Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

1 Leitsatz Gegen eine Pflichtverletzung des Verwalters kann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen. 2 Normenkette §§ 9a Abs. 1, 18 Abs. 1, 27 Abs. 1 WEG; § 31 BGB 3 Das Problem Mit Schreiben vom 11.3.2021 lädt ein Verwalter zu einer Versammlung am 7.4.2021 als "Ein-Mann-Versammlung" mit dem Hinweis, mit Blick auf die COVID-19-Pandemie und die Kontaktbeschränkungen s...mehr

1 Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist befugt, Ansprüche wegen eines unrechtmäßigen Verwaltungshandelns gegen Wohnungseigentümer, Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden durchzusetzen. Einem einzelnen Wohnungseigentümer ist dies verwehrt. 2 Normenkette § 24 Abs. 1 WEG; §§ 935 ff. ZPO 3 Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen Verwalter. Aus diese...mehr

Erfolgt die Übertragung von Miteigentumsanteilen "uno actu" mit der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum gem. § 3 WEG, handelt es sich um denselben Beurkundungsgegenstand im Sinne von § 109 Abs. 1 GNotKG.mehr

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Problemüberblick Im Fall handelt der Verwalter nach Ansicht eines Wohnungseigentümers pflichtwidrig. Um ihn zu stoppen, geht er gegen ihn im Wege der einstweiligen Verfügung mit einem Antrag auf Unterlassung vor. Fraglich ist, ob das geht. Kompetenzschutzklage Fraglich ist, wer gegen wen eine Pflichtwidrigkeit gerichtlich geltend machen kann. Hier lagen bislang 2 amtsrichterlic...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist befugt, Ansprüche wegen eines unrechtmäßigen Verwaltungshandelns gegen Wohnungseigentümer, Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden durchzusetzen. Einem einzelnen Wohnungseigentümer ist dies verwehrt.mehr

Gegen eine Pflichtverletzung des Verwalters kann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen.mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen Verwalter. Aus diesem Grund lädt einer von 4 Wohnungseigentümern die anderen Wohnungseigentümer zu einer Versammlung ein. Wohnungseigentümer K hält dies nicht für richtig. Im Wege der einstweiligen Verfügung beantragt er beim AG, den anderen 3 Wohnungseigentümern die Durchführung einer Eigentümerversammlung zu untersagen. Das A...mehr

Problemüberblick Im Fall handeln die anderen Wohnungseigentümer nach Ansicht eines Wohnungseigentümers pflichtwidrig. Um sie zu stoppen, geht er gegen die anderen Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung mit dem Antrag auf Unterlassung vor. Auch in diesem Fall geht es nach Ansicht des klagenden Wohnungseigentümers um pflichtwidrig handelnde Personen. Fraglich is...mehr

Ohne Erfolg! Das LG schließt sich der Sichtweise des AG an. Klage ein Wohnungseigentümer auf Durchführung oder Unterlassung einer Versammlung, müsse er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagen. Erhebe er gegen die anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter eine Klage, liefe das darauf hinaus, dass die Organe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. sogar nur ...mehr

Ohne Erfolg! Der Beschluss dürfte zwar nichtig sein. Vollziehe der Verwalter einen nichtigen Beschluss, begehe er außerdem eine Pflichtverletzung. Handele der Verwalter pflichtwidrig, könne ihn aber nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Wege der Leistungs- oder Unterlassungsklage in Anspruch nehmen und notfalls eine einstweilige Verfügung erwirken. Pflichtwidriges V...mehr

Mit Schreiben vom 11.3.2021 lädt ein Verwalter zu einer Versammlung am 7.4.2021 als "Ein-Mann-Versammlung" mit dem Hinweis, mit Blick auf die COVID-19-Pandemie und die Kontaktbeschränkungen sei das Abhalten einer Versammlung unter persönlicher Teilnahme der Eigentümer zeitnah nicht zulässig und für viele Eigentümer auch nicht zumutbar. Wie im letzten Jahr solle die Versammlu...mehr

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 24.2.2022, 2-13 T 85/21mehr

LG München I, Beschluss v. 16.2.2022, 36 T 1514/22mehr

Das LG Potsdam meint, das Amtsgericht sei zuständig! Es liege eine WEG-Streitigkeit vor. Denn zu den Wohnungseigentumssachen gehörten gem. § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG u. a. Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Diese Bestimmung sei weit auszulegen. Ausschlaggebend für die Zustä...mehr

Problemüberblick Seit dem 1.12.2020 sind die Beschlussklagen, also Anfechtungsklage, Nichtigkeitsklage und Beschlussersetzungsklage, nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Bis dahin waren die Beschlussklagen gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Für eine Übergangszeit war zu erwarten, dass Wohnungseigentümer diese Rechtslage no...mehr

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Problemüberblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird in der Regel jedenfalls eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine Versicherung der Wohnungseigentümer wegen der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abschließen. Die Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert bezieht sich zwar auch auf das Sondereigentum. Wil...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine Gebrauchsvereinbarung. Zu fragen ist, ob es möglich ist und ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, es zu verbieten, in Tiefgaragen Fahrzeuge abzustellen, die eine Standheizung haben. Beschlusskompetenz Soweit die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch ein Gesetz oder durch eine Vereinbarung der Woh...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine Gebrauchsvereinbarung. Zu fragen ist, ob es möglich ist und ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, zu verbieten, in Tiefgaragen elektrisch betriebene Fahrzeuge abzustellen. Beschlusskompetenz Soweit die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch ein Gesetz oder durch eine Vereinbarung der Wohnungseigen...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welches Gericht für eine Klage zuständig ist. Maßgeblich ist die Klage des K. WEG-Streitigkeiten Was eine WEG-Streitigkeit ist, bestimmt § 43 Abs. 2 WEG. Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist danach ausschließlich zuständig für: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander; Strei...mehr

Problemüberblick Im Fall lädt eine Verwaltung zu einer Versammlung. Als "Serviceleistung" ermöglicht die Verwaltung es den Wohnungseigentümern, den Verwaltungsbeiräten eine Vollmacht zu erteilen, wenn die Wohnungseigentümer nicht selbst an der Versammlung teilnehmen wollen. Die Wohnungseigentümer streiten darüber, ob die Verwaltung die Wohnungseigentümer durch die "Servicelei...mehr

Erhebt ein Wohnungseigentümer Klage gegen die anderen Wohnungseigentümer, kann dies als Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgelegt werden.mehr

Problemüberblick Wir stellen diesen zum Mietrecht entschiedenen Fall an dieser Stelle dar, da das Ergebnis im Wohnungseigentumsrecht teilweise identisch ist. Nach § 4 Abs. 1 HeizkostenV hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. In der Regel geschieht dies durch die getrennte Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwas...mehr

Problemüberblick Im Fall haben die Wohnungseigentümer ihre Mängelrechte aus den Bauträgerverträgen durch einen Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausführung zugewiesen ("Vergemeinschaftung"). Gegen diesen Beschluss wendet sich ein Wohnungseigentümer. Problematisch ist u. a., dass § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F. zum 1.12.2020 entfallen ist: Was gilt für Beschlü...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um den Gebührenstreitwert für eine Beschlussklage, mit der ein Wohnungseigentümer gegen die Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgeht (eine Klage nur gegen den Nachschuss, den ein Wohnungseigentümer zahlen soll, wäre nicht möglich). Dieser ist nach § 49 GKG zu bestimmen. Der Gebührenstreitwert ist danach auf das Interesse aller Wohnungse...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung entfallen bei einer Beschlussfassung auf jedes Wohnungseigentum jeweils 3 Stimmen. Ein Antrag zu TOP 3, den Verwalter V aus wichtigem Grund abzubestellen und den Verwaltervertrag zu kündigen (V hatte unberechtigt Verträge mit einem Gesamtvolumen von 68.425 EUR geschlossen), findet keine Mehrheit. Der Beschluss zu TOP 7, V zu entlasten, findet hi...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter "nach Rücksprache mit der Wohnungseigentümerversammlung" eine Hausordnung erlassen. Dies tut er auch. Im April 2021 ergänzen die Wohnungseigentümer diese Hausordnung: Sie verbieten nämlich die Nutzung von Standheizungen in der Tiefgarage. Hintergrund sind Erwägungen zum Brandschutz und zum CO2-Ausstoß. Gegen den Beschluss geht ...mehr

Die Wohnungseigentümer genehmigen im November 2019 zu TOP 3 die Jahresabrechnung für das Jahr 2018. Ferner beschließen sie zu TOP 9, eine Befahranlage an der Ost-, Süd- und Westseite des Hochhauses "gem. Angebot vom 27.11.2019 der X-GmbH" abbauen zu lassen (Befahranlagen dienen u. a. der Reinigung und Wartung von Dachoberlichtern, Fassaden und Lüftungsanlagen und den damit v...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es nach den Feststellungen des AG um einen Hund, der durch sein Verhalten nicht stört. Andernfalls müsste sein Eigentümer auf ihn einwirken und z. B. übermäßiges Bellen unterbinden. Eine Hundehaltung ist aber dennoch unzulässig, wenn die Wohnungseigentümer das so bestimmt haben. Dazu stehen ihnen 2 Wege offen: Ein Beschluss und eine Vereinbarung....mehr

Wohnungseigentümer K erhebt Anfang 2020 wegen mehrerer Beschlüsse eine Anfechtungsklage"gegen die übrigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft". Als Verwalterin und Beizuladende gibt er die X-GmbH an. Das AG geht dennoch davon aus, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Beklagte ist. Es stellt daher die Klage der X-GmbH als deren Vertreterin zu. Die X-GmbH...mehr

Die sofortige Beschwerde ist nach Ansicht des LG zulässig und begründet! Nach einer Auslegung sei die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Beklagte anzusehen. Wer Partei eines Zivilrechtsstreits sei, ergebe sich aus der in der Klageschrift gewählten Parteibezeichnung. Maßgebend sei, welcher Sinn dieser prozessualen Erklärung bei objektiver Würdigung des Erklärungsinhaltes...mehr

Problemüberblick Fassen die Wohnungseigentümer einen nicht nichtigen Beschluss, bindet dieser aufgrund seiner Rechtsnatur nach den allgemeinen Grundsätzen sofort den Verwalter und sämtliche an- und abwesenden Wohnungseigentümer. Um diese Bindung zu bekämpfen, muss ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage mit dem Ziel erheben, den Beschluss für ungültig erklären zu lassen....mehr

Ein Wohnungseigentümer kann allein gegen die Versicherung vorgehen, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag geschlossen hat, wenn ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Geltendmachung ihrer Ansprüche bevollmächtigt hat.mehr

Problemüberblick Im Fall klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer Hausgeld ein. Fraglich ist, ob sie für jeden Monat, für den der Beklagte Hausgeld schuldet, sagen muss, welche Forderung noch unerfüllt ist. Das Gesetz hilft! Das LG verneint die Frage. Es reiche, wenn das Gericht, wenn es § 366 BGB anwende, erkennen könne, welche Forderungen n...mehr

Die Verwaltung darf in einem Einberufungsschreiben nicht den Eindruck erwecken, ein Wohnungseigentümer könne sich nur durch die Verwaltungsbeiräte in der Versammlung vertreten lassen. Dies ist der Fall, wenn der Einberufung ein Formular beigefügt wird, mit dem ein Wohnungseigentümer nur die Verwaltungsbeiräte bevollmächtigen kann.mehr

Die Wohnungseigentümer lehnen noch vor dem 1.12.2020 mehrheitlich den Beschluss ab, mit dem eine X-GmbH aus wichtigem Grund abberufen und ihr Verwaltervertrag außerordentlich gekündigt werden soll. Gegen diesen Negativbeschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, die Wohnungseigentümer hätten mehrheitlich für den Beschluss gestimmt. Denn die Stimmen der Mehrheitseigentüm...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer X schließt mit der B-AG einen Gebäudeversicherungsvertrag. Nach einem Brand verlangt nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern Wohnungseigentümer K von der B-AG für die Dauer von 36 Monaten den Ersatz der ihm entgangenen Miete und weiterer Schäden. Der Verwalter hatte der B-AG insoweit mitgeteilt, K sei ermächtigt, den Mie...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, die Verwaltungsbeiräte für die Tätigkeit im Jahr 2018 zu entlasten. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG erklärt den Beschluss für ungültig. Die Jahresabrechnung, welche die Verwaltungsbeiräte gebilligt hatten, sei intransparent und nicht nachvollziehbar. Gegen das Urteil des AG richtet sich die Berufung der Wohnung...mehr

Wohnungseigentümer K geht gegen Wohnungseigentümer B auf Beseitigung nach § 1004 Abs. 1 BGB vor. Fraglich ist, wie der Gebührenstreitwert für die Nichtzulassungsbeschwerde des B zu ermitteln ist.mehr

Mieter M von Wohnungseigentümer K ist berechtigt, den Tiefgaragen-Stellplatz der K zu gebrauchen. M stellt dort ein sog. Hybrid-Fahrzeug ab. Die Wohnungseigentümer fassen daraufhin im August 2021 den Beschluss, der das Abstellen von elektrisch betriebenen Fahrzeugen in der Tiefgarage bis auf Weiteres untersagt. Die Wohnungseigentümer meinen, von den Lithium-Ionen-Akkus in el...mehr

Die Berufung hat Erfolg! Das Stimmverbot des § 25 Abs. 4 WEG erfasse als Ausnahmevorschrift nur bestimmte Fälle der Interessenkollision. Es solle den Wohnungseigentümer nicht schlechthin daran hindern, an Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Da das Stimmrecht ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheite...mehr

Wohnungseigentümer K erhebt vor dem 1.12.2020 eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer ihre Mängelrechte gegen den Bauträger vergemeinschaftet haben. Das AG weist die Anfechtungsklage ab. Dagegen richtet sich die Berufung von Wohnungseigentümer K. Fraglich ist u. a., ob die Klage am 1.12.2020 unzulässig geworden ist.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K klagt gegen Wohnungseigentümer B auf Zahlung (B hat Hausgeld nicht gezahlt). Das AG weist die Klage als unzulässig ab. Es handele sich um eine Saldoklage, bei der der Klageantrag unbestimmt und der Klagegrund nicht eindeutig umfasst sei. Auch durch eine Zuziehung der von der K vorgelegten Anlagen sei es weder direkt noch im Wege der ...mehr

Problemüberblick Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig verurteilt ist. Im Fall war einerseits zu ...mehr

Wohnungseigentümer K greift u. a. den Beschluss an, mit dem die Wohnungseigentümer am 3.12.2020 die Nachschüsse für das Jahr 2019 bestimmt haben. K greift sämtliche Nachschüsse in voller Höhe an, obwohl er nur 3 Kostenpositionen bemängelt. Fraglich ist, wie der Gebührenstreitwert zu berechnen ist.mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Beschluss sei allerdings nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig. Denn die Wohnungseigentümer seien berechtigt, Benutzungsbestimmungen für das gemeinschaftliche Eigentum und das Sondereigentum zu treffen, wobei eine Nutzungsregelung nicht so gefasst sein dürfe, dass sie das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers aushöhle. Der Besc...mehr

AG und LG erklären einen Beschluss vom 7.12.2019, mit dem V bis zum 31.12.2022 zum Verwalter bestellt worden war, für ungültig. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führt gegen die LG-Entscheidung die Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH. Außerdem wird V am 10.7.2021 erneut – jetzt bis zum 31.7.2022 – zum Verwalter bestellt. Wohnungseigentümer K beantragt im Wege einer einst...mehr

Das LG verneint die Frage! K fehle es nicht an einem Rechtsschutzbedürfnis. Zwar sei § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG am 1.12.2020 gestrichen worden. Im Schrifttum werde daher die Auffassung vertreten, dass Vergemeinschaftungsbeschlüsse ihre Wirkung im Außenverhältnis verloren hätten (Hinweis auf Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 251). Dieser Ansatz erscheine allerdings "pro...mehr