Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Bindung eines Rechtsnachfolgers an verwirkten Anspruch seines Rechtsvorgängers (hier: Umgestaltung einer Sondernutzungsfläche in Stellplätze) Normenkette § 15 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Hat ein Wohnungseigentümer den Anspruch auf Zustimmung zu einer der Teilungserklärung entsprechenden Umgestaltung einer ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche des gemeinschaftl...mehr

Leitsatz Hat ein Wohnungseigentümer den Anspruch auf Zustimmung zu einer der Teilungserklärung entsprechenden Umgestaltung einer ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche des Gemeinschaftseigentums verwirkt, ist sein Sonderrechtsnachfolger an die entstandene Rechtslage auch dann gebunden, wenn die Verwirkung nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Link zur Entscheidung OLG C...mehr

Leitsatz Markisen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum Reparaturkosten an Markisen sind damit grundsätzlich auch von allen Eigentümern anteilig zu tragen Normenkette § 16 WEG Kommentar Eine vorliegend im Erdgeschoss angebrachte Markisenanlage ist nach dem Gesetzeswortlaut in § 5 Abs. 1 WEG und weitgehend identischer Definition in der konkreten Teilungserklärung Gemei...mehr

Leitsatz Grundsätzlich möglicher Tausch einzelner Räume des Sondereigentums (hier: Tauschvertrag über Kellerräume) in notarieller Übertragungsform mit Rechtsnachfolgebindungswirkung (rechtsmissbräuchliches Herausgabeverlangen) Normenkette § 4 WEG Kommentar Es bestehen keine rechtlichen Bedenken dagegen, dass Wohnungseigentümer einzelne Räume ihres Sondereigentums wechselseitig...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, vom Veräußerer Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten zu fordern, lässt jedenfalls bis zur Zahlung des Vorschusses grundsätzlich die Befugnis des einzelnen Erwerbers unberührt, vom Veräußerer die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zu dem Zweck zu verlangen, die...mehr

Leitsatz Grundsätzlich keine rückwirkende Kostenverteilungsänderung auch durch Öffnungsklauselbeschluss Normenkette §§ 21 Abs. 4, 23 WEG Kommentar Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, die auf der Grundlage einer Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss vorgenommen wird, führt regelmäßig zu einer unbilligen Benachteiligung der betroffenen Wohnungseigentüm...mehr

Leitsatz Gewährleistungsansprüche wegen anfänglicher Baumängel am Gemeinschaftseigentum (insbesondere zu einem Abgeltungsvergleich der Gemeinschaft mit dem Bauträger resp. Insolvenzverwalter im Konfliktbereich zu einem individualrechtlich durch einen einzelnen Käufer/Wohnungseigentümer geltend gemachten Wandelungs- oder großen Schadensersatzanspruch): Ein Eigentümerbeschluss ...mehr

Leitsatz Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der die Errichtung eines hölzernen Geräteschuppens bestimmter Größe auf einer Gartensondernutzungsfläche genehmigt und hierbei die Standortauswahl dem Wohnungseigentümer mit der Maßgabe überlässt, dass kein anderer Eigentümer über das normale Maß hinaus belästigt wird, ist nicht wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig. Fa...mehr

Leitsatz Bestandskräftige Beschlussfassung zur Genehmigung der Errichtung eines Geräteschuppens Bei individuell geltend gemachten Beseitigungsansprüchen sind zwingend alle Wohnungseigentümer im Verfahren zu beteiligen; Unterlassung kann unter bestimmten Voraussetzungen auch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden Normenkette §§ 14, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 ...mehr

Leitsatz Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitzuwirken. Dies gilt auch dann, wenn mit der Beschlussfassung über die erneute Bestellung zugleich über ...mehr

Leitsatz Direkter Erstattungsanspruch auf anteilige Betriebskostenleistung in zweigliedriger Gemeinschaft (bestehend aus zwei einzelnen Wohnhäusern) Verwirkung eines Auslagenerstattungsanspruchs Normenkette §§ 25, 28 WEG; §§ 242, 670 BGB Kommentar Bei einer aus zwei Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft mit vorhersehbarem "Abstimmungspatt" in der Eigentümerversam...mehr

Leitsatz Kausalität eines Ladungsmangels (unklare Bezeichnung eines Tagesordnungspunkts) Normenkette §§ 23 ff., 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. Kommentar Die Kausalität eines Ladungsmangels ist zu bejahen, wenn ein Tagesordnungspunkt im Einladungsschreiben nicht hinreichend klar die künftige Beschlussfassung erkennen lässt, auch wenn bevollmächtigte Wohnungseigentümer ohne zu widers...mehr

Leitsatz Ein Verwalter muss Vertretungshandeln deutlich offen legen (andernfalls Eigenhaftung bei Auftragsvergabe über kleinere Reparaturarbeiten möglich) Normenkette Art. 10, 15 Berliner Verfassung; Art. 3 Abs. 1 und 103 Abs. 1 GG; §§ 133, 157, 164, 648 BGB Kommentar Der Miet- bzw. Wohnungseigentumsverwalter, der für die von ihm verwalteten Häuser Aufträge zur Durchführung kl...mehr

Leitsatz Auch bei vereinbarter "beliebiger gewerblicher Nutzung" eines Teileigentums kann die eigenmächtige, nachträgliche Anbringung eines Abluftrohrs im Hofbereich als nachteilige bauliche Veränderung beseitigungspflichtig sein Normenkette § 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Ein nach Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu "beliebigen gewerblichen Zwecken nutz...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann aus dem Gesichtspunkt der Aufopferung entsprechend § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG Schadensersatz - auch in der Form einer ordnungsgemäßen Wiederherstellung - von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, wenn ihm durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und er deshalb hinnehmen muss, an seinem S...mehr

Leitsatz Grundsätzlich berechtigter Schadensersatzanspruch bei Beschädigung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum Anspruch des Balkoneigentümers auf Neuverfliesung Normenkette §§ 14 Nr. 4, HS. 2, 21 Abs. 5 WEG a. F.; § 902 Abs. 2 Satz 2 BGB Kommentar Ein Eigentümer kann aus dem Gesichtspunkt der "Aufopferung"Schadensersatz entsprech...mehr

Leitsatz Gesamtschuldhaftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis bei vorrangigen Regelungen des öffentlichen Rechts? Normenkette § 16 WEG a. F.; § 427 BGB Kommentar Hinsichtlich rückständiger Straßenreinigungs- und Abfallbeseitigungsgebühren lag bereits ein rechtskräftiges landgerichtliches Urteil auf persönliche, gesamtschuldnerische Haftung von drei verklagten Wohnungs...mehr

Leitsatz Einem Wohnungseigentümer ausländischer Herkunft ist es regelmäßig zumutbar, die Kabelanlage statt einer Satellitenempfangsanlage zu nutzen, wenn auf diese Weise Zugang zu mehreren Programmen in der Sprache seines Herkunftslandes besteht. Fakten: Ein Wohnungseigentümer türkischer Herkunft streitet vorliegend mit der Eigentümergemeinschaft über die Befugnis zum Anbring...mehr

Leitsatz Errichtung einer Pergola auf sondergenutzter Terrasse ist in der Regel eine nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums Begründeter Beseitigungsanspruch auch nach zuvor bestandskräftiger Beschlussfassung der Gemeinschaft, die Maßnahme "in jederzeit widerruflicher Weise zu dulden" Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ein Eigentüme...mehr

Leitsatz Enthält die von allen Wohnungseigentümern unterschriebene Hausordnung das ausschließliche Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Terrasse) zu nutzen, kann darin die Einräumung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts zu sehen sein. Fakten: Vorliegend begehren einig...mehr

Leitsatz Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung erst nach Antragsablehnung in der Eigentümerversammlung Heiz- und Warmwasserversorgungskosten vereinbarungsgemäß nach Verbrauch auch in einer Hotelanlage Anschlussbeschwerde Normenkette §§ 10, 16, 21 WEG a. F. Kommentar Die Antragsablehnung in einer Eigentümerversammlung ist Voraussetzung für die gerichtliche Durchsetzung eines Ans...mehr

Leitsatz Zur Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, einen längerfristigen Breitbandkabelvertrag abzuschließen Im Beschlussanfechtungsfall eines mit 10-jähriger Laufzeit abgeschlossenen Vertrags besteht eine Angemessenheitsprüfung des Gerichts über Konditionen in Vergleichsangeboten von Amts wegen Normenkette § 21 WEG Kommentar Es bleibt offen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaf...mehr

Leitsatz Unter § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG fällt auch der Antrag, festzustellen, dass ein Eigentümerbeschluss mit einem bestimmten (in der Versammlungsniederschrift protokollierten) Inhalt nicht zustande gekommen ist. Offen bleibt, ob ein solcher Antrag der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG unterliegt. Ein Antrag auf Ungültigerklärung des in der Niederschrift ausgewiesenen Besc...mehr

Leitsatz Verfahrensführung in Kenntnis fehlender Vollmacht gegen einen Eigentümer: Kostenerstattungspflicht! Normenkette § 47 WEG; § 89 Abs. 1 ZPO Kommentar Hat der (frühere) Verwalter einen Wohnungseigentümer mit einem Verfahren überzogen (hier: Teilnahme- und Abstimmungsverbot in Eigentümerversammlungen), obwohl dem Verwalter das Fehlen seiner Bevollmächtigung von Anfang an ...mehr

Leitsatz Hat der (frühere) Verwalter gegen einen Wohnungseigentümer ein gerichtliches Verfahren eingeleitet, obwohl dem Verwalter das Fehlen seiner Bevollmächtigung von Anfang an bekannt sein musste, so entspricht es billigem Ermessen, den Verwalter mit den gerichtlichen Kosten zu belasten und ihm auch die Erstattung der außergerichtlichen Kosten dieses Wohnungseigentümers a...mehr

Leitsatz Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf bestehende Sondernutzungsrechte bleiben grundsätzlich statthaft, da sie Gegenstand des Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn damit in den Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine gesetzesbeziehungsweise vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird. Fakten: Einzelnen Woh...mehr

Leitsatz Einladungsfehler und Kausalitätsvermutung Normenkette § 24 Abs. 4 WEG a. F.; § 130 BGB analog Kommentar Auch ein Verstoß gegen die Soll-Vorschrift des § 24 Abs. 4 WEG (Ladungsfrist) rechtfertigt grds. die Kausalitätsvermutung vom Ladungsmangel zum konkret gefassten Beschluss. Der Mangel der Einhaltung der Ladungsfrist kann nur durch den Nachweis widerlegt werden, dass...mehr

Leitsatz Wird der Bestellungsbeschluss auf Anfechtung hin später rückwirkend aufgehoben, kann der Verwalter aufgrund des jedenfalls als vorläufig abgeschlossen anzusehenden Verwaltervertrags Vergütung für seine Tätigkeit beanspruchen. Die Geltendmachung eines Honoraranspruchs durch den Verwalter kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn er es pflichtwidrig unterlässt, eine Wohnun...mehr

Leitsatz Zu unbestimmter und damit nichtiger Beschluss über die Geltendmachung gemeinschaftlicher Gartengestaltungs- und Pflegeansprüche Normenkette § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich bestandskräftig (unangefochten) beschlossen: "Die Hausverwaltung wird beauftragt – in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat –, alle notwendigen, insbesondere auch g...mehr

Leitsatz Kein Ersteigern eines Sondereigentums durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft Normenkette § 21 WEG; §§ 71 Abs. 2, 95 ff. ZVG Kommentar Die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, kann in der Zwangsversteigerung kein wirksames Gebot zum Erwerb von Sondereigentum (hier: Teileigentum) an Dachgeschossräumen) abgeben, da Sondereigent...mehr

Leitsatz Eine wirksame Beschlussfassung nach § 23 Abs. 3 WEG setzt eine unmissverständliche Initiative zur schriftlichen Universalentscheidung voraus, die einer bloßen Aufforderung zu einer "Meinungsabgabe" nicht hinreichend deutlich zu entnehmen ist. Die Zustimmungserklärung im schriftlichen Beschlussverfahren gem. § 23 Abs. 3 WEG ist widerruflich, bis der Beschlussinitiato...mehr

Leitsatz Existenz eines schriftlichen Umlaufbeschlusses erst mit Mitteilung (Verkündung) des Abstimmungsergebnisses Widerruf einer Zustimmungserklärung bis zur Verkündung des Beschlussergebnisses im schriftlichen Beschluss-Umlaufverfahren möglich Normenkette § 23 Abs. 2 WEG Kommentar Entgegen früher h. M. hat der BGH mit Beschluss v. 23.8.2001 (V ZB 10/01, NZM 2001, 961 = NJW 2...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer haben grundsätzlich kein Recht auf Einsichtnahme in die Unterlagen des Verwalters in anderen Räumen als den Geschäftsräumen des Verwalters. Das gilt auch dann, wenn das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter durch verbale Auseinandersetzungen gespannt ist. Fakten: Jeder Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht in sämtliche Verwal...mehr

Leitsatz Prüfungskompetenz des Gerichts zu einem Beschluss über die Entziehung von Wohnungseigentum Normenkette §§ 18, 51 WEG a. F. Kommentar Bei Überprüfung des Veräußerungsverlangens in Form eines Beschlusses nach § 18 Abs. 3 WEG ist das Wohnungseigentumsgericht auf die Prüfung beschränkt, ob der Beschluss formell wirksam und mit dem richtigen Inhalt zustande gekommen ist. D...mehr

Leitsatz Für die Frage, ob eine Personengesellschaft im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung tätig ist oder einen gewerblichen Grundstückhandel betreibt, ist allein auf die Tätigkeitsmerkmale der Personengesellschaft abzustellen. Es spielt keine Rolle, ob die Gesellschafter in einer Schwesterpersonengesellschaft gewerblich tätig sind oder die beteiligten Gesellschafter an...mehr

Leitsatz Einsichtsrecht in Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen sowie eingeschränkter Anspruch auf Übersendung von Kopien Normenkette § 28 Abs. 3 WEG; § 242 BGB Kommentar Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Die Verpflichtung des Verwalters auf Gewährung der Einsichtna...mehr

Leitsatz Anteilige Aufwendungen für Hausreinigung und Gartenpflege, die bei einer eigengenutzten Eigentumswohnung bei den einzelnen Wohnungseigentümern anfallen, sind als haushaltsnahe Dienstleistungen im Sinne des § 35a Abs. 2 EStG zu berücksichtigen. Sachverhalt Die Kläger haben für das Jahr 2003 für die anteiligen, auf ihr Wohnungseigentum entfallenden Kosten für Hausreini...mehr

Leitsatz Die in einer Teilungserklärung vorgesehene Vollmacht eines Verwalters zur Vertretung der Gemeinschaft in gerichtlichen Verfahren berechtigt wegen des Interessenkonflikts nicht zur Vertretung in denjenigen Verfahren, in denen Wohnungseigentümer die Feststellung von Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft gegen den Verwalter beantragen. Link zur Entscheidung OLG Köln...mehr

Leitsatz Ladung eines nicht dauerhaft im Ausland (hier: in den USA) lebenden Wohnungseigentümers und Stimmrechtsvertretung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt bei insoweit nicht verlängerter Einberufungsfrist trotz vereinbarter, einschränkender Vertretungsvereinbarung Normenkette § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F.; § 242 BGB Kommentar Eine in der Gemeinschaftsordnung enthalt...mehr

Leitsatz Haftung des schuldhaft passiven Verwalters im Fall von Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; §§ 254, 276, 426, 662 BGB Kommentar Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein "Profi" ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die S...mehr

Leitsatz Die Anforderungen an die Eignung eines Wohnungseigentümers für das Amt eines Verwaltungsbeirats sind geringer als diejenigen für das Amt des Verwalters. Allein das Übersehen von Fehlern, die später zur gerichtlichen Beanstandung von Wohnungseigentümerbeschlüssen führen, reicht nicht aus, um die Eignung für eine weitere Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat zu verneine...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer ihren Verfahrensbevollmächtigten noch vor der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Beschluss v. 2.6.2005, Az.: V ZB 32/05) mit der gerichtlichen Geltendmachung rückständiger Hausgelder im Verfahren nach § 43 WEG beauftragt, so steht diesem die Mehrvertretungsgebühr nach § 6 Abs. 1 S. 2 BRA...mehr

Leitsatz § 287 ZPO (Schadensschätzung durch das Gericht) ist auch im WE-Verfahren analog anwendbar Normenkette § 43 Abs. 1 WEG; § 287 ZPO Kommentar Im Zuge des kraft Vereinbarung berechtigten Ausbaus von Dachgeschossräumen musste der Eigentümer durch den Dachboden führende Abgaskamine für die Gasthermen der Wohnungen im Haus abreißen. Die Gemeinschaft forderte daraufhin veraus...mehr

Leitsatz Aus dem unter den Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis kann sich die Pflicht ergeben, einer Änderung der Gemeinschaftsordnung (hier: Verteilungsschlüssel) zuzustimmen. Fakten: Nach der Teilungserklärung sind die Wohnungseigentümer u. a. verpflichtet, die Aufzugskosten sowie die Müllgebühren entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu bezahlen. Einer der Wohn...mehr

Leitsatz Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach Treu und Glauben (hier: hinsichtlich einer Beteiligung der Kosten am Aufzug und der Müllbeseitigung zulasten von Tiefgaragenbenutzern) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG a. F.; § 242 BGB Kommentar Aus dem unter Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis kann sich die Pflicht ergeben, einer Änderung der Gemeinschaftsord...mehr

Leitsatz Anspruch des einzelnen Eigentümers auf erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustands des Gemeinschaftseigentums, und zwar unabhängig von eigenen, individuellen Gewährleistungsrechten gegenüber dem Bauträger-Verkäufer Entsprechende Anwendbarkeit des § 84 ZPO auch im WE-Verfahren Normenkette § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG; §§ 84, 563 Abs. 3 ZPO Kommentar Der einze...mehr

Leitsatz Zustimmungserfordernis zu baulicher Veränderung (Raumverbindungen durch nachträgliche Decken- und Wanddurchbrüche) Nachteilswirkungen durch intensivere Raumnutzung nur im Falle konkreter, nicht ganz unerheblicher Beeinträchtigungen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass Veränderung...mehr

Leitsatz Das grundsätzliche Einstimmigkeitserfordernis des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist nicht dadurch abbedungen, dass in der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters zu einer baulichen Veränderung und im Fall ihrer Verweigerung oder ihres Widerrufs die Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer vorgesehen ist. Die Verbindung einer Wohnung mittels D...mehr

Leitsatz Es kann nicht mehrheitlich beschlossen werden, dass dem Pächter von Wohnungseigentum einzelner Eigentümer ein persönlicher Anspruch gegen alle Wohnungseigentümer auf Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen eingeräumt wird. Link zur Entscheidung OLG München, Beschluss vom 18.04.2006, 32 Wx 041/06mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der den Bodenbelag seiner Wohnung austauscht und dadurch die Lärmbelästigung benachbarter Wohnungen erhöht, ist jedenfalls nicht verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die den - vor dem Austausch vorhandenen Trittschallwert unterschreitenden - Normwert erreichen lassen. Fakten: Bei der Wohnanlage handelt es sich um einen Altbau. Einer der Wohnung...mehr