Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Ist der Kündigung keine Originalvollmacht beigefügt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann sie deshalb nur unverzüglich zurückweisen. Das fehlende Vollmachtsexemplar hat überhaupt keine Konsequenzen, wenn der Mieter die Kündigung wegen des Vollmachtmangels nicht nach § 174 BGB zurückweist. Besonderheiten bei gesetzlicher Vertretung Der gesetzliche ...mehr

Nach der Bestimmung des § 286 Abs. 4 BGB kommt ein Schuldner dann nicht in Verzug, wenn die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Wenn der Mieter also nicht rechtzeitig zahlt, dürfen ihm weder Fahrlässigkeit noch Vorsatz zum Vorwurf gemacht werden können. Allerdings besteht eine strengere Haftung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leis...mehr

Dabei ist ein objektiver bzw. abstrakter, berufsgruppenbezogener Maßstab zugrunde zu legen.[1] Ein Zwangsverwalter kann sich nicht auf nur laienhaften Horizont einer Person ohne diese Aufgabe bzw. ohne dieses "Amt" stützen.[2] Die Vorschrift des § 154 ZVG begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen Zwangsverwalter und Verfahrensbeteiligten, aufgrund dessen der Verwal...mehr

Mit der Beendigung des Mietvertrags entfällt die Rechtsgrundlage für eine vertraglich vereinbarte Aufrechnungsbeschränkung. Hinweis Vorenthaltung der Mietsache Gleichwohl gelten die vertraglichen Bestimmungen auch für die Dauer der Vorenthaltung. Dies beruht auf der Erwägung, dass der Mieter während der Zeit der Vorenthaltung nicht besser stehen soll, als er während der Vertra...mehr

Grober Undank? Das Widerrufsrecht des Schenkers wegen groben Undanks des Beschenkten knüpft an die Verletzung der Verpflichtung zu einer von Dankbarkeit geprägten Rücksichtnahme auf die Belange des Schenkers an, die dieser vom Beschenkten erwarten darf. Ob der Beschenkte diesen Erwartungen in nicht mehr hinnehmbarer Weise nicht genügt hat, ist aufgrund einer Gesamtwürdigung a...mehr

Die Regelung des § 556b BGB gilt nicht für die Geschäftsraummiete. Für formularmäßige Beschränkungen der Aufrechnung und der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist aber auch hier § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Eine Ausnahme gilt, wenn der Mietvertrag mit einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen...mehr

Rz. 20 Die Festlegung der bundeseinheitlichen Verhältniszahlen für den allgemeinen bedarfsgerechten Versorgungsgrad in der vertragsärztlichen Versorgung setzt voraus, dass entsprechende Arztgruppen festgelegt worden sind. Da die Vorschrift dazu nur unbestimmte Vorgaben, wie Trennung nach haus- und fachärztlicher Versorgung (vgl.§ 101 Abs. 1 Nr. 2), Ärzte mit spezialfachärztl...mehr

Der Nießbraucher kann die Mietsache an den Eigentümer vermieten. In diesem Fall gelten hinsichtlich des Rechtsverhältnisses zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer in Ansehung der Mietsache die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Achtung Instandhaltung der Mietsache Eine Besonderheit gilt hinsichtlich der Instandhaltung der Mietsache. Beim gewöhnlichen Mietverhältnis...mehr

Die zum Trocknen oder Lüften auf dem Balkon aufgehängte Wäsche mag zwar den Nachbarn stören, gibt ihm aber nach der Gesetzeslage keinen Anlass, hiergegen einzuschreiten. Denn der ihn störende Anblick ist nach der Rechtsprechung nur eine optische Belästigung, die mit den Mitteln des Nachbarrechts nicht abgewehrt werden kann (vgl. hierzu Kap. 2.4.1). Wohnungseigentum Etwas ander...mehr

Weiteren Räumungsschutz bietet die Bestimmung des § 765a ZPO. Diese ist auf alle Mietverhältnisse anwendbar, bietet also auch dem Geschäftsraummieter Schutz. Allerdings sind die Hürden dieses Vollstreckungsschutzes hoch. Bereits der Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung erfordert, dass "ganz besondere Umstände eine Härte bedeuten, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist"...mehr

Beim Postversand ist zu beachten, dass der Vermieter beweisen muss, dass das Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Mieters eingelegt wurde. Im Rechtsstreit kann sich der Mieter dann nicht mit dem Argument wehren, sein Briefkasten sei defekt oder Post würde gelegentlich entwendet, weshalb ihm das Kündigungsschreiben nicht zugehen konnte. Solche Risiken liegen in der Sphä...mehr

Höchst umstritten ist, ob und wann der Vermieter bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre durchsetzen kann. In mehreren Entscheidungen hat das KG Berlin bei Geschäftsraummietverhältnissen bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre für zulässig gehalten.[1] Teilweise wird darauf abgestellt, dass eine solche Versorgungssperre erst nach Ausspruch der fristlosen Kündigung zuläss...mehr

Der Mieter eines Ladenlokals ist für den Zustand des Zugangs zum Laden jedenfalls dann nicht verkehrssicherungspflichtig, wenn der Zugang nicht mitvermietet wurde und nicht nur von Kunden des Ladenlokals, sondern auch von Passanten benutzt werden kann. Die Verkehrssicherungspflicht trifft in diesem Fall allein den Grundstückseigentümer.[1] Etwas anderes soll bei defekten Git...mehr

In einem Dorfgebiet ist ein Stall zur Unterbringung von Bullen als Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs allgemein zulässig. Deutlich wahrnehmbare Geruchsbelästigungen der Stallhaltung von etwa 6 % der Jahresstunden sind nach der Rechtsprechung einem benachbarten Wohnungseigentümer zuzumuten[1]. Eigentümer von Einfamilienhäusern, die in einem reinen Wohngebiet liegen, das ...mehr

Die Erteilung der Erlaubnis der Zweckentfremdung richtet sich im Übrigen nach den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen. Die Erlaubnis ist dann zu erteilen, wenn dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Wohnungsbestands überwiegend anderweitige Interessen gegenüberstehen, was unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgebots und des Übermaßverbots zu messen ist....mehr

Zu den Insolvenzgläubigern des Mieters gehört auch der Vermieter hinsichtlich der im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung fälligen Mietrückstände, Schadensersatzansprüche, Erfüllungsansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und dergleichen. Ist das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht beendet, so hat der Vermieter weiterhin den Anspruch...mehr

Rz. 7 Klassischer Fall des Untergangs eines Betriebes ist die Betriebsstilllegung. Der Betrieb wird eingestellt, die Arbeitsverhältnisse enden, der Betrieb verliert seine Betriebsratsfähigkeit und das Amt des Betriebsrats endet.[1] Rz. 8 In diesem Fall ordnet § 21b BetrVG ein Restmandat des Betriebsrats zur Wahrnehmung der mit der Stilllegung im Zusammenhang stehenden Mitwirk...mehr

Ist der Vermieter durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung zum Vertragsschluss bestimmt worden, so können die Anfechtungsvoraussetzungen nach § 123 Abs. 1 BGB vorliegen. Wichtig Täuschung über verkehrswesentliche Eigenschaften Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter über verkehrswesentliche Eigenschaften des Mieters getäuscht worden ist...mehr

Zur Begründung von Baunachbarklagen gegen Mobilfunkbasisstationen bieten sich im Wesentlichen die folgenden Argumente an. Gebietserhaltungsanspruch Der Gebietserhaltungsanspruch ist der Anspruch der Eigentümer von Grundstücken in einem Bebauungsplangebiet, dass bei der Errichtung eines Bauvorhabens in dem Gebiet die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung beachtet wer...mehr

In den Fällen der Betriebskostenvollumlage ist die Minderung nach der Rechtsprechung des BGH aus der Bruttomiete zu berechnen.[1] Hierunter ist die "Miete einschließlich aller Nebenkosten" zu verstehen. Deshalb gilt: Im Fall eines Mangels ist die Gesamtmiete gemindert. Da sich die Gesamtmiete aus der Grundmiete einschließlich aller Nebenkosten zusammensetzt, kann bei einer be...mehr

Hinweis Kündigungsschreiben Im Kündigungsschreiben muss angegeben werden, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB gestützt wird.[1] Bei Ausübung des erleichterten Kündigungsrechts verlängert sich die jeweils geltende Kündigungsfrist um 3 Monate.[2] Liegen die Voraussetzungen des § 573a BGB und zusätzlich ein berechtigtes Interesse i. S. v. §...mehr

Die wissenschaftliche Bedeutung eines Bauwerks als Begründung für seine Unterschutzstellung kennen alle Denkmalschutzgesetze. Diese Bedeutungskategorie wird aber nicht allzu häufig vorliegen. Wissenschaftliche Gründe erlauben die Annahme eines Kulturdenkmals dann, wenn durch Forschungen an einem Bauwerk der historische Kenntnisstand einer wissenschaftlichen Disziplin vertieft...mehr

Bei "normalen" Schank- und Speisewirtschaften im Sinne des § 1 Abs. 1 GastG steht die Bewirtung der Gäste mit Speisen und Getränken im Vordergrund, und zwar auch dann, wenn gelegentlich zur Unterhaltung der Gäste Musikveranstaltungen stattfinden oder an den Wochenenden die Möglichkeit zum Tanz geboten wird.[1] Typische Beispiele sind Restaurants, Cafes, Weinstuben, Dorfwirts...mehr

Rollt ein Einkaufswagen gegen einen auf einem Kundenparkplatz abgestellten Pkw, so besteht für den Warenhausbetreiber keine Haftung, wenn er Personal mit der Überwachung des Parkplatzes und der Zurückbeschaffung stehen gelassener Einkaufswagen beschäftigt.[1] Allerdings muss der Betreiber dafür Vorsorge treffen, dass die Einkaufswagen auch nach Geschäftsschluss sicher abgeste...mehr

Parkplätze sind mitunter durch Poller (versenkbare Straßensperren) begrenzt. Das Betreiben einer solchen Polleranlage bringt wegen der damit verbundenen Gefahren besondere Verkehrssicherungspflichten mit sich. Dem Betreiber obliegt es deshalb, einen hinreichend sicheren Zustand durch geeignete und objektiv zumutbare Vorkehrungen zu schaffen, um Gefahren tunlichst abzuwenden,...mehr

Seit 1.1.2003 werden vom Statistischen Bundesamt die bisherigen Preisindizes nicht weitergeführt. Seit diesem Datum ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland = VPI) verfügbar. In älteren bestehenden Geschäftsraummietverhältnissen ist auf andere, nicht mehr weitergeführte Indizes Bezug geno...mehr

Es müssen allerdings die Voraussetzungen des § 823 BGB erfüllt sein. Insbesondere ist eine schuldhafte, für den Schaden ursächliche Pflichtverletzung erforderlich. Praxis-Beispiel Fehlende Kausalität An der Kausalität fehlt es etwa, wenn für eine Vernässung von Ackerflächen nicht die (möglicherweise durch Behördenfehler verursachte) Bachüberschwemmung, sondern der marode Zusta...mehr

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es sogar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlags- und Lagerplatz für umfangreich...mehr

Ein Räumungstitel per einstweiliger Verfügung kommt gegen solche Personen in Betracht, die, ohne Mietvertragspartei zu sein, (Mit-)Besitzer der Wohnung sind. In erster Linie handelt es sich dabei um den Ehegatten[1]; den nichtehelichen Lebensgefährten, und zwar unabhängig davon, ob die grundsätzlich erforderliche Vermieterzustimmung[2] eingeholt wurde und der Vermieter Kenntni...mehr

Zeit und Geld gespart Damit sich der Gläubiger im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners nicht erst umständlich einen Vollstreckungstitel beschaffen muss, unterwirft sich der Schuldner/Eigentümer in aller Regel in der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde wegen des Grundschuldkapitals, der Zinsen und Nebenleistungen der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastet...mehr

Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende G...mehr

Nachbarrecht Die Verantwortlichkeiten der Eigentümer von Nachbargrundstücken bezogen auf das wild abfließende Wasser sind in § 37 Abs. 1 WHG geregelt. So darf der natürliche Ablauf wild abfließenden Wassers auf ein tiefer liegendes Grundstück nicht zum Nachteil eines höher liegenden Grundstücks behindert werden. Ebenso darf der natürliche Ablauf wild abfließenden Wassers nich...mehr

Gegen das Herabfallen von Eiszapfen, die sich an der Dachrinne gebildet haben, sind sichere Vorkehrungen vielfach nicht möglich. Die Bildung von Eiszapfen erfolgt nur bei bestimmten Witterungslagen; ihr Herabfallen kann letztlich nur durch rechtzeitiges Entfernen (Abschlagen) verhindert werden. Eine entsprechende Verpflichtung besteht für den Verkehrssicherungspflichtigen nu...mehr

Wenn Sie Ihr Grundstück mit einer Gartenmauer oder einem Gartenzaun einfrieden wollen, müssen Sie in erster Linie an das Baurecht denken, unabhängig davon, ob Ihr Grundstück im Innenbereich (Innenortslage) oder im Außenbereich (freie Landschaft) liegt. Denn, wie bereits oben unter Kap. 2.1 erwähnt, sind Gartenmauern und Gartenzäune bauliche Anlagen, die im Allgemeinen baugen...mehr

Die Verpflichtung zur Toleranz gegen (psychisch) kranke Mieter endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Lautes Schreien Deshalb ist ein wichtiger Grund im Sinne der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung gegeben, wenn etwa der psychisch stark belastete Sohn einer 85 Jah...mehr

Die Vorschrift des § 566a BGB findet nach h. M. nur dann Anwendung, wenn bei Veräußerung der Mietsache die Kaution bereits an den Vermieter geleistet worden ist. Wurde sie noch nicht geleistet, hat der Erwerber über die Bestimmung des § 566 BGB Anspruch auf Leistung der Kaution gemäß § 551 BGB, wenn im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart war bzw. ist. Ebenfalls ke...mehr

Die Gaststättenerlaubnis ist eine sog. Personalerlaubnis, die für eine bestimmte Betriebsart und für bestimmte Räume erteilt wird (§ 3 Abs. 1 GastG). Wird die Betriebsart etwa durch die Umwandlung einer Dorfwirtschaft in eine Diskothek geändert, ist eine neue Erlaubnis erforderlich. Das gilt nur dann nicht, wenn die Betriebsart lediglich eingeschränkt wird. Zu den Räumen, au...mehr

Zugang an Baubehörde Die Baulast setzt für ihre Wirksamkeit voraus, dass die Übernahmeerklärung dem Adressaten der Baulast, also der Baurechtsbehörde, zugeht. Geht der Baurechtsbehörde nicht die tatsächlich abgegebene Übernahmeerklärung, sondern eine ohne Zutun, Wissen und Wollen der Erklärenden abgeänderte Erklärung zu, steht dies der Wirksamkeit der Baulast entgegen. Steht ...mehr

Liegen die nachfolgenden Voraussetzungen vor, kann ein Wohnraummietverhältnis auch durch Anfechtung beendet werden.[1] Die Anfechtung des Mietvertrags kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn der Mieter den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags arglistig getäuscht hat. Eine arglistige Täuschung liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter auf eine zulässige Frage im Rah...mehr

Welches Recht gilt? Mitunter kommt es zwischen den gemeinschaftlich Berechtigten zum Streit, wenn etwa notwendige Erhaltungsmaßnahmen auf dem Gemeinschaftsgrundstück anfallen oder wenn einzelne Miteigentümer ihre Vorstellungen von der Gestaltung des Wegs verwirklichen, Absperrpfosten anbringen oder ähnliche Maßnahmen vornehmen wollen. Bestehen keine entsprechenden Miteigentü...mehr

Der Anspruch auf die Kaution steht bis zum Eigentumswechsel dem Veräußerer zu. Mit dem Eigentumswechsel geht der Anspruch auf Zahlung der Kaution auf den Erwerber über. Auf eine durch nach dem Eigentumsübergang durch Zahlung bereits übergegangene Kaution kann der Veräußerer auch dann nicht mehr zugreifen, wenn er Ansprüche gegen den Mieter hat.[1] Erwerb in der Zwangsversteig...mehr

Hinweis Übergang auf Erwerber Ein vereinbarter Kündigungsausschluss geht auf den Erwerber über.[1] Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkungen, die in den Dauernutzungsverträgen der (ehemaligen) gemeinnützigen Wohnungsunternehmen enthalten sind.[2] Kündigungsausschluss länger als ein Jahr Ist der Vermieter durch den Kündigungsausschluss aber für eine längere Zeit als ein Jah...mehr

Außerordentlich bedeutet, dass durch die Kündigung auch ein Mietverhältnis von bestimmter Dauer vorzeitig beendet werden kann. Zu unterscheiden ist zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung, die ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgen kann und mit Zugang beim Vermieter wirksam wird, und der außerordentlichen befristeten Kündigung unter Einhaltung der gesetzli...mehr

Durch eine Tiefgarage, die zu dem Objekt einer Wohnungseigentumsanlage gehört, wird nur ein beschränkter Verkehr eröffnet. Dieser löst auch nur diesem Personenkreis gegenüber entsprechend begrenzte Verkehrssicherungspflichten aus.[1] Weist der Vermieter eines Duplex-Garagenstellplatzes seinen Mieter nicht ordnungsgemäß in die Benutzung des Stellplatzes ein, so haftet er dem M...mehr

Was Mietrückstände gegenüber dem aktuellen Vermieter des Mietinteressenten betrifft, ist dieser nur insoweit zur Aufklärung verpflichtet, als es sich um berechtigte und noch offene Zahlungsverpflichtungen handeln muss.[1] Im Übrigen aber kann der Vermieter vom Mieter die Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung verlangen, die Angaben über die Dauer des Vormietverhältnisses un...mehr

Das Vorkaufsrecht wird durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten ausgeübt. Dies ist der Verkäufer, in der Regel also (aber nicht notwendigerweise) der Vermieter. Bei mehreren Verkäufern muss die Erklärung allen Verkäufern zugehen, falls keine Empfangsvollmachten bestehen. Wird eine unter Zwangsverwaltung stehende Wohnung vom Ver...mehr

Enthält der Mietvertrag das uneingeschränkte Verbot jeglicher Tierhaltung, ist diese Klausel unwirksam, weil dann Wellensittiche, Goldhamster, Schildkröten oder Zierfische auch verboten wären.[1] Die Unwirksamkeit der Klausel bedeutet aber nicht, dass nun jede Tierhaltung erlaubt wäre. Vielmehr kommt es darauf an, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies muss jeweils un...mehr

Auch den Anspruch eines Flugplatznachbarn gegen den Flugplatzunternehmer, ein von Fluglärm unzumutbar betroffenes Wohngrundstück gegen Zahlung einer Entschädigung zu übernehmen, ordnet die Rechtsprechung der Entschädigungsregelung in § 74 Abs. 2 Satz 3 VwVfG zu, obwohl in ihr von einem Übernahmeanspruch nicht die Rede ist.[1] Einen derartigen Übernahmeanspruch bejaht die Rec...mehr

Werden die in der Nachtzeit ab 22.00 Uhr zulässigen Richtwerte für Allgemeine Wohngebiete und für Mischgebiete bei einer Gaststätte deutlich überschritten, kann die Sperrzeit verlängert werden.[1] Werden durch die Benutzung eines im Stadtinneren gelegenen Gaststättenparkplatzes die für die Nachtzeit (22.00 bis 6.00 Uhr) festgelegten Lärmrichtwerte der TA Lärm oder VDI-Richtli...mehr

Eine generelle Leinenpflicht für alle Hunde im Bereich der Zuwege zu den Wohnanlagen, in ihren Treppenhäusern, Aufzügen, Fluren und gemeinschaftlich genutzten Räumen besteht in Berlin: § 3 Abs. 2 Nr. 1 HundeG, Brandenburg: § 3 Abs. 1 Nr. 5 HundehV, Hamburg: § 8 Abs. 1 HundeG und Schleswig-Holstein: § 2 Abs. 2 Nr. 4 GefHG. Andere Länder schreiben eine Leinenpflicht nur für sog. "g...mehr