Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen. Dieses ist dann überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. Fakten: In einer...mehr

Leitsatz Ungültiger Beschluss eines zu pauschal erteilten Prüfungsauftrags an einen Rechtsanwalt Abgrenzung einer Handlungsstörerhaftung von der eines Zustandsstörers (hier: zur Beseitigung eines Dunstabzugs, der vom Voreigentümer an den Zentralheizungskamin angeschlossen wurde) Abmahnbeschluss als Voraussetzung für ein Entziehungsverfahren muss die erhobenen Vorwürfe hinreich...mehr

Leitsatz Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel, wei...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung des Verteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er sonst erheblich mehr belastet würde. Ab 25 % ist die Mehrbelastung als erheblich anzusehen. Dies ist keine starre Grenze, sondern eine Orientierungsgröße. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer ve...mehr

Leitsatz Rechtliche Grenzen erfolgreicher Durchsetzung eines Individualanspruchs auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Anspruchsverneinung einer Änderung des Schlüssels von Miteigentumsanteilen auf qm-Wohnfläche im Anschluss an einen nachträglich ausgebauten Spitzboden zu Wohnraum) Normenkette §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 2 Satz 3 WEG; §§ 133, 157 BGB K...mehr

Leitsatz Beschlusskompetenz zur Eventualeinladung einer Wiederholungsversammlung für die Zukunft bzw. allein für die nächstfolgende Versammlung als noch offene Rechtsfrage Zur Abgrenzung von Beseitigungs- bzw. Nutzungsunterlassungsansprüchen und bereits konstitutiven, anspruchsbegründenden Beschlussinhalten Ein Beschlussinhalt mit Verpflichtung (hier: zur Unterlassung der Nutz...mehr

Leitsatz Der Verwalter muss den Wohnungseigentümern Informationen zum Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums weiterleiten. Unterlässt er diese Information, kann er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und/oder den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz haften Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG; § 280 BGB Das Problem Der Verwalter beauftra...mehr

Leitsatz Beschlussanfechtung und Rechtsschutzinteresse Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21, 43 Nr. 4 WEG Kommentar Was eine Beschlussanfechtung (hier: über Balkonsanierungsmaßnahmen) betrifft, entfällt das Rechtsschutzinteresse der Anfechtung in dem Umfang, in dem die Baumaßnahmen zwischenzeitlich bereits durchgeführt wurden; vorliegend waren die Beschlüsse bereits vollzogen, sodass ...mehr

Leitsatz Mängel am Gemeinschaftseigentum mit Folgeschäden im Sondereigentum rechtfertigen keine nachbarrechtlichen Ausgleichsansprüche des Sondereigentümers gegen die Gemeinschaft analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB Normenkette §§ 14, 21 WEG; §§ 904, 906, 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Zum Sachverhalt: An der Wohnzimmerdecke der klägerischen Wohnung kam es zu Durchfeuchtungsschäden. Die ...mehr

Leitsatz Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu. Fakten: In der vermieteten Wohnung kam es zu Wasserschäden an der Wohnzimmerdecke. Eine erste Reparatur brachte keinen Erfolg. Die Eigentü...mehr

Leitsatz Beseitigungsanspruch gegen Störer wegen Verschlechterung des Trittschallschutzes durch nachträgliche Verlegung eines Parkettbodens Zum maßgeblichen Schallschutzniveau Normenkette §§ 14 Nr. 1 und 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Durch die Verlegung eines Parkettbodens in einer Wohnung ergaben sich Verschlechterungen des Trittschallschutzes. Insoweit können Ans...mehr

Leitsatz Sonderumlage als eilbedürftiger "Not-Wirtschaftsplan" muss bei schwieriger Beurteilung der Kostenverteilung (hier: Deckensanierung unter einem zulässigen Ausbau eines Dachraums) noch nicht die endgültige Kostenverteilung ausweisen, die grundsätzlich erst in der nachfolgenden Jahresabrechnung zu erfolgen hat Normenkette § 28 WEG Kommentar Bestehen Kostenschulden des Ve...mehr

Leitsatz Vereinbarte Verwalterzustimmung zur Veräußerung betrifft als Beschränkung sowohl das schuldrechtliche Grundgeschäft als auch den dinglichen Übertragungsvorgang Eventuell erneute Zustimmung eines neu bestellten Verwalters, wenn der Zeitraum vorausgehender Verwalterbestellung bereits vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt abgelaufen sein sollte Normen...mehr

Leitsatz Eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nur dann für die Eintragung des Eigentumswechsels ausreichend, wenn seine Verwalterstellung jedenfalls bis zum Eingang des Eigentumsumschreibungsantrags beim Grundbuchamt fortbesteht. Ist der Zeitraum der Verwalterbestellung vor diesem Zeitpunkt abgelaufen, muss entw...mehr

Leitsatz Gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Wahrung prozessualer Notfrist und berechtigter Anwaltsauftrag Recht auf Teilnahme an Eigentümerversammlung des zu Beratungszwecken zugezogenen Rechtsanwalts kann auch durch konkludenten Geschäftsordnungsbeschluss gebilligt werden Normenkette §§ 27 Abs. 2 Nr. 2, 43 Nr. 1, Nr. 4 und 5 WEG Kommentar Im vorliegenden Beschluss...mehr

Leitsatz Auch bei Beschlussfassung über eine Verwalterbestellung gilt ein etwa abweichend vom Kopfprinzip vereinbartes Stimmrechtsprinzip (vorliegend: das Objektprinzip) Normenkette §§ 26, 43, 46 und 49 Abs. 2 WEG Kommentar Die Beschlussfassung zur Wirksamkeit einer Verwalterbestellung beurteilt sich ausschließlich nach der in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ver...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch ein benachbartes Grundstück erwerben, auf dem sie bereits in Grunddienstbarkeits-Absicherung ein Heizwerk für die eigene Versorgung betreibt Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft Grundbuchamt hätte Eigentumsumschreibung vornehmen müssen Normenkette § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG; § 20 GBO Kommentar Das OLG Hamm bestätigt seine Ent...mehr

Leitsatz Anfechtung der Jahresabrechnung (Rücklagendarstellung, Teilungültigkeit, getrennte Abrechnungskreise, Zusammenfassung von Ausgabenpositionen) Normenkette §§ 28, 43 Nr. 4, 46 WEG; § 92 ZPO Kommentar Hinsichtlich der Aufnahme eines Sollbetrags der Zuführungen zur Rücklage im Ausgabenteil und auch hinsichtlich der Darstellung der Zuführung zur Rücklage im Teil "erweitert...mehr

Leitsatz Nachweis einer Stimmrechtsvollmacht im Fall vereinbarter Vollmachtsvorlage in Schriftform Vorlage einer Vollmacht im pdf-Format genügt nicht Normenkette §§ 126, 167, 174 BGB Kommentar Im vorliegenden Fall war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass Stimmrechtsvollmachten schriftlich nachzuweisen seien. Eine Eigentümerin hatte hier zu Beginn der Versammlung dem Ver...mehr

Leitsatz In tumultartiger, unzureichend organisierter Eigentümerversammlung sollte der Versammlungsleiter nicht nach der Subtraktionsmethode abstimmen lassen Normenkette § 23 WEG Kommentar Grundsätzlich kann ein Versammlungsleiter das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung auch dadurch feststellen, dass er ausschließlich Nein- und Enthaltungsstimmen abfragt und anschließend ni...mehr

Leitsatz Die Berufung in einer Wohnungseigentumssache kann auch dann nur bei dem sachlich zuständigen Landgericht fristwahrend eingelegt werden, wenn in dem betreffenden Oberlandesgerichtsbezirk aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 72 Abs. 2 Sätze 2 und 3 GVG nicht das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht, sondern ein anderes Landgericht für diese Ber...mehr

Leitsatz Ist in der Gemeinschaftsordnung abweichend von § 25 Abs. 2 WEG vereinbart, dass sich die Abstimmung nicht nach dem Kopfprinzip vollzieht, sondern sich das Stimmrecht nach den Einheiten richtet, gilt diese Bestimmung auch für die Bestellung eines Verwalters. Eine solche Regelung stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters i.S.v. § ...mehr

Leitsatz Die Errichtung einer aus Pflanzsteinen samt Bepflanzung mit Thujen bestehenden Mauer zwischen zwei Sondernutzungsflächen stellt eine bauliche Veränderung nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG dar. Link zur Entscheidung OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 6.4.2010 – 20 W 78/08mehr

Leitsatz Kostenvorschussanspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum steht grundsätzlich nur dem einzelnen Wohnungseigentümer zu Normenkette § 10 Abs. 6 WEG; §§ 631 ff. BGB Kommentar Der Gewährleistungsanspruch auf Kostenvorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum steht grundsätzlich nur dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Eine Gemeinschaft ist zwar als rechts- und pa...mehr

Leitsatz Nicht jedes Fehlverhalten eines Verwalters kann eine Kostenentscheidung im erfolgreichen Beschlussanfechtungsverfahren zu seinen Lasten rechtfertigen Normenkette § 49 Abs. 2 WEG; § 91a ZPO Kommentar Nach Erledigung der Hauptsache einer Beschlussanfechtung (durch Zweitbeschlussfassung) hatte das Amtsgericht dem Verwalter nach § 91a ZPO die Verfahrenskosten auferlegt. A...mehr

Leitsatz Besitzt ein nach Teilungserklärung sondernutzungsberechtigter Miteigentümer auf gemeinschaftlicher Fläche einen Kellerraum, kann er in grundsätzlich unverjährbarem Anspruch Herausgabe und Einräumung des Alleinbesitzes von einem nicht zur Nutzung berechtigten Miteigentümer fordern Normenkette §§ 902 Abs. 1 und 985 BGB Kommentar Der aktivlegitimierte Kläger hat gegen de...mehr

Leitsatz Erneut: Beschluss zur sog. tätigen Mithilfe (hier: Kehrwoche) als gültig erachtet Normenkette §§ 15, 21, 46 WEG Kommentar Nach Meinung des Amtsgerichts und der Berufungskammer des LG Stuttgart ist eine Treppenhausreinigung im Turnusdienst einem Mehrheitsbeschluss zugänglich. Eine solche Regelung sei auch in Mietshäusern durchaus üblich (vgl. BayObLG, ZMR 1994 S. 430 u...mehr

Leitsatz Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs gegen eine der Teilungserklärung widersprechende Nutzung eines Teileigentums als Gaststätte Normenkette § 15 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Wird ein Teileigentum jahrzehntelang in Widerspruch zu Nutzungsvereinbarungen in der Teilungserklärung als Gaststätte geführt und haben Wohnungseigentümer in dieser Zeit dagegen keine Unter...mehr

Leitsatz Es ist lediglich eine Frage der Zumutbarkeit im Einzelfall, ob und inwieweit die Pflicht zur Treppenhausreinigung dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden kann. Jedenfalls kann die Treppenhausreinigung gewöhnlich von jedem "normalen" Wohnungseigentümer erledigt werden; besondere Kenntnisse oder Fertigkeiten sind dazu nicht erforderlich. Fakten: Die Wohnungse...mehr

Leitsatz Untergemeinschaft kann eigenständig über die Bildung von Rücklagen entscheiden, wenn eine entsprechende Trennungsvereinbarung getroffen wurde Normenkette § 10 Abs. 6, 7, 8 WEG Kommentar Eine Gesamtgemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, zulasten einzelner Eigentümer einer Untergemeinschaft Rückstellungen zu beschließen. Nach Vereinbarung gab es insoweit eine entspr...mehr

Leitsatz Unberechtigte Abberufung des Verwalters Normenkette §§ 23 ff., 26, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F.; § 20 FGG Kommentar Der Verwalter ist zur Anfechtung seines Abberufungsbeschlusses in analoger Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. befugt und besitzt insoweit auch Rechtsschutzbedürfnis, um ihm die Möglichkeit zu geben, seine ihm nach eigener Auffassung zu Unrecht entzog...mehr

Leitsatz Nichtige Vereinbarung über Teilnahmeausschluss eines Eigentümers von der Versammlung im Fall von Beitragsrückständen Keine konkludente Kostenverteilungsänderung Normenkette §§ 23, 24, 25 WEG; §§ 134, 138, 242 BGB; Art. 14 GG Kommentar In der Teilungserklärung war geregelt: "Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als eine...mehr

Leitsatz Sonderumlage soll unvorhergesehenen Finanzbedarf der Gemeinschaft decken, nicht jedoch wiederkehrende Ausgaben Normenkette § 28 WEG Kommentar Ein Beschluss über eine Sonderumlage verstößt gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist für ungültig zu erklären, wenn es der Verwalter zuvor versäumt hat, einen von § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geforderten Wirtsch...mehr

Leitsatz Eine gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Anfechtungsklage kann innerhalb der Frist des § 44 WEG noch auf die übrigen Wohnungseigentümer umgestellt werden. Ungeachtet seiner verfahrensrechtlichen Stellung als Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer (§ 45 Abs. 1 WEG) ist der Verwalter in Rechtsstreitigkeiten nach § 43 Nr. 3 und Nr. 4 WEG aus G...mehr

Leitsatz Der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht nur zur Duldung der Störbeseitigung) verpflichtet sein. (hier: Rückschnitt einer zu hoch gewachsenen Thujenhecke zu angrenzender Sondernutzungsfläche) Verjährungsfragen Normenkette § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Das OLG München hatte mit Beschluss vom 3.8.2009 (32 Wx 008/09) die Rechtsbeschwerdesache unter H...mehr

Leitsatz Vorliegend verneinter Schadensersatzanspruch (Mietausfall wegen Durchfeuchtungen) gegen den Verwalter bzw. die Gemeinschaft Normenkette §§ 21 Abs. 4 und 5, 27 WEG; § 278 BGB Kommentar Einem Wohnungseigentümer steht grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch zu, wenn gegen die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des ge...mehr

Leitsatz Hersteller ist derjenige, der das Baugeschehen beherrscht und das Bauherrenrisiko trägt. Die Anschaffung nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nrn. 2, 4 InvZulG 1999 ist nicht zulagenbegünstigt, wenn ein anderer Anspruchsberechtigter i.S.d. § 3 Abs. 1 S. 1 Nrn. 1–4 InvZulG 1999 Investitionszulage in Anspruch nimmt. Normenkette § 3 Abs. 1, § 5 InvZulG 1999 Sachverhalt Eine KG teilte ih...mehr

Leitsatz Protokollunterzeichnungspflicht bei in Doppelfunktion tätiger Person (hier: als Versammlungs- und Beiratsvorsitzender) Normenkette §§ 12, 26 Abs. 3 und 24 Abs. 6 WEG Kommentar Die zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gemäß § 26 Abs. 3 WEG vorzulegende Niederschrift über den Bestellungsbeschluss muss öffentlich beglaubigte Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannt...mehr

Leitsatz Die zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gem. § 24 Abs. 3 WEG vorzulegende Niederschrift über den Bestellungsbeschluss muss öffentlich zu beglaubigende Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen enthalten, wobei es im Allgemeinen genügt, dass eine in Doppelfunktion tätige Person (hier: Versammlungs- und Beiratsvorsitzender) nur einmal unterschreibt. U...mehr

Rz. 20 Der Dauerwohnberechtigte ist wirtschaftlicher Eigentümer, wenn seine Rechte und Pflichten bei wirtschaftlicher Betrachtung denen eines Eigentümers entsprechen und ihm bei Aufgabe des Wohnrechts aufgrund des Vertrags oder kraft Gesetzes[1] eine angemessene Entschädigung zusteht[2]. Ob dies der Fall ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls[3]. Eine dem Wohnu...mehr

Rz. 18 Bürgerlich-rechtliches Eigentum liegt regelmäßig vor, wenn der zivilrechtliche Eigentümer des Grund und Bodens hierauf ein Gebäude errichtet[1]; zivilrechtliches Eigentum an einem bebauten Grundstück oder an einer Eigentumswohnung[2] erworben wird; in Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem unbebauten Grundstück ein Gebäude errichtet wird[3]; in Ausübung eines Erbbaurec...mehr

Rz. 19 Aus der gesetzlich festgelegten Förderhöhe[1] ergibt sich eine maximale Bemessungsgrundlage von 12.800 EUR. Gegenstand der Bemessungsgrundlage nach Nr. 1 sind die Aufwendungen für die Anlagen. Es kann sich hierbei sowohl um Herstellungskosten als auch um Erhaltungsaufwendungen handeln. Im Fall der Nr. 2 handelt es sich um die anteiligen Anschaffungskosten. Investition...mehr

Rz. 5 Bauliche Abgeschlossenheit und eigener Zugang sind wesentliche Kriterien für die Abgrenzung von Wohnungen innerhalb desselben Gebäudes untereinander oder gegenüber anderen Räumlichkeiten. Die bauliche Abgeschlossenheit muss dauerhaft sein, sie braucht jedoch nicht allen Anforderungen der Abgeschlossenheit nach den Bestimmungen des WEG oder der DIN-Vorschriften zu entsp...mehr

Rz. 19 Ausnahmsweise kann sog. wirtschaftliches Eigentum i. S. d. § 39 AO vorliegen. Ist dies feststellbar, hat es Vorrang vor der Zurechnung nach bürgerlich-rechtlichen Eigentumsgrundsätzen. Wirtschaftliches Eigentum kann sowohl durch dingliche als auch durch schuldrechtliche Nutzungsverhältnisse begründet werden. Das ist der Fall, wenn der Berechtigte auf einem fremden Gru...mehr

Rz. 2 Der zulagenrechtliche Begriff der Wohnung entspricht grundsätzlich dem bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff (BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 2; ebenso BFH v. 2.4.1997, X R 141/94, BStBl II 1997, 611; BFH v. 27.7.1995, IX R 48/93, BStBl II 1996, 151; BFH v. 11.3.1992, X R 113/89, BStBl II 1992, 886). Dies gilt jedoch nur in materiell...mehr

Leitsatz Vorliegend kein sachlicher Grund für eine Änderung des Betriebskosten-Verteilerschlüssels von Miteigentumsanteilen auf qm-Fläche Normenkette § 16 Abs. 3 WEG Kommentar Nach dem missverständlichen Wortlaut des § 16 Abs. 3 WEG ist für eine Schlüsselumstellung nicht Voraussetzung, dass die Betriebskosten zunächst nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden, um sie ans...mehr

Leitsatz Vom Bauträger beauftragter Sachverständiger zur Erteilung einer Fertigstellungsbescheinigung für das Gemeinschaftseigentum haftet den Eigentümern bei fehlerhaft ausgestellter Bescheinigung nach Grundsätzen eines Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte Normenkette § 634a BGB n.F.; § 7 MaBV Kommentar Beauftragt der Bauträger einen Sachverständigen mit der Erstellung einer...mehr

Leitsatz Verneinter Anspruch auf Installierung einer Parabolantenne auf dem Dach Normenkette §§ 14, 21 Abs. 4, 22 Abs. 1 WEG; Art. 14 GG Kommentar Für eine optische Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ist es ausreichend, dass sie durch eine bauliche Veränderung ausgelöst wird, die von einer öffentlichen Verkehrsfläche aus von jedermann wahrgenommen werden kann. Hiervo...mehr

Leitsatz Zur Einleitung gerichtlicher Maßnahmen, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen eines Anspruchs gegen Eigentümer oder Dritte für plausibel halten darf (hier: auf Unterlassung der Nutzung einer Wohnung durch ein psychisch krankes, die Miteigentümer störendes Familienmitglied einer Wohnungseigentümerin) Bei vereinbarter Zustimmung des Verwalters zur Vermietung von ...mehr

Leitsatz Kurze Verjährung auch für erstmalige Herstellungsansprüche Normenkette § 21 WEG; §§ 902, 1004, 195, 196, 199 BGB Kommentar Der Anspruch auf erstmalige plan- und teilungserklärungsgemäße Herstellung der Wohnanlage unterliegt der kurzen, d.h. grundsätzlich 3-jährigen Verjährung. Vorliegend ging es um die Beseitigung einer Terrasse, die nach dem maßgeblichen Plan als Bal...mehr