Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Um die HeizkostenV anwenden zu können, bedarf es einer ganzen Reihe von Umlageschlüsseln (Abrechnungsmaßstäben). Die Wahl dieser Umlageschlüssel überlässt die HeizkostenV nach ihrem § 6 Abs. 4 Satz 1 dem Gebäudeeigentümer. Die einzelnen Umlageschlüssel In einer Wohnungseigentumsanlage müssen folgende Umlageschlüssel bestimmt werden: Ggf. Vorerfassung Nach § 5 Abs. 7 HeizkostenV ...mehr

Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahmen de...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 18 Abs. 4 WEG ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen,[1] das der Verwalter zu gewähren hat. Dies gilt auch für ausgeschiedene Wohnungseigentümer und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein.[2] Trifft den Vorverwalter aus dem Verwaltervertrag noch die Pflicht, die Jahresabrechnung erstellen zu müssen, hat er ein Einsichtsr...mehr

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Hiervon umfasst sind etwa die Leistung der Versicherungsbeiträge, öffentlich-rechtliche Gebühren, die Kosten der Versorgungsträger für Gas, Wasser, Strom und Fernwärme sowie die Vergüt...mehr

Nach §§ 675, 670 BGB kann der Verwalter einen Aufwendungsersatzanspruch haben, auch wenn der mit der GdWE abgeschlossene Vertrag hierzu schweigt. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (siehe hierzu Kap. B.I.8.3.3) und es gehört zum gesetzlichen Leitbild dieses Vertrags, dass die Kosten aus der Ausführung solcher Verträge nicht vom Beau...mehr

Der Verwalter ist aus keinem Rechtsgrund verpflichtet, nichtige Beschlüsse durchzuführen. Erkennbar nichtige Beschlüsse darf der Verwalter nicht durchführen. Allerdings ist die Grenze im Einzelfall fließend, ob ein Beschluss nur lediglich anfechtbar oder nichtig ist. Die h. M. in der Literatur will hier das Risiko auf den Verwalter verlagern: Führt er nichtige Beschlüsse dur...mehr

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Umfasst sind davon sämtliche Zahlungen, die an die GdWE geleistet werden – unabhängig davon, ob sie von den Wohnungseigentümern oder außenstehenden Dritten geleistet werden. Insbeso...mehr

Da es sich beim Verwaltervertrag um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB handelt, treffen den Verwalter unabhängig von den Regelungen im Verwaltervertrag nach Beendigung des Verwalteramts insbesondere Rechenschaftsplichten in Form der Rechnungslegung (§ 666 BGB; siehe Kap. B.I.8.5.5.3) sowie Herausgabepflichten (§ 667 BGB). Wegen Vergütungsansprüchen des...mehr

Zunächst treffen den Verwalter die berufsrechtlichen Pflichten der GewO und der MaBV. Hier handelt es sich im Einzelnen um folgende Pflichten: Erstattung der Gewerbeanzeige nach § 14 GewO (siehe hierzu Kap. B.V.1.1.1), Antrag auf Erteilung der Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO (siehe hierzu Kap. B.V.1.1.2), Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nach § 34c Ab...mehr

§ 2 Abs. 1 Satz 1 RDG steckt zunächst die Reichweite des Bereichs der Rechtsdienstleistungen ab. Hiernach muss es sich um eine "Rechtsdienstleistung in einer konkreten fremden Angelegenheit" handeln. Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausna...mehr

Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Bildung einer Erhaltungsrücklage stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat jeder Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung. Ihrem Wesen nach s...mehr

Das Erbbaurecht entsteht entsprechend § 873 Abs. 1 BGB durch Einigung und Eintragung. Die für sonstige Grundstücksgeschäfte geltende Bestimmung des § 925 BGB, die die notarielle Beurkundung der Auflassung regelt, gilt im Bereich des Erbbaurechts nicht, allerdings muss die Einigung dem Grundbuchamt in notariell beglaubigter Form nachgewiesen werden. Das Erbbaurecht kann nur e...mehr

Da die Grunddienstbarkeit grundsätzlich befristet begründet werden kann, erlischt sie mit Fristablauf[1] oder auch mit dem Eintritt einer auflösenden Bedingung, wie etwa der Insolvenz des Berechtigten.[2] Durch Landesrecht kann geregelt sein, dass die Grunddienstbarkeit erlischt, wenn das zugrunde liegende Recht über 10 Jahre lang nicht ausgeübt wurde.[3] Selbstverständlich ...mehr

Die Verwaltung vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in sämtlichen WEG-Streitigkeiten. In 1. Instanz kann sie den Prozess selbst führen. Sie ist nach § 27 Abs. 1 WEG grundsätzlich aber auch berechtigt, ohne besonderen Beschluss im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Rechtsanwalt einen Anwaltsvertrag zu schließen. Spätestens in 2. Instanz muss d...mehr

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt allerdings noch keine Anspruchsgrundlage dar. Entsprechende Anspruchsgrundlagen m...mehr

Die gem. § 2 Nr. 1 ErbbauRG getroffene Einigung über den Verwendungszweck des Erbbaugebäudes kann durch Vereinbarung der Wohnungserbbauberechtigten nach § 10 WEG nicht ausgehebelt werden. Ist etwa die Eigennutzung oder Vermietbarkeit des Gebäudes im Erbbauvertrag eingeschränkt, können sich die Wohnungserbbauberechtigten darüber nicht hinwegsetzen. Der Grundstückseigentümer w...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung – also eine Vereinbarung – aufgehoben wird. Liegt es so, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Diesen Antrag kann ein Wohnungseigentümer, nach §§ 7 Abs. 2 Satz 2, 12 Abs. 4 Satz 2 WEG aber auch die Verwaltung namens der GdWE stellen. Zum Nachweis...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie Vorschüsse zu mögli...mehr

Um Unsicherheiten zu begegnen, sollte das Recht des Verwalters, das Hausgeldinkasso im Erkenntnis- und/oder Vollstreckungsverfahren betreiben zu dürfen, klargestellt werden. Der Verwaltervertrag ist nach derzeit h. M. kein geeigneter Ort. Eine Vertragsregelung, die dem Verwalter beispielsweise das Hausgeldinkasso erlaubt, ist nämlich weder eine Vereinbarung der Wohnungseigen...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird vor Gericht nach § 9b WEG vertreten. Vertreter ist gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG also grundsätzlich der Verwalter. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ...mehr

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.[3] Dies gilt au...mehr

§ 3 WGV regelt die erforderlichen Angaben im Bestandsverzeichnis. Nach § 3 Abs. 1 WGV sind im Bestandsverzeichnis in Spalte 3 einzutragen der in einem zahlenmäßigen Bruchteil ausgedrückte Miteigentumsanteil an dem Grundstück; die Bezeichnung des Grundstücks; das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum und die Beschränkung des Miteigentums durch die Einräumung der z...mehr

Ein Wohnungseigentümer ist nach § 14 Abs. 2 Nr. 1, 14 Abs. 1 WEG verpflichtet, das Sondereigentum nur so zu gebrauchen und zu nutzen, wie es den Gesetzen, Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht. Nach §§ 16 Abs. 1 Satz 3, 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG ist er ferner verpflichtet, bei einer Benutzung des Sondereigentums das gemeinschaftliche Eigentum und das Sondereigen...mehr

Hat ein Wohnungseigentümer (oder mehrere) die Kosten einer baulichen Veränderung allein getragen, gebühren nach §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 1 Satz 2 WEG oder §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 3 Satz 2 WEG nur ihm die "Nutzungen" der baulichen Veränderung. "Nutzung" ist auch der hier behandelte Gebrauch. Dieser Alleingebrauch soll gem. § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG aber nicht von Dauer sein. Ein Wohn...mehr

Nichts-Tun ist zulässig Die Verwaltung kann namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darauf verzichten, die Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen oder im Termin zu erscheinen. Dann ergeht i. d. R. ein Versäumnisurteil und der schlüssigen Beschlussklage wird stattgegeben. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann ferner darauf verzichten, zu bestreiten. Dann wird der s...mehr

Die Wohnungseigentümer können das Recht zur Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums im Wege einer Vereinbarung untersagen (absolutes Vermietungsverbot) oder einschränken (relatives Vermietungsverbot.[1] Vermietungsbeschränkungen Beschluss genügt nicht Ein absolutes oder relatives Vermietungsverbot kann nicht als Benutzungsregelung gem. § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden....mehr

Der Verwalter bzw. die Verwalterin (Verwaltung) ist das originäre Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie treffen insoweit namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer umfassende Anzeige-, Handlungs-, Informations- und Kontrollpflichten. Ob die Verwaltung befugt ist, zu handeln, ohne die Wohnungseigentümer zu befassen, können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs...mehr

Eine Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG hat die Wirkungen nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG. Wird die Zustimmung nicht oder nur ungenügend erteilt, z. B. von einem Scheinverwalter, sind mithin sowohl das schuldrechtliche als auch das dingliche Veräußerungsgeschäft eines Sondereigentümers oder die in § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG genannten Geschäfte gem. § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG bis zur Erte...mehr

Das Dauerwohnrecht ist im 2. Teil des Wohnungseigentumsgesetzes in den §§ 31 bis 42 WEG geregelt. Ein Dauerwohnrecht berechtigt unter Ausschluss des Eigentümers dazu, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Eine Erstreckung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks ist möglich, sofern die Wohnung wirtschaftli...mehr

Nach dem dualen System des § 28 Abs. 1 WEG sind die Einzelwirtschaftspläne von erheblicher Bedeutung für die Finanzverfassung der Gemeinschaft. Letztlich ergeben sich die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zu beschließenden Vorschüsse nämlich gerade aus den Einzelwirtschaftsplänen. Vermag man einen Verzicht auf die Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen ausnahmsweise dann tolerieren...mehr

Die Verwaltung hat nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Beschlussklage unverzüglich bekannt zu machen. Diese Bekanntmachung ist geboten, weil die gerichtliche Entscheidung in einer Beschlussklage nach § 44 Abs. 3 WEG gegenüber allen Wohnungseigentümern wirkt. Die Wohnungseigentümer müssen deshalb die Möglichkeit erhalten, sich als Streithelf...mehr

Der Mitgebrauch findet seine Grenzen in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und damit in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme der Wohnungseigentümer und zum ordnungsmäßigen Gebrauch.[1] Ein Mitgebrauch ist ferner ausgeschlossen, wenn an der Fläche und/oder dem Raum ein Sondernutzungsrecht besteht (dazu Kap. B.I.2.5), und unzulässig, wenn durch den Gebrauch die anderen Wohnungseige...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zu einer ordnungsmäßigen Buchführung verpflichtet.[1] Ohne Buchführung kann sie ihre Aufgaben nicht erfüllen, insbesondere nicht den Wirtschaftsplan aufstellen und über diesen abrechnen sowie nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG den Vermögensbericht erstellen. Auch die Informationsrechte der Wohnungseigentümer sowie eine Rechnungslegung wär...mehr

Wird an ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Gebäude nachträglich ein Balkon angebaut, der nur von einer Einheit aus betreten werden kann, und fehlt es an einer Zuweisung i. S. v. § 5 Abs. 1 WEG oder besteht an einem Gebäude von vornherein ein Balkon ohne weitere Bestimmungen zum Gebrauch, steht nach h. M. ausnahmsweise nur dem Wohnungseigentümer ein (Allein-)Gebrauc...mehr

Ist der Beschluss, mit dem die Sonderumlage geregelt ist, gerichtlich angefochten worden, sind die Beiträge dennoch zu leisten – sowohl vom anfechtenden Wohnungseigentümer als auch von den übrigen Wohnungseigentümern. Eine Beschlussanfechtungsklage hat nämlich auch hinsichtlich der Zahlungspflicht einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.[1] Kein Zurückbehaltungsrecht;...mehr

Will die Verwaltung Dritte einschalten, z. B. einen Rechtsanwalt oder ein Inkassounternehmen, kann sie dies unter den Bedingungen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG tun. Die Einschaltung eines Inkassounternehmens ist nicht sinnvoll, wenn dem Inkassounternehmen Kenntnisse der Besonderheiten des WEG-Rechts fehlen. Wird ein Rechtsanwalt gewählt, ist auch bei diesem darauf zu achten, das...mehr

Der BGH[1] hat bereits vor einigen Jahren bestätigt, dass eine Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen durchaus ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Darlehensaufnahme auch ausdrücklich in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG erwähnt. Hiernach ist der Verwalter zwar außergerichtlicher und ger...mehr

Veräußerung i. S. d. § 12 Abs. 1 WEG ist die rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist unerheblich, es se...mehr

Die Zustimmung ist zu versagen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Veräußerung vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künftig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist.[1] Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Beide Begriffe sind eng auszulegen. Finanzielle und persönliche Unzuverlässigkeit Ein Erwerbsinteressent ist finanziell unzuverlässig,...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren, auf welche Art und Weise das Sondereigentum gebraucht (und benutzt) werden darf.[1] Soweit der Gebrauch nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist, können die Wohnungseigentümer ferner über einen ordnungsmäßigen Gebrauch nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen. Gebrauchsregelungen finden sich in Bezug auf das Son...mehr

Um Haftungsrisiken insbesondere für die zahlungskräftigen Wohnungseigentümer zu minimieren, kann zunächst mit dem Kreditinstitut vereinbart werden, dass einzelne Wohnungseigentümer aus der Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG ausgenommen werden. Sollte der Darlehensgeber hierzu nicht bereit sein, können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über eine Freistellung von Beitragspfli...mehr

Der Gebäudeeigentümer kann die Ausstattung zur Verbrauchserfassung kaufen. Er hat, wie § 4 Abs. 2 HeizkostenV zeigt, aber auch die Möglichkeit, die Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung zu beschaffen. Abwägung im Einzelfall Folgen von Leasing, Kauf oder Miete Der Gebäudeeigentümer muss abwägen, welcher Weg für ihn pass...mehr

Das Gesetz schreibt in § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG lediglich vor, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Wie dies geschieht, bleibt letztlich dem Verwalter überlassen. Da es sich auch bei der Pflicht zur Erstellung und Vorlage des Vermögensberichts um eine solche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handelt, deren Erfüllung im Innenver...mehr

Besteht kein allgemeiner Zugang, ist das gemeinschaftliche Eigentum im Einzelfall "isoliert". Dies kann Räume betreffen, beispielsweise einen Spitzboden, oder Flächen. Liegt es so, ist vorstellbar, dass die Flächen und/oder Räume vor diesen Flächen/Räumen nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum werden und (mit-)gebraucht werden dürfen.[1]mehr

Eine Beschlussklage kann nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG nur von einem "Wohnungseigentümer" erhoben werden. Die Möglichkeit, dass ein Verwalter, der kein Wohnungseigentümer ist, eine Beschlussklage erhebt, vor allem eine Anfechtungsklage gegen seine Abberufung, besteht nicht. Die Beschlussklagen sind nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu ri...mehr

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch gegen die GdWE, dass das gemeinschaftliche Eigentum so verwaltet wird, wie es den Benutzungsbestimmungen der Wohnungseigentümer und dem Gesetz entspricht. Bleibt die GdWE untätig, kann ein Wohnungseigentümer nach einer ...mehr

Der Beschluss über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beruht auf § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Hat es keinen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und damit keine Vorschüsse gegeben oder wurde der Beschluss von einem Gericht nach einer Anfechtungsklage gem. § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG für unwirksam erklärt, kann der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ausnahmsweise Grund...mehr

Eine fertig erstellte Immobilie (betriebswirtschaftlich auch als Produktionsfaktor bezeichnet) erfordert professionelles Bestandsmanagement, um langfristig das gewünschte (wirtschaftliche) Ergebnis wie Nutzbarkeit, Werterhaltung und Wertschöpfung für die Eigentümer zu realisieren. Das bedeutet für die WEG-Verwaltung als Dienstleistungsunternehmen die innerbetrieblichen Funkt...mehr

Die Verwaltung sollte in der Regel unverzüglich einen Rechtsanwalt beauftragen, die Interessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Die Geschäftsführung folgt aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, die Vertretungsmacht aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Vergütungsvereinbarung Unklar ist, ob die Verwaltung in diesem Fall mit dem Rechtanwalt eine Vergütungsvereinbarung schließen ...mehr

Das gemeinschaftliche Eigentum ist nach § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE zu vermieten. Daher ist ein Wechsel im Bestand der Wohnungseigentümer unerheblich und berührt das Mietverhältnis nicht. Entscheidung liegt bei der Gemeinschaft oder dem Verwalter Dass das gemeinschaftliche Eigentum vermietet werden soll und zu welchen Bedingungen, können die Wohnungseigentümer beschließen. Ha...mehr