Fachbeiträge & Kommentare zu Wirtschaftsplan

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter die geltenden gesetzlichen und/oder von den Wohnungseigentümern bestimmten Umlageschlüssel angewandt hat und ob die behaupteten Einnahmen und Ausgaben angefallen sind. Werden bei einer Frage Unregelmäßigkeiten entdeckt, sind Nachforschungen notwendig. Jedenfalls müssen die anderen Wohnungseigentümer von den U...mehr

5.4.1 Überblick Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG fordert di...mehr

Nach der vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 geltenden Fassung des § 28 Abs. 5 WEG a. F. hatten die Wohnungseigentümer nicht nur über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, sondern auch über die Rechnungslegung des Verwalters beschlossen. Freilich bestand bereits nach alter Rechtslage keine Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen entsprechenden Beschluss zu f...mehr

5.3.3.1 Überblick Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter die geltenden gesetzlichen und/oder von den Wohnungseigentümern bestimmten Umlageschlüssel angewandt hat und ob die behaupteten Einnahmen und Ausgaben angefallen sind. Werden bei einer Frage Unregelmäßigkeiten entdeckt, sind Nachforschungen notwendig. Jedenfalls müssen die anderen Wohnungseig...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sollten prüfen, welche Umlageschlüssel vereinbart und (ggf. abweichend) beschlossen sind und in welchen Fällen der subsidiäre gesetzliche Umlageschlüssel (Höhe der Miteigentumsanteile) anzuwenden ist.mehr

Neu: Verbandsprozess Anfechtungsklagen, Klagen auf Feststellung der Nichtigkeit von Beschlüssen sowie Beschlussersetzungsklagen sind gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Mit dem Umstand, dass nach bislang geltendem Recht Anfechtungsklagen gegen die übrigen Wohnungseigen...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen prüfen, ob der Verwalter bestimmte Verträge schließen oder Forderungen erfüllen durfte. Es sollten etwa angesehen werden die Sonderhonorare des Verwalters, die Kosten, die für (behauptete) Erhaltungsmaßnahmen oder Rechnungen, die für Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums angefallen sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung der Jahresabrechnung All...mehr

Die Wohnungseigentümer können eine Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände des Voreigentümers durch Vereinbarung begründen. Eine entsprechende Regelung ist grundsätzlich wirksam.[1] Zu den Hausgeldrückständen gehören insoweit nicht nur rückständige Hausgeldvorschüsse nach Wirtschaftsplan, sondern auch rückständige Beiträge auf eine fällige Sonderumlage.[2] Erwerber in d...mehr

Der Anwendungsbereich der Norm wird sich auch insoweit erweitern, als Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft geltend zu machen sein werden, die ihnen bislang entweder direkt gegen andere Wohnungseigentümer oder gegen den Verwalter zur Verfügung stehen. Der Gesetzgeber sieht als Verpflichtete stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an, auch wenn e...mehr

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Die monatlichen Hausgelder werden einschließlich der Beiträge zur Erhaltungsrücklage der einzelnen Wohnungseigentümer in aller Regel in einer Summe gezahlt. Diese sind dann vom Verwalter entsprechend der Beiträge zum Ausgleich der Kosten und Lasten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Beiträge zur Erhaltungsrücklage aufzuteilen. Für den Verwalter ste...mehr

WEMoG A – Z (Lexikon) WEMoG: Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, Kostenamortisation, Kostenverteilung WEMoG: Beschlussfassung – Beschlussfähigkeit, Umlaufverfahren, Beschluss-Sammlung WEMoG: Betriebskostenabrechnung bei vermietetem Wohnungseigentum WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen D...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen formal prüfen, ob die Jahresabrechnung alle notwendigen Teile aufweist, wer sie erstellt hat und wann sie erstellt wurde. Checkliste: Formale Prüfung der Jahresabrechnungmehr

Ist also der Flächenmaßstab vereinbart, ist dieser nicht mehr maßgeblich. Besteht zwischen den Parteien ein Mietvertrag, der hinsichtlich der Betriebskosten die Besonderheiten eines vermieteten Wohnungseigentums berücksichtigt, so besteht für den Vermieter erst recht kein Handlungsbedarf. Musterklausel: Umlage der Betriebskosten bei vermietetem Wohnungseigentum [1] § __ Betrie...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen formal prüfen, ob der Vermögensbericht alle notwendigen Teile aufweist, wer ihn erstellt hat und wann er erstellt wurde. Checkliste: Formale Prüfung des Vermögensberichts Allgemeinesmehr

Eine vollständige inhaltliche Prüfung der behaupteten Einnahmen und Ausgaben bestünde darin, dass sich die Verwaltungsbeiräte mit jeder Einnahme und Ausgabe befassen, also jeden Beleg prüfen, und sämtlichen Kontoeingängen und Kontoausgängen nachgehen. Nach der Rechtsprechung ist das zwar möglich. Ausreichend ist aber auch, wenn die Verwaltungsbeiräte "Stichproben" machen.[1]...mehr

Die beste Prüfung kann nicht sicherstellen, dass es im Einzelfall zu Manipulationen oder Unklarheiten kommt. Praxis-Beispiel Zahlungen im folgenden Wirtschaftsjahr Der Verwalter bezahlt eine im zu prüfenden Wirtschaftsjahr eingegangene Rechnung erst im nächsten Wirtschaftsjahr. Das "verfälscht" das Ergebnis des vorhergehenden Wirtschaftsjahres. Die Heizkosten werden von einer H...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sind Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Unterstützung des Verwalters, bei der Überwachung des Verwalters, bei der Prüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht und in den von den Wohnungseigentümern bestimmten Fällen. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn...mehr

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Nach wie vor wird der insoweit unveränderte § 24 Abs. 1 WEG den Verwalter zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal jährlich verpflichten. Nach wie vor wird der Verwalter auf Grundlage des § 24 Abs. 2 WEG zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet sein, wenn dies mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer verlangen. Auch den Vor...mehr

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese Abrechnung besteht wenigstens aus einem "Kopf" (dieser muss Informationen geben zum Ersteller, zum Erstellungsdatum, zum Abrechnungszeitraum und zum Bezugsobjekt), der Angabe der Einnahmen und Ausgaben ("Gesamtabrechnung"), der Verteilung nicht gedeckter Ausgabe...mehr

Der Verwaltungsbeirat kann über Unterlagen verfügen, z. B. Checklisten über die Abrechnung über den Wirtschaftsplan. Diese Unterlagen sind Verwaltungsunterlagen. Jeder Wohnungseigentümer hat daher das Recht, die Unterlagen einzusehen. Die Unterlagen des Verwaltungsbeirats können bei den Verwaltungsbeiräten oder beim Verwalter aufbewahrt werden. Werden sie vom Verwalter aufbe...mehr

Bekanntlich verleiht § 21 Abs. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern u. a. die Kompetenz, eine Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs zu beschließen. Der Gesetzentwurf zum WEMoG sah insoweit noch in § 19 Abs. 3 WEG-E die allgemeine Möglichkeit einer Beschlussfassung über die Sanktionierung von Pflichtverletzungen der Wohnungseigentü...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zur Jahresabrechnung Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zur Jahresabrechnung Empfehlung des Verwaltungsbeirats zur Jahresabrechnung _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen _____ [Jahr] stichproben...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz äußert sich an unterschiedlichen Stellen zu den gesetzlichen Pflichten der Verwaltungsbeiräte. Manchmal sind alle Verwaltungsbeiräte angesprochen, manchmal mehrere, manchmal nur einer. Nach § 9b Abs. 2 Fall 1 WEG vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Nach § 24 Abs. 3 WEG kann...mehr

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG fordert die Verwaltungsbe...mehr

Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit vorgesehen ist, auch Nichtwohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestellen zu können, steht derartigen Beiräten im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein Teilnahmerecht zu, soweit ihr spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nehmen sie über diesen Bereic...mehr

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter alle Rücklagen erfasst hat und ob alle wesentlichen Teile des Gemeinschaftsvermögens erfasst sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Vermögensberichts Rücklagen Gemeinschaf...mehr

Die Entlastung der Verwaltungsbeiräte widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung und ist nach § 18 Abs. 2 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert wer...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sind Beauftragte, bei einem Beiratsvertrag als Geschäftsbesorger. Sie schulden daher nach § 666 BGB dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten.[1] Auf Verlangen müssen sie Auskunft erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft ablegen. Hinweis Auftraggeber Wer "Auftraggeber" im Sinne des § 666 BGB ist, ist unklar. In Betracht kommen die...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer gesetzlichen ...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Wohnungseigentum zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft _________-Straße ____, _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße)...mehr

Zunächst fallen unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. auch Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter[1] und gegen einen früheren faktischen Verwalter.[2] Spiegelbildlich fallen Vergütungs- oder Aufwendungsersatzansprüche des ausgeschiedenen Verwalters gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. [3] Individualanspruch eines Wohnun...mehr

Künftig wird § 28 Abs. 3 WEG n. F. in Übereinstimmung mit der bislang noch geltenden Bestimmung in § 21 Abs. 7 WEG a. F. beschlussweise Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen regeln. Durch Beschluss kann also der unbare Zahlungsverkehr eingeführt werden, auch wenn dies wohl am wenigsten praxisrelevant sein dürfte, da es kaum Gemeinschaften geben dürfte, in denen die...mehr

Verwalterwechsel Mit Blick auf die bislang ungeklärte Frage, welcher Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr bei einem Verwalterwechsel zum Jahreswechsel (Ausscheiden des Verwalters mit Ablauf des 31. Dezember – Amtsbeginn des Nachfolgeverwalters am 1. Januar) verpflichtet ist[1], sollte für eine entsprechende Klarstellung in der Gemeinschaftsor...mehr

Eine Verteilung der Verwaltungskosten nach Sondereigentumseinheiten, also nach Objekten, entspricht nach derzeit noch geltender Rechtslage stets ordnungsmäßiger Verwaltung, denn der Aufwand für den Verwalter ist nicht abhängig von der Größe oder Wertigkeit des einzelnen Objekts. Vielmehr hat er für jede Einheit einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung zu erstellen. Er...mehr

§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. stellt klar, dass nur "Wohnungseigentümer" zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Dies korrespondiert mit dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F., wonach der Verwaltungsbeirat "aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern besteht". Das Gesetz sieht also nach wie vor ...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Kreditaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder der privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG n. F. ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber es den Wohnungseigentümern erleichtern wollte, ihre Wohnanlage in wirtschaftlich vernünftiger Weise an die Erfordernisse der Zei...mehr

Das WEMoG wird im Hinblick auf bestehende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, insbesondere solche in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, vielfach zu Widersprüchen zwischen Gesetz und Vereinbarung führen. Zu differenzieren sind insoweit 2 Ausgangssituationen: Besteht die Vereinbarung aus der schlichten Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder handelt es sich um eine v...mehr

Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte den Verwalter entsprechend § 111 Abs. 1 AktG zu überwachen.[1] Der Begriff "Überwachung" meint, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verwalters kontrollieren[2] und etwa stichprobenartig die Buchführung des Verwalters sichten müssen, die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen müssen, warum di...mehr

Stets dann, wenn die Mietvertragsparteien für bestimmte Kostenarten einen vom Flächenmaßstab abweichenden Verteilungsschlüssel ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart haben, bedarf es einer Änderungsvereinbarung.[1] Bedarf es der Zustimmung des Mieters zur Änderung des Umlageschlüssels vom bislang praktizierten zum künftigen Schlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft, sollte...mehr

Im Fall der Begründung durch Teilung nach § 8 WEG wird auf Grundlage der Neuregelung in § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG im Zuge der Anlegung der Wohnungsgrundbücher zunächst eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" entstehen, bestehend aus dem teilenden Eigentümer, bei dem es sich vielfach um einen Bauträger handeln wird. Die künftig geltende Rechtslage hat klare Vorteile gegenüber der bishe...mehr

Das WEMoG wird die Willensbildung künftig erheblich vereinfachen, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz dergestalt einräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus weiterhin der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohn...mehr

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Trotz Ermöglichung der Beschlussfassung über die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen in elektronischer Form, verbleibt es bei dem Grundsatz, dass Wohnungseigentümerversammlungen nicht öffentlich sind.[1] Alles in allem sollen die Wohnungseigentümer unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit k...mehr

Diejenigen Wohnungseigentümer, die einer gemeinschaftlich durchgeführten Maßnahme nicht zugestimmt oder sich enthalten haben, waren in die ursprüngliche Kostenverteilung nicht mit einzubeziehen. Diesen Wohnungseigentümern verleiht allerdings § 21 Abs. 4 WEG n. F. einen Anspruch darauf, dass ihnen Nutzungen gestattet werden, wenn dies billigem Ermessen entspricht und diese Wo...mehr

Zwar ist die Fälligkeit der von Wohnungseigentümern zu leistenden Zahlungen – egal, ob es sich um die Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen oder Nachzahlungen auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossene Abrechnungsspitze handelt – in aller Regel kalendermäßig bestimmt, weshalb säumige Wohnungseigentümer nach der B...mehr

Auch der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in § 19 Abs. 2 WEG n. F. Die gesetzliche Systematik wird hierdurch sicherlich transparenter. Eine bedeutsame Erweiterung erfährt...mehr

Die gesetzliche Regelung in § 288 Abs. 1 BGB sieht einen Verzugszinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vor.[1] Vereinzelt wird zwar angenommen, dass auch noch ein Verzugszinssatz in Höhe von 20 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz geregelt werden kann. Dies dürfte aber auch durch Vereinbarung wegen der Gefahr der Sittenwidrigkeit nicht möglich sein. Der Verzug...mehr

Die Verwaltungsbeiräte können den Wohnungseigentümern, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[1] oder Dritten für eine Pflichtwidrigkeit nach § 280 Abs. 1 BGB und/oder aus Delikt[2] auf Schadensersatz haften.[3] Praxis-Beispiel Haftungsfälle Eine Haftung eines Verwaltungsbeirats ist etwa vorstellbar für: die schuldhaft fehlerhafte Prüfung des Wirtschaftsplans; die schuldhaft fe...mehr