Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Begründet der Vermieter seinen Anspruch durch Benennung von Vergleichsobjekten, so sind 3 Vergleichsmieten anzuführen. Die Vergleichsobjekte können anderen Vermietern oder dem Vermieter selbst gehören.[1] Hinweis Vergleichswohnungen aus eigenem Wohnungsbestand Der Vermieter darf alle 3 zu benennenden Vergleichswohnungen oder einen Teil davon seinem eigenen Wohnungsbestand entn...mehr

Sind Mietvertragsparteien sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann, muss die Kündigung gegenüber beiden erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn nur einem von beiden eine Pflichtverletzung zur Last gelegt werden kann. Der Vermieter kann zwar beiden in jeweils getrennten Schreiben kündigen, muss er aber nicht. Es genügt ein Schreiben an beide, das aber auch zum Ausdruck bringen mus...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung! Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung der Renovierungspflicht "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen." Bei dieser Vertragsgestaltung ist der Mieter gegenüber dem Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist nach der Rechtsprechung des BGH in derselben Weise zu verstehen.[1] Auch na...mehr

Fragen nach Kontaktinformationen aktueller oder früherer Vermieter des Mietinteressenten (z. B. Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse) sind selbstverständlich auch nach Auffassung der DSK unzulässig. Solche Angaben seien für die Entscheidung über die Begründung eines Mietverhältnisses nicht erforderlich und würden eine dem Grundsatz der Direkterhebung widersprechend...mehr

Maßgeblich ist stets die Menge bzw. das Ausmaß der Anpflanzungen. Zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt immer der Anbau in einer Größenordnung, die nicht geringe THC-Mengen gewinnen lassen.[1] Der Mieter darf straffrei Cannabis und Marihuana konsumieren – aber nur in den Mengen, die nach den jeweiligen Ländergesetzen noch unter entsprechend strafbewehrten Gre...mehr

Nach der Bestimmung des § 180 Satz 1 BGB ist eine Kündigung unwirksam, wenn sie durch einen Nichtbevollmächtigten erklärt wird. Praxis-Beispiel Kündigung durch "Nichtberechtigten" Der bereits betagte Vermieter hat einige Wohnungen vermietet. Zu seiner Unterstützung kümmert sich sein Sohn um die Mietverwaltung. Einer der Mieter ist ihm ein besonderer Dorn im Auge. Immer wieder ...mehr

Zwar fordert die Rechtsprechung nicht, dass das Wort "Kündigung" in einer Kündigung enthalten sein muss. Ausreichend sei, dass der Beendigungswille klar und deutlich zum Ausdruck komme. An der Eindeutigkeit der Erklärung fehle es jedoch u. a. dann, wenn der Wille zur Vertragsbeendigung in einem Schreiben irgendwo an beliebiger oder gar an versteckter Stelle zum Ausdruck gebr...mehr

Auch eigenmächtige bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter können die außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt sowohl für den Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken[1] als auch für die Beseitigung einer tragenden Wand.[2] Auch bauliche Veränderungen an Außenbereichen können die fristlose Kündigung rechtfertigen. Dies gilt sowohl bezüglich der Install...mehr

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es sogar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlags- und Lagerplatz für umfangreich...mehr

Hat sich ein Dritter gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Mietzahlungen an den Vermieter zu leisten, so muss sich der Mieter dessen Zahlungsverzögerungen zurechnen lassen.[1] Der Dritte wird als "Erfüllungsgehilfe" des Mieters gemäß § 278 BGB angesehen. Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen des gegebenen Falls mit dem Willen des Schuldners bei der...mehr

In den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedarf es vor der fristlosen Kündigung nur ausnahmsweise einer Abmahnung: Das Mietverhältnis besteht schon sehr lange, der Mieter hatte überwiegend pünktlich gezahlt und es besteht die Aussicht, dass die Zahlungsprobleme alsbald behoben werden können. Der Vermieter hat Mietrückstände rügelos längere Zeit hingenommen. Mieter und Vermieter...mehr

Hatte der Vermieter bereits vor dem Eröffnungsantrag gekündigt, bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung wirksam. Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädi...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, soll die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage umfassen.[1] Dies ist sicherlich zutreffend, wenn die Vollmacht wie üblich "auch zur Abgabe und zum Empfang einseitiger Willenserklärung in der wegen ____ genannten Angelegenheit ermächtigt...mehr

Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter Verzögerungen von Sozialamt oder Jobcenter nicht zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[1] Der BGH[2] hat für diese Konstellation klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllung...mehr

Nach der 2. Alternative der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn sich der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. In Ergänzung hierzu regelt die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass der rückständige Teil der Miete nur dan...mehr

GbR: Bei der Außen-GbR genügt es, wenn die Kündigung gegenüber der Gesellschaft erklärt wird und einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht. OHG/KG/Partnerschaftsgesellschaft: Entsprechendes gilt gemäß § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB bei der OHG, der KG[1] und bei der Partnerschaftsgesellschaft.[2] Verein: Bei der Kündigung gegenüber einem Verein genügt gemäß § 28 Abs. 2 BGB ...mehr

Die Schriftform ist bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß §§ 568 Abs. 1, 126 BGB eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Zwar würde die elektronische Form des § 126a BGB ausreichen. Diese spielt in der Praxis allerdings keine Rolle, weil die elektronische Form nur bei Verwendung einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz gewahrt ist. Das Kün...mehr

Die fristlose Kündigung kann im Fall der Verursachung einer Brandgefahr trotz Abmahnung und Feuerbeschau drohen.[1] Dies gilt allerdings nicht im Fall eines einmaligen Wohnungsbrands[2] oder einem von Kindern verursachten Wohnungsbrand.[3] Auch das Lagern von Waffen und Munition in der Wohnung stört bereits den Hausfrieden,[4] was auch für leicht entzündbare oder explosive Fl...mehr

Erteilt ein Rechtsanwalt dem Mieter einen fehlerhaften Rat, etwa die Miete zu mindern oder von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen und kündigt der Vermieter deshalb wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos, wird dem Mieter das Fehlverhalten des Anwalts oder auch des Mietervereins zugerechnet.[1] Die Kündigung ist also wirksam, der Mieter kann nämlich den An...mehr

Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, verleiht allein dieser Umstand dem Vermieter kein Kündigungsrecht. Mietverhältnisse bestehen gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Mietvertrag ist also zunächst einmal insolvenzfest. Ggf. Anfechtung oder Rücktritt vom Vertrag möglich Wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen...mehr

Nach der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nach einer Mieterhöhung erst 2 Monate nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete kündigen. Etwas anderes gilt freilich, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Gemäß § 5...mehr

Was Mietrückstände gegenüber dem aktuellen Vermieter des Mietinteressenten betrifft, ist dieser nur insoweit zur Aufklärung verpflichtet, als es sich um berechtigte und noch offene Zahlungsverpflichtungen handeln muss.[1] Im Übrigen aber kann der Vermieter vom Mieter die Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung verlangen, die Angaben über die Dauer des Vormietverhältnisses un...mehr

Gerade bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist von überragender Bedeutung, stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht im Rahmen einer anschließend erforderlich werdenden Räumungsklage in dem angegebenen Kündigungsgrund nur einen solchen sieht, der ein...mehr

Verzögerungen seiner Bank muss sich der Mieter nicht zurechnen lassen. Der Mieter erfüllt seine Zahlungspflicht, wenn er seiner Bank spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats den Überweisungsauftrag erteilt. Erst recht können Verzögerungen der kontoführenden Bank des Vermieters bei der Mietgutschrift nicht dem Mieter zugerechnet werden.[1]mehr

Von erheblicher Bedeutung für den Vermieter ist, dass die Kündigung dem Mieter auch zugeht. Im Räumungsrechtsstreit muss nämlich der Vermieter den Zugang der Kündigung beweisen können. Kann er dies nicht, hat er nicht nur die Klage verloren – mit der negativen Konsequenz der Verfahrenskostenbelastung –, das Mietverhältnis ist nicht gekündigt. Eine Kündigung stellt nämlich ei...mehr

Vor dem Hintergrund der recht großzügigen Rechtsprechung des BGH[1] zum Thema "Schönheitsreparaturen und Raucherexzesse" dürfte es für den Vermieter zwar von größtem Interesse sein, ob und wie stark sein künftiger Mieter raucht. Der (rauchende) Mieter darf jedoch ungestraft lügen. Die Frage, ob der Mietinteressent raucht, ist jedenfalls unzulässig. Rauchverbot durch Individu...mehr

Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung oder des Grundstücks muss durch das bestehende Mietverhältnis gehindert sein. Erforderlich ist also, dass die wirtschaftliche Verwertung nur dann möglich ist, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Insoweit ist bei umfassenden Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen zunächst zu beachten, dass der Vermieter ggf. lediglich den Duldun...mehr

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrags wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt grundsätzlich beim Vermieter.[1] Gerade bei Kündigungen wegen Lärms kommt daher der Dokumentation der Vertragsverstöße ein besonderes Gewicht zu[2], denn eine einmalige Lärmbelästigung rechtfertigt in keinem Fa...mehr

Im Gegensatz zur Kündigung des Wohnraummietverhältnisses bedarf die Anfechtung eines Wohnraummietvertrags keiner Form. Gleichwohl ist bereits zu Beweiszwecken die schriftliche Anfechtungserklärung dringend zu empfehlen. Da daneben auch dringend zur hilfsweisen außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu raten ist, muss die Schriftform ohnehin eingehalten werden, sol...mehr

Als Alternative zur Kündigung kann die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrags in Betracht kommen. Hält der Mieter sich nicht an die Bedingungen dieser vertraglichen Vereinbarung, zieht er insbesondere nicht zum vertraglich festgesetzten Termin aus, muss der Vermieter auch hier eine Räumungsklage erheben. Abhängig vom konkreten Einzelfall kann aber gerade durch eine für den...mehr

Das BGB enthält in § 545 eine gefährliche Regelung für den Vermieter. Setzt hiernach der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen dem Mieter erklärt. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem...mehr

Da es sich bei einer Kündigung um eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung des Mieters oder Vermieters handelt, kann sie ihre Wirkung nur dann entfalten, wenn sie dem Vertragsgegner auch zugeht. Nach der Bestimmung des § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, in dessen Abwesenheit dann wirksam, wenn sie ihm zug...mehr

Keine Probleme entstehen insoweit, wenn der Vermieter selbst den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der Kündigung beauftragt. Denn in seinem Auftrag – egal, ob er ihn an den Gerichtsvollzieher persönlich richtet oder über die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht – kommt gerade die Bevollmächtigung zur Zustellung zum Ausdruck. Die S...mehr

Nach der Bestimmung des § 544 BGB kann ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wurde, von beiden Vertragsparteien nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache mit der gesetzlichen Frist des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt werden. Auch diese Kündigungsmöglichkeit spielt im mietrechtlichen Alltag keine größere Rolle. Folgendes ist jed...mehr

Hat der Vermieter die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und ist einer der Mieter bereits ausgezogen, muss zunächst und grundsätzlich trotzdem gegenüber allen Mietern gekündigt werden, also auch gegenüber dem bereits ausgezogenen.[1] Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben wird ein Mitmieter die allein ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung ...mehr

Kinderlärm ist als Ausprägung sozialüblichen Verhaltens zwar nicht grenzenlos, aber in großzügigem Maß zu dulden. Freilich müssen die Eltern erzieherisch auf ihre Kinder einwirken, um übermäßige Lärmentwicklungen zu verhindern.[1] Andere Mieter können grundsätzlich nicht erwarten oder davon ausgehen, dass ein Mehrparteienhaus per se kinderlos zu sein hat.[2] Handelt es sich ...mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr

Sicherlich nicht verkehrt ist es, den Mieter bereits in der Kündigung darauf hinzuweisen, dass er das Risiko einer kostenträchtigen Räumungsklage eingeht, wenn er das Objekt nicht fristgemäß räumt. Mustertextbaustein: Klageandrohung (...) Für den Fall der nicht fristgemäßen Räumung der Wohnung mache ich Sie darauf aufmerksam, dass die Erhebung einer Räumungsklage gegen Sie dro...mehr

Die Kündigung kann auch durch Boten übermittelt werden. Als Bote kommen wiederum andere Hausbewohner, Mitarbeiter des Vermieters oder Verwalters oder aber auch sonstige Dritte in Betracht. Auch bei der Übermittlung der Kündigung durch Boten ist gesondert für eine entsprechende Dokumentation zu sorgen. Step by Step Was ist zu tun? Zunächst bestätigt der Bote schriftlich, dass i...mehr

Der Anspruch des Vermieters, gerichtet auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist allen Mietern gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen. Textform bedeutet, dass die Erklärung nicht unterschrieben sein muss. Außerdem kann die Erklärung u. a. per Telefaxschreiben oder per E-Mail versandt werden. Allerdings trägt der Vermieter die Beweislast des Zugangs. Gemä...mehr

Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Mietvertrags, die Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Für den vor die Wahl gestellten Vermieter stellt sich hier natürlich die Frage, welche Rechtsausübung im Einzelfall vorteilhafter für ihn ist. Wie beim grundsätzlichen Recht zur Kündigung bzw. Anfechtung kommt es hier auch stets auf die Umstände des ...mehr

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber einer Personenmehrheit kündigen und kündigt er dabei jedem einzelnen Mieter gesondert, was grundsätzlich möglich ist[1], müssen die jeweiligen Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Der Kündigungsempfänger muss nämlich alsbald wissen, ob die an ihn adressierte Kündigung überhaupt wirksam ist. Voraussetzung...mehr

Insbesondere von psychisch kranken Mietern können erhebliche Hausfriedensstörungen ausgehen. Der Vermieter muss zwar in gewissen Grenzen krankheitsbedingte Auffälligkeiten hinnehmen. Jedenfalls ist im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.[1] Die Grenzen sind aber dann überschritten, wenn nach Abwägung alle...mehr

Auf die Wirksamkeit der Kündigung hat es keinen Einfluss, wenn der Vermieter in ihr die Kündigungsfrist oder den Kündigungstermin nicht angibt. Freilich ist die entsprechende Angabe stets empfehlenswert. Angabe einer kürzeren Frist Für den Fall, dass der Vermieter eine kürzere als die maßgebliche gesetzliche Frist im Kündigungsschreiben angibt, ist dies in aller Regel folgenlo...mehr

Der Mietinteressent ist von sich aus verpflichtet, den Vermieter darüber aufzuklären, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn er sich in der sog. Wohlverhaltensphase befindet. Das eröffnete Insolvenzverfahren führt nämlich dazu, dass das gesamte pfändbare Vermögen zur Insolvenzmasse gehört und dem Schuldner im Wesentlichen nu...mehr

Sicherste Form der Zustellung einer Kündigung ist diejenige durch den Gerichtsvollzieher. Wissen Vermieter bzw. Verwalter nicht, welcher Gerichtsvollzieher für den Adressbereich des Mieters zuständig ist, ist der Zustellungsantrag an die Verteilerstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht zu richten. Zeitaufwand berücksichtigen! Bei der Zustellung eine...mehr

Nach der Bestimmung des § 124 BGB kann der Vermieter innerhalb eines Jahres seit Kenntnisnahme des zur Anfechtung berechtigenden Sachverhalts den Mietvertrag anfechten. Praxis-Beispiel Berechnung der Anfechtungsfrist Das Mietverhältnis wurde im September 2022 begründet. Am 15.7.2023 erfährt der Vermieter, dass über das Vermögen des Mieters im Februar 2022 das Insolvenzverfahre...mehr

Bei juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften als Vermieter muss die Kündigung grundsätzlich durch den gesetzlichen Vertreter ausgesprochen werden. Die Kündigung erfolgt also durch den Vorstand des Vereins,[1] die Gesellschafter einer OHG,[2] den Vorstand einer AG,[3] den Geschäftsführer einer GmbH,[4] den Vorstand einer Genossenschaft.[5] Die Vertretungsmacht ergib...mehr

In diesem Zusammenhang hat insbesondere die Mieterselbstauskunft erhebliche Bedeutung. Vermieter sollten stets eine Mieterselbstauskunft einholen, da sie dann die Täuschung des Mieters schwarz auf weiß beweisen können. Achtung: Verwalter sollte stets Selbstauskunft einholen! Hat der Vermieter die Mietverwaltung auf einen Verwalter übertragen, handelt dieser pflichtwidrig, we...mehr