Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung und Verpachtung

4.1 Unbewegliches Vermögen (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) Rz. 112 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind solche aus der Vermietung unbeweglichen Vermögens (Abs. 1 S. 1 Nr. 1). Zum unbeweglichen Vermögen gehören unbebaute Grundstücke, Gebäude- und Gebäudeteile, also insbesondere unmöblierte Wohnungen und Zimmer. Zu den Gebäudeteilen gehören das Wohnungseigentum nach § 1 ...mehr

7.1 Allgemeines Rz. 264 Nach § 21 Abs. 1 S. 2 EStG gelten die Vorschriften des § 15a EStG im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sinngemäß. Mit der sinngemäßen Anwendung soll die Gleichbehandlung vermögensverwaltender mit gewerblich tätigen oder geprägten KGs erreicht werden.[1] Sie gilt insbesondere für vermögensverwaltende Personengesellschaften in der Recht...mehr

3.4.1 Allgemeines Rz. 96 Jeder Stpfl. kann grundsätzlich seine steuerlichen Verhältnisse auch durch Verträge mit nahen Angehörigen gestalten. In diesen Fällen ist aber zu klären, ob die Verträge durch die Einkunftserzielung (§ 21 EStG) oder durch steuerlich unbeachtliche private Gründe (§ 12 EStG) veranlasst sind. Solche Verträge sind daher steuerlich nur anzuerkennen, wenn s...mehr

6.1 Allgemeines Rz. 226 Bei einer Personenmehrheit (GbR, KG, OHG, Grundstücksgemeinschaft) erfolgt die Ermittlung der Einkünfte anhand einer zweistufigen Prüfung. Zunächst ist festzustellen, wer die Einkünfte erzielt. Das ist die Personenmehrheit, wenn die Gesellschafter (Gemeinschafter) in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit den Tatbestand des § 21 EStG erfüllen (Rz. 52f....mehr

Rz. 212 Bei einer verbilligten Überlassung der Wohnung zu Wohnzwecken ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG). Das Gesetz ist dabei von einem Prozentsatz ausgegangen, bei dem die Aufteilung zu erfolgen hat. Rz. 213 Bis Vz 2003 war eine Aufteilung vorzunehmen, wenn die ortsübliche Marktmiete weniger als 5...mehr

Rz. 122 Ein Sachinbegriff liegt bei einer Vielheit von beweglichen Sachen vor, die von ihrer Zweckbestimmung her eine wirtschaftliche Einheit bilden, also aufeinander abgestimmt sind. Eine bloße Zusammenfassung einzelner beweglicher Sachen ist noch kein Sachbegriff.[1] Ein Sachinbegriff liegt vor bei einer Praxis-[2] oder Büroeinrichtung, Bücherei, der Wohnungseinrichtung be...mehr

Rz. 184 Nach § 82b EStDV konnten Aufwendungen für größeren Erhaltungsaufwand abweichend von § 11 Abs. 2 EStG gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Die Vorschrift ist durch das StEntlG 1999/2000/2002 aufgehoben wurden und galt nur noch für vor dem 1.1.1999 entstandenen Erhaltungsaufwand. Durch das HBegleitG 2004 v. 29.12.2003[1] ist die Regelung inhaltsgleich fü...mehr

Rz. 32 Die Unterstellung der Einkunftserzielungsabsicht gilt nur für die Vermietung von Gebäuden, nicht aber für die dauerhafte Verpachtung von unbebautem Grundbesitz. In diesen Fällen ist immer die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen.[1] Sie gilt auch nicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten. Auch hier ist die Einkunftserzielungsabsicht im Einzelfall festzustellen (Rz....mehr

Rz. 84 Obligatorische Nutzungsrechte sind den dinglichen Nutzungsrechten gleichgestellt, d. h., der Nutzungsberechtigte erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sofern der Nutzungsberechtigte eine gesicherte Rechtsposition innehat und tatsächlich als Vermieter oder Verpächter auftritt. Eine gesicherte Rechtsposition ist gegeben, wenn der Eigentümer dem Nutzenden den...mehr

Rz. 130 Einnahmen sind nach § 8 EStG alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Stpfl. im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG zufließen. Zu den Mieteinnahmen nach § 21 EStG gehören alle Entgelte, die durch die Vermietung veranlasst sind.[1] Hierzu gehört in erster Linie das für die Nutzungsüberlassung gezahlte Entgelt, die Miete ...mehr

Rz. 41 Eine Personengesellschaft, z. B. GbR, ist insoweit Steuerrechtssubjekt, als sie in der gesamthänderischen Verbundenheit ihrer Gesellschafter Merkmale eines Besteuerungstatbestands, z. B. § 21 EStG, verwirklicht, die den Gesellschaftern für deren Besteuerung zuzurechnen sind.[1] Bei einer Personengesellschaft oder Gemeinschaften mit Einkünften aus Vermietung und Verpac...mehr

Rz. 90 Löst der Eigentümer den unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch ab, weil er z. B. über das unbelastete Grundstück verfügen will, liegen nach Verwaltungsauffassung Unterhaltszahlungen nach § 12 Nr. 2 EStG vor. Die Unentgeltlichkeit der Nießbrauchbestellung soll bei ihrer Umkehrung ebenfalls steuerlich unbeachtlich sein. Das gilt unabhängig davon, wie lange der Nießbrauch ...mehr

Rz. 139 Zum Erhaltungsaufwand gehören die Aufwendungen für die laufende Instandhaltung, die regelmäßig in etwa gleicher Höhe wiederkehren, und für die Instandsetzung eines Gebäudes, z. B. Reparaturen, Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten usw. Rz. 140 Beim Einbau neuer Teile ist abzugrenzen, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder nur über AfA geltend zu machenden Herstellungs...mehr

Rz. 216 Durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 v. 1.11.2011[1] ist der Prozentsatz auf 66 % angehoben worden. Nach § 21 Abs. 2 S. 2 EStG gilt die Wohnungsvermietung bei diesem Prozentsatz als entgeltlich. Damit entfallen die Prüfung der zweiten Prozentstufe und der Korridor von 56–75 %. Beträgt die Miete ab Vz 2012 [2] weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, erfolgt immer o...mehr

Rz. 217 Die ortsübliche Marktmiete setzt sich zusammen aus der Kaltmiete zzgl. der gezahlten Umlagen für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.[1] Die ortsübliche Marktmiete, die vom FG als Tatsacheninstanz festzustellen ist, ergibt sich aus Mietspiegeln der Gemeinden, einem Gutachten eines Sachverständigen, durch Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugr...mehr

Rz. 145 Der Begriff der Anschaffungskosten folgt aus § 255 Abs. 1 HGB, der uneingeschränkt im Steuerrecht Anwendung findet.[1] Anschaffungskosten sind danach alle Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können, ferner die N...mehr

Rz. 244 Für den Erwerber sind alle Aufwendungen, die er tätigt, um Eigentümer der Immobilie zu werden, regelmäßig Anschaffungskosten, während der Bauherr in größerem Umfang (Rz. 251f.) seine Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen kann. Rz. 245 Bauherr ist, wer ein Gebäude auf eigene Rechnung und Gefahr baut oder bauen lässt und das Baugeschehen – allein oder mit ander...mehr

Rz. 246 Zu den Anschaffungskosten (Rz. 145ff.) gehören alle an die Anbieterseite geleisteten Aufwendungen, die auf den Erwerb des Grundstücks mit bezugsfertigem (betriebsbereitem) Gebäude gerichtet sind.[1] Baukosten für die Errichtung oder Modernisierung des Gebäudes: Baubetreuungsgebühren[2]; Treuhandgebühren[3]; Finanzierungsvermittlungsgebühren; Gebühren für die Vermittlung ...mehr

Rz. 52 Bei einer Personenmehrheit sind die Einkünfte den einzelnen Personen (anteilig) zuzurechnen, wenn sie gemeinsam den (objektiven) Tatbestand des § 21 EStG verwirklichen. Dies folgt anhand einer zweistufigen Prüfung. Zunächst ist festzustellen, wer die Einkünfte erzielt, anschließend in welcher Höhe sie den einzelnen Gemeinschaftern oder Gesellschaftern zuzurechnen sind...mehr

Rz. 96a Zu den nahen Angehörigen (s. auch § 15 AO) gehören in erster Linie Eltern und Kinder[1], sowie Geschwister und Verschwägerte oder der Lebensgefährte eines Angehörigen[2], offengelassen für Stiefeltern/-kinder. Aber unabhängig von der Frage, ob Stiefeltern/-kinder nahe Angehörigen sind, ist zu berücksichtigen, ob ein den Gleichklang wirtschaftlicher Interessen indizie...mehr

Rz. 10 § 21 Abs. 1 EStG regelt abschließend, welche Wirtschaftsgüter vermietet oder verpachtet werden müssen, Abs. 1 Nr. 1 unbewegliches Vermögen (Rz. 112ff.), Abs. 1 Nr. 2 Sachinbegriffe (Rz. 122f.), Abs. 1 Nr. 3 die zeitliche Überlassung von Rechten (Rz. 124ff.), Abs. 1 Nr. 4 die Veräußerung von Miet- und Pachtzinsen (Rz. 127ff.). Abs. 1 S. 2 ordnet die sinngemäße Anwendun...mehr

Rz. 274 § 15a Abs. 4 EStG ordnet die gesonderte Feststellung des verrechenbaren Verlusts an und regelt das Verfahren. Dabei sind der Feststellungsbescheid der Einkünfte und des verrechenbaren Verlusts gesonderte selbstständige Verwaltungsakte (§ 15a EStG Rz. 339ff.). Nicht geregelt ist, wer die Erklärung zur gesonderten Feststellung des Verlusts abzugeben hat. Da eine Beiladu...mehr

Rz. 14 § 21 EStG war bereits in dem EStG v. 10.8.1949[1] enthalten. Die Vorschrift entsprach in Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 bereits der gegenwärtigen Fassung. Durch Gesetz v. 5.4.2011[2] wurde die Fassung des Abs. 2 bestätigt. Durch Gesetz v. 1.11.2011[3] wurde in Abs. 2 der Prozentsatz für die Aufteilung von 56 % auf 66 % angehoben und bei einer Miete von 66 % der ortsüblichen Mie...mehr

Rz. 235 Der Zusammenschluss mehrerer Personen zu Erwerber- oder Bauherrengemeinschaften oder zu geschlossenen Immobilienfonds diente auch dem Ziel, Immobilieninvestitionen durch eine Vielzahl von in der Anfangsphase zu erbringenden Gebühren usw., die als Werbungskosten sofort abziehbar sein sollten, teilweise über Steuerersparnis zu finanzieren. Die steuerrechtliche Problema...mehr

Rz. 174 Nach bisheriger Rspr. und Verwaltungsmeinung führten anschaffungsnahe Aufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten. Anschaffungsnaher Aufwand war gegeben, wenn innerhalb kurzer Zeit nach der Anschaffung, regelmäßig drei Jahre, Aufwendungen getätigt wurden, die im Verhältnis zum Kaufpreis des Gebäudes hoch waren, regelmäßig mehr als 15 % (Rechnungspreis der Aufwe...mehr

Rz. 98 Der Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags bedarf keiner Form, sodass auch ein mündlicher Miet- oder Pachtvertrag zivilrechtlich wirksam ist. Es ist aber allein aus Beweisgründen für die tatsächliche Durchführung angezeigt, bei Vermietung zwischen nahen Angehörigen in jedem Fall einen schriftlichen Miet- oder Pachtvertrag abzuschließen. Rz. 99 Bei Vermietung oder Ver...mehr

Rz. 260 Werbungskosten sind nur die Aufwendungen, die auch ein Einzelerwerber außerhalb des Fonds oder im Rahmen eines Gesamtobjekts geltend machen könnte. Hier kommen wieder im Wesentlichen Finanzierungskosten in Betracht. Im Übrigen gelten die Ausführungen in Rz. 246f. entsprechend.[1]mehr

Rz. 38 Bei einer teilweise selbstgenutzten und teils an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnung ist die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Prognose zu prüfen, da die Selbstnutzung ein privater Anlass und Liebhaberei immer nur dann gegeben ist, wenn die weitere Inkaufnahme von Verlusten aus privaten Gründen geschieht.[1] Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Stpfl. ...mehr

Rz. 55 Dingliche Nutzungsrechte sind insbesondere der Nießbrauch sowie das dingliche Wohnrecht. Rz. 56 Nießbrauch ist das Recht, aus der belasteten Sache die Nutzungen zu ziehen (§ 1030 BGB). Dies ist bei der Belastung eines Mietwohngrundstücks mit einem Nießbrauch regelmäßig das Recht, den Mietzins als Rechtsfrucht des Grundstücks zu erhalten. Als weitere dingliche Nutzungsr...mehr

Rz. 138 Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand, der als Werbungskosten sofort abziehbar ist, und Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die nur über AfA geltend gemacht werden können, war schon immer lebhaft umstritten. Die Rspr. hat die Grenzen mehr und mehr zum Erhaltungsaufwand verschoben. Nach Aufgabe der Rspr., dass eine sog. Generalüberholung stets zu nachträglichen...mehr

Rz. 165 Baumaßnahmen an einem vorhandenen Gebäude führen zu einer Erweiterung und damit zu Herstellungskosten, wenn ein Gebäude aufgestockt oder daran ein Anbau errichtet wird[1], oder sonst die nutzbare Fläche eines Gebäudes vergrößert wird. Das gilt auch, wenn die Vergrößerung nur gering ist.[2] Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der §§ 42 und 44 der II. BV a. F. ...mehr

Rz. 168 Aufwendungen für eine Baumaßnahme führen zu Herstellungskosten, wenn die Baumaßnahme zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führt, sofern es sich nicht um Maßnahmen handelt, die zur Herstellung der Betriebsbereitschaft und damit zu Anschaffungskosten führen. Rz. 169 Zur Bestimmung des ursprünglichen Zustands ist grundsätzlich...mehr

Rz. 180 Erfolgen im Rahmen einer Baumaßnahme Aufwendungen, die einerseits zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen, andererseits als Erhaltungsaufwand anzusehen sind, sind die Aufwendungen ggf. im Weg der Schätzung in Anschaffungs-/Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen, z. B. ein für die Gesamtaufwendungen geleistetes Architektenhonorar oder Reinig...mehr

Rz. 272 Nach § 15a Abs. 2 EStG sind die verrechenbaren Verluste in den Folgejahren mit Überschüssen der Einnahmen über die Werbungskosten zeitlich unbegrenzt auszugleichen. Vgl. § 15a EStG Rz. 253ff.mehr

Rz. 275 § 15a EStG findet gem. § 15a Abs. 5 Nr. 2 EStG sinngemäß Anwendung, wenn die Vermietungseinkünfte durch eine andere Rechtsform als die KG, z. B. durch eine GbR, erzielt werden (§ 15a EStG Rz. 359ff.).mehr

Rz. 276 Nach § 21 Abs. 1 S. 2 EStG ist § 15b EStG sinngemäß anzuwenden. § 15b EStG als Nachfolgeregelung des § 2b EStG verbietet den Ausgleich von Verlusten im Zusammenhang mit einem Steuerstundungsmodell mit Einkünften aus Gewerbebetrieb oder mit anderen Einkünften. Die Verluste dürfen auch nicht nach § 10d EStG abgezogen werden (§ 15b EStG Rz. 13ff.).mehr

Rz. 46 In allen Fällen, in denen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht sprechen, ist zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Hierbei ist nach folgenden Grundsätzen zu verfahren: Einnahmen und Werbungskosten sind zu schätzen. Dies kann anhand der letzten 5 Jahre geschehen. Behauptet der Stpfl., dass er auf die in der Vergangenheit entstan...mehr

Rz. 105 Sind die Voraussetzungen für die grundsätzliche Anerkennung eines Vertrags zwischen nahen Angehörigen erfüllt (Rz. 96ff.), kann die Gestaltung gleichwohl missbräuchlich sein, sodass sie gem. § 42 AO nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann. Rechtsmissbrauch liegt bisher nach st. Rspr. vor, wenn eine Gestaltung gewählt wird, die – gemessen an dem erstrebten Zie...mehr

Rz. 248 Zu den Werbungskosten gehören nur die Aufwendungen, die nicht auf den Erwerb des Grundstücks mit betriebsbereitem Gebäude gerichtet sind und die ein Stpfl. auch außerhalb eines Gesamtobjekts abziehen könnte. Hierzu gehören insbesondere Aufwendungen zur Finanzierung der Beteiligung. Werden die Aufwendungen an den Anbieter gezahlt, ist Voraussetzung für den Abzug als W...mehr

Rz. 251 Die Kosten, die der Bauherr im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes oder der Eigentumswohnung aufzubringen hat, können Anschaffungskosten des Grund und Bodens, bei Eintritt nach Baubeginn auch des bereits erstellten Teils des Gebäudes, Herstellungskosten des Gebäudes oder der Eigentumswohnung oder Werbungskosten sein. Dabei betreffen die verschiedenen Kosten ...mehr

Rz. 96 Jeder Stpfl. kann grundsätzlich seine steuerlichen Verhältnisse auch durch Verträge mit nahen Angehörigen gestalten. In diesen Fällen ist aber zu klären, ob die Verträge durch die Einkunftserzielung (§ 21 EStG) oder durch steuerlich unbeachtliche private Gründe (§ 12 EStG) veranlasst sind. Solche Verträge sind daher steuerlich nur anzuerkennen, wenn sie bürgerlich-rec...mehr

Rz. 255 Ein geschlossener Immobilienfonds ist regelmäßig Erwerber, wenn der Initiator der Gesellschaft ein einheitliches Vertragswerk vorgibt und die Gesellschafter in ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit keine Möglichkeit haben, hierauf Einfluss zu nehmen. Ein einheitliches Vertragswerk besteht i. d. R. aus mehreren aufeinander abgestimmten Verträgen, die der Sicher...mehr

Rz. 266 Nach § 15a Abs. 1 S. 1 EStG dürfen Verlustanteile eines Kommanditisten weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden, soweit ein negatives Kapitalkonto des Kommanditisten entsteht oder sich erhöht; sie dürfen auch nicht nach § 10d EStG zurück- oder vorgetragen werden. Die Vorschrift setzt die Ermitt...mehr

Rz. 124 § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 EStG erfasst die zeitliche Überlassung von Rechten. Die Vorschrift enthält keine abschließende Regelung.[1] Hierzu gehören insbesondere Urheberrechte, gewerbliche Erfahrungen, Gerechtigkeiten und Gefälle. Es handelt sich nicht um die Verwertung eigener Rechte durch den Urheber selbst. Er erzielt z. B. bei schriftstellerischer Tätigkeit Einkünft...mehr

Rz. 261 Fonds mit wesentlichen Einflussnahmemöglichkeiten (Rz. 254ff.) können Herstellungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsfonds sowie Erwerberfonds sein. Die Abgrenzung ergibt sich aus den allgemeinen Grundsätzen zu § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG (§ 6 EStG Rz. 109ff., 209ff.).[1] Rz. 262 Bei einem Herstellungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsfonds gelten zur Abgrenzung zwischen A...mehr

Beiträge zu Haus- und Grundbesitzervereinen hängen ursächlich mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammen, soweit der Grundbesitz entgeltlich vermietet wird; vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 3 EStG; Rz. 109.mehr

Literatur: Watrin/Riegler, FR 2015, 1049 Mit Einführung der Abgeltungsteuer sind Währungsgewinne und -verluste in die Besteuerungsgrundlage mit einzubeziehen. Auch im Rahmen von Vermietungs- und Verpachtungseinkünften ist ihre Berücksichtigung nicht ausgeschlossen. Nimmt der Stpfl. ein Darlehen auf, um ein Fremdwährungsdarlehen abzulösen, welches er zur Anschaffung eines Verm...mehr

Kosten der Abwicklung eines Vertragsverhältnisses, das zu stpfl. Einkünften geführt hat, wie die Kosten der Räumung, eines Räumungsprozesses und eine Abstandszahlung bei Vermietung und Verpachtung, können (nachträgliche) Werbungskosten sein (Rz. 32).[1] Kosten der Zwangsräumung, um das Grundstück bebauen und dann vermieten zu können, sind, soweit sie die zu bebauende Fläche b...mehr

Literatur: Kuhlmann, DB 1985, 1613; Müller, DStZ 1999, 50; Degel/Haase, DStR 2005, 1260; Gehm, EStB 2015, 30 Für die Prozess- und Rechtsanwaltskosten besteht kein ausdrückliches gesetzliches Abzugsverbot. Eine unterschiedliche Behandlung gegenüber den Geldstrafen und Geldbußen ist gerechtfertigt, weil Prozess- und Rechtsanwaltskosten kein Unwerturteil enthalten und keinen St...mehr

Literatur: Weber-Grellet, FR 2023, 224; Brucker/Just, ZfIR 2022, 481. Zahlungen zur Ablösung eines Wohnungsrechts, die dem Abschluss eines neuen Nutzungsverhältnisses dienen, sind als Werbungskosten sofort abziehbar. Die Grundstücksnutzung nach der Ablösung des Rechts begründet den wirtschaftlichen Zusammenhang der Ablöseaufwendungen mit den Einkünften aus Vermietung und Verp...mehr