Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Voraussetzung einer sog. modernisierenden Instandsetzung ist stets ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums, der dessen Reparatur von einem gewissen Gewicht oder dessen Erneuerung erforderlich machen würde. Liegt eine bauliche Veränderung vor, die eine ordnungsgemäße Instandsetzung überschreitet, und hat ein Wohnungseigentümer der Maßnahme nicht zugesti...mehr

Leitsatz Gestaltungsmöglichkeiten des teilenden Grundstückseigentümers zur Begründung von Sondernutzungsrechten (hier: an Kfz-Einstellplätzen) Voraussetzungen der Wirkung von Sondernutzungsrechten gegenüber Rechtsnachfolgern Normenkette §§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 2 WEG Kommentar Unter dem von der Praxis entwickelten, im WEG nicht normierten Institut des Sondernutzungsrechts wird im A...mehr

Leitsatz Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen. Fakten: Der Wohnungseigentümer hatte eigenmächtig seinen Balkon zu einem Wintergarten umgebaut. Danach hatte er seine Wohnung vermiet...mehr

Leitsatz Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 1004 Kommentar Der Eigentümer hatte die Wohnung eigenmächtig mit einem Balkon und einem...mehr

Leitsatz Bestandskräftig gewordener Abrechnungsgenehmigungsbeschluss (trotz fehlerhaft verteilter Heizkosten) Anspruch auf erneute Willensbildung der Gemeinschaft (Zweitbeschluss) Normenkette § 21 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB; §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1 und 9a HeizKV Kommentar Die unterbliebene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung lä...mehr

Leitsatz Kosten eines Aufzugs und der Reinigung von Treppenhäusern betreffen Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil- und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht nutzen. Eine Freistellung nicht nutzender Teil- und Wohnungseigentümer von diesen Kosten setzt eine eindeutige Bestimmung in der die Kostenverteilung regelnde...mehr

Leitsatz Keine Freistellung des Teileigentümers eines Erdgeschossladens von Treppenhausreinigungs- und Aufzugskosten Normenkette §§ 10 Abs. 2, 16, 28 WEG a. F. Kommentar Kosten eines Aufzugs und der Reinigung von Treppenhäusern betreffen Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil- und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht...mehr

Leitsatz Der Einbau einer Klimaanlage, der Kernbohrungen von maximal 50 mm im Außenmauerwerk, das Anbringen eines 6 × 9 cm großen, weißen Kunststoffkanals auf der weiß verputzten Außenwand der zur Dachgeschosswohnung des Sondereigentümers gehörenden Loggia sowie ein auf der Loggia aufgestelltes, von außen nicht sichtbares Gerät erfordert, bedarf als bauliche Veränderung - ma...mehr

Leitsatz Ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens fällt dem Verwalter nicht zur Last. Das Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseige...mehr

Leitsatz Dem einzelnen Wohnungseigentümer ist es verwehrt, etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft - zum Beispiel wegen Überzahlung - außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode zu verfolgen. Insoweit steht das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Eigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig ist. F...mehr

Leitsatz Zum Anspruch eines Eigentümers auf Vorlage von Jahresabrechnungen; Individualanspruch gegen den Verwalter; vorrangige Beschlussfassung Normenkette §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG Kommentar Ein Wohnungseigentümer hat keinen Direktanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer, dass diese sachlich richtige Jahresabrechnungen vorlegen. § 28 Abs. 3 WEG spricht von einer Abrech...mehr

Leitsatz Kein Bereicherungsrückforderungsanspruch eines einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft außerhalb einer Abrechnung Normenkette § 28 WEG Kommentar Dem Eigentümer ist es verwehrt, etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. wegen Überzahlung) außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode zu verfolgen. Insoweit steht das Inne...mehr

Leitsatz Berechtigter Kostenerstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft für bisher eigenständig verauslagte Instandsetzungskosten (hier: am Balkongemeinschaftseigentum) sowie ungültiger "abändernder Zweitbeschluss" (Verletzung des Grundsatzes notwendiger Gleichbehandlung der Miteigentümer) Eine Verjährungseinrede (im Sinne einer "Wagenburg-Mentalität") verstößt gegen Rücksicht...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist als Vertreter von Wohnungseigentümern von der Abstimmung über seine Entlastung entsprechend § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen. Wird zugleich unter demselben Tagesordnungspunkt und in einem Verfahren über eine weitere Frage, wie zum Beispiel Jahresabrechnung, abgestimmt, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss des Verwalters auch auf die Abstimmung...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über eine Sonderumlage, die nach Miteigentumsanteilen zu erbringen ist, zur Bezahlung offener Rechtsanwaltskosten entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband geschuldet werden. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten unter anderem eine Sonderumlage zur Begleichung von Rechtsanwaltsko...mehr

Leitsatz Verneinte Notgeschäftsführung des einzelnen Eigentümers mangels Eilbedürftigkeit für komplette Dachneueindeckung Wertersatz bei "aufgedrängten" Aufwendungen Normenkette §§ 16, 21, 23 WEG a. F.; § 683 BGB Kommentar Der bloße Ausbau des Dachgeschosses und die Aufstockung desselben sind zwei grundlegend verschiedenartige Baumaßnahmen zur Herstellung von Wohnungen. Das Abt...mehr

Leitsatz Voraussetzung der Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 1 EStG ist, dass das Beschäftigungsverhältnis zwischen dem Steuerpflichtigen und der Haushaltshilfe besteht. Den Beteiligten eines Arbeitgeberpools steht für ihre anteiligen Aufwendungen für eine gemeinsam für alle Angehörigen des Pools tätige Haushaltshilfe keine Steuerermäßigung zu, wenn der Pool als Gesellschaft ...mehr

Leitsatz Versicherungsrechtliche Haftungsverantwortung für Durchfeuchtungsschäden im Wohnungseigentum aufgrund auslaufenden Wassers aus der Waschmaschine in der Nachbarwohnung Normenkette §§ 10 und 46 Abs. 1 WEG; §§ 241 Abs. 2, 242 BGB Kommentar Zum Sachverhalt Aus der Waschmaschine einer privat haftpflichtversicherten Wohnungseigentümerin (Beklagten) drang Wasser auch in die W...mehr

Leitsatz Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringen können. Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden ...mehr

Leitsatz Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermesssen zu. Deshalb lässt sich ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters erst dann bejahen, wenn dessen Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ...mehr

Leitsatz Berechtigte Hobbyraumnutzung zu Wohnzwecken entsprechend getroffener Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Die Nutzung als Teileigentum ausgewiesener Hobbyräume zu dauernden Wohnzwecken stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung solcher Hobbyräume. Gestattet alle...mehr

Überblick Durch das "Gesetz zur Förderung von Wachstum und Beschäftigung" ist die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse sowie die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen erweitert worden. Die Neuregelung gilt für alle in 2006 geleisteten Aufwendungen, soweit die zu Grunde liegenden Leistungen nach dem 31.12.2005 erbracht worden sind. Mit Schre...mehr

Leitsatz Verkauft der Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrfamilienhauses innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Wohnungen, handelt es sich nicht um einen gewerblichen Immobilienhandel, wenn die Verkäufe auf erheblichen Druck der finanzierenden Bank veranlasst wurden. Die Steuerpflicht von privaten Veräußerungsgeschäften bleibt davon unberührt, wenn deren Vorauss...mehr

Leitsatz Die Erbengemeinschaft ist weder mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts noch mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vergleichbar und damit weder rechts- noch parteifähig. Sachverhalt Die Kläger, Mitglieder einer Erbengemeinschaft, verlangen von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Zeitpunkt der Klagezustellung hatte eine Klägerin ihren Wohnsit...mehr

Leitsatz BGH, Urteil v. 13.10.2006, Az.: V ZR 289/05 Es steht dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen. Eine in der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahr...mehr

Leitsatz Für die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Wohngeldforderungen kann neben dem Zwangsverwalter auch der Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung in Anspruch genommen werden. Fakten: Die Anordnung der Zwangsverwaltung für eine Eigentumswohnung hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Wohngeldansprüche, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, dem in der Teilungserklärung der Ausbau der in seinem Sondereigentum stehenden Räume gestattet wird, hat in Abänderung der Kostenregelung des § 16 Abs. 2 WEG sowohl die Kosten des Ausbaus als auch die daraus für die Gemeinschaft entstehenden Folgekosten zu tragen. Dies gilt auch für den Rechtsnachfolger, der für die Beseitigung der Mängel des...mehr

Leitsatz Hinnehmbare Geruchsbelästigungen seitens einer Gaststätte in einem offenen Einkaufszentrum Normenkette §§ 14, 15 WEG; § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB Kommentar Der in der Teilungserklärung vorgesehene und gestattete Betrieb einer Gaststätte in einem offenen Einkaufszentrum wird nicht dadurch unzulässig, dass in angrenzenden anderen Gewerbebetrieben (Verkaufsläden) Geruchsbelä...mehr

Leitsatz Schadensersatzhaftung des Verwalters gegenüber ehemaligem Wohnungseigentümer wegen verletzter Instandsetzungspflichten am Gemeinschaftseigentum (hier: Zerstörung im Keller gelagerter Gegenstände nach Wassereinbrüchen und Pumpendefekten) Verpflichtungen des bauträgeridentischen Verwalters zur rechtzeitigen Klärung von Mängelursachen Schätzung eines Mindestschadens durc...mehr

Leitsatz Unwirksamer Wandlungsausschluss im formelhaften Erwerbsvertrag einer sanierten Altbauwohnung Normenkette §§ 634, 635 BGB a. F.; § 11 Nr. 10b AGBG Kommentar Der formularmäßige Ausschluss der Befugnis, einen Erwerbsvertrag über umfassend saniertes Wohnungseigentum zu wandeln oder sonst rückgängig zu machen, ist gem. § 11 Nr. 10b AGBG unwirksam (im Anschluss an BGH v. 8....mehr

Leitsatz Umfang einer Fassaden- und Balkonsanierung muss nicht bei Beschlussfassung bereits exakt feststehen Kostentragung durch alle Balkonsondernutzungsberechtigten kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (im Umkehrschluss) Weiterführung des Anfechtungsverfahrens auch noch nach Abschluss der Baumaßnahme Normenkette §§ 10, 16 WEG Kommentar Der Beschluss über eine umfasse...mehr

Leitsatz Anwesenheitsrecht eines Verwaltungsbeiratsmitglieds (als Nichteigentümer) in der Eigentümerversammlung zu Themen des eigenen Aufgabenbereichs Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund (insbesondere Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und Beirat) Normenkette §§ 24, 26, 29 WEG Kommentar Dem Mitglied eines Verwaltungsbeirats (kraft bestandskräfti...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters ist zu unbestimmt, wenn dieser auf Grundlage "der derzeit relevanten Geschäftsbedingungen" gefasst werden soll. Fakten: In der Einladung zu der Wohnungseigentümerversammlung war der entsprechende Tagesordnungspunkt (TOP) über die Wiederbestellung des Verwalters wie folgt bezeichnet worden: "Wiederwahl der D. als ...mehr

Leitsatz Quartalsabrechnungen widersprechen dem Gesetz Normenkette §§ 23 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG Kommentar Eine vom Verwalter vorzulegende und zu beschließende Jahresabrechnung (mit entsprechenden Einzelabrechnungen) muss gem. § 28 Abs. 3 WEG das gesamte Kalenderjahr umfassen. Legt ein Verwalter nicht eine solche Gesamtjahresabrechnung zur Beschlussfassung vor, sondern stattdess...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer muss auch auf ein vom Verwalter geführtes "offenes Treuhandkonto" Wohngelder bezahlen Normenkette §§ 16 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. Kommentar Führt der Verwalter mit Billigung der Gemeinschaft ein offenes Treuhandkonto, so muss ein Wohngeldschuldner auch auf dieses Konto seine Beiträge einzahlen. Bisher wurde in der Rechtsprechung und Literatu...mehr

Leitsatz Sind im Grundbuch die Gesellschafter einer GbR mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen, so ist die Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks. Auf die Frage, ob die Gesellschaft auch selbst in das Grundbuch eingetragen werden könnte, kommt es dabei nicht an. Sachverhalt Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds in der R...mehr

Leitsatz Gültige schuldrechtliche Vereinbarung, mangels Zustimmung über Wohnungseigentum nicht zu verfügen, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss Normenkette § 12 WEG; §§ 134, 137 BGB Kommentar § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach die Veräußerungszustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden darf, ist zwingendes Recht (h. M.). Die Vereinbarung weitergehender Zustimmungsvo...mehr

Leitsatz Bruchteilsberechtigter eines Sondereigentums (hier: Miteigentümer eines Tiefgaragenteileigentums) ist allein berechtigt, einen Wohnungseigentümerbeschluss anzufechten Gesondert vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel nach Wohnflächen bezieht sich in ergänzender Vertragsauslegung auch auf Teileigentumsnutzflächen Im Zweifel gelten die in einer Teilungserklärung festgel...mehr

Leitsatz Keine Sondervergütung für den Verwalter seitens der Eigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen (nichtiger Beschluss) Antragsänderung nach Hauptsacheerledigung (andernfalls fehlendes Rechtsschutzbedürfnis für einen Anfechtungsantrag) Ausnahmen vom Nichtöffentlichkeitsgrundsatz der Eigentümerversammlung Normenkette § 21 Abs. 3 WEG Kommentar Wohnungseigentüme...mehr

Leitsatz Anbringung eines zusätzlichen Wärmeschutzes an der Fassade als modernisierende Instandsetzung Normenkette §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 1 WEG a. F. Kommentar Von einer modernisierenden Instandsetzungsmaßnahme kann auch dann gesprochen werden, wenn die Fassadenverkleidung unter Anbringung eines zusätzlichen Wärmeschutzes erneuert wird. Die Wohnungseigentümer hande...mehr

Leitsatz Auslegung der Gemeinschaftsordnung: Anteilige Tragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gemeinschaftlicher Anlagen (hier: zentrale Warmwasserversorgung) auch zu Lasten von Teileigentümern, die eine solche Anlage nicht nutzen Zur Änderung der Kostenverteilung Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2 und 16 Abs. 2 WEG Kommentar Seit Errichtung der Wohnanlage 1973/197...mehr

Leitsatz Der Gegenstand einer Beschlussfassung ist in der Einladung umso genauer zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Kenntnisstand der einzelnen Eigentümer ist Zur Kostentragungspflicht des Verwalters (Kostenerstattungsansprüche) Normenkette § 23 Abs. 2 WEG Kommentar Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist der Gegenstand (TOP) der be...mehr

Leitsatz Ersterwerber als Mitglieder einer werdenden Eigentümergemeinschaft sind auch nach Invollzugsetzung einer Eigentümergemeinschaft grundsätzlich am WE-Verfahren zu beteiligen Ist Beteiligung unterblieben, führt dies i. d. R. zur Aufhebung der Vorinstanzentscheidungen und zur Zurückverweisung Normenkette §§ 8 Abs. 1, 43 Abs. 1 und 4, 45 Abs. 1 WEG Kommentar Ersterwerber, d...mehr

Leitsatz Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums (GmbH & Co. KG auf Kommanditisten) Normenkette § 12 WEG; § 19 GBO Kommentar Die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums, deren Erforderlichkeit als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, muss dem Grundbuchamt auch dann in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, wenn eine Eigentumsübertrag...mehr

Leitsatz Veräußert ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören, einzelne davon, kommt es bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips zu einer Vermehrung der Stimmrechte (wie BayObLG ZMR 2002, 527). Fakten: Bei Geltung des gesetzlichen Stimmrechts des § 25 Abs. 2 Satz 1 nach Köpfen hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Ein Wohnungseigentümer hat auch dann nur eine ...mehr

Leitsatz Vermehrung der Stimmrechte nach dem Kopfprinzip bei Veräußerung Kein Stimmrechtsausschluss bei Wohnungsveräußerung an nahe Angehörige, soweit nicht von rechtsmissbräuchlicher Majorisierung zu sprechen ist. Nichtige Bestellung einer GbR zum Verwalter Normenkette §§ 21 Abs. 4, 23 Abs. 4, 25 Abs. 2 WEG a. F.; § 242 BGB Kommentar Veräußert ein Wohnungseigentümer mit mehrere...mehr

Leitsatz Nichtige Beschlussfassung zur Änderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels (hier: Instandhaltung und Instandsetzung von Fenstergemeinschaftseigentum) Erfordernisse an langjährig abweichende Praxis Normenkette §§ 5, 16, 21, 23 WEG a. F. Kommentar Ein Eigentümerbeschluss ist nichtig, soweit er die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern im Bereich der Wohnu...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschlusses, der die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern im Bereich der Wohnungen abweichend vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel "auch zukünftig" dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, ist nichtig. Fakten: Vorliegend enthält die Teilungserklärung weder eine Bestimmung über die Kostenverteilung noch eine Öffnungsklausel. In der Anlage...mehr

Leitsatz Ein Eigentümer darf seinen Rottweiler nicht auf dem Gemeinschaftsgrundstück unangeleint und ohne Maulkorb umherlaufen lassen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB; § 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG Kommentar Lässt ein Wohnungseigentümer einen Rottweiler auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden und keinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Hofgrundstück unangelein...mehr

Leitsatz Leinen- oder Maulkorbzwang für Rottweilerhund auf einem gemeinschaftlichen Hofgrundstück Zuständigkeit des Landgerichts für Erstbeschwerde bei Auslandswohnsitz eines Beteiligten Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB; § 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG Kommentar Lässt ein Wohnungseigentümer einen Rottweiler auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden und keinem Sondern...mehr