Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Bruchteilsberechtigter eines Sondereigentums (hier: Miteigentümer eines Tiefgaragenteileigentums) ist allein berechtigt, einen Wohnungseigentümerbeschluss anzufechten Gesondert vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel nach Wohnflächen bezieht sich in ergänzender Vertragsauslegung auch auf Teileigentumsnutzflächen Im Zweifel gelten die in einer Teilungserklärung festgel...mehr

Leitsatz Grundbucheintragung von Sondernutzungsrechten Normenkette § 7 Abs. 3 WEG; § 19 GBO Kommentar Ist im Grundbuch ein Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums an einer Wohnung (hier: an der gesamten Grundstücksfläche mit einer auf dem Lageplan schraffiert ausgenommenen Teilfläche) bereits wirksam durch eine Bezugnahme auf die Teilungserklärung eingetragen, beste...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschlusses, der die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern im Bereich der Wohnungen abweichend vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel "auch zukünftig" dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, ist nichtig. Fakten: Vorliegend enthält die Teilungserklärung weder eine Bestimmung über die Kostenverteilung noch eine Öffnungsklausel. In der Anlage...mehr

Leitsatz Bindung eines Rechtsnachfolgers an verwirkten Anspruch seines Rechtsvorgängers (hier: Umgestaltung einer Sondernutzungsfläche in Stellplätze) Normenkette § 15 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Hat ein Wohnungseigentümer den Anspruch auf Zustimmung zu einer der Teilungserklärung entsprechenden Umgestaltung einer ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche des gemeinschaftl...mehr

Leitsatz Hat ein Wohnungseigentümer den Anspruch auf Zustimmung zu einer der Teilungserklärung entsprechenden Umgestaltung einer ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche des Gemeinschaftseigentums verwirkt, ist sein Sonderrechtsnachfolger an die entstandene Rechtslage auch dann gebunden, wenn die Verwirkung nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Link zur Entscheidung OLG C...mehr

Leitsatz Markisen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum Reparaturkosten an Markisen sind damit grundsätzlich auch von allen Eigentümern anteilig zu tragen Normenkette § 16 WEG Kommentar Eine vorliegend im Erdgeschoss angebrachte Markisenanlage ist nach dem Gesetzeswortlaut in § 5 Abs. 1 WEG und weitgehend identischer Definition in der konkreten Teilungserklärung Gemei...mehr

Leitsatz Sieht die Teilungserklärung zur Gültigkeit eines Beschlusses dessen Eintragung in ein "Protokollbuch" vor, so kann die fehlende Eintragung nicht durch die nachträgliche Anlegung eines Protokollbuches verbunden mit einem Nachtrag vorangegangener Beschlüsse geheilt werden. Fakten: Der Verwalter hatte vorliegend die in den jeweiligen Eigentümerversammlungen gefassten Be...mehr

Leitsatz Keine Heilung des Formmangels von Beschlüssen, die entgegen getroffener Vereinbarung erst verspätet in ein nachträglich angelegtes Protokollbuch eingetragen wurden Normenkette § 23 WEG Kommentar Sieht die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zur Gültigkeit eines Beschlusses dessen Eintragung in ein "Protokollbuch" vor, so kann die fehlende Eintragung nicht durch...mehr

Leitsatz Auch bei vereinbarter "beliebiger gewerblicher Nutzung" eines Teileigentums kann die eigenmächtige, nachträgliche Anbringung eines Abluftrohrs im Hofbereich als nachteilige bauliche Veränderung beseitigungspflichtig sein Normenkette § 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Ein nach Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu "beliebigen gewerblichen Zwecken nutz...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann aus dem Gesichtspunkt der Aufopferung entsprechend § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG Schadensersatz - auch in der Form einer ordnungsgemäßen Wiederherstellung - von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, wenn ihm durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und er deshalb hinnehmen muss, an seinem S...mehr

Leitsatz Grundsätzlich berechtigter Schadensersatzanspruch bei Beschädigung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum Anspruch des Balkoneigentümers auf Neuverfliesung Normenkette §§ 14 Nr. 4, HS. 2, 21 Abs. 5 WEG a. F.; § 902 Abs. 2 Satz 2 BGB Kommentar Ein Eigentümer kann aus dem Gesichtspunkt der "Aufopferung"Schadensersatz entsprech...mehr

Leitsatz Im Kellergeschoss befindliche Nebenräume zu einem im EG gelegenen Laden-Teileigentum können nicht selbstständig – losgelöst vom EG-Ladeneigentum – gewerblich genutzt werden Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Eine Einheit war als "im Erdgeschoss gelegener Ladenraum samt Ladenkeller und Nebenräumen im Kellergeschoss" nach Teilung...mehr

Leitsatz Zur Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, einen längerfristigen Breitbandkabelvertrag abzuschließen Im Beschlussanfechtungsfall eines mit 10-jähriger Laufzeit abgeschlossenen Vertrags besteht eine Angemessenheitsprüfung des Gerichts über Konditionen in Vergleichsangeboten von Amts wegen Normenkette § 21 WEG Kommentar Es bleibt offen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaf...mehr

Leitsatz Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf bestehende Sondernutzungsrechte bleiben grundsätzlich statthaft, da sie Gegenstand des Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn damit in den Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine gesetzesbeziehungsweise vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird. Fakten: Einzelnen Woh...mehr

Leitsatz Zu unbestimmter und damit nichtiger Beschluss über die Geltendmachung gemeinschaftlicher Gartengestaltungs- und Pflegeansprüche Normenkette § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich bestandskräftig (unangefochten) beschlossen: "Die Hausverwaltung wird beauftragt – in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat –, alle notwendigen, insbesondere auch g...mehr

Leitsatz Gesonderte Kostenverteilung nach Gemeinschaftsordnung (hier: Balkonsanierung) Errechenbarkeit der Einzelbelastung nach einem Sonderumlagebeschluss mit benanntem Verteilerschlüssel Normenkette §§ 16, 28 WEG a. F. Kommentar Ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ganz generell geregelt, dass "die über einen Balkon verfügenden Eigentümer die Kosten und Laste...mehr

Leitsatz Erweiterte Duldungspflicht nach Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung für einen nachträglichen Balkonanbau Normenkette §§ 10, 14, 22 Abs. 1 WEG a. F. Kommentar Der nachträgliche Anbau eines Balkons im Anschluss an eine erteilte Baugenehmigung stellt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. Allerdings kann die Befugnis auch zu solchen Veränderungen ...mehr

Leitsatz Bejahter Änderungsanspruch zur Kostenverteilung (hier: Freistellung von Zentralheizungskosten bei separater Gas-Etagenheizung auch gemäß entsprechend früherer Abrechnungspraxis) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Eine Eigentümerin in einer Gemeinschaft mit 13 Einheiten besaß in ihrer Wohnung von Anfang eine separate Gas-Etagenheizung, die nicht an die Zentralheizun...mehr

Leitsatz Die in einer Teilungserklärung vorgesehene Vollmacht eines Verwalters zur Vertretung der Gemeinschaft in gerichtlichen Verfahren berechtigt wegen des Interessenkonflikts nicht zur Vertretung in denjenigen Verfahren, in denen Wohnungseigentümer die Feststellung von Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft gegen den Verwalter beantragen. Link zur Entscheidung OLG Köln...mehr

Leitsatz Zweckbestimmter Keller grundsätzlich nur als Lager- oder Abstellraum nutzbar Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ist ein Sondereigentum in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als Keller bezeichnet, stellt dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Kellerräume dürfen grds. nur als Lager- oder Abstellraum und allenfalls in einer Weis...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung eines Sondereigentums in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als Keller stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Die so bezeichneten Räume dürfen nur als Lager- oder Abstellraum oder nur in einer Weise genutzt werden, die nicht mehr stört oder beeinträchtigt als ein solcher. Ermöglicht die Nutzung des Kellers als Wohnraum,...mehr

Leitsatz Aus dem unter den Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis kann sich die Pflicht ergeben, einer Änderung der Gemeinschaftsordnung (hier: Verteilungsschlüssel) zuzustimmen. Fakten: Nach der Teilungserklärung sind die Wohnungseigentümer u. a. verpflichtet, die Aufzugskosten sowie die Müllgebühren entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu bezahlen. Einer der Wohn...mehr

Leitsatz Zustimmungserfordernis zu baulicher Veränderung (Raumverbindungen durch nachträgliche Decken- und Wanddurchbrüche) Nachteilswirkungen durch intensivere Raumnutzung nur im Falle konkreter, nicht ganz unerheblicher Beeinträchtigungen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass Veränderung...mehr

Leitsatz Das grundsätzliche Einstimmigkeitserfordernis des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist nicht dadurch abbedungen, dass in der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters zu einer baulichen Veränderung und im Fall ihrer Verweigerung oder ihres Widerrufs die Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer vorgesehen ist. Die Verbindung einer Wohnung mittels D...mehr

Leitsatz Anspruchsgegner für die Rückforderung zu viel bezahlter Wohngelder und damit Verfahrensbeteiligte ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband, da diese Verbindlichkeiten das Verwaltungsvermögen betreffen. Fakten: In der Jahresabrechnung wurden einem Wohnungseigentümer aufgrund einer nur mehrheitlich beschlossenen Änderung des ...mehr

Leitsatz Unterzeichnung und Protokollierung als vereinbarte Beschlussgültigkeitsvoraussetzung Überprüfung von Geschäftsordnungsbeschlüssen Normenkette § 23 WEG Kommentar Ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Protokollierung des Beschlusses erforderlich und das Protokoll vom Verwalter und von 2 "von der Eigentüm...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich und das Protokoll vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, so hat die Bestimmung der zwei Wohnungseigentümer zu Beginn der Versammlung durc...mehr

Leitsatz Übergang der Bauherrengemeinschaft zur Wohnungseigentümergemeinschaft (Abgrenzung nach Inhalt und Gegenstand der Beschlussfassung) Normenkette § 16 WEG a. F.; § 705 BGB Kommentar Zwischen Erstellungs- und Zahlungsverpflichtungen der Bauherren und der Wohnungseigentümer ist zu unterscheiden. Eine insoweit bestehende Gemengelage ist abzugrenzen und die Trennung nach dem...mehr

Leitsatz Heizungsraum im Zweifel zwingendes Gemeinschaftseigentum Normenkette §§ 3 Abs. 2, 5 Abs. 2, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; §§ 242, 890, 894 BGB) Kommentar Ob ein Kellerraum, in dem die zentrale Heizungsanlage des Objekts untergebracht ist, allein der Energieversorgung oder auch noch anderen Zwecken dient, bestimmt sich in erster Linie nach den Nutzungsangaben in dem der Tei...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Umgestaltung einer Abwasserentsorgungsanlage durch den Verwalter im Anschluss an eine Forderung der Stadt auf Herstellung eines Kanalanschlusses Ansprüche des Verwalters gegen die Eigentümer aus ungerechtfertigter Bereicherung (bereits dem Grunde nach rechtskräftig bestätigt durch BayObLG v. 17.4.2003, 2Z BR 20/03, ZMR 2003, 759) Keine Gesamtschuldhaftun...mehr

Leitsatz Auslegung der Gemeinschaftsordnung zum Kostenverteilungsschlüssel (Belastung auch der Garagen-Teileigentümer anteilig mit Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums) Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2 und 16 Abs. 2 WEG Kommentar Die Vereinbarung in einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, welche "die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" anteilig mit den Lasten...mehr

Leitsatz Eine "Küche" kann innerhalb der Räume des Wohnungseigentums grds. auch nachträglich verlegt werden Normenkette §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 und 22 Abs. 1 WEG Kommentar Die Zweckbestimmung des Sondereigentums als Wohnung in der Teilungserklärung wird durch die Bezeichnung der einzelnen Räume in dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan grds. nicht auf die so umrissene konkrete...mehr

Leitsatz Formerfordernisse bei vereinbarter Protokollbuchführung als Beschlussgültigkeitsvoraussetzung Normenkette §§ 24 Abs. 6, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. Kommentar Bestimmt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Eintragung in ein "Protokollbuch" erforderlich ist, so genügt es nicht, wenn die Protokolle in sich geheftet und ge...mehr

Leitsatz Bauöffentlich-rechtliche Auseinandersetzungen unter Wohnungseigentümern (Rechtsschutz und Gerichtszuständigkeit); keine Baunachbarklage innerhalb einer Gemeinschaft Normenkette §§ 15 Abs. 1 und Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; Art. 19 Abs. 4 und 103 Abs. 1 GG; § 42 Abs. 2 VwGO Kommentar Den verfassungsrechtlichen Maßstäben nach den Art. 19 Abs. 4 und 103 Abs. 1 GG genügt ...mehr

Leitsatz Grenzstreit über Sondernutzungsflächen Außergerichtliche Kostenerstattung Normenkette §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2, 14 Nr. 1, 15, 47 WEG Kommentar Ist die Abgrenzung zweier Sondernutzungsflächen nicht möglich, unterliegen die Flächen weiterhin dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer. Hat hier nun ein Miteigentümer eigenmächtig auf vermeintlich eigener Sondernutzungsfläche eine ...mehr

Leitsatz Schreibt die Teilungserklärung hinsichtlich der Raumeignung eines Miteigentumsanteils eine Wohnungsnutzung vor, so fehlt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, generell eine Nutzung des Sondereigentums zu "Boarding-House"-Zwecken zu erlauben. Ein entsprechender Beschluss ist nichtig. Link zur Entscheidung Saarländisches OLG, Beschluss vom 03.02.2006, 5 W 115/...mehr

Leitsatz Bei einem nicht durch Auslegung lösbaren Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan wird ein Sondernutzungsrecht mit dinglicher Wirkung nicht wirksam begründet. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Dachfläche umfasst ohne ausdrückliche Gestattung nicht den Ausbau als Dachterrasse. Link zur Entscheidung OLG Frankfurt am Main, Beschluss vo...mehr

Leitsatz Zur Auslegung einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung über die Errichtung einer Funkfeststation auf sondergenutzter Dachfläche Normenkette § 15 Abs. 1 und Abs. 3 WEG Kommentar Die Vereinbarung in einer Teilungserklärung, die dem jeweiligen Eigentümer eines Sondereigentums ein Sondernutzungsrecht zur uneingeschränkten Errichtung einer standortbezogenen Funkfests...mehr

Leitsatz Verwalterwiederwahl in Mehrhausanlage Vereinbartes schriftliches Abstimmungsverfahren Normenkette §§ 23, 26 WEG Kommentar Ist in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung der Beschlussgegenstand mit "Neuwahl eines Verwalters" bezeichnet, so ist für jeden Eigentümer erkennbar, dass insoweit nicht nur die (konstitutive) Bestellung eines Verwalters beschlossen werden s...mehr

Leitsatz Neuwahl bzw. Wiederwahl des Verwalters und Beschlussfassung auf "Fortsetzung des Verwaltervertrags" Schriftliche Beschlussfassung im "Nachverfahren" in einer Mehrhausanlage mit Sondervereinbarungen zu den Stimmrechten Normenkette §§ 23 Abs. 2 und 3, 26 WEG a. F. Kommentar Ist in der Einladung einer Wohnungseigentümerversammlung der Beschlussgegenstand (TOP) mit "Neuwah...mehr

Leitsatz Auch im Grenzbereich von Gartensondernutzungsflächen sind die Grenzabstände für Pflanzungen gem. Art. 47 AGBGB analog anwendbar Normenkette §§ 14 Nr. 1 und 15 Abs. 3 WEG; Art. 47 AGBGB Kommentar Mangels ausdrücklicher Gestattung durch Vereinbarung sind auch bei Bepflanzungen in Grenznähe von Gartensondernutzungsflächen die nachbarrechtlichen Abstandsgebote nach Art. 4...mehr

Leitsatz Errichtung einer Trockensauna in einem "Kellerraum" zulässig Gericht kann in Auslegung eines gestellten Antrags in eigener Ermessensentscheidung im Einzelfall auch eine Antragseinschränkung vornehmen Normenkette §§ 14, 15, 44 WEG; § 1004 BGB Kommentar Die Bezeichnung "Kellerraum" in der Teilungserklärung stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Damit...mehr

Leitsatz Sind "Aufwendungen für die Wasserversorgung" als gemeinschaftliche Kosten und Lasten vereinbart, ist eine mehrheitliche Beschlussfassung über eine anderweitige Kostenverteilung ausgeschlossen Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2, 23 Abs. 1 WEG Kommentar Die Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, Wohnungseigentümer seien im Verhältnis der Wohnflächen zur Decku...mehr

Leitsatz Fehlende Jahresabrechnung verbietet eine generelle Entlastung des Verwalters Zu Geschäftsordnungsbeschlüssen auf Erweiterung der Tagesordnung und zu anfechtbaren Beschlüssen unter dem TOP "Verschiedenes" Neuerrichtung einer Solaranlage als nachteilige bauliche Veränderung Haftung des Verwalters gegenüber einem einzelnen Sondereigentümer (Entsorgung Balkongeländer) Norm...mehr

Leitsatz § 22 Abs. 1 WEG kann durch Vereinbarung abbedungen werden Änderung des Farbanstrichs durch den Eigentümer eines Anbaus (in einer Mehrhausanlage) Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 12 Abs. 1 BauO NW Kommentar Ist in der Teilungserklärung für eine Mehrhausanlage bestimmt, dass die Wohnungseigentümer des von der Änderung betroffenen Gebäudes mit Stimmenmehrheit u.a...mehr

Leitsatz Bei dringendem Änderungsbedarf (Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt) bestehen Zustimmungspflichten der Eigentümer Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts auch für Streitigkeiten über Umwandlungen Normenkette §§ 4 Abs. 3, 10 und 43 WEG; §§ 242, 311b BGB Kommentar Bei dringendem Änderungsbedarf (hier: Umwandlung eines Schwimmbad- und Saunate...mehr

Leitsatz Hebebühnen einer Doppelstockgarage als konstruktiver Gebäudeteil sind zwingend Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig Normenkette §§ 5 Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der regelt, dass die anfallenden Instandsetzungskosten in Bezug auf einzelne Hebebühnen einer Doppelstockgarage nicht nur die betreffenden Stellplat...mehr

Leitsatz Wichtiger Grund für Abberufung des Erstverwalters Normenkette §§ 21 Abs. 5 Nr. 3, 26 WEG Kommentar Nimmt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung auf den als Anlage beigefügten Verwaltervertrag für den Erstverwalter Bezug, der die vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund erlaubt, so ist die Auslegung gerechtfertigt, dass auch die Abberufung des Verwalters ei...mehr

Leitsatz Für die Frage, ob eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken die anderen Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Wohnung, ist eine typisierende bzw. generalisierende Betrachtung entscheidend. Für diese Betrachtung ist der Gebrauch nach seiner Art und Durchführung zu konkretisieren und auf die örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zei...mehr

Leitsatz Zur Entstehung von Wohnungseigentum nach Vorratsteilung Volles Stimmrecht für noch nicht errichtetes Sondereigentum Insolvenz des teilenden Bauträgers führt grds. noch nicht zum Erlöschen eines Anwartschaftsrechts und zur Unmöglichkeit der Entstehung vorgesehenen Sondereigentums hinsichtlich eines noch nicht errichteten Bauabschnitts Bei einem verbleibenden isolierten ...mehr