Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Verzögerungen seiner Bank muss sich der Mieter nicht zurechnen lassen. Der Mieter erfüllt seine Zahlungspflicht, wenn er seiner Bank spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats den Überweisungsauftrag erteilt. Erst recht können Verzögerungen der kontoführenden Bank des Vermieters bei der Mietgutschrift nicht dem Mieter zugerechnet werden.[1]mehr

Die beabsichtigte Modernisierung bzw. Sanierung stellt grundsätzlich keinen Kündigungsgrund dar; selbst dann nicht, wenn die Wohnung kurzfristig unbewohnbar wird.[1] Ein Kündigungsgrund kann sich insofern nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB [2] ergeben.mehr

Vorgriff auf das Erbrecht § 1374 Abs. 2 BGB rechnet die Vermögenswerte dem Anfangsvermögen zu, die während der Ehe durch Schenkung oder von Todes wegen, mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht oder als Ausstattung erlangt worden sind, und entzieht sie damit der rechnerischen Teilhabe des anderen Ehegatten. Der Wortlaut des Gesetzes macht dabei keinen Unterschied, von wem die...mehr

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrags wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt grundsätzlich beim Vermieter.[1] Gerade bei Kündigungen wegen Lärms kommt daher der Dokumentation der Vertragsverstöße ein besonderes Gewicht zu[2], denn eine einmalige Lärmbelästigung rechtfertigt in keinem Fa...mehr

Zusage des Eigentümers widerrufbar? "Pacta sunt servanda" – Verträge müssen grundsätzlich eingehalten werden. Eine Widerrufsmöglichkeit könnte für den Schuldner und Sicherungsgeber bei sog. Haustürgeschäften oder Verbraucherdarlehen[1] bestehen. Die Grundschuldbestellung kommt von vornherein nicht als Vertrag über eine entgeltliche Leistung i. S. d. § 312 BGB in Betracht[2], s...mehr

Ausgleich bestimmter Zuwendungen Im Zuge der Auseinandersetzung der Ehegatten über den Zugewinnausgleich spielen häufig auch Zuwendungen der Ehegatten während des Zusammenlebens untereinander eine Rolle. Ob und wie diese gegebenenfalls im Zugewinnausgleich berücksichtigt werden, bestimmt § 1380 BGB . Abs. 1 Satz 1 lautet: Auf die Ausgleichsforderung eines Ehegatten wird angere...mehr

Wird ein Gebäude von den Bruchteilseigentümern, die zugleich Vermieter sind, gem. § 3 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und für jeden Miteigentümer Sondereigentum an einer Wohnung begründet, ist dies nicht als Veräußerung zu bewerten.[1] Zwar trete in einem solchen Fall eine Rechtsänderung auf der Vermieterseite ein. Dies geschehe aber nicht "durch Eintritt des Sondereigent...mehr

Nach der Ausübung des Vorkaufsrechts kann der Mieter auf Übertragung des Eigentums klagen, wenn der Vermieter die Auflassung nicht erklärt (Klage auf Abgabe der zur Auflassung erforderlichen Willenserklärung). Da das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB keine dingliche, sondern lediglich schuldrechtliche Wirkung hat, kann dieser Anspruch allerdings nicht durchgesetzt werden, wenn de...mehr

Zweifelhaft ist, ob die Ausstattung einer Wohnung mit einem funktionierenden Telefonanschluss zum Mindeststandard zeitgemäßer Wohnnutzung zählt. Der BGH hat diese Frage in dem Urteil vom 5.12.2018[1] offengelassen; sie ist im Hinblick auf die Möglichkeit der Nutzung von Mobiltelefonen zu verneinen. Deshalb kann das Fehlen eines Telefonanschlusses nicht als Mangel bewertet we...mehr

Kein Anspruch des Begünstigten Grundsätzlich besteht kein Anspruch des begünstigten Grundstückseigentümers gegen die Baubehörde auf Eintragung der Baulast. Praxis-Beispiel Der Bauherr legt der Baubehörde zur Lösung eines Stellplatzproblems eine Baulasterklärung der Eigentümer eines anderen Grundstücks vor, die bereit sind, auf ihrem Grundstück 8 Stellplätze zugunsten des gepl...mehr

Mit der Anfechtungs- bzw. Verpflichtungsklage können Sie nur Argumente vortragen, mit denen die Denkmaleigenschaft eines Bauwerks, also seine Denkmalfähigkeit und seine Denkmalwürdigkeit in Frage gestellt werden. Eine Klage ist also nur erfolgreich, wenn Sie Gründe vortragen können, aus denen sich zur Überzeugung des Gerichts ergibt, dass dem in Frage stehenden Bauwerk die D...mehr

Die Anfechtung ist nach Ablauf von 10 Jahren seit Begründung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich.[1] Dies ist aber auch die absolut äußerste zeitliche Grenze. In der Regel ist das Recht zur Anfechtung – egal aus welchem Grund – bereits vorher verwirkt. Als zeitliche Grenze sind hier ca. 2 Jahre ab Mietvertragsabschluss anzunehmen.[2] Praxis-Beispiel Lüge über Vermögensau...mehr

Wichtige Unterscheidung Die öffentliche Baulast (hier: Stellfläche für Gaststätte/Hotel auf dem Nachbargrundstück) ist strikt zu trennen von den rein privatrechtlichen Nutzungsvereinbarungen zwischen den Nachbarn (Mietvertrag über die Parkplätze). Beide Rechtsverhältnisse bestehen unabhängig voneinander. Ein Anspruch auf Löschung der Baulast folgt nicht bereits aus der Beendi...mehr

Wenn eine Mauer als Abschlusswand eines Gebäudes zwar unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück, aber noch zur Gänze auf dem Grundstück des Erbauers errichtet wird, handelt es sich im Sprachgebrauch der Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer um eine Grenzwand. Beispiel einer Grenzwand Alleineigentum Da sich die Grenzwand in voller Dicke auf dem Grundstück befindet, auf dem...mehr

Steuerprobleme Überhaupt ist zu bedenken, dass die nichteheliche Lebensgemeinschaft auch in steuerlicher Hinsicht schlechter gestellt ist.[1] So sind Grundstücksübertragungen zwischen diesen Partnern nicht von der Grunderwerbsteuer befreit.[2] Zudem wird die Gleichstellung mit der Ehe im Einkommen- und Erbschaftsteuerrecht abgelehnt.mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Beschwerdewert für eine Klage des Mieters auf Genehmigung der Tierhaltung nicht nach starren, vorgegebenen Werten ermittelt werden. Vielmehr komme es im Einzelfall auf die Bedeutung der Tierhaltung für die Lebensführung des Mieters an. Ein Regelwert biete keine geeignete Orientierungshilfe. Ebenso könne das Interesse des Mieters an de...mehr

Hat der Vermieter die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und ist einer der Mieter bereits ausgezogen, muss zunächst und grundsätzlich trotzdem gegenüber allen Mietern gekündigt werden, also auch gegenüber dem bereits ausgezogenen.[1] Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben wird ein Mitmieter die allein ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung ...mehr

Wegen seiner festen Verbindung mit dem Grundstück ist deshalb auch ein auf Schienen laufender Turmdrehkran, der bei Bauarbeiten eingesetzt wird, ein sonstiges Werk im Sinn des § 908 BGB. Ein derartiger Baukran befindet sich dann in einem schlechten Zustand, wenn er nicht so aufgestellt und sein Ausleger nicht so eingestellt ist, dass er einer Windstärke 12 standhält.[1]mehr

Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung insbesondere im Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, ist dieser Eigenbedarf aber lediglich vorgeschoben, macht sich der Vermieter gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig. Zieht der Mieter infolge der Kündigung aus, hat ihm der Vermieter sämtliche hierdurch en...mehr

Haftung für Rechtsmängel eingeschränkt Gemäß § 436 Abs. 2 BGB haftet der Verkäufer eines Grundstücks nicht dafür, dass es frei ist "von anderen öffentlichen Abgaben und von anderen öffentlichen Lasten, die zur Eintragung im Grundbuch nicht geeignet sind". Gemeint sind damit "andere" Abgaben und Lasten, für die § 436 Abs. 1 BGB, der Erschließungs- und Anliegerbeiträge regelt[1...mehr

Auch die Übermittlung einer Abmahnung per E-Mail beweist im Ernst-, sprich Streitfall zunächst nichts. Den Absender einer E-Mail trifft gem. § 130 BGB die volle Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die E-Mail dem Empfänger zugegangen ist. Ihm kommt auch nicht dadurch die Beweiserleichterung des Anscheinsbeweises zugute, dass er nach dem Versenden keine Meldung über die Unz...mehr

Wenn das mit der Grundschuld belastete Grundstück veräußert wird, sind 2 Konstellationen zu unterscheiden: Verschiedene Personen Falls der Grundstücksveräußerer mit dem Sicherungsgeber nicht identisch ist, hat die Veräußerung keinen Einfluss auf die Beziehungen zwischen Sicherungsgeber und -nehmer. Die Grundschuld bleibt bestehen und ist bei Wegfall des Sicherungszwecks an den...mehr

Interessenabwägung Kündigt ein Vermieter mit der Begründung, dass der Mieter seine Pflicht zur Duldung der Besichtigung verletzt habe, so sind die Interessen des Vermieters an der Besichtigung und die Interessen des Mieters an einem ungestörten Mietgebrauch gegeneinander abzuwägen. Bei dieser Abwägung ist dem Besitzrecht des Mieters an der Wohnung aus Art. 14 GG und dem Recht...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Neuregelung des Wasserrechts am 1.3.2010 waren die Rechte und Pflichten von Grundstücksnachbarn in Bezug auf das wild von einem Grundstück abfließende Wasser in der überwiegenden Zahl der Bundesländer in den dortigen Landeswassergesetzen sowie in Brandenburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen-Anhalt in den Landesnachbarrechtsg...mehr

Achtung "Besenrein" reicht aus Fehlt eine vertragliche Regelung, so sind die Räume "besenrein" oder – bei Teppichböden – gesaugt zurückzugeben. Schmutzspuren und Flecken, die der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat, sind zu beseitigen. Die üblichen, durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehenden Verschmutzungen muss der Vermieter hinnehmen.[1] Ist vertraglich ve...mehr

Gemäß § 37 Abs. 1 Satz 1 WHG darf der natürliche Ablauf des wild abfließenden Wassers auf ein tiefer liegendes Grundstück nicht zum Nachteil des höher liegenden Grundstücks behindert werden. Dies betrifft hauptsächlich den Auf- oder Rückstau des Wassers mittels abflusshemmender Maßnahmen oder Vorkehrungen, wie etwa Aufschüttungen, Wälle, Dämme oder Mauern, die den Wasserabfl...mehr

Die Beachtung der immissionsschutzrechtlichen Grundpflicht des § 22 Abs. 1 BImSchG, schädliche Umwelteinwirkungen durch den Anlagenbetrieb zu vermeiden oder zu vermindern, soweit dies nach dem Stand der Technik möglich ist, und unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß zu beschränken, kann von der zuständigen Immissionsschutzbehörde jederzeit durch Anord...mehr

Da der Nachbar kein originäres Recht zur Mitbenutzung der Grenzwand hat, bedarf jede Form der Mitbenutzung, etwa durch Anbringen von Spaliervorrichtungen, Nutzung für Kletterpflanzen oder auch – soweit das Baurecht dies zulässt – als Abschlusswand eines Gebäudes, der Zustimmung des Eigentümers der Grenzwand. Davon gehen auch die einschlägigen Vorschriften der Landesnachbarrec...mehr

Kein gesonderter Mietvertrag Im Unterschied zu Werkmietwohnungen besteht bei Werkdienstwohnungen neben dem Arbeitsvertrag kein gesonderter Mietvertrag. Hinweis Wohnung als Teil der Vergütung In aller Regel ist die Wohnraumüberlassung ein Teil der Vergütung für die Arbeitsleistung. Es handelt sich um einen gemischten Vertrag, auf den je nach Sachlage die arbeitsrechtlichen oder ...mehr

Überträgt der Grundbesitzer seine Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten, hängen im Schadensfall die vertraglichen Rechtsfolgen von der rechtlichen Einordnung ab. Dabei ist streitig, ob in solchen Fällen ein Dienstvertrag oder ein Werkvertrag geschlossen wird. Der BGH hat dazu entschieden[1]: Verpflichtet sich der Unternehmer, eine bestimmte Fläche von Schnee- und Eisgl...mehr

Vorsätzliche oder fahrlässige Verstöße gegen die Veränderungsverbote des § 37 Abs. 1 WHG sind zunächst einmal Ordnungswidrigkeiten gemäß § 103 Abs. 1 Nr. 5 WHG, die nach Abs. 2 dieser Vorschrift mit einer Geldbuße bis zu 50.000 EUR geahndet werden können. Zivilrechtlich stehen den durch einen Gesetzesverstoß beeinträchtigten Nachbarn Abwehransprüche in Form von Unterlassungs-...mehr

Übergang der Reallast auf Erwerber Wird die Zwangsversteigerung von nachrangigen Gläubigern betrieben, geht die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen gebliebene Reallast mit dem Zuschlag auf den Ersteher über, der nunmehr für die entsprechenden Leistungen dinglich haftet. Geht es im Rahmen eines Leibgedings (Altenteils) um Pflegeleistungen zugunsten der pflegebedürftige...mehr

Insbesondere von psychisch kranken Mietern können erhebliche Hausfriedensstörungen ausgehen. Der Vermieter muss zwar in gewissen Grenzen krankheitsbedingte Auffälligkeiten hinnehmen. Jedenfalls ist im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.[1] Die Grenzen sind aber dann überschritten, wenn nach Abwägung alle...mehr

Wertvergleich Um feststellen zu können, ob der von der Verfügung betroffene Grundbesitz fast das gesamte Vermögen eines Ehegatten darstellt, ist ein Wertvergleich erforderlich. Zu klären ist: In welchem Verhältnis steht der objektive Wert des Geschäftsobjekts zu dem objektiven Wert des nicht betroffenen Vermögens? Inzwischen haben sich genauere Grenzen dafür herausgebildet, wi...mehr

In der Praxis spielen Sportanlagen mit Freizeiteinrichtungen vielfach eine Gemengelage. Soweit mehrere in räumlichem Zusammenhang stehende Anlagen aufgrund eines integrativen Konzepts zu einer Einheit im Sinne eines "Freizeitbereichs" zusammengefasst sind, etwa bestehend aus einem Jugendhaus, einer Stadthalle mit öffentlicher Gaststätte und einer Sporthalle, ist nach Auffass...mehr

Der Anspruch geht dahin, dass die zur Abwendung der Gefahr erforderlichen Maßnahmen, also die notwendigen Reparatur- und Sicherungsmaßnahmen vorgenommen werden. Ein Anspruch auf bestimmte Maßnahmen besteht nicht. Es ist Sache des Verpflichteten, die geeigneten Maßnahmen zu ergreifen.[1] Zu den Maßnahmen verpflichtet ist derjenige, der nach § 836 BGB für den Schaden verantwort...mehr

Schutz des nachrangigen Gläubigers Handelt es sich um eine nachrangige Grundschuld, werden die Rückgewähransprüche bezüglich des vorrangigen Grundpfandrechts bei der Bestellung der (nachrangigen) Grundschuld an den Gläubiger abgetreten. Grund: Nach § 1179a BGB hat der Gläubiger eines nachrangigen Grundpfandrechts das Recht, von dem Grundstückseigentümer die Löschung des vorra...mehr

Liegen die Voraussetzungen des § 575 BGB nicht vor, kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht, der einen Zeitraum von 4 Jahren übersteigt, nur individualvertraglich vereinbart werden. Der BGH gesteht den Mietvertragsparteien hier auch einen weiten Gestaltungsspielraum zu.[1] Da das Gesetz in § 544 BGB den Mietvertrag über mehr als 30 Jahre ausdrücklich regelt, dürfte es durch...mehr

Widerspruch des Nachbarn Wie ist nun die Rechtslage, wenn der in Anspruch genommene Nachbar dem "notleidenden" Eigentümer die Duldung der Benutzung verweigert? Fehlt eine vertragliche oder gerichtliche Feststellung des Notwegs, so ist streitig, ob der Eigentümer gleichwohl das Recht hat, auch gegen den Willen des Nachbarn den Notweg zu benutzen.[1] Die eigenmächtige Ausübung d...mehr

Wird der Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung durch Klageerhebung erklärt, ist der Widerspruch rechtzeitig, wenn die Klage dem Mieter innerhalb der 2-wöchigen Frist des § 545 BGB zugestellt wird. Früher war in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur überwiegend die Ansicht vertreten worden, dass eine verspätete Zustellung der Klage zulasten des Verm...mehr

Der Mietinteressent ist von sich aus verpflichtet, den Vermieter darüber aufzuklären, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn er sich in der sog. Wohlverhaltensphase befindet. Das eröffnete Insolvenzverfahren führt nämlich dazu, dass das gesamte pfändbare Vermögen zur Insolvenzmasse gehört und dem Schuldner im Wesentlichen nu...mehr

Einwand des Rechtsmissbrauchs Ausnahmsweise kann das Aufhebungsverlangen auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) sein. Im Einzelfall ist das schon dann möglich, wenn die Aufhebung der Gemeinschaft für den ihr widersprechenden Teilhaber eine besondere Härte bedeutet. So kann der Verlust der Miteigentümerstellung an dem – zur Erschließung meh...mehr

Die Rechtsprechung orientiert sich bei der Bewertung derartiger Fälle einerseits daran, ob es einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für die Lärmerzeugung gibt. Ist ein solcher nicht zu erkennen, wie beim nächtlichen Kuhglockengeläut von Kühen auf eingezäunter Weide in einer nicht ausschließlich landwirtschaftlich geprägten Gegend, ist das Interesse des Nachbarn auf ...mehr

Besteht an einer Privatstraße für die Anlieger ein gemeinschaftliches Miterbbaurecht, so obliegt allen Miterbbauberechtigten die Verpflichtung, die Straße in einem für Benutzer verkehrssicheren Zustand zu halten, gemeinsam. Dies gilt auf jeden Fall, solange keine abweichende Regelung getroffen ist. Weder aus § 745 Abs. 2 BGB noch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben[1] erg...mehr

Übergang der Hypothek auf den Zahlenden Bei Erhalt der Zahlung verliert der Hypothekar sowohl die Forderung als auch die Hypothek. Damit wird gewährleistet, dass der Hypothekengläubiger, der meist auch Forderungsinhaber ist, den geschuldeten Geldbetrag nur einmal erhält. Die Hypothek geht dann kraft Gesetzes grundsätzlich auf denjenigen über, der den Hypothekengläubiger befri...mehr

§ 554 Abs. 2 BGB berechtigt lediglich den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen und in einem bestimmten Umfang, den Vertragsgegenstand einseitig zu ändern. Dagegen gibt es keine entsprechende gesetzliche Vorschrift, die dem Mieter einen Rechtsanspruch auf Änderung des Mietvertrags gibt, sodass der Vermieter zwar berechtigt, jedoch nicht verpflichtet ist, den Vertragsgegen...mehr

Rz. 24 In allen Fällen des § 24 BetrVG endet die Mitgliedschaft im Betriebsrat auch dann (erst) ex nunc mit den oben jeweils genannten Zeitpunkten, wenn der Ausscheidensgrund unerkannt bereits zu einem früheren Zeitpunkt vorlag. Die Wirksamkeit der unter Mitwirkung des ausgeschiedenen Betriebsratsmitglieds vorgenommenen Handlungen und Beschlüsse des Betriebsrats bleibt erhal...mehr

Der Vermieter schuldet nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag grundsätzlich eine angemessene Beheizung der Mietsache.[1] Seinen Erfüllungsanspruch auf Beheizung kann der Mieter gerichtlich geltend machen, notfalls im Wege einstweiliger Verfügung.[2] Eine mangelhafte Beheizung stellt eine erhebliche Störung des Mietgebrauchs und einen wichtigen Grund für eine außero...mehr

Geht es um das Störpotenzial vorhandener Gast- und Vergnügungsstätten, ist aus der Sicht des diesen Störungen ausgesetzten Nachbarn zunächst danach zu fragen, ob für die ausgeübte Betriebsart überhaupt eine Betriebserlaubnis vorliegt. Liegt eine solche Erlaubnis vor und handelt es sich um einen genehmigten Gaststättenbetrieb, können zum Schutz der Nachbarschaft vor Lärm- und ...mehr

Rz. 9 Das Nachrücken selbst vollzieht sich im Fall des Ausscheidens bzw. der Verhinderung eines Betriebsratsmitglieds kraft Gesetzes. Eine besondere Berufung oder ein Beschluss sind nicht erforderlich.[1] Auch in den Fällen des § 22 BetrVG, in denen der Betriebsrat nur noch geschäftsführend im Amt ist, rücken Ersatzmitglieder nach. Eine gewillkürte Stellvertretung ist hingeg...mehr