Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Überblick Der Voreigentümer kann im Verhältnis zum Sondernachfolger eine von den vorstehenden Regelungen abweichende, nur die Kaufvertragsparteien bindende Regelung mit dem Inhalt treffen, dass der Erwerber das bereits fällige Hausgeld schuldet.[1] Die Regelung kann unterschiedlich ausgestaltet sein. Unechter Vertrag zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Veräußerer ...mehr

Lässt der Verwalter Hausgeld verjähren, kann er auf Schadensersatz haften.[1] Schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeldzahlungen und ergreift der Verwalter keine verjährungshemmenden oder -hindernden Maßnahmen, indem er weder Klage erhebt, noch die übrigen Wohnungseigentümer auf die drohende Verjährung hinweist, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag und m...mehr

Absonderungsrecht Für die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche besteht ein Absonderungsrecht.[1] Dieses Recht entsteht nicht erst dann, wenn das entsprechende Sondereigentum zwangsversteigert wird.[2] Es besteht immer. Die Hausgeldansprüche ruhen – obwohl sich ihr Inhalt ständig ändert und sie schuldrechtlich zu verstehen sind[3] – ähnlich einer private...mehr

Der Beschluss über die Nachschüsse begründet originär nur für die bislang so genannte Abrechnungsspitze (den Schuldsaldo aus der Einzelabrechnung, der das Soll der Hausgeldvorschüsse übersteigt) eine (neue) Schuld.[1] Verstöße Beschließen die Wohnungseigentümer entgegen diesen Grundsätzen mit Rechtsbindungswillen, dass der Erwerber aus dem Beschluss über die Nachschüsse auch ...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG; Vorschüsse zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklage...mehr

"Klassischer" Erlöschensgrund ist, dass der Hausgeldschuldner oder ein Dritter die Hausgeldforderung und gegebenenfalls darauf zu zahlende Zinsen ohne Zwang, aber nach Verzug bedient. Es sollte dabei von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG bestimmt werden, dass Erfüllung erst mit Eingang des Hausgeldes auf dem Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Auch der unbekannte Erbe schuldet Hausgeld. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann für diesen als Nachlassgläubigerin beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen (§§ 1960 Abs. 1, 1961 BGB). Der Nachlasspfleger hat dann die Aufgabe, den Nachlass zu sichern und zu erhalten. Im Rahmen dieser Aufgabe ist er berechtigt, aber nicht selbst verpflicht...mehr

Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt für die Vorschüsse verjährungsrechtlich keinen neuen Rechtsgrund dar.[1] Denn der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt. Zahlu...mehr

Musterbeschluss: Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse TOP XX: Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse Es werden folgende Nachschüsse in Euro für das Jahr _____ beschlossen: Die Nachschüsse sind sofort fällig...mehr

Sollte ein Wohnungseigentümer versuchen, mit eigenen Ansprüchen gegen die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 387 ff. BGB aufzurechnen, wäre dies zum Scheitern verurteilt, denn nach gesicherter Rechtsprechung kann ein Wohnungseigentümer gegenüber Hausgeldansprüchen grundsätzlich nicht aufrechnen.[1] Diese Beschränkung wird etwa aus dem Umstand hergeleite...mehr

Nach Insolvenzeröffnung fällig werdende Vorschüsse sind Masseverbindlichkeiten[1] und vom Insolvenzverwalter zu bedienen.[2] Wenn der Insolvenzverwalter das laufende Hausgeld nicht erfüllt, kann ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung verklagen und aus einem Zahlungstitel in die Masse vollstrecken. Sofern die Voraussetzungen des § 90 InsO vorliegen, kann die ...mehr

1.7.1 Überblick Ein Wohnungseigentümer kann der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Einzelfall Hausgeld im weiteren Sinne auch in Form des Schadensersatzes schulden.[1] Das ist zum einen dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer keine Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG fassen. Und zum anderen dann, wenn die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnun...mehr

1.9.1 Allgemeines Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann von den Wohnungseigentümern auf rückständige Vor- und/oder Nachschüsse Zinsen und darüber hinaus gegebenenfalls auch Schadensersatz – z. B. für das Mahnwesen des Verwalters[1] – verlangen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung in Verzug gerät. Dazu bedarf es neben der Klärung der Fälligkeit einer Hausgeldsch...mehr

1.1 Beschluss der Wohnungseigentümer Mit dem Begriff "Hausgeld", andere sprechen von "Wohngeld", sind die von den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geschuldeten Mittel angesprochen. Kein "eigentliches" Hausgeld sind Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie Vorschüsse auf eine Sonderumlage, sei es, um eine Liquiditätsk...mehr

2.1 Grundsatz: Bestimmung der Wohnungseigentümer Wann Hausgeld fällig ist, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss[1] oder durch eine Vereinbarung[2] bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht der Verwalter. 2.1.1 Gemeinschaftsordnung Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von...mehr

1.2.1 Überblick Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses (des "Hausgeldbeschlusses").[1] Erst durch diesen Hausgeldbeschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussf...mehr

1.2.2.1 Allgemeines Ein "Hausgeldbeschluss" muss, wie jeder Beschluss[1], "bestimmt" genug gefasst werden.[2] Ein Beschluss ist in diesem Sinne "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.[3] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung ent...mehr

1.3.2.1 Problemaufriss Die durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Vorschüsse sind die Anspruchsgrundlage für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, von den Wohnungseigentümern das Hausgeld zu verlangen. Vor diesem Hintergrund liegt es mehr als nahe, dass die Wohnungseigentümer die Vorschüsse grundsätzlich vor Beginn des entsprechenden Kalenderjahres beschli...mehr

5.2.1 Hausgeldschuldner Sollte ein Wohnungseigentümer versuchen, mit eigenen Ansprüchen gegen die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 387 ff. BGB aufzurechnen, wäre dies zum Scheitern verurteilt, denn nach gesicherter Rechtsprechung kann ein Wohnungseigentümer gegenüber Hausgeldansprüchen grundsätzlich nicht aufrechnen.[1] Diese Beschränkung wird etwa aus...mehr

5.4.1 Grundsatz Gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld ist nach h. M. jedes Zurückbehaltungsrecht aus § 273, § 320 BGB grundsätzlich ausgeschlossen.[1] Ein Hausgeldschuldner kann ein Zurückbehaltungsrecht auch nicht darauf stützen, dass der gesetzliche oder vereinbarte Umlageschlüssel grob unbillig sei und deshalb gegen die übr...mehr

5.4.2.2.1 Überwachung der Fristen Der Verwalter hat im Rahmen seiner Pflichtaufgaben den Eingang fälliger Hausgeldzahlungen zu überwachen und bei deren Ausbleiben unverzüglich zeit- und sachgerecht zugunsten der Gemeinschaft vorzugehen. Beim Einzug von Hausgeldforderungen handelt der Verwalter in Wahrnehmung von Amtspflichten. Praxis-Beispiel Unterschiedliche Verjährung von Vo...mehr

3.3.1 Überblick Wechselt ein Wohnungseigentum seinen Eigentümer, ist für die Frage, wer Hausgeld schuldet, zu unterscheiden. Grundsätzlich gilt nach h. M. die Fälligkeitstheorie.[1] Es gilt aber auch, Haftungsklauseln zu beachten und es muss sorgfältig zwischen Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG unterschieden wer...mehr

4.2.1 Vorschüsse Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Vorschusses entsteht nicht bereits durch eine Zahlung, für die kein Bedarf besteht oder durch eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für einen Rückzahlungsanspruch bedarf es vielmehr eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, mit dem nachträglich die Höhe der Vorschüsse angepasst wird.[1] Hat d...mehr

3.1 Fälligkeitstheorie und Überblick Für die Person des Hausgeldschuldners kommt es nach h. M. darauf an, wer bei Fälligkeit der aus einem Beschluss nach 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG begründeten Ansprüche aktuell Eigentümer oder Miteigentümer eines Wohnungseigentums ist ("Fälligkeitstheorie").[1] Dies ist in der Regel, wer als (Mit-)Eigentümer im Grundbuch eingetragen ...mehr

Liegen die Voraussetzungen vor, ist ein schuldender Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, das Betreten seiner Wohnung zum Zweck des Absperrens der Versorgungsleitungen zu dulden.[1] Liegt ein Duldungstitel vor, ist der Zutritt zur Wohnung zwecks Sperre als notwendiges Durchgangsstadium Bestandteil der Duldungsverpflichtung des Schuldners. Der Gerichtsvo...mehr

Der Insolvenzverwalter kann ein Wohnungseigentum freigeben.[1] Diese Freigabe ist eine einseitige, empfangsbedürftige, konstitutiv wirkende Willenserklärung gegenüber dem Insolvenzschuldner[2], einen zur Insolvenzmasse zählenden Gegenstand, etwa das Wohnungseigentum, aus dem Haftungsverband der Insolvenzmasse und damit aus dem Insolvenzbeschlag zu lösen. Die Freigabe wird mi...mehr

1.3.1 Überblick Bevor eine Klage erhoben oder ein Mahnverfahren betrieben wird, ist zu klären, ob die Wohnungseigentümer einem gerichtlichen Vorgehen Hemmnisse in den Weg gestellt haben oder ob es als richtig erscheint, eine Mediation anzustreben. 1.3.2 Vorschalt- oder Güteverfahren Wohnungseigentümer können als Prozesshindernis ein "Vorschalt- oder Güteverfahren" vereinbaren (...mehr

3.2.1 Überblick Ist das gerichtliche Vorgehen gegen einen Hausgeldschuldner nicht erfolgreich, bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf ihren Kosten "sitzen". Ferner muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Verwaltungsvermögen den Kostenerstattungsanspruch des obsiegenden Wohnungseigentümers erfüllen. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung d...mehr

3.1.1 Überblick Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit über Hausgeld gewonnen, muss ihr der Hausgeldschuldner nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits erstatten. Zahlt der Hausgeldschuldner die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstandenen Kosten, also etwa die gerichtlichen Gebühren und Auslagen und die Gebühren und Auslagen ein...mehr

4.1 Überblick Jeder Wohnungseigentümer – auch der ausgeschiedene, sofern er noch betroffen ist – hat nach § 18 Abs. 4 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Ein Wohnungseigentümer kann jederzeit persönlich oder durch einen Dritten, z. B. seinen Mieter, in die Verwaltungsunterlagen Einsich...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann vor allem (aber nicht nur) wegen Hausgeldes, das nicht entrichtet wurde[1], schlechten Hausgeldmanagements bzw. schlechten Mahnwesens in eine Liquiditätskrise geraten[2], also in eine Situation, in der sie erwartungsgemäß oder überraschend nicht über genügend Mittel verfügt, ihre laufenden Verbindlichkeite...mehr

Der Anspruch auf Schadensersatz ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG außergerichtlich vom Verwalter geltend zu machen. Unterlässt der Verwalter entsprechende Schritte, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Gerichtliche Schritte des Verwalters gegen einen Wohnungseigentümer wegen Schadensersatzes bedürfen allerdings einer Ermächtigung nach §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG. Die Vertr...mehr

Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, wie beispielsweise das nachfolgende Muster, in dem das Hausgeld zum 10. Tag eines Monats fällig ist (häufig ist die Fälligkeit auch auf den 3. Werktag eines Kalendermonats festgelegt). Musterklausel in Gemeinschaftsordnung: Fälligkeit des Hausgeldes (...) § 3 Hausgeld Hausgeld ...mehr

Eine Hausgeldforderung kann erlöschen. Dies ist vor allem der Fall, wenn sie erfüllt wird. Im Einzelfall kann ein Wohnungseigentümer aber auch aufrechnen oder einwenden, ihm sei die Schuld erlassen worden. Bevor gegen einen Hausgeldschuldner Schritte unternommen werden, müssen diese Fragen vom Verwalter verbindlich geklärt werden.[1] Die Fragen sind außerdem auch noch während...mehr

Der Erwerber schuldet nach h. M. kein Hausgeld, das vor seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch[1] fällig geworden ist ("Altverbindlichkeiten").[2] Dem Gesetz sei eine "Erwerberhaftung" für Altverbindlichkeiten unbekannt. Ein Haftungsübergang für bereits gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte rückständige Verbindlichkeiten sei auch nicht vorgesehen.[3]mehr

Auch wenn ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und/oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht ordnungsmäßig ist, bindet er nach seiner Rechtsnatur und nach den allgemeinen Grundsätzen den Verwalter und sämtliche an- und abwesenden Wohnungseigentümer, wenn er nicht nichtig ist.[1] Ist der Beschluss Grundlage einer Hausgeldklage und ist er daneben im Wege der Anfechtungsklage angegrif...mehr

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses (des "Hausgeldbeschlusses").[1] Erst durch diesen Hausgeldbeschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es...mehr

Auf die Rechte und Pflichten der Inhaber isolierter Miteigentumsanteile ist das Wohnungseigentumsgesetz anzuwenden.[1] Zu den danach anwendbaren Vorschriften werden auch die Vorschriften über die Beteiligung an den Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerechnet. Dafür spricht auch, dass sich der Inhaber eines sondereigentumslosen Miteigentum...mehr

Der Beschluss über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beruht auf § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Hat es keinen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und damit keine Vorschüsse gegeben oder wurde der Beschluss für unwirksam erklärt, kann der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ausnahmsweise Grundlage für sämtliche Ansprüche eines Wirtschaftsjahres werden. Denn da gege...mehr

Die Wohnungseigentümer haben für die Bestimmung der Vorschüsse, also die Höhe des Hausgeldes, Ermessen.[1] Die "Ansätze" des Wirtschaftsplans zum Hausgeld (= die Beiträge der Wohnungseigentümer zu den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie zur Erhaltungsrücklage) dürfen großzügig sein. Es ist zulässig, bei der notwendigen Schätzung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, i...mehr

Überblick Insbesondere in größeren Wohnungseigentumsanlagen kommt es immer wieder dazu, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird.[1] Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Die Möglichke...mehr

Das Insolvenzverfahren wird nach § 13 Abs. 1 InsO auf schriftlichen Antrag eröffnet. Der Insolvenzantrag ist zulässig, wenn der Antrag den Erfordernissen des § 14 Abs. 1 InsO entspricht. Antragsberechtigt sind die Gläubiger und der Schuldner (= Wohnungseigentümer). Der Antrag eines Gläubigers ist allerdings nur dann zulässig, wenn der Gläubiger ein rechtliches Interesse an d...mehr

Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Vorschusses entsteht nicht bereits durch eine Zahlung, für die kein Bedarf besteht oder durch eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für einen Rückzahlungsanspruch bedarf es vielmehr eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, mit dem nachträglich die Höhe der Vorschüsse angepasst wird.[1] Hat der Wohnungseigen...mehr

Der Insolvenzverwalter schuldet ferner den vollständigen[1] Ausgleich des Nachschusses. Denn die Forderung auf Zahlung des Nachschusses entsteht erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Erst durch diesen Beschluss wird eine eigene selbstständige Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer begründet. Ist der Nachschuss nach Eröffnung des...mehr

Ein noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossener Vorschuss auf eine Sonderumlage – gleich welchen Zwecks – ist eine einfache Insolvenzforderung nach § 38 InsO. Sie ist zur Tabelle anzumelden. Die anteilige Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur Zahlung einer nach Insolvenzeröffnung beschlossenen Sonderumlage, die den von ihm durch Hausgeldrückstand vor Insolv...mehr

Diese gesetzlich angeordnete Verwaltungszuständigkeit hat für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Verwalter Auswirkungen unter anderem auf: Die vom Verwalter den Wohnungseigentümern zu erteilenden Informationen, z. B. nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Das Recht, Informationen zu verlangen und in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen. Dieses Recht steht jetzt auch ...mehr

Der Insolvenzverwalter darf das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners nach h. M. freihändig veräußern.[1] Haben die Wohnungseigentümer eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, braucht er allerdings eine Zustimmung.[2] Die freihändige Veräußerung muss die Rechte der Absonderungsberechtigten – auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 10 Ab...mehr

Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann vor allem (aber nicht nur) wegen Hausgeldes, das nicht entrichtet wurde[1], schlechten Hausgeldmanagements bzw. schlechten Mahnwesens in eine Liquiditätskrise geraten[2], also in eine Situation, in der sie erwartungsgemäß oder überraschend nicht über genügend Mittel verfügt, ihre laufenden Verbindlichkeiten zu begleichen...mehr

Zusammenfassung Überblick Insbesondere in größeren Wohnungseigentumsanlagen kommt es immer wieder dazu, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird.[1] Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter...mehr

Wird ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt, sollen die Zinsansprüche, die auf die entsprechende Forderung bis dahin angefallen sind (z. B. auf eine Sonderumlage), nicht nachträglich entfallen.[1]mehr