Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Die in einer Teilungserklärung vorgesehene Vollmacht eines Verwalters zur Vertretung der Gemeinschaft in gerichtlichen Verfahren berechtigt wegen des Interessenkonflikts nicht zur Vertretung in denjenigen Verfahren, in denen Wohnungseigentümer die Feststellung von Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft gegen den Verwalter beantragen. Link zur Entscheidung OLG Köln...mehr

Leitsatz Zweckbestimmter Keller grundsätzlich nur als Lager- oder Abstellraum nutzbar Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ist ein Sondereigentum in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als Keller bezeichnet, stellt dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Kellerräume dürfen grds. nur als Lager- oder Abstellraum und allenfalls in einer Weis...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung eines Sondereigentums in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als Keller stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Die so bezeichneten Räume dürfen nur als Lager- oder Abstellraum oder nur in einer Weise genutzt werden, die nicht mehr stört oder beeinträchtigt als ein solcher. Ermöglicht die Nutzung des Kellers als Wohnraum,...mehr

Leitsatz Aus dem unter den Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis kann sich die Pflicht ergeben, einer Änderung der Gemeinschaftsordnung (hier: Verteilungsschlüssel) zuzustimmen. Fakten: Nach der Teilungserklärung sind die Wohnungseigentümer u. a. verpflichtet, die Aufzugskosten sowie die Müllgebühren entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu bezahlen. Einer der Wohn...mehr

Leitsatz Zustimmungserfordernis zu baulicher Veränderung (Raumverbindungen durch nachträgliche Decken- und Wanddurchbrüche) Nachteilswirkungen durch intensivere Raumnutzung nur im Falle konkreter, nicht ganz unerheblicher Beeinträchtigungen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass Veränderung...mehr

Leitsatz Das grundsätzliche Einstimmigkeitserfordernis des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist nicht dadurch abbedungen, dass in der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters zu einer baulichen Veränderung und im Fall ihrer Verweigerung oder ihres Widerrufs die Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer vorgesehen ist. Die Verbindung einer Wohnung mittels D...mehr

Leitsatz Anspruchsgegner für die Rückforderung zu viel bezahlter Wohngelder und damit Verfahrensbeteiligte ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband, da diese Verbindlichkeiten das Verwaltungsvermögen betreffen. Fakten: In der Jahresabrechnung wurden einem Wohnungseigentümer aufgrund einer nur mehrheitlich beschlossenen Änderung des ...mehr

Leitsatz Unterzeichnung und Protokollierung als vereinbarte Beschlussgültigkeitsvoraussetzung Überprüfung von Geschäftsordnungsbeschlüssen Normenkette § 23 WEG Kommentar Ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Protokollierung des Beschlusses erforderlich und das Protokoll vom Verwalter und von 2 "von der Eigentüm...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich und das Protokoll vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, so hat die Bestimmung der zwei Wohnungseigentümer zu Beginn der Versammlung durc...mehr

Leitsatz Übergang der Bauherrengemeinschaft zur Wohnungseigentümergemeinschaft (Abgrenzung nach Inhalt und Gegenstand der Beschlussfassung) Normenkette § 16 WEG a. F.; § 705 BGB Kommentar Zwischen Erstellungs- und Zahlungsverpflichtungen der Bauherren und der Wohnungseigentümer ist zu unterscheiden. Eine insoweit bestehende Gemengelage ist abzugrenzen und die Trennung nach dem...mehr

Leitsatz Heizungsraum im Zweifel zwingendes Gemeinschaftseigentum Normenkette §§ 3 Abs. 2, 5 Abs. 2, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; §§ 242, 890, 894 BGB) Kommentar Ob ein Kellerraum, in dem die zentrale Heizungsanlage des Objekts untergebracht ist, allein der Energieversorgung oder auch noch anderen Zwecken dient, bestimmt sich in erster Linie nach den Nutzungsangaben in dem der Tei...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Umgestaltung einer Abwasserentsorgungsanlage durch den Verwalter im Anschluss an eine Forderung der Stadt auf Herstellung eines Kanalanschlusses Ansprüche des Verwalters gegen die Eigentümer aus ungerechtfertigter Bereicherung (bereits dem Grunde nach rechtskräftig bestätigt durch BayObLG v. 17.4.2003, 2Z BR 20/03, ZMR 2003, 759) Keine Gesamtschuldhaftun...mehr

Leitsatz Auslegung der Gemeinschaftsordnung zum Kostenverteilungsschlüssel (Belastung auch der Garagen-Teileigentümer anteilig mit Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums) Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2 und 16 Abs. 2 WEG Kommentar Die Vereinbarung in einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, welche "die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" anteilig mit den Lasten...mehr

Leitsatz Eine "Küche" kann innerhalb der Räume des Wohnungseigentums grds. auch nachträglich verlegt werden Normenkette §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 und 22 Abs. 1 WEG Kommentar Die Zweckbestimmung des Sondereigentums als Wohnung in der Teilungserklärung wird durch die Bezeichnung der einzelnen Räume in dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan grds. nicht auf die so umrissene konkrete...mehr

Leitsatz Formerfordernisse bei vereinbarter Protokollbuchführung als Beschlussgültigkeitsvoraussetzung Normenkette §§ 24 Abs. 6, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. Kommentar Bestimmt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Eintragung in ein "Protokollbuch" erforderlich ist, so genügt es nicht, wenn die Protokolle in sich geheftet und ge...mehr

Leitsatz Bauöffentlich-rechtliche Auseinandersetzungen unter Wohnungseigentümern (Rechtsschutz und Gerichtszuständigkeit); keine Baunachbarklage innerhalb einer Gemeinschaft Normenkette §§ 15 Abs. 1 und Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; Art. 19 Abs. 4 und 103 Abs. 1 GG; § 42 Abs. 2 VwGO Kommentar Den verfassungsrechtlichen Maßstäben nach den Art. 19 Abs. 4 und 103 Abs. 1 GG genügt ...mehr

Leitsatz Grenzstreit über Sondernutzungsflächen Außergerichtliche Kostenerstattung Normenkette §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2, 14 Nr. 1, 15, 47 WEG Kommentar Ist die Abgrenzung zweier Sondernutzungsflächen nicht möglich, unterliegen die Flächen weiterhin dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer. Hat hier nun ein Miteigentümer eigenmächtig auf vermeintlich eigener Sondernutzungsfläche eine ...mehr

Leitsatz Schreibt die Teilungserklärung hinsichtlich der Raumeignung eines Miteigentumsanteils eine Wohnungsnutzung vor, so fehlt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, generell eine Nutzung des Sondereigentums zu "Boarding-House"-Zwecken zu erlauben. Ein entsprechender Beschluss ist nichtig. Link zur Entscheidung Saarländisches OLG, Beschluss vom 03.02.2006, 5 W 115/...mehr

Leitsatz Bei einem nicht durch Auslegung lösbaren Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan wird ein Sondernutzungsrecht mit dinglicher Wirkung nicht wirksam begründet. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Dachfläche umfasst ohne ausdrückliche Gestattung nicht den Ausbau als Dachterrasse. Link zur Entscheidung OLG Frankfurt am Main, Beschluss vo...mehr

Leitsatz Zur Auslegung einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung über die Errichtung einer Funkfeststation auf sondergenutzter Dachfläche Normenkette § 15 Abs. 1 und Abs. 3 WEG Kommentar Die Vereinbarung in einer Teilungserklärung, die dem jeweiligen Eigentümer eines Sondereigentums ein Sondernutzungsrecht zur uneingeschränkten Errichtung einer standortbezogenen Funkfests...mehr

Leitsatz Verwalterwiederwahl in Mehrhausanlage Vereinbartes schriftliches Abstimmungsverfahren Normenkette §§ 23, 26 WEG Kommentar Ist in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung der Beschlussgegenstand mit "Neuwahl eines Verwalters" bezeichnet, so ist für jeden Eigentümer erkennbar, dass insoweit nicht nur die (konstitutive) Bestellung eines Verwalters beschlossen werden s...mehr

Leitsatz Neuwahl bzw. Wiederwahl des Verwalters und Beschlussfassung auf "Fortsetzung des Verwaltervertrags" Schriftliche Beschlussfassung im "Nachverfahren" in einer Mehrhausanlage mit Sondervereinbarungen zu den Stimmrechten Normenkette §§ 23 Abs. 2 und 3, 26 WEG a. F. Kommentar Ist in der Einladung einer Wohnungseigentümerversammlung der Beschlussgegenstand (TOP) mit "Neuwah...mehr

Leitsatz Auch im Grenzbereich von Gartensondernutzungsflächen sind die Grenzabstände für Pflanzungen gem. Art. 47 AGBGB analog anwendbar Normenkette §§ 14 Nr. 1 und 15 Abs. 3 WEG; Art. 47 AGBGB Kommentar Mangels ausdrücklicher Gestattung durch Vereinbarung sind auch bei Bepflanzungen in Grenznähe von Gartensondernutzungsflächen die nachbarrechtlichen Abstandsgebote nach Art. 4...mehr

Leitsatz Errichtung einer Trockensauna in einem "Kellerraum" zulässig Gericht kann in Auslegung eines gestellten Antrags in eigener Ermessensentscheidung im Einzelfall auch eine Antragseinschränkung vornehmen Normenkette §§ 14, 15, 44 WEG; § 1004 BGB Kommentar Die Bezeichnung "Kellerraum" in der Teilungserklärung stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Damit...mehr

Leitsatz Sind "Aufwendungen für die Wasserversorgung" als gemeinschaftliche Kosten und Lasten vereinbart, ist eine mehrheitliche Beschlussfassung über eine anderweitige Kostenverteilung ausgeschlossen Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2, 23 Abs. 1 WEG Kommentar Die Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, Wohnungseigentümer seien im Verhältnis der Wohnflächen zur Decku...mehr

Leitsatz Fehlende Jahresabrechnung verbietet eine generelle Entlastung des Verwalters Zu Geschäftsordnungsbeschlüssen auf Erweiterung der Tagesordnung und zu anfechtbaren Beschlüssen unter dem TOP "Verschiedenes" Neuerrichtung einer Solaranlage als nachteilige bauliche Veränderung Haftung des Verwalters gegenüber einem einzelnen Sondereigentümer (Entsorgung Balkongeländer) Norm...mehr

Leitsatz § 22 Abs. 1 WEG kann durch Vereinbarung abbedungen werden Änderung des Farbanstrichs durch den Eigentümer eines Anbaus (in einer Mehrhausanlage) Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 12 Abs. 1 BauO NW Kommentar Ist in der Teilungserklärung für eine Mehrhausanlage bestimmt, dass die Wohnungseigentümer des von der Änderung betroffenen Gebäudes mit Stimmenmehrheit u.a...mehr

Leitsatz Bei dringendem Änderungsbedarf (Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt) bestehen Zustimmungspflichten der Eigentümer Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts auch für Streitigkeiten über Umwandlungen Normenkette §§ 4 Abs. 3, 10 und 43 WEG; §§ 242, 311b BGB Kommentar Bei dringendem Änderungsbedarf (hier: Umwandlung eines Schwimmbad- und Saunate...mehr

Leitsatz Hebebühnen einer Doppelstockgarage als konstruktiver Gebäudeteil sind zwingend Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig Normenkette §§ 5 Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der regelt, dass die anfallenden Instandsetzungskosten in Bezug auf einzelne Hebebühnen einer Doppelstockgarage nicht nur die betreffenden Stellplat...mehr

Leitsatz Wichtiger Grund für Abberufung des Erstverwalters Normenkette §§ 21 Abs. 5 Nr. 3, 26 WEG Kommentar Nimmt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung auf den als Anlage beigefügten Verwaltervertrag für den Erstverwalter Bezug, der die vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund erlaubt, so ist die Auslegung gerechtfertigt, dass auch die Abberufung des Verwalters ei...mehr

Leitsatz Für die Frage, ob eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken die anderen Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Wohnung, ist eine typisierende bzw. generalisierende Betrachtung entscheidend. Für diese Betrachtung ist der Gebrauch nach seiner Art und Durchführung zu konkretisieren und auf die örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zei...mehr

Leitsatz Zur Entstehung von Wohnungseigentum nach Vorratsteilung Volles Stimmrecht für noch nicht errichtetes Sondereigentum Insolvenz des teilenden Bauträgers führt grds. noch nicht zum Erlöschen eines Anwartschaftsrechts und zur Unmöglichkeit der Entstehung vorgesehenen Sondereigentums hinsichtlich eines noch nicht errichteten Bauabschnitts Bei einem verbleibenden isolierten ...mehr

Leitsatz Erstellung aufteilungsplanwidriger Räume führt zu Gemeinschaftseigentum Änderungsanspruch nur im Fall eines dringenden Gebots Normenkette §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 und 3, 10 Abs. 2 und 15 WEG Kommentar Unter einer Sondernutzungsfläche einer Doppelhaushälfte (als Wohnungseigentum) wurden abweichend vom Aufteilungsplan zusätzliche Kellerräume errichtet. Bei einer solchen – v...mehr

Leitsatz Kosten der Bewässerung einer Sondernutzungsfläche sind vom Berechtigten zu tragende Instandhaltungskosten. Der Einbau eines Zwischenzählers zur getrennten Erfassung der Bewässerungskosten ist Angelegenheit der Gemeinschaft. Die Schaffung eines Wanddurchbruchs ist eine bauliche Veränderung. Fakten: Zwar hat der BGH längst entschieden, dass Wanddurchbrüche auch durch t...mehr

Leitsatz Wanddurchbruch als nachteilige bauliche Veränderung Kosten der Bewässerung einer Gartensondernutzungsfläche sind solche der Instandhaltung Kaninchengehege im Spielbereich eines sondergenutzten Gartens duldungspflichtig Normenkette §§ 14 Nr. 1, 16, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Die Schaffung eines Wanddurchbruchs, durch den für einen zweckbestimmten "Bastelraum" eine Nutzung z...mehr

Leitsatz Haftung des Verkäufers von Wohnungseigentum in reiner Wohnanlage bei späterer Begründung auch eines Teileigentums in Änderung der Teilungserklärung Änderungsvorbehalt zur Aufteilung und Zuordnung von Sondernutzungsrechten Normenkette §§ 1, 8 WEG; §§ 459 ff., 326, 242 BGB a.F. - pVV- Kommentar Es stellt zumindest eine fahrlässige Pflichtverletzung des Verkäufers von Woh...mehr

Leitsatz Verändert der Verkäufer zwischen Gefahrübergang und Übereignung eigenmächtig und schuldhaft die Kaufsache, so haftet er wegen einer Vertragsverletzung. Dasselbe gilt in dem Fall, in dem der Werkunternehmer den Besteller in einer Weise schädigt, die nicht mit der mangelhaften Erstellung der Werkleistung zusammenhängt. Fakten: Die klagenden Wohnungseigentümer erwarben ...mehr

Leitsatz Eigenmächtiger Ausbau des im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachgeschosses: Keine Verwendungsersatz- oder ungerechtfertigte Bereicherungsansprüche Normenkette §§ 985, 990, 996, 951, 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB Kommentar Baut ein Wohnungseigentümer, der sich nicht zuvor durch Einblick in die Teilungserklärung über die Aufteilungsverhältnisse unterrichtet hat, das se...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auc...mehr

Leitsatz Eine Bestimmung in einer Teilungserklärung, mit der einem Wohnungseigentümer ein Dachgeschossausbau ermöglicht wird, ist grundsätzlich eng auszulegen und darf die Rechte des begünstigten Wohnungseigentümers nicht über den eindeutig bestimmbaren Wortlaut der Vereinbarung hinweg begünstigen. Fakten: Vorliegend ist in der Teilungserklärung geregelt, dass "der jeweilige ...mehr

Leitsatz Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach sich jeder Sondereigentümer in der Eigentümerversammlung mittels schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, erfasst nicht den Fall, dass das Sondereigentum mehreren Personen (hier: Eheleuten) gemeinschaftlich zusteht und führt nicht dazu, dass jeder der Mitberechtigten eine schriftliche Stimmrechtsvollmach...mehr

Leitsatz Gewerbliche Nutzung eines Teileigentums durch "deutsch-kurdischen Freundschaftsverein e.V." nicht per se unzulässig Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Die Nutzung der in der Teilungserklärung als "gewerbliche Einheit" ohne weitere Zweckbindung bezeichneten Räume als Begegnungsstätte eines deutsch-kurdischen Kulturvereins ist nicht unzulässig....mehr

Leitsatz Teilungültiger Jahresabrechnungsbeschluss Auswirkungen einer teilungültigen Abrechnung auf andere Rechnungspositionen Keine Verwendung ungeeichter Zähler für die Wasser- und Abwasserkosten Normenkette § 28 WEG; § 12 FGG; §§ 7 und 8 Heizkostenverordnung; Eichgesetz Kommentar Wird ein Abrechnungsgenehmigungsbeschluss insgesamt angefochten, kann das Gericht den Beschluss a...mehr

Leitsatz Bestehen nach der Teilungserklärung einer Mehrhauswohnungseigentumsanlage eine so genannte "große" Wohnungseigentümergemeinschaft aller Wohnungsund Teileigentümer und mehrere "kleine" Wohnungseigentümergemeinschaften hinsichtlich der einzelnen Häuser und dürfen die "kleinen" Gemeinschaften alle Angelegenheiten, die nur ihr jeweiliges Haus betreffen, allein entscheid...mehr

Leitsatz Kostenverteilungsänderung in sog. Mehrhausanlage Normenkette §§ 23, 25 WEG Kommentar Bestehen nach Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung in einer Mehrhausanlage eine sog. "große" Wohnungseigentümergemeinschaft aller Wohnungs- und Teileigentümer sowie mehrere "kleine" Wohnungseigentümergemeinschaften (Untergemeinschaften) hinsichtlich der einzelnen Häuser und habe...mehr

Leitsatz Der Betrieb eines Abendlokals mit dem Angebot von Live-Musik, Tanzfläche und täglich wechselnden Aktionen-Cocktails stört bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise mehr als eine Gaststätte mit Speiseangebot, Hintergrundmusik und Tanzmöglichkeit. Fakten: In der Teilungserklärung ist das hier streitgegenständliche Teileigentum als "Gaststätte" bezeichnet. Daneb...mehr

Leitsatz Wirksame Begründung von Sondernutzungsrechten an einer Grundstücksfläche durch Bezugnahme der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung auf einen beigefügten Lageplan (als Kopie des Katasterplans) mit dort farblichen Grenzfestlegungen Normenkette § 10 WEG Kommentar Das Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche ist hinreichend bestimmt und damit wirksam begründ...mehr

Leitsatz Erneut: Versorgungssperre in Ausübung des Zurückbehaltungsrechts einer Gemeinschaft gegenüber einem zahlungssäumigen Eigentümer sowie Zutrittverschaffung zur Wohnung des Schuldners Normenkette § 14 WEG; § 273 BGB Kommentar Durch einen bestandskräftigen Eigentümerbeschluss (die Anfechtung hiergegen blieb ohne Erfolg, vgl. BayObLG v. 3.11.2004, 2Z BR 188/04), der die Ve...mehr

Leitsatz Bei Widerspruch einer Sondereigentums-Benutzungsregelung in der Gemeinschaftsordnung gegenüber der Raumbezeichnung des Teileigentums in der Teilungserklärung geht grundsätzlich die Vereinbarungsregelung in der Gemeinschaftsordnung vor Ob ein solcher Widerspruch besteht, ist jedoch vorab durch Auslegung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu ermitteln Norme...mehr

Leitsatz Gemeinsame Hydraulikanlage für sondergenutzte Hebebühnen an Doppelstockgaragen steht zwingend im Gemeinschaftseigentum Mangels gesonderter Vereinbarung keine Kostenverlagerung auf die Sondernutzungsberechtigten Normenkette §§ 15 Abs. 1, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Die bloße Zuteilung von Sondernutzungsrechten an Pkw-Stellplätzen in Gestalt von Doppelstockgaragen und die Ko...mehr