Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Im Fall des Zahlungsverzugs eines Wohnungseigentümers sollte der Verwalter stets "schematisch" vorgehen. Bietet der Einzelfall keinen Anlass, von diesem "Schema" abzuweichen, helfen routinierte und einstudierte Abläufe dem Verwalter, Fehler zu vermeiden und stets das Richtige zu unternehmen. Checkliste: Vorgehen bei Hausgeldverzug Allgemeine Vorbereitung des Mahnwesens durch ...mehr

Hat der Verwalter für ein Hausgeldverfahren einen Anspruch auf eine besondere Vergütung, darf er diese Sondervergütung – sofern das im Verwaltervertrag so bestimmt ist – dem Verwaltungsvermögen entnehmen. Diese Ausgabe ist in der Gesamtabrechnung als solche darzustellen und – ist nichts anderes bestimmt – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, ...mehr

Eine Ermächtigung gestattet, ist nichts anderes bestimmt, dem Verwalter die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, d. h.: die Zusendung von Mahnschreiben; die Beantragung von Mahn- und Vollstreckungsbescheiden; die Aufrechnung mit einer Gegenforderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[1]; die Erhebung einer Klage gegen den Schul...mehr

Will der Verwalter für eine "Anforderung" Dritte einschalten, z. B. einen Rechtsanwalt oder ein Inkassounternehmen[1], kann er dies unter den Bedingungen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG tun. Die Einschaltung eines Inkassounternehmens ist nicht sinnvoll, wenn dem Inkassounternehmen Kenntnisse der Besonderheiten des WEG-Rechtes fehlen.[2] Wird ein Rechtsanwalt gewählt, ist auch bei ...mehr

Das nachfolgende Muster berücksichtigt den Fall, dass ein Wohnungseigentümer Nachschuss, Vorschuss sowie einen fälligen Vorschuss aus einer beschlossenen Sonderumlage schuldet. Das Muster ist an den Einzelfall anzupassen. Muster: Hausgeldklage An das Amtsgericht ________ – Abteilung für Wohnungseigentumssachen – ________________ ________________ der Gemeinschaft der Wohnungseig...mehr

Ein in der Praxis erfolgreiches, legitimes[1] und nicht gegen einen insoweit nicht bestehenden Datenschutz verstoßendes Mittel ist es, den Miteigentümern einen Hausgeldschuldner mitzuteilen.[2] Dies kann z. B. bei der Übersendung der Einzelabrechnung im Zusammenhang mit der Ladung zur Eigentümerversammlung geschehen, auf der nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossen werden sol...mehr

Der Verwalter ist als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Regel "von Amts wegen" berechtigt, ein Mahnverfahren zu betreiben. Im Einzelfall muss er nach § 27 Abs. 2 WEG dazu allerdings besonders ermächtigt werden.[1] Eine Vertretungsmacht folgt in beiden Fällen und auch ohne Ermächtigung aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Antrag auf Erlass des Mahnbescheids muss ...mehr

Eine Hausgeldklage kann nach h. M. gemäß § 592 ZPO als Urkundenprozess geführt werden.[1] Dies liegt schon daran, dass nur streitige Tatsachen bewiesen werden müssen[2], im Hausgeldverfahren in der Regel aber alle Tatsachen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beweisen muss, unstreitig sind. Der Urkundenprozess verursacht keine besonderen Kosten. Im Urkundenprozess k...mehr

Die Abmahnung ist nicht selbstständig anfechtbar.[1] Fassen die Wohnungseigentümer hingegen einen Abmahnbeschluss, ist dieser anfechtbar.[2] Er ist allerdings nur eingeschränkt, nämlich darauf überprüfbar, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinr...mehr

Die Wohnungseigentümer können ferner ein Schiedsverfahren im Sinne von §§ 1025 ff. ZPO vereinbaren.[1] Dieses Schiedsverfahren tritt vollständig an die Stelle eines streitigen Verfahrens. Eine gleichwohl erhobene Klage ist auf Rüge als unzulässig abzuweisen.[2] Für das Schiedsverfahren gelten die §§ 1029 ff. ZPO.mehr

Was das Mittel der Wahl bei ausbleibendem Hausgeld ist, kann nur im Einzelfall beurteilt werden. In aller Regel sollte der Verwalter – ist ein Scheitern nicht programmiert – wenigstens versuchen, mit dem Säumigen ein Gespräch zu führen und zu klären, warum es zu dem Rückstand kommt. Ist der säumige Wohnungseigentümer zu einem solchen persönlichen[1] oder fernmündlichen Gespr...mehr

Einzug von Hausgeld Nach h. M. ist die Vereinbarung einer Sondervergütung für den Einzug von Hausgeld grundsätzlich nicht ordnungsmäßig.[1] Tatsächlich ist zu unterscheiden: Die "Sondervergütung" ist nach § 307 Abs. 1 Satz 2, Satz 1 BGB nur dann unwirksam bzw. nicht ordnungsmäßig, wenn nicht im Einzelnen und hinreichend bestimmt geklärt ist, dass die Leistung nicht dem pausch...mehr

Wird in einer Hausgeldklage streitig verhandelt – was häufig nicht der Fall ist –, kann der Abschluss eines Prozessvergleichs infrage kommen, etwa über eine ratierliche Zahlung.[1] Allerdings sollten weder der Rechtsanwalt noch der Verwalter einen solchen Prozessvergleich eigenmächtig schließen.[2] Ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Hausgeldschuldner "entgegenkom...mehr

Trifft der Hausgeldschuldner keine Bestimmung, ist § 366 Abs. 2 BGB einschlägig.[1] Danach wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede ...mehr

Der Hausgeldschuldner kann gegen den Anspruch oder einen Teil des Anspruchs Widerspruch erheben, solange der Vollstreckungsbescheid nicht verfügt ist. Ein verspäteter Widerspruch wird als Einspruch behandelt. Das Gericht setzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem etwaigen Widerspruch des Hausgeldschuldners und dem Zeitpunkt seiner Erhebung in Kenntnis. Ist rechtz...mehr

Wird der Entziehungsbeschluss angefochten, sind im Rahmen der Anfechtungsklage nur die formellen Beschlussmängel zu prüfen. Die materiellen Gründe, also die Frage, ob der entsprechende Wohnungseigentümer sich pflichtwidrig verhalten hat, sind der evtl. zu führenden Entziehungsklage vorbehalten.[1] Als formellen Beschlussmangel versteht der BGH auch die Frage, ob dem Beschlus...mehr

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf offene Hausgeldforderungen einen Titel erstritten, in der Regel einen Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil, ist dieser Streit kein Selbstzweck. Vielmehr ist unmittelbar im Anschluss an die Erreichung des Titels, der letztlich nur ein Zwischenschritt ist, in die Zwangsvollstreckung überzugehen und der Anspruch der Gem...mehr

In der Regel wird jeder Verwalter bereits nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt sein, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen säumigen Hausgeldschuldner im Erkenntnisverfahren vorzugehen.[1] Zu diesem Zweck wird der Verwalter auch einen Rechtsanwalt mit der Anspruchsdurchsetzung beauftragen können.[2] Ausnahmsweise kann die gerichtliche Durchsetzung aber ...mehr

Für die Beschlussfassung über das Entziehungsverlangen gelten keine verschärften Mehrheitserfordernisse. Auch ein Entziehungsbeschluss bedarf nur einer einfachen Mehrheit. Der störende Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 4, 3. Alt. WEG von der Abstimmung ausgeschlossen.[1]mehr

Mit der Klagebegründung muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mindestens darlegen – und soweit der Hausgeldschuldner eine oder mehrere der dargelegten Tatsachen bestreiten wird – Beweis anbieten, dass: der Beklagte Wohnungseigentümer in der betreffenden Wohnungseigentumsanlage ist, gegen den Beklagten Hausgeldrückstände bestehen, und zwar: aus welchen Gründen (Vorschuss ...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer eine Hausgeldschuld für ein früheres Wirtschaftsjahr, beispielsweise im Jahr 2021 geschuldete 400 EUR in 2022, handelt es sich um eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Jahr 2022, die neben den darauf gezahlten Zinsen als solche darzustellen ist.[1] Ob es sich um Hausgeld des laufenden Jahres handelt oder um das Hausgeld frühere...mehr

Bevor gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich vorgegangen wird, ist zu klären, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf die geltend zu machenden Forderungen bereits anderweitig über einen Titel gegen den Hausgeldschuldner verfügt oder ob ein solcher Titel leicht herstellbar ist.mehr

Führt der Verwalter die Klage, muss er selbst zur mündlichen Verhandlung erscheinen, die Anträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellen und dem Gericht in Bezug auf die Tatsachen, ggf. aber auch auf Rechtsfragen Rede und Antwort stehen.mehr

Anders ist es bei der Einzelabrechnung. Dort sind buchhalterisch stets nur die Hausgeldzahlungen darzustellen, die der Wohnungseigentümer in dem entsprechenden Wirtschaftsjahr geleistet hat.mehr

Der einzelne Wohnungseigentümer ist nach den Grundsätzen der gesellschaftsrechtlichen actio pro socio zur Geltendmachung der Hausgelder im eigenen Namen grundsätzlich nicht befugt.[1] Es ist allerdings vorstellbar, dass sich an dieser Sichtweise im aktuellen Recht etwas ändert.[2]mehr

Die Einnahmen auf eine Ausfalldeckungssonderumlage sind in der Gesamtabrechnung als Einnahmen darzustellen und wie alle Einnahmen grundsätzlich auf die Wohnungseigentümer umzulegen.[1]mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann eine von ihr dem Verwalter gezahlte Sondervergütung als materiellen Schaden geltend machen und vom Hausgeldschuldner als Schadensersatz verlangen, sofern sie den Weg nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht gegangen ist.[1]mehr

Schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeld, ist er berechtigt und verpflichtet, diese Verbindlichkeit in bar zu erfüllen, mithin durch Übereignung einer entsprechenden Anzahl von gesetzlichen Zahlungsmitteln.[1] 1.2.1 Buchgeld Da sich Barzahlungen nicht anbieten, gibt § 28 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz, im Wege des Beschlusses zu regeln, wie ein Wohnungseigent...mehr

Zeigt der Hausgeldschuldner seinen Willen an, sich zu verteidigen und erkennt er also auch nicht an, kommt es zu einer mündlichen Verhandlung. Was insoweit gilt, ist die Frage danach, ob der Verwalter die Klage selbst führt oder für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt eingeschaltet hat. 4.5.1 Verwalter führt die Klage selbst Führt der Verwalter die Klage...mehr

Erfüllt ein Hausgeldschuldner eine Hausgeldforderung bei Fälligkeit, ist seine Zahlung eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1] 1.1.1 Gesamtabrechnung Diese Einnahme ist als solche in der Gesamtabrechnung als Rechnungslegung des Verwalters darzustellen. Sie findet sich auch im Vermögensbericht bei der Entwicklung des Bankkontos und bei der Darstellung der Entw...mehr

Die Jahresabrechnung muss keine Übersicht über die offenen Hausgeldforderungen geben.[1] Anders ist es im Vermögensbericht i.S.v. § 28 Abs. 4 WEG. Denn die Forderungen gegen Wohnungseigentümer sind Teil des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.[2]mehr

Praxis-Beispiel Fristberechnung Erfolgt die Zustellung des Urteils am 2. Februar, läuft die Frist zur Begründung der Berufung am 2. April um 24 Uhr ab. Bei der Berufungsbegründungsfrist handelt es sich im Gegensatz zur Berufungsfrist des § 517 ZPO nicht um eine sog. "Notfrist". D. h., die Frist zur Begründung der Berufung kann auf entsprechenden Antrag hin verlängert werden, ...mehr

Überblick Gelingt es nicht, ausstehendes Hausgeld außergerichtlich zu erhalten oder mit dem Hausgeldschuldner vollstreckbare Verabredungen zu treffen, muss das Hausgeld eingeklagt werden. Das bedeutet, dass von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Titel erstrebt werden sollte. Denn dieser ist Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung.mehr

Überblick In aller Regel schließen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter einen Verwaltervertrag. Dieser Beitrag beschäftigt sich damit, wie der Verwaltervertrag ausgestaltet werden kann, um damit auf das Hausgeldinkasso einwirken zu können.mehr

2.3.1 Entziehungsbeschluss Das Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG bedarf nach h. M. grundsätzlich eines Beschlusses[1], der nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge hat, sondern eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage darstellt. Es muss die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt werden. Dies muss sich unzweifelhaft aus der Beschlu...mehr

Als Amtsträger haftet der Inhaber des Verwaltersamtes bei einer Verletzung seiner Amtspflichten entsprechend § 43 Abs. 2 GmbHG, § 93 Abs. 2 Satz 1 AktG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Haftung des Amtsträgers endet noch nicht mit der rechtlichen Beendigung der Amtsstellung, z. B. mit dem Ablauf der Bestellungszeit, sondern erst, wenn der Amtsträger sein...mehr

Der Beklagte kann einwenden, er habe die eingeklagten Forderungen bereits im Sinne von § 362 BGB erfüllt. Soweit eine Erfüllung unstreitig oder bewiesen ist, ist die Hausgeldklage abzuweisen. Ein Problem besteht dabei manchmal darin, dass es an einer Tilgungszweckbestimmung des Wohnungseigentümers fehlt. Im Zweifel gilt § 367 Abs. 1 BGB.[1]mehr

Diese Einnahme ist als solche in der Gesamtabrechnung als Rechnungslegung des Verwalters darzustellen. Sie findet sich auch im Vermögensbericht bei der Entwicklung des Bankkontos und bei der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage. Bei der Darstellung der Hausgelder in der Abrechnung ist darauf zu achten, dass die Wohnungseigentümer nach den jeweils maßgeblichen U...mehr

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 2 ZPO immer dann statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 EUR übersteigt oder das erstinstanzliche Gericht die Berufung im Urteil zugelassen hat, was gemäß § 511 Abs. 4 ZPO dann der Fall ist, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer das von ihm geschuldete Hausgeld nur teilweise, ist wieder § 366 Abs. 2 BGB anzuwenden.[1] Die Teilzahlung ist danach verhältnismäßig auf die Bewirtschaftungskosten und die Zuführungsbeträge zur Erhaltungsrücklage zu verrechnen.[2] Wird hiergegen verstoßen und eine Zahlung fehlerhaft als laufende Hausgeldzahlung in einer Abrechnung verbucht, führ...mehr

Die Berufung wird durch Einreichung eines Schriftsatzes beim Berufungsgericht eingelegt (Berufungsschrift).[1] Die Berufungsschrift muss enthalten: die genaue Bezeichnung des Berufungsklägers und des Berufungsbeklagten, die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, unter Angabe des erstinstanzlichen Gerichtes, des Verkündungsdatums und des Aktenzeichens de...mehr

Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin in der Regel die stillschweigende Bestimmung, dass die gerade fällig werdende Hausgeldschuld getil...mehr

Der nachstehende Abschnitt will vor allem den Verwalter darüber informieren, was zu beachten und zu tun ist, wenn er selbst erstinstanzlich die Hausgeldklage führt. Ob ein Verwalter hierzu bereit ist, muss er selbst entscheiden und von seinen Möglichkeiten und Fähigkeiten und den Möglichkeiten und Fähigkeiten seiner Mitarbeiter abhängig machen. "Hexenwerk" ist eine Hausgeldk...mehr

Erfüllt der Hausgeldschuldner die Forderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht freiwillig, kann diese auf Grundlage des Kostenfestsetzungsbeschlusses gegen den Hausgeldschuldner die Zwangsvollstreckung betreiben. Der Kostenfestsetzungsbeschluss ist insoweit ein Titel. Diese Zwangsvollstreckung – ggf. zusammen mit der Beitreibung der Hauptforderung – hat der Verwal...mehr

Überblick Das "Mahnwesen" als Teil des Hausgeldinkassos gehört zu den Qualitätsmerkmalen eines professionellen Verwalters. Unter anderem beim Mahnwesen zeigt sich, ob der Verwalter seine Aufgaben gewissenhaft – und im Einzelfall mit Fingerspitzengefühl – wahrnimmt. Das Mahnwesen kann durch Sondervergütungen ferner zum Einkommen des Verwalters beitragen. Ein gutes Mahnwesen e...mehr

Jeder Hausgeldklage sollten "routinemäßig" zur Vermeidung von Nachfragen und zum Beleg der von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgestellten Behauptungen bestimmte Anlagen beigefügt werden. Auf diese mag es im Einzelfall nicht ankommen, weil der Hausgeldschuldner die aufgestellten Tatsachen nicht bestreitet oder das Gericht meint, sie nicht zu brauchen. Ist es indes ...mehr

Das gerichtliche Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO soll es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin ermöglichen, auf einfache und schnelle Weise einen zur Zwangsvollstreckung geeigneten Titel zu erhalten. Das Mahnverfahren ist besonders für die Geltendmachung von Geldforderungen geeignet, in denen nicht zu erwarten ist, dass vom Antragsgegner Einwendungen gege...mehr

Für ein Mahnverfahren spricht, dass es kostengünstig und schnell ist. Anders ist es allerdings, wenn zu erwarten steht, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer gegen den dem Vollstreckungsbescheid vorausgehenden Mahnbescheid Widerspruch oder gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch einlegen wird.[1] Für das Mahnverfahren spricht weiter, dass man in der Regel kein...mehr

Führt ein Rechtsanwalt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Klage, steht der Verwalter vor der Frage, ob er oder ein Mitarbeiter an dieser teilnehmen muss.[1] Diese Frage sollte der Verwalter mit dem Rechtsanwalt besprechen. Von Gesetzes wegen ist eine Teilnahme grundsätzlich nicht erforderlich. Gericht ordnet persönliches Erscheinen an Das Gericht kann das persönl...mehr

An Gerichtskosten entsteht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine 0,5-Gebühr, mindestens aber 23 EUR. Die Höhe der Gebühr eines etwaigen Prozessbevollmächtigten ergibt sich aus VV 3305.[1] Die im Mahnverfahren entstandene 0,5-Gerichtsgebühr wird nach Überleitung in das streitige Verfahren angerechnet, allerdings nach dem Wert des Streitgegenstandes, der in das streitige...mehr