Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

WEMoG: Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft Neu: "Ein-Personen-Gemeinschaft" § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.: "Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8". Mit dieser Vorschrift wird das über die letzten Jahrzehnte von Literatur und Rechtsprechung geschaffene Rechtsinstitut der "werdenden Eigentüm...mehr

WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer Neu: Pflichten bestehen nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steht nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss also die G...mehr

WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen Drittnutzern Neu: Duldungspflicht von Drittnutzern bzw. Mietern § 15 WEG n. F. regelt erstmals im Wohnungseigentumsgesetz eine Duldungspflicht von Drittnutzern einer Sondereigentumseinheit. Die Duldungspflicht bezieht sich auf Erhaltungsmaßnahmen und solche, die darüber hinausgehen, also insbesondere Modernisierungsmaßnahmen...mehr

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche...mehr

4.2.1 Überblick Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte den Verwalter entsprechend § 111 Abs. 1 AktG zu überwachen.[1] Der Begriff "Überwachung" meint, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verwalters kontrollieren[2] und etwa stichprobenartig die Buchführung des Verwalters sichten müssen, die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen m...mehr

Die Wohnungseigentümer können untereinander vereinbaren, dass der Verwaltungsbeirat weitere Aufgaben wahrnehmen soll.[1] In der Gemeinschaftsordnung kann z. B. vorgesehen sein, dass die Verwaltungsbeiräte im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG berechtigt und damit auch – wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen – verpflichtet sind, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen.[...mehr

4.1 Unterstützung (§ 29 Abs. 2 Satz 1 Fall 1 WEG) Die Verwaltungsbeiräte haben den Verwalter zu unterstützen. Ob und inwieweit der Verwalter die Unterstützung bei der Durchführung seiner gesetzlichen und ihm von den Wohnungseigentümern anvertrauten Aufgaben nutzt, eine Hilfe sucht und diese auch annimmt, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem Misstrauen der Verwaltungsbeirä...mehr

Die Verwaltungsbeiräte haben den Verwalter zu unterstützen. Ob und inwieweit der Verwalter die Unterstützung bei der Durchführung seiner gesetzlichen und ihm von den Wohnungseigentümern anvertrauten Aufgaben nutzt, eine Hilfe sucht und diese auch annimmt, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem Misstrauen der Verwaltungsbeiräte gegenüber dem Verwalter kann ein Grund für die...mehr

5.1 Allgemeines Die Verwaltungsbeiräte sollen nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen. Diese Pflichten nehmen den anderen Wohnungseigentümern nicht das Recht, selbst die Verwaltung durch den Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu prüfen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG macht die Verwaltungsbeiräte nicht zu Vertretern der ...mehr

Auch durch Vereinbarung kann nicht in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Insoweit unterliegen die elementaren Grundprinzipien des WEG nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend ...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer können seit Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 grundsätzlich bis zur Grenze der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage[2] und der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer[3] sämtliche Maßnahmen beschließen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Vornahmebeschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG sind auf Grun...mehr

Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG a. F. und inhaltsgleich nach § 9a Abs. 2 WEG n. F. übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (sog. "geborene" Wahrnehmungsbefugnis). Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt nach...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz äußert sich an unterschiedlichen Stellen zu den gesetzlichen Pflichten der Verwaltungsbeiräte. Manchmal sind alle Verwaltungsbeiräte angesprochen, manchmal mehrere, manchmal nur einer. Nach § 9b Abs. 2 Fall 1 WEG vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Nach § 24 Abs. 3 WEG kann...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist zunächst einmal zur Nutzung und zum Gebrauch seines Sondereigentums und auch des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Dieses Recht folgt aus § 13 Abs. 1 WEG i. V. m. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz (GG). Allerdings schränkt bereits die Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG i. V. m. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dieses Recht insoweit wiederum ein, als "nicht ...mehr

Überblick Die Gemeinschaftsordnung stellt die Verfassung der Gemeinschaft dar und hat insoweit überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Sie ist allerdings gesetzlich nicht vorgeschrieben und zur Begründung von Wohnungseigentum nicht erforderlich, stets aber – insbesondere in größeren Gemeinschaften – sinnvoll. Sind nicht unabdingbare Bereiche des Wohnungsei...mehr

Durch Gebrauchsregelung können die Wohnungseigentümer zwar die Nutzung des Sondereigentums näher ausgestalten. Weder durch Vereinbarung noch durch vereinbarte Öffnungsklauseln kann in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. Seit In...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sollen nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen. Diese Pflichten nehmen den anderen Wohnungseigentümern nicht das Recht, selbst die Verwaltung durch den Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu prüfen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG macht die Verwaltungsbeiräte nicht zu Vertretern der Wohnungseigentü...mehr

Aufzunehmen sind die Urteilsformeln aller Rechtsstreitigkeiten gem. § 43 WEG, nicht nur die infolge eines Beschlussklageverfahrens gem. § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG ergangenen. Zunächst regelt § 43 Abs. 1 WEG Streitigkeiten außenstehender Dritter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und auch Streitigkeiten außenstehender Dritter gegen einzelne Wohnungseigentümer, soweit St...mehr

Bestellung des Verwalters Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. § 26 Abs. 3 WEG konkretisiert insoweit, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann. Nach der weiteren Bestimmung in § 26 Abs. 5 WEG kann u. a. von diesen gesetzlichen Anordnungen nicht abgewichen werden, auch nicht durch eine Vereinbarun...mehr

Die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sieht eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Dieser gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel kann selbstverständlich durch Vereinbarung abbedungen werden, er kann auch auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten durch Beschluss geändert werden. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2...mehr

Jeder Wohnungseigentümer oder ein Dritter, den ein Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, hat gemäß § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG das Recht, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen. Beim Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG gelten dieselben Grundsätze wie im Fall des Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4 WEG.[1] So muss der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interes...mehr

In die Beschluss-Sammlung sind alle innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung oder einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung oder im schriftlichen Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG (das seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.1...mehr

Von ganz erheblicher praktischer Relevanz sind die Bestimmungen des § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Besc...mehr

Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser soll nach § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG enthalten: die Vorschüsse zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (bezogen auf sämtliche Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte in einem Betrag); die Vors...mehr

Der teilende Eigentümer war vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 zur Verwalterbestellung in der Gemeinschaftsordnung berechtigt.[1] Nach neuer Rechtslage geht die überwiegende Meinung davon aus, dass dies nicht mehr möglich ist, weil die Möglichkeit der Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG nicht ausgeschlossen werden kann, was § 26 Abs...mehr

Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB. Was nun Unterlassungsansprüche wegen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung betrifft ist zu differenzieren: Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Nach § 14 Abs. 2 Nr....mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren oder nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen, was für den Verwaltungsbeirat gelten soll. Fehlt es hieran, können die Verwaltungsbeiräte selbst die Fragen zu ihren Versammlungen und Beschlussfassungen regeln. Die entsprechenden Regelungen sind die Geschäftsordnung des Verwaltungsbeirats. Hinweis Geschäftsordnung: I...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Vermietu...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der ihm selbst obliegenden Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Kein Eigentümer kann sich also durch Überlassung des Sondereigentums an einen Dri...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Verpflichtet ist hiernach derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein". Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseig...mehr

Bereits nach alter Rechtslage vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 traf das Verlangen nach Rechnungslegung in aller Regel den ausgeschiedenen oder abberufenen Verwalter. Daneben konnte die Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. eine Rechnungslegung auch vom amtierenden Verwalter v...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 7 Satz 2 WEG der Wortlaut aller in Wohnungseigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse – egal, ob diese in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gefasst worden sind; aller schriftlichen Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 3 WEG (sog. Umlaufbeschlüsse), die allerdings seit Inkrafttreten nur noch d...mehr

Im Zuge des WEG-Änderungsgesetzes 2007[1] wurde in § 24 Abs. 7 WEG das Führen einer Beschluss-Sammlung statuiert. Diese zusätzliche Verpflichtung war neben die bereits bestehende zur Erstellung der Versammlungsniederschrift getreten. Das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat hieran nichts geändert. War die Erstellung der Versammlun...mehr

Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig ...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 können die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG durch Beschluss die Möglichkeit und Modalitäten einer Teilnahme von Wohnungseigentümern an Eigentümerversammlungen auch in elektronischer Form regeln. Entsprechende Regelungen können auch bereits in der Gemeinschaftsordnung getroffen...mehr

Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte den Verwalter entsprechend § 111 Abs. 1 AktG zu überwachen.[1] Der Begriff "Überwachung" meint, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verwalters kontrollieren[2] und etwa stichprobenartig die Buchführung des Verwalters sichten müssen, die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen müssen, warum di...mehr

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seines Sondereigentums überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1] Hinsichtlich Gebrauch und Nutzung des So...mehr

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1] Vorsicht bei Regelungen über Bet...mehr

Der Vorsitzende beruft den Verwaltungsbeirat gem. § 29 Abs. 1 Satz 3 WEG nach Bedarf ein. Wann ein "Bedarf" besteht, ist Frage des Einzelfalls. Ein Bedarf besteht mindestens einmal im Wirtschaftsjahr, um nämlich den Wirtschaftsplan und die Abrechnung über den Wirtschaftsplan vor ihrer Genehmigung zu prüfen. Ein Bedarf besteht aber auch beispielsweise, um Kostenangebote zu pr...mehr

Unter bestimmten Voraussetzungen eröffnet § 24 Abs. 7 Satz 5 und Satz 6 WEG die Möglichkeit, Eintragungen in der Beschluss-Sammlung zu löschen. Die Löschung bestimmter Eintragungen soll nach dem Willen des Gesetzgebers der Übersichtlichkeit der Beschluss-Sammlung dienen. Auch die Löschung muss entsprechend vermerkt werden, was § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG verdeutlicht. "Kann-Vorsc...mehr

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG fordert die Verwaltungsbe...mehr

Jeder – gegebenenfalls werdende – Wohnungs- und/oder Teileigentümer hat ein Recht darauf, für den Verwaltungsbeirat zu kandidieren und ist potenziell geeignet[1]. Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, kann auch diese zum Verwaltungsbeirat bestellt werden.[2] Die juristische Person wird durch ihr Vertretungsorgan, z. B. den Geschäftsfü...mehr

Kommt der Verwaltungsbeirat seinen Prüfungsaufgaben nicht nach, soll die Nichtprüfung unerheblich sein und keinen Anfechtungsgrund abgeben. Nur weil die Verwaltungsbeiräte den Wirtschaftsplan und/oder die Jahresabrechnung nicht geprüft haben, kann ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und/oder nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG also nicht für ungültig erklärt werden.[1] Es hand...mehr

Die Beschluss-Sammlung gewährleistet, dass sich Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern über die bestehende Rechts- bzw. Beschlusslage informieren können, da Beschlüsse zur Geltung gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Dies gilt allerdings nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht für vom Gesetz...mehr

Was den empfehlenswerten Inhalt der Beschluss-Sammlung betrifft, ist stets zu berücksichtigen, dass sie nicht nur wertvolles Informationsmedium für potenzielle Erwerber von Wohnungseigentum ist, sondern insbesondere auch für den Nachfolgeverwalter. Weiter ist zu beachten, dass die Beschluss-Sammlung das einzige Medium ist, das in übersichtlicher und komprimierter Art und Wei...mehr

Haben die Verwaltungsbeiräte eine Pflichtverletzung des Verwalters festgestellt, müssen sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (= die Wohnungseigentümer) darüber angemessen und im Einzelfall unverzüglich informieren.mehr

Das WEG eröffnet in § 23 Abs. 3 auch die Möglichkeit, Beschlüsse außerhalb der Eigentümerversammlung zu fassen.[1] Zur Gültigkeit eines derartigen Beschlusses ist es erforderlich, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erklären. Allerdings muss die Zustimmung seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr schriftlich erfolgen, ausreichend ist vielmehr die ...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die dem Verwalter per Gesetz eingeräumten Befugnisse nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, was § 27 Abs. 4 WEG a. F. angeordnet hatte. Ihm durften in der Gemeinschaftsordnung aber durchaus weitere Befugnisse eingeräumt werden. Nunmehr eröffnet die Bestimmung des § 27 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, die Befugni...mehr

Entgegen eines höchst praktischen Bedürfnisses enthalten Gemeinschaftsordnungen regelmäßig keine Bestimmungen darüber, wie im Fall des Fehlens eines Verwalters und Verwaltungsbeirats die missliche Situation vermieden werden kann, dass entweder alle Wohnungseigentümer zur Versammlung einberufen müssen oder sich ein Wohnungseigentümer gerichtlich ermächtigen lassen muss. Seit I...mehr

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt kein Einberufungsrecht. Eine Pflicht de...mehr