Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Im Gegensatz zur Unternehmensbuchhaltung, deren Vorschriften im HGB und den Steuergesetzen gesetzlich verankert sind und die eine doppelte Buchführung verlangt (siehe oben Kap. 2.1), enthält das WEG keine konkreten Vorgaben zur Buchführung der zu verwaltenden Eigentümergemeinschaften (= Objektverwaltung). Wesentliche Grundlagen einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 A...mehr

Die WEG-Verwaltung ist ein wichtiger Leistungsbereich innerhalb der immobilienwirtschaftlichen Unternehmen und setzt nicht nur tiefgehende Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts voraus, sondern auch umfangreiche kaufmännische Kenntnisse. Zu den wesentlichen kaufmännischen Verwaltungsaufgaben einer WEG-Verwaltung gehören insbesondere: Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabre...mehr

Nach § 17 Abs. 2 WEG ist ein Veräußerungsverlangen insbesondere dann gerechtfertigt, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1, Abs. 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Infrage kommt die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung eines Wohnungseigentums an Feriengäste[1] oder der Fall, dass derjenige, der ein Wohnungseigent...mehr

1.6.1 Überblick Die Verwaltung vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in sämtlichen WEG-Streitigkeiten. In 1. Instanz kann sie den Prozess selbst führen. Sie ist nach § 27 Abs. 1 WEG grundsätzlich aber auch berechtigt, ohne besonderen Beschluss im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Rechtsanwalt einen Anwaltsvertrag zu schließen. Spätestens in 2....mehr

3.1 Die WEG-Verwaltung Im Gegensatz zur Unternehmensbuchhaltung, deren Vorschriften im HGB und den Steuergesetzen gesetzlich verankert sind und die eine doppelte Buchführung verlangt (siehe oben Kap. 2.1), enthält das WEG keine konkreten Vorgaben zur Buchführung der zu verwaltenden Eigentümergemeinschaften (= Objektverwaltung). Wesentliche Grundlagen einer ordnungsmäßigen Ver...mehr

2.1 Gemeinschaftsbezug § 2 Abs. 1 Satz 1 RDG steckt zunächst die Reichweite des Bereichs der Rechtsdienstleistungen ab. Hiernach muss es sich um eine "Rechtsdienstleistung in einer konkreten fremden Angelegenheit" handeln. Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnun...mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements i. d. R. durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3,19 Abs. 1,16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Flankierende Beschlüsse Wichtig sind insb...mehr

Als weitere Finanzierungsform, neben der Erhebung einer Sonderumlage (siehe Kap. 1) oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage (siehe Kap. 2.3.3), kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Im Unterschied zu den beiden vorgenannten Finanzierungsarten stellt im Rahmen einer Darlehensaufnahme ein Dritter die erforderlichen finanziellen Mittel. Vorteile bietet die Darl...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter weiter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsgeschäfte für die Gemeins...mehr

Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der GdWE, auch dann, wenn der Verwalter im Gesetz als Verpflichteter ausdrücklich benannt ist. Insbesondere obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als deren Vertretungs- und Ausführungsorgan. Erfüllt der Verwalter einzelne Pflichten nicht, ...mehr

Bei den Beschlussklagen handelt es sich um die Klage, einen Beschluss für ungültig zu erklären (Anfechtungsklage), die Klage, die Nichtigkeit eines Beschlusses festzustellen (Nichtigkeitsklage) oder die Klage eines Wohnungseigentümers, dass das Gericht einen Beschluss fasst (Beschlussersetzungsklage). 1.3.1 Partei: Nur Wohnungseigentümer Eine Beschlussklage kann nach § 44 Abs. 1 ...mehr

Gem. § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Rechte und Befugnisse, die über das im WEG geregelte Maß hinausgehen oder dieses einschränken, kann ein Verwaltervertrag ausschließlich nur dann regeln, wenn er den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung vorl...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.8. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Überblick Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der GdWE, auch dann, wenn der Verwalter im Gesetz als Verpflichteter ausdrücklich benannt ist. Insbesondere ob...mehr

Die Bestimmungen des Mietrechts sind grundsätzlich nicht mit dem WEG vereinheitlicht.[1] Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach § 556a Abs. 3 BGB zwar abweichend von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzule...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Fristen, also einerseits Anfechtungs-, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und andererseits Klagefristen. Voraussetzung für die Eilkompetenz des Verwalters ist, dass mit Blick auf den Fristablauf eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere auch für die Führ...mehr

Neben den Rechten und Pflichten des § 27 Abs. 1 WEG obliegen dem Verwalter sämtliche Pflichten, die mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verbunden sind. Diese können auch nicht nach § 27 Abs. 2 WEG beschränkt oder erweitert werden, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG bezieht. Vereinzelt besteht hie...mehr

Die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters ist grundsätzlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Der Verwalter ist jedoch über die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Befugnis hinaus nach §§ 683 Satz 1, 680 BGB zum Schutz des von ihm verwalteten Vermögens und in Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer berechtigt, die Maßnahmen zu ergreifen,...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG Bezug nimmt,[1] ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer...mehr

Eine Differenzierung zwischen Einschränkung und Erweiterung der Rechte und Pflichten des Verwalters ist vor dem Hintergrund der gesetzlich angeordneten zwingenden Vertretung der GdWE durch den Verwalter nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG insoweit müßig, als sie im Außenverhältnis lediglich für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen von Bedeutung wäre. Hier kann d...mehr

Der Verwalter ist nach § 24 Abs. 1 WEG verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Daneben hat er stets Eigentümerversammlungen einzuberufen, wenn dies im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderlich ist (siehe ausführlich Kap. B.I.7.1.1.1 und B.I.7.1.3.1.1).mehr

Überblick Die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.8. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

2.5.1 Grundsätze Gem. § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Rechte und Befugnisse, die über das im WEG geregelte Maß hinausgehen oder dieses einschränken, kann ein Verwaltervertrag ausschließlich nur dann regeln, wenn er den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Besch...mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass beispielsweise der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass während der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaff...mehr

Nach § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird und nicht von vornherein nichtig ist. Die Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG hat keinen Suspensiveffekt in der Weise, dass ein Beschluss mit Rechtshängigkeit der Klage nicht mehr durchgeführt werden dürfte. Vielmehr ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Besch...mehr

Nach § 9a Abs. 3 WEG obliegt auch die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens der GdWE und aufgrund ausdrücklicher Verweisung auf § 27 WEG der Verwaltung durch den Verwalter. Der Verwalter hat das Gemeinschaftsvermögen strikt von seinem Vermögen, vom Vermögen anderer verwalteter Gemeinschaften und vom Vermögen eines Wohnungseigentümers, für den er die Sondereigentumsverwaltung üb...mehr

Ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart (siehe hierzu Kap. B.I.4.1), wird zumeist der Verwalter als Zustimmungsberechtigter benannt. Diskutiert wird, ob es sich bei dieser Berechtigung bzw. Verpflichtung nunmehr um eine solche der GdWE handelt, die lediglich im Innenverhältnis dem Verwalter obliegt,[1] oder ob es sich um eine persönliche Verpflichtu...mehr

Die Vergütung des Verwalters ist zentraler Kern üblicher Regelungen im Verwaltervertrag. Zumeist wird zwischen einer Grundvergütung und diversen Sondervergütungstatbeständen differenziert (siehe hierzu vertiefend Kap. B.I.8.3.6). Regelt der Verwaltervertrag eine monatliche Fälligkeit der Grundvergütung, so wird sie nach Ablauf des Monats fällig und der Verwalter kann sich di...mehr

Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren zunächst mit denjenigen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 18 Abs. 3 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechend...mehr

Da § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter ermächtigt, eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, kann es sich dabei nur um erforderliche Maßnahmen handeln. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ist er ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss berechtigt, eigenständig Maßnahmen zu treffen, die vielleicht durchaus sinnvoll, aber nicht erforderlich sind. Praxi...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausführungsorgan der GdWE hat der Verwalter für die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zu sorgen. Soweit also der Verwalter verpflichtet ist, für die Durchführung der Hau...mehr

Der Verwalter ist verpflichtet, die Verwaltungsunterlagen zu führen. Nach § 9a Abs. 3 WEG ist Inhaberin des Gemeinschaftsvermögens die GdWE. Die Verwaltungsunterlagen sind Teil des Gemeinschaftsvermögens und daher Eigentum der GdWE und nicht der Wohnungseigentümer in Bruchteilsgemeinschaft – und schon gar nicht des Verwalters.[1] Aufbewahrung und Archivierung Die Verwaltungsun...mehr

Die Größe der Gemeinschaft in Kombination mit einem geringen Prozentsatz des Wirtschaftsplanvolumens stellen zunächst einen probaten Anhaltspunkt dar. So ist eine Maßnahme mit einem Aufwand von 4.000 EUR in einer Kleinanlage, die aus 4 Sondereigentumseinheiten besteht, stets mit erheblichen Kosten verbunden, was bei einer Großanlage mit 200 Einheiten nicht der Fall ist. Im Üb...mehr

Eine Kontrolle des Verwalterhandelns kann insbesondere dergestalt geregelt werden, dass ein Zweitunterschriftenerfordernis (etwa des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats) als Voraussetzung für Vertragsabschlüsse und Zahlungen des Verwalters beschlossen wird oder bestimmte Verwaltungsmaßnahmen lediglich nach zustimmender Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat (bzw. dessen Vorsi...mehr

Das öffentliche Recht regelt in unterschiedlichen Gesetzen und Verordnungen Anforderungen an die Sicherheit und Beschaffenheit von Gebäuden und gebäudespezifischen Anlagen. Die Pflichten werden nach § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE wahrgenommen und damit vom Verwalter, der als deren Organ diese Pflichten zu erfüllen hat. Gebäudeenergiegesetz (GEG) Das GEG regelt bezüglich der ener...mehr

Im Rahmen seiner Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter auch zur Abnahme von Erhaltungsmaßnahmen bzw. Bauleistungen für die Gemeinschaft berechtigt. Insoweit hat er bei mangelhafter Werkleistung Mängelrügen zu erheben. Ob er Mängelrechte ohne entsprechende Beschlussfassung geltend machen kann, wird im Einzelfall von der Größe und dem Wirtschaftsvol...mehr

Nach § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück i. S. v. § 1 Abs. 5 WEG liegt. Klagen Dritter und Mahnverfahren Diese Anordnung hat Bedeutung für die Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie für die Mahnverfahren. Verlangt ein Werkunternehmer Vergü...mehr

6.1 Pflichten über das WEG hinaus Die Rechte und Pflichten des Verwalters können im Verwaltervertrag näher ausgestaltet und konkretisiert werden. Insbesondere kann der Verwalter mit dem Verwaltervertrag auch Pflichten übernehmen, die über seinen gesetzlichen Pflichtenkreis hinausgehen. Zu denken ist hier in erster Linie an die Verpflichtung zur Übernahme der Verkehrssicherungs...mehr

Konkretisierende Regelungen finden sich häufig darüber, zu welchem Zeitpunkt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht vom Verwalter zu erstellen sind.mehr

6.3.1 Grundsätze Die Vergütung des Verwalters ist zentraler Kern üblicher Regelungen im Verwaltervertrag. Zumeist wird zwischen einer Grundvergütung und diversen Sondervergütungstatbeständen differenziert (siehe hierzu vertiefend Kap. B.I.8.3.6). Regelt der Verwaltervertrag eine monatliche Fälligkeit der Grundvergütung, so wird sie nach Ablauf des Monats fällig und der Verwal...mehr

7.1 Berufsrechtliche Pflichten Zunächst treffen den Verwalter die berufsrechtlichen Pflichten der GewO und der MaBV. Hier handelt es sich im Einzelnen um folgende Pflichten: Erstattung der Gewerbeanzeige nach § 14 GewO (siehe hierzu Kap. B.V.1.1.1), Antrag auf Erteilung der Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO (siehe hierzu Kap. B.V.1.1.2), Abschluss einer Berufshaftpfl...mehr

3.6.1 Einsichtsberechtigte Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 18 Abs. 4 WEG ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen,[1] das der Verwalter zu gewähren hat. Dies gilt auch für ausgeschiedene Wohnungseigentümer und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein.[2] Trifft den Vorverwalter aus dem Verwaltervertrag noch die Pflicht, die Jahresabrechnung erstellen zu müs...mehr

3.1 Grundsätze Neben den Rechten und Pflichten des § 27 Abs. 1 WEG obliegen dem Verwalter sämtliche Pflichten, die mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verbunden sind. Diese können auch nicht nach § 27 Abs. 2 WEG beschränkt oder erweitert werden, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG bezieht. Vereinze...mehr

3.4.1 Grundsätze Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschloss...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist umstritten, ob unter den Begriff der baulichen Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zu subsumieren sind.[1] Konsequenzen hat die Differenzierung zunächst mit Blick auf eine Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflich...mehr

Verfahrensvorschriften des WEG Die WEG-Verfahrensvorschriften finden sich in §§ 43 bis 45 WEG. § 43 Abs. 2 WEG bestimmt, was eine WEG-Streitigkeit ist und ordnet für diese die ausschließliche örtliche Zuständigkeit an. § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmt den Sitz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, § 43 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmt eine Sonderzuständigkeit für gegen Wohnungseige...mehr

Entscheidung zur Aktivklage Ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Klage erhebt, müssen nach § 19 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer beschließen. Die Verwaltung ist nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Entscheidung selbst zu treffen, wenn die Klageerhebung eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt oder zur Wahrung ein...mehr

Die Rechtsprechung war bis zum Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 im Hinblick auf die konkrete Angabe der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge weniger streng, wenn sich diese auf Grundlage des angegebenen Kostenverteilungsschlüssels einfach errechnen ließen.[2] So sollte die betragsmäßige Festsetzung ausnahmsweise dann unterbleiben können, wenn die ...mehr

Da die Sonderumlage eine Ergänzung bzw. einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan darstellt, ist über sie ebenso wie über den Wirtschaftsplan in der Jahresabrechnung und nicht gesondert abzurechnen.[1] Die von den Wohnungseigentümern zu einer beschlossenen Sonderumlage geleisteten Zahlungen sind als Einnahmen darzustellen, was auch für mehrjährige Sonderumlagen gilt. Die nicht verb...mehr

Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer, wie bereits oben in Kap. B.I.5.1.2 ausgeführt, ein Mitnutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum. Nutzungen i. d. S. sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte (die Erträge). Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil (§§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG, 47 GBO) entsprechender Bruchteil – es sei denn...mehr

Die Verwaltung treffen in Bezug auf WEG-Streitigkeiten noch viele andere Aufgaben, u. a.: Ggf. der Ausgleich des Kostenansatzes des Gerichts, des Prozessgegners sowie des Rechtsanwalts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hierzu ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt. Die Information der Wohnungseigentümer über den Ausgang des Rechtsstreits. Eintragungen in de...mehr