Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Bei einem neu abzuschließenden Mietverhältnis kann der Vermieter durch geeignete Vereinbarungen im Mietvertrag die Verpflichtung des Mieters begründen, die Kosten für die Wärme- bzw. Warmwasserlieferung anteilig zu tragen.[1] Entweder schließt der Vermieter selbst einen Versorgungsvertrag mit dem Drittbetreiber und berechnet das ihm in Rechnung gestellte Lieferentgelt dem Mi...mehr

Hierunter fallen diejenigen Versorgungsarten, die nicht vom Gebäudeeigentümer aus seiner eigenen von ihm betriebenen Anlage geschuldet sind, sondern von einem Dritten. Der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser liegt zumeist ein Kaufvertrag zugrunde. Im Fall der zentralen Versorgung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV (siehe oben) erfolgt die Verteilung der Kosten ...mehr

Nach § 10 HeizKV dürfen die in §§ 7 und 8 HeizKV enthaltenen Höchstsätze der Verbrauchsanteile durch rechtsgeschäftliche Bestimmungen überschritten werden. Der Gebäudeeigentümer darf den Verbrauchsanteil sogar auf 100 % anheben. Dies hat zur Folge, dass keine Grundkosten verteilt werden. Ob mit einem höheren Verbrauchsanteil tatsächlich mehr Energie eingespart wird, erschein...mehr

Die Verteilung der bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung anzusetzenden Kosten ist in § 7 Abs. 1 und Abs. 3 sowie in § 8 Abs. 1 und Abs. 3 HeizKV geregelt. Diese Vorschriften bestimmen, in welchem Verhältnis die erfassten Kosten zu verteilen sind. Danach kann der Verbrauchsanteil zwischen 50 % und 70 %, der Grundkostenanteil zwischen 30 % und 50 % ausmachen. Hinweis Ver...mehr

Oft stehen in einem Anwesen Einheiten leer, weil zum Beispiel der neue Mieter noch nicht eingezogen ist, noch kein neuer Mieter gefunden wurde oder ein Umbau ansteht. Die auf diese Flächen entfallenden Betriebskosten hat der Vermieter zu tragen. Er darf die Gesamtfläche nicht um die leerstehenden Flächen verringern.[1] Das sog. Leerstandsrisiko hat der Vermieter auch für ver...mehr

Der Vermieter darf die Daten seiner Mieter, soweit erforderlich, auch im Rahmen einer Rechtsberatung bzw. zum Zwecke der Steuerberatung und -erklärung einem Anwalt bzw. Steuerberater übermitteln. Es handelt sich nicht um eine Auftragsdatenverarbeitung. Vielmehr wird fremde Fachleistung bei eigenständiger Verantwortung des Beraters in Anspruch genommen.[1] Da es sich um eine ...mehr

Beim Ablesen der Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser handelt es sich um eine Datenverarbeitung; dafür braucht es eine Rechtsgrundlage. In Betracht kommt Vertragserfüllung gemäß Art. 6 Abs. 1b DSGVO, da die Datenerhebung zur Erfüllung der mietvertraglichen Abrechnungspflicht des Vermieters erforderlich ist. Die Mieter und mögliche Mitbewohner müssen über die Datenerheb...mehr

Manchmal stellt sich erst nach der erstmaligen Anwendung eines Verteilerschlüssels heraus, dass er nicht geeignet ist. Gäbe es nur die Möglichkeit einer Einigung zwischen dem Gebäudeeigentümer und allen Nutzern, wäre eine Änderung des Maßstabs kaum durchzusetzen. In § 6 Abs. 4 HeizKV ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den einmal festgelegten Verteilers...mehr

Um in besonders gelagerten Einzelfällen unbillige Härten zu vermeiden, enthält diese Regelung einen Auffangtatbestand. Danach kann der Gebäudeeigentümer in besonders gelagerten Fällen eine Ausnahmeregelung bei den zuständigen Behörden beantragen, sofern nicht bereits die Voraussetzungen der Ausnahmen nach Nr. 1 bis 3 vorliegen. Eine unbillige Härte liegt vor, wenn die Anbrin...mehr

Die Heizkostenforderung wird dann fällig, wenn der Mieter eine ordnungsgemäße und prüffähige Abrechnung erhalten hat. Der Eintritt der Fälligkeit hängt nicht davon ab, dass dem Mieter eine angemessene Frist zur Überprüfung eingeräumt wurde.[1] Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung wird mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Der BGH begründet s...mehr

Um den Heizölverbrauch eines Abrechnungszeitraums zu errechnen, ist ausdrücklich der Anfangsbestand bei Beginn des Abrechnungszeitraums und der Endbestand bei dessen Ende festzustellen.[1] Der Verbrauch des Heizöls berechnet sich wie folgt: Anfangsbestand zuzüglich laufende Lieferungen abzüglich Endbestand. Die Messung des Restbestands im Öltank mit einem Peilstab oder einer...mehr

Die Umlageschlüssel ergeben sich aus den §§ 7 und 8 HeizKV.[1] Der Vermieter darf grundsätzlich nicht mehr als 70 % der Gesamtkosten nach Verbrauch, mindestens 30 % und höchstens 50 % der Kosten nach einem festen Schlüssel (Grundkosten) verteilen. Die Heizkostenabrechnung muss so erstellt werden, dass der Mieter die Rechenwege und die Aufteilungen nachvollziehen kann. Die si...mehr

In § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV werden zwei Sachverhalte dargestellt. Zum einen geht es um das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum jeweiligen Sonder- bzw. Teileigentümer, zum anderen um das Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV spricht zwar ausdrücklich nur vom Wohnungseigentümer, in § 1 Abs. 2, 3, 6 WEG wird jedoch...mehr

Regelmäßig kommt es zu unterschiedlichen Verbrauchsanzeigen am Hauptwasserzähler einerseits und allen Einzelwasserzählern insgesamt andererseits. Dabei zeigt der Hauptwasserzähler zumeist mehr an als die Summe der Zwischenzähler. Dies liegt daran, dass die Einzelwasserzähler je nach Typ und Einbaulage erst ab einem Durchfluss von 12 Litern pro Stunde zu zählen beginnen. Muss...mehr

In der Heizkostenabrechnung darf der Vermieter nur die Kosten für die innerhalb eines Abrechnungszeitraums verbrauchten Brennstoffe ansetzen. 1.1.1 Heizölverbrauch Um den Heizölverbrauch eines Abrechnungszeitraums zu errechnen, ist ausdrücklich der Anfangsbestand bei Beginn des Abrechnungszeitraums und der Endbestand bei dessen Ende festzustellen.[1] Der Verbrauch des Heizöls ...mehr

Die doppelte Anreizwirkung des CO2KostAufG soll auch dann greifen, wenn der Mieter sich selbst mit Wärme oder Wärme und Warmwasser versorgt. Dieser kann daher sowohl bei Wohngebäuden als auch bei Nichtwohngebäuden vom Vermieter eine Erstattung in Höhe des von diesem zu tragenden Anteils an den CO2-Kosten verlangen (§§ 6 Abs. 2 Satz 1, 8 Abs. 2 CO2KostAufG). 1.2.5.1 Voraussetz...mehr

Die Anwendung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV setzt zunächst voraus, dass überhaupt eine Abrechnung über Heiz- und/oder Warmwasserkosten vorliegt. Diese muss verbrauchsunabhängig und entgegen den Bestimmungen der HeizKV erstellt worden sein. Verbrauchsunabhängig ist eine Abrechnung immer dann, wenn Verbrauchswerte nicht festgestellt bzw. abgelesen werden können. Dies ist nicht...mehr

Der durch die Zwischenablesung festgestellte Verbrauch an Wärme und Warmwasser ist auf die beteiligten Nutzer zu verteilen. Praxis-Beispiel Berechnungsbeispiel für Verbrauchskostenverteilung nach Nutzerwechsel Heizkosten Ausgangssituation: Gesamtwärmekosten des Anwesens für den Abrechnungszeitraum: 9.000 EUR Verbrauchsanteil und Grundkostenanteil jeweils 50 % Zu verteilende Verbra...mehr

Falls keine Ausnahme des echten Zweifamilienhauses vorliegt, kann der Vermieter auch keine der HeizKV widersprechenden Vereinbarungen treffen. § 2 HeizKV bestimmt daher, dass Vereinbarungen in Mietverträgen, die diesem Zweck und somit den Vorgaben der HeizKV zuwiderlaufen, nicht anzuwenden sind. Es kommt daher auf die im Mietvertrag vereinbarte Mietstruktur an. 2.4.1 Mögliche...mehr

Für bestimmte Gebäude besteht keine Wahlfreiheit mehr, den Verteilerschlüssel innerhalb der genannten Bandbreite festzulegen. Zitat § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmever...mehr

Damit der Vermieter eines Gebäudes die Aufteilung im Rahmen der Heizkostenabrechnung berechnen kann, erlegt das CO2KostAufG dem Lieferanten von Brennstoffen oder Wärme verschiedene Informationspflichten auf (§ 3 CO2KostAufG). § 3 Abs. 1 CO2KostAufG (1) Brennstofflieferanten haben auf Rechnungen für die Lieferung von Brennstoffen oder von Wärme folgende Informationen in allgem...mehr

Bei der Vornahme der Aufteilung durch den Vermieter ist zu differenzieren, ob es sich bei dem Gebäude um ein Wohngebäude oder ein Nichtwohngebäude handelt. 1.2.3.1 Wohngebäude Ein Wohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient (§ 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Im Hinblick auf die Kategorisierung der Gebäude ist ...mehr

Das Kürzungsrecht bezieht sich lediglich auf den Kostenanteil, der nach der verbrauchsunabhängigen Verteilung auf den jeweiligen Mieter entfällt. Falsch ist es, die Kürzung auf die umlagefähigen Gesamtkosten des Gebäudes anzuwenden. Praxis-Beispiel Berechnungsbeispiel In einer Einheit wurde vergessen, die Verbräuche zu erfassen, sodass die Abrechnung nach Fläche erfolgte. Dem ...mehr

Weitere Kürzungsrechte bestehen, wenn keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert wird oder der Vermieter seinen Informationspflichten nicht genügend nachkommt. 3.1 Voraussetzungen Zusätzlich zum Kürzungsrecht in Höhe von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV werden nunmehr durch die neuen Sätze 2 und 3 weitere Sanktionen begründet. Danach besteht ein Kü...mehr

Gem. § 7 Abs. 4 CO2KostAufG hat der Mieter das Recht, den gemäß der HeizKV auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3 % zu kürzen, wenn der Vermieter den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den CO2-Kosten nicht bestimmt oder die nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG erforderlichen Informationen (vgl. ausführlich Denk/Westner, Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO2-A...mehr

Mit Ausnahme der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sind in der vereinbarten Miete alle übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV abgegolten. Letztere werden nicht separat durch eine Pauschale oder Vorauszahlung erhoben. Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden jedoch in diesem Fall neben der Miete entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen. P...mehr

Ist der zwischen den Parteien eines Mietvertrags vereinbarte Verteilerschlüssel falsch, weil z. B. der Grundkostenanteil mit mehr als 50 % angesetzt wurde, muss der Vermieter den Verteilerschlüssel unter Berücksichtigung der Bestimmungen der HeizKV ändern. Achtung Anspruch auf Einhaltung der HeizKV Der Nutzer hat gegenüber dem Gebäudeeigentümer oder ihm gleichgestellten Berech...mehr

Das CO2KostAufG gilt für Gebäude, in denen Brennstoffe in getrennten oder verbundenen Anlagen zur Wärmeerzeugung für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden, für die in der Rechtsverordnung nach § 7 Abs. 4 BEHG Standardwerte für Emissionsfaktoren festgelegt sind (§ 2 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG). Dies meint vor allem Brennstoffe wie Heizöl, Gasöl, Flüssiggas ode...mehr

Überblick Wird entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet oder gegen die Pflicht, fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren, verstoßen oder werden die erforderlichen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nicht mitgeteilt, sieht § 12 HeizKV als Sanktionsmittel Kürzungsrechte des Mieters vor. Des Weiteren ist ein Kü...mehr

Schließt der Gebäudeeigentümer mit der Messdienstfirma einen Eichservicevertrag ab, wonach die Firma verpflichtet ist, jeweils bei Eichfälligkeit die Messgeräte durch neu geeichte Austauschgeräte zu ersetzen, kann er die damit verbundenen Kosten auf die Nutzer umlegen.[1] Handelt es sich aber um einen Vollwartungsvertrag, bei dem die Firma nicht nur die regelmäßige Wartung u...mehr

Die Kosten der Anschaffung sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Die Wartungs- und Prüfungskosten gehören ebenfalls nicht zu den ansatzfähigen Kosten für die Heizung. Der Vermieter kann sie aber als "sonstige Betriebskosten" in der Betriebskostenabrechnung verteilen, wenn eine entsprechende mietvertragliche Regelung vorliegt.[1]mehr

Um seinen Instandhaltungspflichten nachzukommen, darf der Vermieter einen Handwerker beauftragen und ihm – sofern erforderlich – Namen und Kontaktdaten seiner Mieter benennen. Nach der hier vertretenen Auffassung handelt es sich um eine Weitergabe der Daten an Dritte. Es werden fremde Fachleistungen bei einem eigenständigen verantwortlichen Dritten in Anspruch genommen, für ...mehr

Wird vom Vermieter eine monovalente Wärmepumpe betrieben, so ist auch der sog. Heizstrom umlagefähig. Ab dem 1.10.2024 wird dies in § 7 Abs. 2 HeizKV n. F. deutlich, wonach zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage auch die "Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms" gehören. Bisher fallen diese Kosten unter die "Kosten des verbrauchten Brennstoffs und ihrer Lief...mehr

Für den Bereich des preisfreien Wohnungsbaus und für Gewerbeflächen existiert keine zwingend anzuwendende Rechtsvorschrift zur Ermittlung der Wohn- bzw. Nutzfläche. Die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung können jedoch zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden, wenn es entweder an einer örtlichen Übung fehlt – eventuell kann ein Mietspiegel Hinweise zur Berechnung ...mehr

Der Mieter muss dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, Einwendungsfrist). Danach kann er keine Einwendungen mehr geltend machen (Ausschlussfrist), es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter hat das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden...mehr

Beauftragt der Vermieter eine Verwaltung mit der Mietverwaltung, ist dies kein Fall von Auftragsdatenverarbeitung. Die Verwaltung wird regelmäßig bevollmächtigt, selbstständig alle Entscheidungen bezüglich des Mietverhältnisses zu treffen. Es kommt auf den konkreten Verwaltervertrag an, denn häufig lässt sich in der Mietverwaltung eine gemeinsame Verantwortlichkeit gemäß Art...mehr

Üblicherweise werden am Ende eines Abrechnungsjahres die Erfassungsgeräte abgelesen und der so ermittelte Verbrauch der Jahresabrechnung zugrunde gelegt. § 9b HeizKV betrifft den Fall, dass während des Abrechnungszeitraums ein Nutzerwechsel stattfindet, zum Beispiel ein Mieterwechsel. Auch wenn dadurch die auf die Einheit entfallenden Jahreskosten für Wärme- und Warmwasserve...mehr

Für die Ermittlung der Anteile am Verbrauch für Heizung und Warmwasser gelten die in § 9b Abs. 1 bis 3 HeizKV geregelten Verfahren. Gleichwohl können die Vertragsparteien abweichende Vereinbarungen treffen. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die Verpflichtung zur Zwischenablesung als auch im Hinblick auf die in den Abs. 1 bis 3 beschriebenen Aufteilungsverfahren. Entsprechende...mehr

Gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV ist seit 31.12.2013 die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen. Daher stellt sich die Frage, ob das Kürzungsrecht auch für Fälle gilt, in denen ein Wärmezähler (noch) nicht eingebaut wurde. Der Wärmezähler hat den Zweck, die durch eine verbundene Anlage entstandenen Energiekosten aufzu...mehr

Zusätzlich zum Kürzungsrecht in Höhe von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV werden nunmehr durch die neuen Sätze 2 und 3 weitere Sanktionen begründet. Danach besteht ein Kürzungsrecht zugunsten des Mieters zum einen dann, wenn der Gebäudeeigentümer bzw. der Vermieter entgegen der Verpflichtung aus § 5 Abs. 2 und 3 HeizKV keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfass...mehr

Um zu verhindern, dass sich gefährliche Krankheitserreger bilden, zum Beispiel Legionellen, empfiehlt sich eine Warmwassertemperatur von 60 °C am Wasseraustritt des Trinkwassererwärmers (Arbeitsblatt W 551 der Deutschen Vereinigung des Gas- und Wasserfaches e. V. (DVGW)). Durch die Abkühlung in den Zirkulationsleitungen um etwa 10 °C wird von einer durchschnittlichen mittler...mehr

Gemäß § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizKV zählen zu den üblichen Kosten diejenigen für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch eine vom Gebäudeeigentümer betriebene Anlage (Eigenbetrieb). Zu den Betriebskosten der Wärmelieferung kommen die Kosten des Entgelts für die Wärme- bzw. Warmwasserlieferung durch den Drittbetreiber hinzu (§ 7 Abs. 4 und § 8 Abs. 4 HeizKV). Der wese...mehr

Es dürfen nur die im Zusammenhang mit dem konkreten Zweck erforderlichen Daten erhoben werden. Vor jeder Datenerhebung ist deshalb ein konkreter Zweck zu ermitteln. Danach bestimmt sich der Umfang der Datenverarbeitung. Auch der zeitliche Zusammenhang ist maßgeblich. Es geht also nicht darum, welche Daten der Vermieter möglicherweise irgendwann einmal benötigt. Vielmehr muss...mehr

Für die Ausübung dieses Kürzungsrechts dürften die vorgenannten Grundsätze zu § 12 HeizKV zu übertragen sein, insbesondere ist das Kürzungsrecht vom Mieter gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.[1] Nachdem die Frist zum Ausschluss von Einwendungen nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch hier gilt, hat dies spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Heizkostenabre...mehr

Nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG hat der Vermieter ebenfalls die Berechnungsgrundlagen für die Aufteilung des CO2-Preises, die Einordnung des Gebäudes in das Stufensystem des CO2KostAufG, sowie den Anteil des Mieters an den CO2-Kosten in der Abrechnung anzugeben (zur CO2-Kostenaufteilung siehe ausführlich Denk/Westner, Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO2-Aufteilung,...mehr

Umlagefähig sind die Kosten, die durch den Betrieb eines hauseigenen Brunnens, einer Pumpenanlage oder eines kleinen Wasserwerks entstehen. Hier kann der Vermieter sowohl Stromkosten als auch Wartungskosten ansetzen[1], nicht aber die Reparaturkosten. Ebenfalls umlagefähig sind die Kosten einer Druckerhöhungsanlage, mit deren Hilfe in Hochhäusern der Wasserdruck im Netz des ...mehr

Tragen eine Solaranlage oder andere erneuerbare Energien zur Erwärmung bei, dürfen für eingesparten Brennstoff keine fiktiven Kosten berechnet werden.[1] Nur tatsächlich entstandene Kosten können umgelegt werden. Umlagefähig sind bei Solaranlagen beispielsweise der Betriebsstrom und die Wartungskosten der Solaranlage. Die Investitionskosten für eine Solaranlage oder eine Wär...mehr

Die Feststellung des Gasverbrauchs hängt vom Ableseturnus des Energieversorgers ab, der entweder monatlich oder zweimonatlich Abschlagszahlungen fordert. Stimmt der in Rechnung gestellte Verbrauchszeitraum des Energielieferers mit dem des Vermieters überein, kann der Rechnungsbetrag in voller Höhe in die Heizkostenabrechnung eingestellt werden. Endet der vom Energielieferer a...mehr

Die Erhebung, Ablage und Weitergabe von Daten ist nur dann zulässig, wenn eine Rechtsgrundlage die Verarbeitung erlaubt. Vor allem folgende Rechtsgrundlagen können gemäß § 6 DSGVO für die Verarbeitung personenbezogener Daten herangezogen werden: Vertragserfüllung, das heißt, wenn die Verarbeitung für die Erfüllung des Vertrags oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen ...mehr

Die Trinkwasserverordnung [1] schreibt vor, dass das Warmwasser in einem Mietshaus turnusmäßig, das heißt alle 3 Jahre, auf Legionellen zu untersuchen ist. Untersuchungspflichtig sind Warmwasseraufbereitungsanlagen mit mehr als 400 Liter Speichervolumen oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle. Über das Fassung...mehr