchamt sieht sich am Vollzug gehindert, weil ein Erker im Obergeschoss in das Nachbargrundstück ragt. Gegen diese Haltung wehrt sich der Bauträger. Die Entscheidung...mehr

Leitsatz Die Wohnungserbbauberechtigten können eine Verpflichtung vereinbaren, den jeweiligen Verwalter zu beauftragen, den – verteilten – Erbbauzins einzuziehen, an den Grundstückseigentümer abzuliefern, auf dessen Verlangen Einzelaufstellungen über gezahlte Erbbauzinsen zu erstellen und diesen unverzüglich zu informieren, sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den...mehr

Leitsatz Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt den Eigentümer der Teileigentumseinheit davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von einer Vereinbarung oder von der Teilungserklär...mehr

Leitsatz Ein mangels Antrags und Bewilligung bei dem Verkauf eines Wohnungseigentumsrechts durch den teilenden Eigentümer noch nicht zugeordnetes Sondernutzungsrecht kann nach dem Verkauf des letzten Wohnungseigentumsrechts nicht im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO wegen Unrichtigkeit nachträglich im Grundbuch eingetragen werden. Normenkette §§ 13 Abs. 2, 15 Abs. ...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung "Tiefgaragenstellplatz" in der Teilungserklärung ist dahin zu verstehen, dass die entsprechende Fläche nur zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vorgesehen ist. Normenkette § 15 Abs. 1, Abs. 2 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer genehmigen Wohnungseigentümer T die Errichtung eines Fahrradständers auf dem "Tiefgaragenstellplatz Nr. 11" zur Aufstellung vo...mehr

Leitsatz Der Streit über die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört nicht zu den Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 WEG, sondern ist eine allgemeine Zivilsache. Normenkette § 43 Nr. 1 WEG; § 72 Abs. 2 GVG Das Problem Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B die Räumung und Herausgabe eines Teils eines Kellerraums (K sieht sich...mehr

Leitsatz Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung verjährt nicht. Normenkette §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 1 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer fassen folgenden, bestandskräftigen Beschluss: Die Eigentümer stimmen der Klage von Wohnungseigentümer K auf Beseitigung der Fertiggarage, des daran angeschlossenen Nebenraums, der über der Garage belegenen Lüftungsanlage und der an die ...mehr

Leitsatz Eine Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung, soweit dies zur Berichtigung einer Unstimmigkeit erforderlich ist, erlaubt keine Veränderung der Miteigentumsanteile. Normenkette §§ 7, 8 WEG Das Problem Bauträger B ist nach den Erwerbsverträgen berechtigt, die "Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung" abzuändern, soweit dies zur Berichtigung einer Unstimmigkeit ...mehr

Leitsatz Es besteht keine Kompetenz für die Begründung einer Unterlassungspflicht durch Beschluss, wenn es nach Gesetz oder Vereinbarung bereits einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung gibt, die durch den Beschluss konstitutiv untersagt wird (Anspruchsverdoppelung). Normenkette § 15 WEG Das Problem An einer Wohnungseigentumsanlage bestehen 5 Wohnungseigentumsrechte. 3 "Ein...mehr

Leitsatz Wohnt ein Teileigentümer oder sein Mieter im Teileigentum, verjährt ein dagegen gerichteter Unterlassungsanspruch nicht, solange dieser Gebrauch anhält. Der Anspruch ist jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn das Teileigentum in jüngerer Zeit zu Wohnzwecken neu vermietet wurde. Normenkette §§ 1 Abs. 3, 14 Nr. 1 und Nr. 2, 15 Abs. 3 WEG Das Problem B vermietet in seinem ...mehr

Leitsatz Ist in einem Vollstreckungstitel (hier: Vollstreckungsbescheid) eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern als Gläubigerin ausgewiesen, existiert diese aber nicht und besteht stattdessen an dem im Vollstreckungstitel bezeichneten Grundstück Bruchteilseigentum (§§ 741 ff., §§ 1008 ff. BGB), kommt die Eintragung einer Zwangshypothek am Bruchteil des ausgewiesenen "Haus...mehr

Leitsatz Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern wird regelmäßig durch ihren Verwalter vertreten (§ 27 WEG). Fehlt ein Verwalter, vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 27 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen (§ 27 Abs. 3 Satz 3 WEG). Normenkette...mehr

Leitsatz Wird ein im Teileigentum stehender Stellplatz übertragen, darf der Miteigentumsanteil, der zu ihm gehört, nicht isoliert bleiben. Normenkette § 890 Abs. 2 BGB; § 8 WEG Das Problem Mit notarieller Urkunde vom 5. Januar 2010 erstellt Bauträger B im eigenen Namen und für die Käufer bereits veräußerter Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgrund ihm in den Kaufverträgen...mehr

Leitsatz Die Formulierung "nach der Begründung von Wohnungseigentum" in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG ist als "nach der Entstehung einer (zumindest werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft" zu verstehen. Normenkette §§ 8, 26 Abs. 1 Satz 2 WEG Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K, vertreten durch Verwalter V, klagt gegen Wohnungseigentümer B Hausgeld ein. Dieser zahl...mehr